プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 1R-1LDK探し中さん

あと１部屋しかないですよ

[1452: 検討板ユーザーさん]

>>1420 スカイビジネスさん
失礼な質問にもかかわらず詳細に答えてくださってありがとうございます。
私は一次取得ですが、ここが"堅い"とは言えないと思い踏ん切れずにおり、売却して買い替えるおつもりに見えた貴方が買ってないと仰ったので理由が知りたかったのです。ご意見に完全に同意です。

ところで、後ほどのレスで仰る空中族の手仕舞いは、やはり郊外一戸建てなのではないでしょうか。
多重ローンも一括現金払いもできない庶民は、いくら含み益を持っても利確できないので、生活スタイルが変わる前のリセールバリューがいくらだろうが無意味だと私も思います。リバースモーゲージは着眼点はすごいですが、リスクもまたすごいですよね。
ですので、仮に私が貴方の状況ならやはり買わないです…

今のこのタイミングで住んで貯蓄とか株をやったことがない方の妄言と思います。

[1453: 検討板ユーザーさん]

あと、さすがに住宅ローンの不正受給方法を高らかに書くのはどうかと思うので削除依頼出します。

[1454: 小岩のタワーの元理事長]

勉強不足の方のために、敢えて参考情報として追記します。

2回目の住宅ローン控除を受けるのにも要件はあります。少し複雑になりますが…



・控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること

・新築または取得をした住宅の床面積（マンションは専有面積、戸建ては延床面積）が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること

・居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと

これらの要件のうち、住み替え後の住宅ローン控除を受けるために注意が必要なのが、「居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の『長期譲渡所得の課税の特例』などの適用を受けていないこと」というものです。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいますが、6,000万円で買ったアルファを9,000万円で売却して、この特例を受けて譲渡所得税を払わないことを選択するか、新たに住む住宅ローン減税を選択するか、どちらかしか選べません。

長文、失礼致しました。

[1455: マンション掲示板さん]

現状で総武線満員ですよ。
各停も快速も。
新小岩にもでっかいマンション造ってるところですし、そこここからまた山ほど乗ってくるのかと思うとゾッとします。

[1456: マンション比較中さん]

小岩から平井までで4000世帯くらい増えるのでしょうか？
1世帯平均2.5人で10,000人ですか！？

[1457: スカイビジネス]

>>1443 小岩のタワーの元理事長さん

〉アルファを賃貸に出して家賃収入を得て、
〉プラウドの住宅ローンの返済に当てる

アドバイスありがとうございます。
そうですね。今のところを貸しに出して、もう一つ買うことは考えたいです。
どういった借り方をするべきかはなかなか悩ましいですが、共働きなので、前述の通り、妻側に残価を寄せることを考えていましたが、手数料もそれなりにかかるので、

アルファの残額が少なく、実家を抵当に入れることで、平行で借りることを許容してくれる銀行があるなら、それもよいと感じました。

[1458: スカイビジネス]

>>1452 検討板ユーザーさん
そうですよね。膨らんだアセットから、キャッシュを取り出した上で、住まいも確保するのであれば、その場で、今より手狭なマンション、その場か郊外寄りのマンション、戸建といった選択肢になりますよね。
若く子育ても忙しい年代は会社に近い買い物利便のよいところに住み、子供の手が掛からなくなれば、残高を減らしたマンションを貸す、売るなどして、その場よりも郊外に引っ込むのでしょうね。

[1459: スカイビジネス]

>>1454 小岩のタワーの元理事長さん

ありがとうございます。勉強になります。

売却時の譲渡所得の特別控除の適用を受けない場合、所得税15.315％と住民税5%がかかってくる理解です。

譲渡益が2000万を超える場合は、譲渡所得の特別控除を受けたほうがお得と理解しました。

譲渡益がそれ以下の場合は、住宅ローン控除4000万円分まるまる使えるのであれば、そちらの方がお得と理解しました。

[1460: スカイビジネス]

総武線の混雑ですが、緩行線の錦糸町→両国間、快速の新小岩→錦糸町間で、ピークの乗車率になるようです。
それでも、武蔵中原→武蔵小杉や、東浦和→南浦和などよりも低い値のようです。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001413544.pdf

テレワークで丸の内に行くことも少なくなりましたが、今は混雑が戻ってきているように感じます。
乗る車両の位置によって、中ほどに入り込めるかなどは、小岩駅や新小岩駅でもかなり差がありますね。
私の感覚では、8時台でも、スマホを普通に触れて、隣と肩が当たらない感じです。

沿線に物件が増えることが、混雑にどの程度影響するのかはわかりませんが。

[1461: 小岩のタワーの元理事長]

>>1457 スカイビジネスさん

連続投稿ありがとうございます。
オープンなスレで書くのは躊躇したのですが、ご近所さんなので、敢えてお伝えしています。

実は、クラルテの元の自宅を賃貸しているので、実体験に基づく経験則なのです。クラルテの賃料でアルファの住宅ローンを返済しているので、キャッシュ・フローのマイナスは固定資産税程度に抑えられています。

自宅を抵当に入れるのは住宅ローンの枠組みから外れるので、プラスアルファ的なポケットにしておいて下さい。ネット系は定型的な住宅ローンにしか対応していないので、地銀系が狙い目です。

加えて、メガバンク以外の住宅ローン提携先が、成績競争もあるのでオススメです^ ^

[1462: 検討板ユーザーさん]

ちょっと待ってください。住宅ローン残債があるのに賃貸に出すのは特別な事情がある場合の例外対応です。あなたのような人がそうやって悪用するからどんどん厳しくなってるんですが、こんなとこで悪びれもなく勧めるなんて正気ですか？

わざと残債なしの場合や賃貸用ローンと混同させる書き方してますが、普通の住宅ローンは、ルール上自宅面積50%以上でなければ賃貸できません（通常一戸建ての一部貸しを想定したものです）これを逸脱するのは刑事罰もあり得る明確な違法行為です。

残債を売却益で一括返却した上で再度住宅ローンを借りるのは、制度の目的上道義的にどうなのかというのはありますが法的には問題ないです。この点を混同しないでください。

[1464: 口コミ知りたいさん]

[No.1463と本レスを、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1465: 口コミ知りたいさん]

みなさんよく研究されてますね。私は今回マンション購入初めてですがほとんど考えずに衝動買いのような感じで買ってしまいました。
その後このようなサイトを知りローン減税の事を知りました。おかげさまでこの制度は利用させて頂くつもりです。修繕積立基金など知らずに後から150万円もかかることを知り勉強になりました。
頭金以外に300万円くらいかかるのなど知りませんでした。
今後買い替えを考えていますがどのタイミングが一番利益を得て売れると思いますか？
私は7丁目の日鉄が売り出す頃かと思っておりますが、詳しい方がいらしたら教えて下さい

[1466: 匿名さん]

>>1431 検討板ユーザーさん
皆さん20代での購入検討は素晴らしいと思いました。
ただ、この先の見通しとしては今までの10年、20年前とこれからの10年、20年後ではかなり状況が変わっていくので、そこもしっかり考慮されたほうがいいと思います。
7000万～の物件だと少なく見積もってもトータルで1億円近い支払い（ローン＋修繕積立＋固定資産税）になります。
均すと月に23万円程度の支払いです。
※住宅ローン減税を加味して計算してますが、これ以上になると思います。

ブランドマンションとはいえ、購入者が居ればそれは意味がありますが、そうでないとただの維持費が高い住居に成り下がるので、その辺も考慮されたほうがいいのではと思いました。
今後間違いなく、物件の購入希望者は減り、資材人件費の高騰はあります。
この先の市況がどうなるかは誰も予想出来ませんが、現時点でスタグフレーションに陥り始めていると言われております。

マンションを初めて購入してみてると、想像以上に維持費が掛かるので、余裕のある資金繰り（銀行や販社の話だけでなく）を心掛けた方がいいと思います。

[1467: 匿名さん]

>>1463 口コミ知りたいさん
購入後にびっくりするくらい費用が発生しますよね。
私も数年前に勢いで購入した組でしたので、こんなに色々掛かるのかと思いました。

買い替えについてはご自身で判断するしかないと思います。
7丁目の建設時期だと少なくとも5年以上先でしょうし、予想が難しいのではないでしょうか？
個人的には景気で左右されているよりも、単純に資材人件費の高騰で新築マンション価格も高騰してるでしょうが、中古マンションが追随するかは微妙かなと考えます。
もう投機目的のマンション購入は厳しいんじゃないですかね。

[1468: 口コミ知りたいさん]

>>1467 匿名さん
ありがとうございます。
投機目的ではないのですがきっと後続の方が良く見える事になると思っています。
最終的にどこに移住するかは未知ですが、移るタイミングとして条件良く手放せれば後にいい条件のところに移住できるかなと思いました。私の場合平均でしたら余命20年は生きていられません。定年後の楽しみとしてこのマンションの後一回ぐらい買い替えるという楽しみ？を今から考えております。

[1469: 匿名さん]

修繕積立基金って最初に支払いませんか？
というか最初に支払う諸経費の項目に含まれているような。
色々かかるというのはおっしゃるとおり。
よくネット記事とかで頭金のために３００貯めた、とかあるけど、頭金に回らず諸経費で消えるよねって話ですよ（中古ならもっと諸経費かかる）。

[1470: 検討板ユーザーさん]

本物件は手付金10%は必須ですか？
別の物件だと交渉次第で5%になったりするみたいですが、人気がありそうなので難しいですかね。

[1471: 匿名さん]

>>1469 匿名さん
それは修繕積立の引き渡し時の一括金であって、それとは別に修繕積立金は毎月積み立てます。（引き渡し時の一括金は微々たるもの）
この規模なので、毎月の積立額は多くないかもしれませんが、タワマンの大規模修繕がどれだけ大変かは調べれば出てきますし、この先当初予定している設定金額では賄えないマンションも増えるとよく耳にします。
これとは別で管理費も掛かります。

別で管理費も毎月掛かるので、諸々しっかりと試算しておくのが良いと思います。

[1472: 匿名さん]

プラウドって結構、修繕積立金の計画がしっかりしている印象ですけどね。
最初は安い設定でお手頃感を出すデベもあるけど、最近はリテラシーが上がったせいか、修繕積立計画もまともになっている気がする。

[1473: マンション検討中さん]

>>1470 検討板ユーザーさん
10%必須と営業さんは言ってました。

不人気部屋になると応じてくれるかもですが。

[1474: 検討板ユーザーさん]

>>1473 マンション検討中さん
ありがとうございます。先着住戸なら交渉の余地有りって感じですかねー
お財布と相談してみます

[1475: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金が高い高い言われてましたが、むしろ他が安過ぎるんでしょうね

[1476: 職人さん]

>>1460 スカイビジネスさん
昔を知る者としては随分、緩和されたとは感じますが、こうして沿線利用者が増える一方だとどうなるかは心配です。ところで、これぐらい真剣に悩まれているのであればスムログの住まいカウンターのようなところで相談されては如何ですか。有料ですが、正にお悩みに答えてくれると思いますが。

[1477: 匿名さん]

長く住むつもりなら修繕積立金が安いと後で必ず大変なことになるので（積み増し）、高いので支払えない・支払いたくないという方は、むしろ将来にとってマンション住民全体にとって足枷となるので、ここで門前払いしたほうが良さそう。

[1478: 匿名さん]

修繕積立の計画がしっかりしているのは当たり前ですが、この先その計画で修繕費を賄えるかはわりませんよ。
タワマンの修繕程、不確定要素が多いものは無いですから。

[1479: マンション検討中さん]

当たり前じゃないんだなこれが。
ちょっと前は大手デベですら、修繕計画はもちろん、原始規約すら穴だらけだったからね。

[1480: 評判気になるさん]

色んな板見て回ってましたが、ここのスレ評価結構高いですね。コメントもそこそこですが、ネガさんもあまり居ない印象です。
いい意味でも悪い意味でもツッコミどころが少ない物件なんでしょうか。

[1481: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金は、現在設定ですら低すぎですけどね
もっとたちの悪いデベもありますので、多少マシではありますが管理費が高いので低く見せようとしてると思います

[1482: 契約者]

管理費高いでですね。わかってて買うわけですけど。合計額は一緒でバランス的に管理費安く修繕積立金少し高くが良いのでは？

[1483: 検討板ユーザーさん]

ネガが出てもこのマンションの問題というより、都心の他のマンションも抱える問題のパターンが多いですからね
ベストとは思えませんがベターな選択となる物件の一つではあるかの

[1484: 匿名さん]

色々なマンションブロガーが言っている通り、小岩という街に拒絶反応がないのなら買ってハズレはないマンションですよね

[1485: 検討板ユーザーさん]

野村さん、亀戸のように販売対象住戸と価格表公開してほしいですー。
掲示板に価格情報などがあまり出てこないのは、前向きな検討者が多いんですかね。
(お優しい方いらっしゃれば、共有お願いします！)

[1486: 契約済みさん]

>>1485 検討板ユーザーさん
Ⅲ街区の値付けを考慮する為出来るだけ情報が外に漏れないようにしてるのではないでしょうか？亀戸が坪400万以上で売却できれば4年後の小岩は3期以上に分けて坪380～430万円位でしょうか？

[1487: 坪単価比較中さん]

そのうち都心部のように総額抑える為、寝室3帖とかの部屋が出てきそうですね。
小岩でも総額抑えるためにリビング10帖以下で洋室4.5帖・寝室3帖は当たり前の時代に・・・

[1488: 坪単価比較中さん]

総武線沿線駅2分以内は土地もなくなるでしょうからこの亀戸・平井・新小岩・小岩で落ち着きそうですね。その時いくらになっているのでしょうか？きっと物価は上がると想定する中5～6年後のマンションの値段が楽しみです。

[1489: マンション検討中さん]

どなたか2期の売り出し時期と販売の部屋タイプに価格の情報は有りますか？

[1490: マンション検討中さん]

>>1486 契約済みさん
Ⅲ街区は北口・7丁目・リングロード南北駅前広場完成をある程度見込んだ価格設定になりそうですね。そうなると後発は狭い間取りとなりそうです

[1491: マンション検討中さん]

亀戸の2LDKでも洋間の一部屋が3.5帖ですからね

[1492: 匿名さん]

住むためのマンションではなく、売るためのマンションになりつつある。

[1493: マンション検討中さん]

一般的に3.5帖の洋室の使い方は子供部屋ですか？夫婦の寝室ですか？

[1494: マンション比較中さん]

>>1493 マンション検討中さん
一昔前なら物置、昭和の団地なら子供部屋でしたね。

流石に、3.5帖の部屋があるマンションは買いたく無いです。
子供が居ないのであれば、問題無く住めるでしょう。

[1495: 比較中]

一戸建てならウオークインクローゼットもしくはサービスルーム。でもこれが今のマンションの現実です

[1496: 比較中]

総武線沿線徒歩2分圏内の4駅同時再開発は歴史的な事です。区の提言する小岩駅前100年住めるとは少なからず、今の私たちが生きている間にはこれ以上の事は経験できないでしょう！

[1497: ネガ軽蔑]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1498: マンション検討中さん]

>>1497 ネガ軽蔑さん

とかいう買い煽りもいらない。消えろ。

[1499: eマンションさん]

改めて、新築マンション
部屋によりますが、頭金1割(800万)＋諸経費(400万)＋インテリアオプション(100万)＋家具家電(100万)とすると合計1400万
高額、、、ですね。。。

[1500: 検討板ユーザーさん]

一部ですが、今後の再開発案件として小岩がトップバッターで載ってました。
https://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/pdf/AR2021_A3_j.pdf