プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1370: 検討板ユーザーさん]

>>1369 買い替え検討中さん
知識不足で恐縮ですが、直射日光対策が為されてるとはどのような対策でしょうか。

[1371: 口コミ知りたいさん]

PT金町見たらだいぶ綺麗になったね

[1372: マンション検討中さん]

高いですね。

[1373: 評判気になるさん]

>>1370 検討板ユーザーさん

亀戸クロスのような、バルコニーの熱線反射ガラスやサッシに使われているLow-Eガラスなどがそれに当たるかと思います。

[1374: 検討板ユーザーさん]

>>1373 評判気になるさん
ありがとうございます。勉強になります。
図面集見ると角部屋(北東以外)の角の窓はLow-Eガラスの記載がありますね。
バルコニー側は確認できませんでした。

[1375: 検討板ユーザーさん]

小岩駅周辺の中古物件調べていましたが、なかなかのお値段で取引されているんですね。
(アルファグランデ7000万の住戸は確かオーナーチェンジ物件?)
https://lifullhomes-index.jp/buildings/b-39954931/

また、駅徒歩2分築17年でも坪265くらいで出ているので、これから再開発で賑わえば本物件も堅そうな印象を受けましたが、皆さんの見解はいかがでしょうか。
https://house.goo.ne.jp/sp/mansion/detail/0/1007016553/00105209/x01007...

[1376: 検討板ユーザーさん]

ここは他と違って開発後は眺望ないし規模も小さいからね。
後発の値付け次第だけど、平米数の広いところはグロス価格があがって苦しいと思う。ここの上層って周りの中層だよ。

[1377: マンション検討中]

度々この掲示板でとマイナスポイントとしてあげられている線路の騒音問題が気になったので、自分で確かめてみようと、ファスタ1のメガロスの見学に行ってきました！！（飛び入りで見学できるみたいです）
僕の感想は、ん？電車来ても分かんないなぁ。です。
メガロス内を人が歩いていたり、生活音があるからかもしれないですが、うわっ！電車きた！！みたいな騒音では無かったです。※気にならないですが、全くの静寂ではないですよ！！ホームを見ながら耳をそばだてれば、あ、これが電車の音ね。って分かります。
人によって、どこまでの音の大きさを許せるかは違いがあるので、気になる方はメガロス見学オススメです笑
あとは、ゆうて、まぁまぁ線路から距離ありますね。ファスタでこれなら、II街区はそんなに気にならないんじゃないでしょうか。
ご参考まで！！

[1378: eマンションさん]

>>1377 マンション検討中さん
貴重な情報、有難うございました。
私も週末にマンションの周りを散歩してきました。
マンションのメインエントランス(ドトール横のエスカレーター上がった2F)の近くで、騒音確認しましたが、さほど気にならずでした。
それよりも、マンション1Fにあるプラウドの看板(1?3街区)を多くの通行人の方が足を止めて見ているのが、印象的でした。
マンションから濡れずに、24時間メガロスは魅力的だなと思いました。

[1379: 匿名さん]

>>1376 検討板ユーザーさん
この物件で駅徒歩1分でも、後発の規模や眺望に負けてしまいますかね？仰る通り後発の価格次第ですが、同じような価格帯であれば、こちらの物件の方が魅力的かなと思います。そもそもスカイツリー程度しか見えない小岩の眺望って魅力ありますか？生活分かってしまうレベルでお見合いしちゃうのであれば嫌ですが、そうでなければ1分でも駅近の方が良いかと思います。
ただ野村の物件が総武線で続いてますし、再開発成功もある程度考慮しての価格なので、リスク減らすのであれば小岩のメインになりそうな北口の三井が良さそうですね。

[1380: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん

三井だって野村の価格考慮して決めるでしょう。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1379 匿名さん
野村の後発も三井も徒歩2分表記だろうし、日鉄は1分の可能性がある
直結なら特別だけど、徒歩1分と2分の差ならそれだけで物件決める人が多いとは思えないなー
てか、ここもメインエントランスまでは2分必要だからね？メールボックスも宅配ボックスもサブエントランスにないよ。日鉄がメインエントランス1分なら最高の駅近のタイトルも取られるかねないの忘れないように。

眺望に関しては何が見えるかだけじゃなくて日当たりに関わるし、スカイツリービューってこの辺だとすごくアピールポイントでしょ。
貴方の価値観や優先順位を否定するわけじゃないけど中古価格気にするなら一般的にどう思われるか考えないといけないんじゃない？

[1382: 検討板ユーザーさん]

書き忘れたけど、ここの東向きは日鉄の老人向け住戸とお見合いする可能性あるよ。
道路分離れるからジロジロ見られるわけじゃないけど窓開けるの嫌かもね。

[1383: eマンションさん]

>>1382 検討板ユーザーさん
北西では？

[1384: 検討板ユーザーさん]

「再開発後の価格設定」というワードをよく目にしますが、計画通り再開発が進んだとして、皆さまはどのタイミング(何年後)の値付けがされているとお考えでしょうか。

3街区までは折り込み済だと思っていますが、北口と7丁目の再開発完成まで見込まれているんですかね。
(個人見解としては、3街区販売の際に北口と7丁目が決定していればそちらも含んで値付けと想定)

[1385: 買い替え検討中さん]

とりあえず今回のを買って以降の販売価格等を見ながら買い替えるなら買い替えるという方法が一番良いと思います。3街区の価格は間違いなく上がると営業の人が言っていましたから。免振とかユカイフルとか今回のと差別化して坪あたり20～30万円とか上げてくるんではないでしょうか！？

[1386: マンション検討中さん]

>>1382 検討板ユーザーさん

現在の計画ではお見合いしなそうですよ。計画中ですので変更はあると思いますが。

[1387: 検討板ユーザーさん]

>>1386 マンション検討中さん
うん。だから可能性がある、という表現にしてるよ
日鉄のは棟配置すら資料ごとに違うしどうなるかわからないよね
価格も末端の営業ではなく別部署や上層部が決めるし

[1388: マンション掲示板さん]

>>1368 マンション検討中さん
夏は太陽高度が高く、ベランダ1.8m有れば南向きほとんど直射日光入らないんですよ^_^

[1389: 検討板ユーザーさん]

評価を上げたいのは購入者か業者が中心
評価を下げたいのは検討者が中心
一つだけ言えるのは書き込みの多さは注目度に比例するってことですね

[1390: 匿名さん]

>>1389 検討板ユーザーさん
評価を下げたいのは検討者が中心??

[1391: ご近所さん]

>>1390 匿名さん
2期抽選に向けてライバル減らしたいってネガ投稿連投するやつはいる…かもしれない（いないよね？

[1392: 検討板ユーザーさん]

どう思うかとあったからかなり気をつかって私見を書いたんだけど、やっぱりちょっとでも慎重意見出すとネガネガ言われるんだね。

すでに契約した皆さんは心配せずとも「再開発の一発目」なので常勝間違いなし。1000万2000万の含み益が見込めますよ。マンマニもオススメしてるので大丈夫！

[1393: 職人さん]

>>1392 検討板ユーザーさん
このマンションの販売がまあまあ順調で一番喜んでいるのはアルファグランデの所有者。自分のところの坪単価の上げがほぼ確定したから。このマンションの価値が将来上がるかは、次の駅前再開発物件がここより１、２割上で、順調にはける事が条件。それ以外は単なる各人の未来予想。

[1394: 買い替え検討中さん]

7丁目日鉄は2029年竣工予定ですが坪450万位までいきますかね？

[1395: 匿名さん]

このコメント数は注目されている証拠ですね。
北口再開発とは比較にならないかなって思います。
駅近という点では1分なのか2分なのか、屋根ありか無しかで議論の分かれるところかなという印象はあります。
ただ、あまりにも建設時期が違いますし、抱える商業施設の差も大きいと思います。

比較するなら次の3街区との比較で、バチバチに比較されそうですよね。

[1396: eマンションさん]

>>1395 匿名さん

ですね。ただどちらも同じ野村なんで、どちらの購入者も損を感じないように作ってくると思います。
第三街区は価格高くて駅距離は遠いけど、規模感を生かした共用部や商業棟などのスペックを上げて損を感じ難くすると思います。

[1397: 買い替え検討中さん]

結局3街区は亀戸より高くなりますね

[1398: 検討板ユーザーさん]

現状、都内寄り近隣駅の新築駅近物件との価格差はどの程度あるのでしょうか。
比較対象が思い付かず、お詳しい方お願いします。
亀戸(亀戸クロス坪400),平井(2024年まで待ち),新小岩(2028年まで待ち、シティテラス320坪),小岩(本物件坪350)

[1399: 匿名さん]

>>1396 eマンションさん
言葉足らずで申し訳ない。
北口再開発と第三街区が時期的にも規模的にも比較検討されるかなって書きたかったのです。

[1400: 匿名さん]

>>1398 検討板ユーザーさん
総武線沿線だと書かれている所で比較するしか無い気がします。
駅が近いとはいえ、平井、小岩、新小岩は信号無し徒歩1分、亀戸、シティテラスは信号ありと価格にはそれなりに差が出ます。
後は、商業施設を抱えてるかも影響があるかと思います。
都内までの距離や快速の停車駅等を考慮すると、個人的にはこのようなイメージです。
亀戸＝新小岩三井＞平井＞小岩3街区＝小岩三井＞小岩2街区＞シティテラス＝小岩オープンハウス

[1401: 検討板ユーザーさん]

>>1400 匿名さん
分かりやすいご説明ありがとうございます。
平井駅降りたことないですが、参考の位置付け的に3街区完成前に平井に住み替えは結構厳しそうですね。

[1402: 評判気になるさん]

>>1398 検討板ユーザーさん

64平米、Aタイプの最上層は、7000万近くといっていたので
坪単価361万

さすがにこれは高すぎではないかと。まあ値上がり目的の人がふるいにかけられて、本当に住みたい人が買えるという意味ではいいのかもしれないが。

[1403: マンション検討中さん]

二期ではTタイプの販売はありますか？
いくらくらいなのでしょうか。

[1404: スカイビジネス]

10月6日、26階北側ベランダより。

[1405: スカイビジネス]

なんか冗長な写真が上がりました。失礼しました。

[1406: 検討板ユーザーさん]

>>1404 スカイビジネスさん
22fまで出来上がってるんですね！写真感謝です

[1407: 買い替え検討中さん]

>>1404 スカイビジネスさん

写真は東南角部屋ですね

[1408: 買い替え検討中さん]

>>1404 スカイビジネスさん
当物件北東角部屋の契約者ですが貴所有マンションから当方内部は見えそうですか？
ご感想宜しくお願い致します

[1409: スカイビジネス]

>>1408 買い替え検討中さん
写真は離れているように写りますが、肉眼ではそれなりに近くに感じるかと思います。
北東角のサッシでも内装作業をしているのが垣間見えますが私なら気にならないかと。
当然ですが、南東はより近くに見えます。

アルファグランデの北側、北西角、北東角、住戸のいずれも、北側のベランダに接する居室は寝室等の用途が考えられます。
北側には物干しもないので、日頃、アルファの住人がベランダをうろつくのを目にする、目線が気になる、といったことも少ないかと思います。

プラウドの北東角、間取りも良いし、よいですね。15階より上であれば、右にアルファが見切れるものの、江戸川の河川敷が京葉道路の辺りまでリビング窓から視線に入ると思います。花火も見えるかと思います。
あとは北東方向に国府台の緑ですかね。北口の三井が建つまでは上層であればふと目についてよいかと思います。
完成が楽しみですね。遊びに行きたいですw

[1410: 検討板ユーザーさん]

>>1409 スカイビジネスさん
検討してるのでここのスレ最初から追いましたが貴方が結局ここを買ってない理由がとても気になります。もし差し支えなければ教えていただけませんか。
ここに書くのが憚られるならお名前のもとになったサイトのコメント欄でも…（それも失礼な話かもしれませんけども）

[1411: 買い替え検討中さん]

>>1409 スカイビジネスさん

ご丁寧に本当にありがとうございます。
毎朝土手を歩きながら建設の経過を楽しみにしています。
花火の現地からも当マンションが良く見えます。
おそらく東向きの住居の方も花火が良く見えるのではないでしょうか？
スカイビジネス様ありがとうございました。

[1412: 匿名さん]

>>1401 検討板ユーザーさん
お金さえあれば住み替えてもいいと思いますよ笑

とはいえ、平井駅前と小岩駅前ではかなりの商業圏の差があるのでは無いでしょうか。
両口を合わせて比較しても小岩＞平井は揺るがないと思います。
今後の開発に関しても、発表されているだけで小岩が優勢です。
ただ、秋葉原以東の総武線2駅の差だけ考えると大差ないように思えますが、新小岩小岩間が通常の1駅の間隔では無いので、より都心という点では平井駅は選択肢としてありではないでしょうか？

[1413: 買い替え検討中さん]

カメックスでもエレベーターの混雑と京葉道路の信号待ち・改札の混雑を考えると時間帯ではホームまで15分～20分はかかりそうですね・・・都心までの自宅部屋からの時間はどちらがかかると思いますか？

[1414: マンション比較中さん]

そうですね。小岩・新小岩・平井とこの先にこれだけ住人が増えたら通勤通学時、亀戸・錦糸町・両国は電車に（満車で）乗れるのでしょうか？今より30分は早く自宅を出なくては！？その場合駅2分の意味とは？検討者としては考えさせられます。

[1415: 評判気になるさん]

一度市川まで行って乗り換えて都心方面に戻る方法があります

[1416: 口コミ知りたいさん]

販売価格の公開時期(10月中旬)について、詳細な日程ご存知の方いましたら、ご共有願いますm(__)m

[1417: eマンションさん]

>>1414 マンション比較中さん

錦糸町は降りる人がいるので錦糸町以降は乗れる余地ができると思いますが、亀戸は乗るだけの駅なので、総武線再開発シリーズが完了したらピーク時間帯では亀戸で乗れないなんてこともありそうですよね笑
コロナ前の感覚としてピーク時間帯でも小岩では座席の方に行けるので後々潰されにくいですが、亀戸では確実に座席の方にはいけないので押しつぶされないと乗車できません。
数分通勤時間が短くなっても満員電車で疲労とストレス溜めるなら亀戸ではなく小岩という考えの人もいると思います

[1418: 評判気になるさん]

>>1417 eマンションさん
朝のラッシュ時5～6車両待ちも有りえるのでは?
亀戸ホームだけでなく階段・改札まで電車待ちかも？

[1419: 匿名]

>>1418 評判気になるさん

亀戸の乗客が小岩まで逆方面の電車に乗ってきて、そこから上り電車に乗るってこともあるんですかね。
それだったら最初から小岩に住んでいたほうがお得ですね！むしろ小岩の方が坪単価高くなることもあるんですかね！？

[1420: スカイビジネス]

>>1410 検討板ユーザーさん
単に、買える資力が潤沢でないだけです^^;
独り身の親の戸建が小岩にありますが、そこを売って2軒目のローンを組むにしても、管理費修繕費の額を考えると、グロスで結構な金額になるので、住んでるときもそうですが、死後も貸せないな、とも思いました。
ここを検討されてるみなさんがどうお考えなのか分かりませんが、30台前半の方が、実需で買い求めるには、マンションの値は高くなるところまで高くなった、というのが私の印象ですので、ステータス性のないこの地で、後発の物件もそうですが、今後、これ以上の値上がりも無いだろう、というのもあり、含み益を獲得して売り抜けるにしても、難しいと思っています。

[1422: 評判気になるさん]

I1の20階売れたみたいですね！

[1423: 匿名さん]

>>1420 スカイビジネスさん
今後値上がりするかどうかは正直誰にも分かりません。物件が気に入って尚且つ自分に無理が生じないか十分に考えた上で、あとは決断力だと思いますね。

[1424: マンション検討中さん]

>>1422 評判気になるさん
億部屋おめでとうございます。

[1425: 口コミ知りたいさん]

先着はプレミアム以外は残り1戸になりましたね。順調に売れているようです。

[1426: 口コミ知りたいさん]

今の亀戸の価格を見ると買いやすい単価だと思います。

[1427: 検討板ユーザーさん]

20代でご検討されている方いますか？

[1428: 口コミ知りたいさん]

二期売り出しの前にはプレミアム以外は完売しそうですね

[1429: eマンションさん]

>>1427 検討板ユーザーさん

一期で購入しました

[1430: 匿名さん]

＞＞1427 検討板ユーザーさん
はい。
実は私の収入的にかなり厳しいのですが、
①市場が高騰していてこれを逃すと購入がいつになるのか分からない点
②待っていてはその分の賃料がサンクコストになる点
③ブランドマンションなのでリセールがかなり期待できる点
④もう賃料（大家の住宅ローン＋税金諸経費＋大家の利益）を払いたくないという点
⑤他を削っても自分の家（城）が欲しいという点
から購入検討中です。

[1431: 検討板ユーザーさん]

>>1429 eマンションさん
>>1430 匿名さん
ありがとうございます、同じような方がいらっしゃって少し安心しました。
現状収入での資金計画、ローンは下りそうだけど直近かつかつになりそうです。泣

[1432: 匿名さん]

一緒にかつかつで頑張りましょう！
将来的にも自動車を持たない予定で、自炊を頑張っていきたいです。
貯金のつもりでローンを支払っていくつもりです。

[1433: マンション検討中さん]

>>1417 eマンションさん

コロナ前に緩急線、錦糸町から乗り込んでましたが、あれを余裕があるといえる状況か。。毎日大体2本待てば、かつ無理やり押し込めば乗り込めるかなという状況でしたよ。5分でも電車が遅延すればホームから人が溢れる。
確かに再開発続きだと電車の乗客数すごい事になりそうですね。

[1434: 口コミ知りたいさん]

>>1429 eマンションさん
20代で一期で購入すごいですね！
3LDK以上ですと7000万円以上ですね！
おめでとうございます！

[1435: 口コミ知りたいさん]

>>1433 マンション検討中さん
とても参考になります。
小岩はこれも含めて4棟（小さいのを含めれば6~7棟）
新小岩（再開発による複数棟）・平井（同）と続きますと
亀戸の計画も含めて総武線は乗客数がすごいことになりますね！
亀戸の人電車に乗れるのでしょうか＞

[1437: 検討板ユーザーさん]

販売予定が11月上旬に変更されていますね。
確か1期の際も何度か延びてましたが、要望書調整してるんですかねー

[1438: eマンションさん]

>>1434 口コミ知りたいさん

ありがとうござます。ギリ20代ですが笑
頑張って勉強して就職した甲斐がありました！

[1439: 小岩のタワーの元理事長]

>>1420 スカイビジネスさん
お疲れ様です。真摯にスレに向き合っていらっしゃるので、久しぶりにコメントしますね^ ^

実はリバースモーゲージで新規物件を買えないか、模索して情報収集しています。

駅近は３分と劣後しますが、スカイファーストの利便性を、お互いに享受しつつ、次を狙う戦略は高く評価します?

[1440: 小岩のタワーの元理事長]

[複数の同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[1441: 小岩のタワーの元理事長]

>>1420 スカイビジネスさん
お疲れ様です。真摯にスレに向き合っていらっしゃるので、久しぶりにコメントしますね^ ^

実はリバースモーゲージで、小岩の新規物件を買えないか、模索して情報収集しています。

駅近は３分と劣後しますが、スカイファーストの利便性をお互いに享受してると、推察してます。
同じくベランダから、建築の進捗を定期的に観てます。

次を狙う戦略は高く評価します。

実家を戦略的に使えるので、羨ましいです^ ^

[1442: スカイビジネス]

>>1441 小岩のタワーの元理事長さん

そうなんですね
リバースモーゲージ、よく知りませんが、自宅を抵当に入れてその評価額の範囲内で、月々の生活費を借りるやつですかね。　
ローンの残存していない自宅を相続する相手がおらず、年金よりも良い暮らしがしたい方向けの金融商品だと思いますので、それで新規物件を購入するというのは、素人の私にはなかなかイメージがつかないです。


戦略的というほどのものでもないです。

私はまだ35年のローンが組める歳ではありますが、アルファを購入時よりも高く売って、新しく高いプラウドの同じ位のサイズに住み替えたとしても、それは額面上の含み益あって実需としての体感はさして変わらないでしょうし…

より高い物件に住み替えていく転売ヤーや天空族と呼ばれる人達は、どこをゴールに、どうやって手仕舞いをするつもりなのか、全然イメージがわかないんですよね。

含み益を現金化したいなら、安い土地へ都落ちするしかない訳ですし、
含み益を増やしていって、地位(ぢぐらい)の高い都心部へ住み替えて行けたとしても、キャッシュを稼ぐ能力も伴って上がっていかないと、高い固定資産税と管理費修繕にキャッシュを削られることになるわけで…

話が脱線しましたが、実家は親の持ち物ですので、親が生きているうちは、親がどうすればQOLの高い暮らしができるか、
主に買い物や、子世帯と近いという安心感を与えてあげるにはどうすることが最善なのか、

①実家を売りプラウドを買い、親世帯がそこに住む
②アルファを売り実家を売り広いプラウドを買い、2世帯同居
③アルファを売り実家を売り別の土地と建屋を買い2世帯同居
④アルファを売り実家を建て直して2世帯同居

ぐらいしか選択肢は無いですが、
アルファのローンは妻に寄せられる程度残っているのみなので、私がどこまで甲斐性を発揮して親のQOLを上げてやる、その結果、親の死後、自分の資産になることを見越して、さらに借金を重ねるか、に掛かっている訳ですが、給与もここから何処まで上げられるかわからないなか、なかなか踏ん切りがつかず…
といったところです。
長くなりまして、スレの皆様ともども、ご迷惑をおかけします。

[1443: 小岩のタワーの元理事長]

>>1442 スカイビジネスさん
早速にありがとうございます。
サスガによくシミュレーションされてますね！

まだ住宅ローンが組めるご年齢なので、5番目の選択肢として、「アルファを賃貸に出して家賃収入を得て、プラウドの住宅ローンの返済に当てる」のもありかと思います。

分譲時の地権者住居12戸全てと、中華系マネーを含めて２割近くは賃貸になっていて、家賃25万円程度は確保出来ますし、ファミリータイプの賃貸は需要が底堅いのでリスクは少ないです。

メーターモジュールで車椅子になったら、いずれ戻る選択肢を残しつつ、新しい環境も手に入れる選択肢を、私も模索しています。

[1444: 口コミ知りたいさん]

住宅ローン2つも組めるってすごいですね

[1445: 小岩のタワーの元理事長]

>>1444 口コミ知りたいさん
住宅ローンは一人一つしか借りられなくて、住み続ける必要があるのが大前提なのですが…

同じ銀行だと完済する必要がありますが、違う銀行であれば２つ借りることも可能です。２つ目の住宅ローンは通常は転居後一年以内に売却とかの条件が付与されますが、賃貸前提で交渉すると付与されない（銀行も融資を増やしたい）場合もあります。メガバンクの場合は、正直に話すと前債がセカンドハウス・ローンになって金利が上がりますが、セカンドハウス・ローンの取扱のないネット銀行とかに借り換えたうえで、住宅ローン減税がなくなる10年目に住み替えすれば、新たな住宅ローン減税の恩恵を受けることも出来ます。

ご参考になれば幸いです。

[1446: 口コミ知りたいさん]

>>1445 小岩のタワーの元理事長さん
凄まじく詳しいですね！ご丁寧な解説ありがとうございます。参考にさせて頂きます

[1447: 評判気になるさん]

要望書入ってますかーい

[1448: 関心]

倍率出てくると思います！

[1449: 関心]

少し高くても上位階買いたいです

[1450: 1R-1LDK探し中]

ここの1R、1Kの情報は出てきてますでしょうか。
一戸目の住居として家探し中です。。

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 1R-1LDK探し中さん

あと１部屋しかないですよ

[1452: 検討板ユーザーさん]

>>1420 スカイビジネスさん
失礼な質問にもかかわらず詳細に答えてくださってありがとうございます。
私は一次取得ですが、ここが"堅い"とは言えないと思い踏ん切れずにおり、売却して買い替えるおつもりに見えた貴方が買ってないと仰ったので理由が知りたかったのです。ご意見に完全に同意です。

ところで、後ほどのレスで仰る空中族の手仕舞いは、やはり郊外一戸建てなのではないでしょうか。
多重ローンも一括現金払いもできない庶民は、いくら含み益を持っても利確できないので、生活スタイルが変わる前のリセールバリューがいくらだろうが無意味だと私も思います。リバースモーゲージは着眼点はすごいですが、リスクもまたすごいですよね。
ですので、仮に私が貴方の状況ならやはり買わないです…

今のこのタイミングで住んで貯蓄とか株をやったことがない方の妄言と思います。

[1453: 検討板ユーザーさん]

あと、さすがに住宅ローンの不正受給方法を高らかに書くのはどうかと思うので削除依頼出します。

[1454: 小岩のタワーの元理事長]

勉強不足の方のために、敢えて参考情報として追記します。

2回目の住宅ローン控除を受けるのにも要件はあります。少し複雑になりますが…



・控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること

・新築または取得をした住宅の床面積（マンションは専有面積、戸建ては延床面積）が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己居住用であること

・住宅ローンの返済期間が10年以上であること

・居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと

これらの要件のうち、住み替え後の住宅ローン控除を受けるために注意が必要なのが、「居住した年と、その前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の『長期譲渡所得の課税の特例』などの適用を受けていないこと」というものです。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいますが、6,000万円で買ったアルファを9,000万円で売却して、この特例を受けて譲渡所得税を払わないことを選択するか、新たに住む住宅ローン減税を選択するか、どちらかしか選べません。

長文、失礼致しました。

[1455: マンション掲示板さん]

現状で総武線満員ですよ。
各停も快速も。
新小岩にもでっかいマンション造ってるところですし、そこここからまた山ほど乗ってくるのかと思うとゾッとします。

[1456: マンション比較中さん]

小岩から平井までで4000世帯くらい増えるのでしょうか？
1世帯平均2.5人で10,000人ですか！？

[1457: スカイビジネス]

>>1443 小岩のタワーの元理事長さん

〉アルファを賃貸に出して家賃収入を得て、
〉プラウドの住宅ローンの返済に当てる

アドバイスありがとうございます。
そうですね。今のところを貸しに出して、もう一つ買うことは考えたいです。
どういった借り方をするべきかはなかなか悩ましいですが、共働きなので、前述の通り、妻側に残価を寄せることを考えていましたが、手数料もそれなりにかかるので、

アルファの残額が少なく、実家を抵当に入れることで、平行で借りることを許容してくれる銀行があるなら、それもよいと感じました。

[1458: スカイビジネス]

>>1452 検討板ユーザーさん
そうですよね。膨らんだアセットから、キャッシュを取り出した上で、住まいも確保するのであれば、その場で、今より手狭なマンション、その場か郊外寄りのマンション、戸建といった選択肢になりますよね。
若く子育ても忙しい年代は会社に近い買い物利便のよいところに住み、子供の手が掛からなくなれば、残高を減らしたマンションを貸す、売るなどして、その場よりも郊外に引っ込むのでしょうね。

[1459: スカイビジネス]

>>1454 小岩のタワーの元理事長さん

ありがとうございます。勉強になります。

売却時の譲渡所得の特別控除の適用を受けない場合、所得税15.315％と住民税5%がかかってくる理解です。

譲渡益が2000万を超える場合は、譲渡所得の特別控除を受けたほうがお得と理解しました。

譲渡益がそれ以下の場合は、住宅ローン控除4000万円分まるまる使えるのであれば、そちらの方がお得と理解しました。

[1460: スカイビジネス]

総武線の混雑ですが、緩行線の錦糸町→両国間、快速の新小岩→錦糸町間で、ピークの乗車率になるようです。
それでも、武蔵中原→武蔵小杉や、東浦和→南浦和などよりも低い値のようです。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001413544.pdf

テレワークで丸の内に行くことも少なくなりましたが、今は混雑が戻ってきているように感じます。
乗る車両の位置によって、中ほどに入り込めるかなどは、小岩駅や新小岩駅でもかなり差がありますね。
私の感覚では、8時台でも、スマホを普通に触れて、隣と肩が当たらない感じです。

沿線に物件が増えることが、混雑にどの程度影響するのかはわかりませんが。

[1461: 小岩のタワーの元理事長]

>>1457 スカイビジネスさん

連続投稿ありがとうございます。
オープンなスレで書くのは躊躇したのですが、ご近所さんなので、敢えてお伝えしています。

実は、クラルテの元の自宅を賃貸しているので、実体験に基づく経験則なのです。クラルテの賃料でアルファの住宅ローンを返済しているので、キャッシュ・フローのマイナスは固定資産税程度に抑えられています。

自宅を抵当に入れるのは住宅ローンの枠組みから外れるので、プラスアルファ的なポケットにしておいて下さい。ネット系は定型的な住宅ローンにしか対応していないので、地銀系が狙い目です。

加えて、メガバンク以外の住宅ローン提携先が、成績競争もあるのでオススメです^ ^

[1462: 検討板ユーザーさん]

ちょっと待ってください。住宅ローン残債があるのに賃貸に出すのは特別な事情がある場合の例外対応です。あなたのような人がそうやって悪用するからどんどん厳しくなってるんですが、こんなとこで悪びれもなく勧めるなんて正気ですか？

わざと残債なしの場合や賃貸用ローンと混同させる書き方してますが、普通の住宅ローンは、ルール上自宅面積50%以上でなければ賃貸できません（通常一戸建ての一部貸しを想定したものです）これを逸脱するのは刑事罰もあり得る明確な違法行為です。

残債を売却益で一括返却した上で再度住宅ローンを借りるのは、制度の目的上道義的にどうなのかというのはありますが法的には問題ないです。この点を混同しないでください。

[1464: 口コミ知りたいさん]

[No.1463と本レスを、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1465: 口コミ知りたいさん]

みなさんよく研究されてますね。私は今回マンション購入初めてですがほとんど考えずに衝動買いのような感じで買ってしまいました。
その後このようなサイトを知りローン減税の事を知りました。おかげさまでこの制度は利用させて頂くつもりです。修繕積立基金など知らずに後から150万円もかかることを知り勉強になりました。
頭金以外に300万円くらいかかるのなど知りませんでした。
今後買い替えを考えていますがどのタイミングが一番利益を得て売れると思いますか？
私は7丁目の日鉄が売り出す頃かと思っておりますが、詳しい方がいらしたら教えて下さい

[1466: 匿名さん]

>>1431 検討板ユーザーさん
皆さん20代での購入検討は素晴らしいと思いました。
ただ、この先の見通しとしては今までの10年、20年前とこれからの10年、20年後ではかなり状況が変わっていくので、そこもしっかり考慮されたほうがいいと思います。
7000万～の物件だと少なく見積もってもトータルで1億円近い支払い（ローン＋修繕積立＋固定資産税）になります。
均すと月に23万円程度の支払いです。
※住宅ローン減税を加味して計算してますが、これ以上になると思います。

ブランドマンションとはいえ、購入者が居ればそれは意味がありますが、そうでないとただの維持費が高い住居に成り下がるので、その辺も考慮されたほうがいいのではと思いました。
今後間違いなく、物件の購入希望者は減り、資材人件費の高騰はあります。
この先の市況がどうなるかは誰も予想出来ませんが、現時点でスタグフレーションに陥り始めていると言われております。

マンションを初めて購入してみてると、想像以上に維持費が掛かるので、余裕のある資金繰り（銀行や販社の話だけでなく）を心掛けた方がいいと思います。

[1467: 匿名さん]

>>1463 口コミ知りたいさん
購入後にびっくりするくらい費用が発生しますよね。
私も数年前に勢いで購入した組でしたので、こんなに色々掛かるのかと思いました。

買い替えについてはご自身で判断するしかないと思います。
7丁目の建設時期だと少なくとも5年以上先でしょうし、予想が難しいのではないでしょうか？
個人的には景気で左右されているよりも、単純に資材人件費の高騰で新築マンション価格も高騰してるでしょうが、中古マンションが追随するかは微妙かなと考えます。
もう投機目的のマンション購入は厳しいんじゃないですかね。

[1468: 口コミ知りたいさん]

>>1467 匿名さん
ありがとうございます。
投機目的ではないのですがきっと後続の方が良く見える事になると思っています。
最終的にどこに移住するかは未知ですが、移るタイミングとして条件良く手放せれば後にいい条件のところに移住できるかなと思いました。私の場合平均でしたら余命20年は生きていられません。定年後の楽しみとしてこのマンションの後一回ぐらい買い替えるという楽しみ？を今から考えております。

[1469: 匿名さん]

修繕積立基金って最初に支払いませんか？
というか最初に支払う諸経費の項目に含まれているような。
色々かかるというのはおっしゃるとおり。
よくネット記事とかで頭金のために３００貯めた、とかあるけど、頭金に回らず諸経費で消えるよねって話ですよ（中古ならもっと諸経費かかる）。