プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

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プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
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プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1351: 検討板ユーザーさん]

>>1349 通りがかりさん
Web記載の最安値の先着住宅かと思いますので、以下ですかね。
68,980,000円(68.91平米)

>> 1350
すみません、前述の1期1次は誤りでした。
1期2次の住戸っぽいので、ローン審査落ちの可能性は高そうですね。

[1352: 通りがかりさん]

今気づきましたがWebのI3の部屋番号変わってませんか？
もともと5Fは売約済みで6Fが先着だった気がします

[1353: マンション検討中さん]

>>1348 検討板ユーザーさん
その情報はどちらで確認できるのですか？

[1354: 検討板ユーザーさん]

>>1353 マンション検討中さん
この前までは先着住戸が4つでしたが、１つ増えている。かつ最低価格及び平米数が更新されている。ので、キャンセルが出て先着に載ってきたと思います
https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/outline/02.html

[1355: 匿名さん]

次期販売の北向きってどうなんですかね？南で3区に被るよりはましかな

[1356: マンション検討中さん]

>>1354 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！！！
次からそこも見るようにします。

[1357: 通りがかりさん]

>>1355 匿名さん
南は3街区だけじゃなくて7丁目にも被るので抜けは全くないでしょうね
北は中層以上なら抜けますが線路があります

[1358: 買い替え検討中さん]

線路って建物より気になりますか？
それとも騒音の事をいっているのでしょうか？

[1359: 匿名さん]

>>1358 買い替え検討中さん
騒音じゃないですか、抜けても音が気になるという

[1360: 買い替え検討中さん]

駅から徒歩1分のマンションと徒歩2分のマンション（グランファースト他後続のマンション）と音の聞こえる大きさって変わらないような気がしますが如何思われますか？

[1361: 匿名さん]

ここって駅近というより線路沿いのマンションなんだよ。
地下鉄じゃないなら駅近って売り文句にはできないと思う。

[1362: 検討板ユーザーさん]

あ、更新あって、先着住戸4に戻りましたね

[1363: 検討板ユーザーさん]

>>1360 買い替え検討中さん
前にも出ていましたが、距離よりもどちら向きかで影響があります
どうしても線路向きであれば、音について避けられない部分がありますね

[1364: 買い替え検討中さん]

>>1363 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
そうでれば3街区→北口→7丁目と線路側は騒音アリと理解できます。
基本的には駅近＝騒音と解釈ですね

[1365: 検討板ユーザーさん]

次出る北住戸とキャンセル出た南住戸が同じ単価であれば、南向きの方が個人的にはいいかな。
3街区の商業施設さえ越えれば、アルファグランデも小岩セカンドもリビングから外見た際に気にならない想定

[1366: マンション検討中さん]

>>1365 検討板ユーザーさん

取り合いになりそうですね

[1367: マンション検討してます]

>>1365 検討板ユーザーさん
最近知り合いのタワマン行きました。
こんにちわ部屋(窓から隣の生活が分かるレベル)でしたが、案外気にならないなと思いました。
人それぞれですね。北は日当たり、電車騒音(聞こえない気もしますが)、南は眺望。

[1368: マンション検討中さん]

コロナになり在宅で家にいる時間が増えてから、日当たりというか夏場の直射日光が気になるようになりました。西や南はキツイ。個人的には眺望より気になるポイントです。

[1369: 買い替え検討中さん]

そうですね。直射の対策がされている住宅なのですか？

[1370: 検討板ユーザーさん]

>>1369 買い替え検討中さん
知識不足で恐縮ですが、直射日光対策が為されてるとはどのような対策でしょうか。

[1371: 口コミ知りたいさん]

PT金町見たらだいぶ綺麗になったね

[1372: マンション検討中さん]

高いですね。

[1373: 評判気になるさん]

>>1370 検討板ユーザーさん

亀戸クロスのような、バルコニーの熱線反射ガラスやサッシに使われているLow-Eガラスなどがそれに当たるかと思います。

[1374: 検討板ユーザーさん]

>>1373 評判気になるさん
ありがとうございます。勉強になります。
図面集見ると角部屋(北東以外)の角の窓はLow-Eガラスの記載がありますね。
バルコニー側は確認できませんでした。

[1375: 検討板ユーザーさん]

小岩駅周辺の中古物件調べていましたが、なかなかのお値段で取引されているんですね。
(アルファグランデ7000万の住戸は確かオーナーチェンジ物件?)
https://lifullhomes-index.jp/buildings/b-39954931/

また、駅徒歩2分築17年でも坪265くらいで出ているので、これから再開発で賑わえば本物件も堅そうな印象を受けましたが、皆さんの見解はいかがでしょうか。
https://house.goo.ne.jp/sp/mansion/detail/0/1007016553/00105209/x01007...

[1376: 検討板ユーザーさん]

ここは他と違って開発後は眺望ないし規模も小さいからね。
後発の値付け次第だけど、平米数の広いところはグロス価格があがって苦しいと思う。ここの上層って周りの中層だよ。

[1377: マンション検討中]

度々この掲示板でとマイナスポイントとしてあげられている線路の騒音問題が気になったので、自分で確かめてみようと、ファスタ1のメガロスの見学に行ってきました！！（飛び入りで見学できるみたいです）
僕の感想は、ん？電車来ても分かんないなぁ。です。
メガロス内を人が歩いていたり、生活音があるからかもしれないですが、うわっ！電車きた！！みたいな騒音では無かったです。※気にならないですが、全くの静寂ではないですよ！！ホームを見ながら耳をそばだてれば、あ、これが電車の音ね。って分かります。
人によって、どこまでの音の大きさを許せるかは違いがあるので、気になる方はメガロス見学オススメです笑
あとは、ゆうて、まぁまぁ線路から距離ありますね。ファスタでこれなら、II街区はそんなに気にならないんじゃないでしょうか。
ご参考まで！！

[1378: eマンションさん]

>>1377 マンション検討中さん
貴重な情報、有難うございました。
私も週末にマンションの周りを散歩してきました。
マンションのメインエントランス(ドトール横のエスカレーター上がった2F)の近くで、騒音確認しましたが、さほど気にならずでした。
それよりも、マンション1Fにあるプラウドの看板(1?3街区)を多くの通行人の方が足を止めて見ているのが、印象的でした。
マンションから濡れずに、24時間メガロスは魅力的だなと思いました。

[1379: 匿名さん]

>>1376 検討板ユーザーさん
この物件で駅徒歩1分でも、後発の規模や眺望に負けてしまいますかね？仰る通り後発の価格次第ですが、同じような価格帯であれば、こちらの物件の方が魅力的かなと思います。そもそもスカイツリー程度しか見えない小岩の眺望って魅力ありますか？生活分かってしまうレベルでお見合いしちゃうのであれば嫌ですが、そうでなければ1分でも駅近の方が良いかと思います。
ただ野村の物件が総武線で続いてますし、再開発成功もある程度考慮しての価格なので、リスク減らすのであれば小岩のメインになりそうな北口の三井が良さそうですね。

[1380: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん

三井だって野村の価格考慮して決めるでしょう。

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1379 匿名さん
野村の後発も三井も徒歩2分表記だろうし、日鉄は1分の可能性がある
直結なら特別だけど、徒歩1分と2分の差ならそれだけで物件決める人が多いとは思えないなー
てか、ここもメインエントランスまでは2分必要だからね？メールボックスも宅配ボックスもサブエントランスにないよ。日鉄がメインエントランス1分なら最高の駅近のタイトルも取られるかねないの忘れないように。

眺望に関しては何が見えるかだけじゃなくて日当たりに関わるし、スカイツリービューってこの辺だとすごくアピールポイントでしょ。
貴方の価値観や優先順位を否定するわけじゃないけど中古価格気にするなら一般的にどう思われるか考えないといけないんじゃない？

[1382: 検討板ユーザーさん]

書き忘れたけど、ここの東向きは日鉄の老人向け住戸とお見合いする可能性あるよ。
道路分離れるからジロジロ見られるわけじゃないけど窓開けるの嫌かもね。

[1383: eマンションさん]

>>1382 検討板ユーザーさん
北西では？

[1384: 検討板ユーザーさん]

「再開発後の価格設定」というワードをよく目にしますが、計画通り再開発が進んだとして、皆さまはどのタイミング(何年後)の値付けがされているとお考えでしょうか。

3街区までは折り込み済だと思っていますが、北口と7丁目の再開発完成まで見込まれているんですかね。
(個人見解としては、3街区販売の際に北口と7丁目が決定していればそちらも含んで値付けと想定)

[1385: 買い替え検討中さん]

とりあえず今回のを買って以降の販売価格等を見ながら買い替えるなら買い替えるという方法が一番良いと思います。3街区の価格は間違いなく上がると営業の人が言っていましたから。免振とかユカイフルとか今回のと差別化して坪あたり20～30万円とか上げてくるんではないでしょうか！？

[1386: マンション検討中さん]

>>1382 検討板ユーザーさん

現在の計画ではお見合いしなそうですよ。計画中ですので変更はあると思いますが。

[1387: 検討板ユーザーさん]

>>1386 マンション検討中さん
うん。だから可能性がある、という表現にしてるよ
日鉄のは棟配置すら資料ごとに違うしどうなるかわからないよね
価格も末端の営業ではなく別部署や上層部が決めるし

[1388: マンション掲示板さん]

>>1368 マンション検討中さん
夏は太陽高度が高く、ベランダ1.8m有れば南向きほとんど直射日光入らないんですよ^_^

[1389: 検討板ユーザーさん]

評価を上げたいのは購入者か業者が中心
評価を下げたいのは検討者が中心
一つだけ言えるのは書き込みの多さは注目度に比例するってことですね

[1390: 匿名さん]

>>1389 検討板ユーザーさん
評価を下げたいのは検討者が中心??

[1391: ご近所さん]

>>1390 匿名さん
2期抽選に向けてライバル減らしたいってネガ投稿連投するやつはいる…かもしれない（いないよね？

[1392: 検討板ユーザーさん]

どう思うかとあったからかなり気をつかって私見を書いたんだけど、やっぱりちょっとでも慎重意見出すとネガネガ言われるんだね。

すでに契約した皆さんは心配せずとも「再開発の一発目」なので常勝間違いなし。1000万2000万の含み益が見込めますよ。マンマニもオススメしてるので大丈夫！

[1393: 職人さん]

>>1392 検討板ユーザーさん
このマンションの販売がまあまあ順調で一番喜んでいるのはアルファグランデの所有者。自分のところの坪単価の上げがほぼ確定したから。このマンションの価値が将来上がるかは、次の駅前再開発物件がここより１、２割上で、順調にはける事が条件。それ以外は単なる各人の未来予想。

[1394: 買い替え検討中さん]

7丁目日鉄は2029年竣工予定ですが坪450万位までいきますかね？

[1395: 匿名さん]

このコメント数は注目されている証拠ですね。
北口再開発とは比較にならないかなって思います。
駅近という点では1分なのか2分なのか、屋根ありか無しかで議論の分かれるところかなという印象はあります。
ただ、あまりにも建設時期が違いますし、抱える商業施設の差も大きいと思います。

比較するなら次の3街区との比較で、バチバチに比較されそうですよね。

[1396: eマンションさん]

>>1395 匿名さん

ですね。ただどちらも同じ野村なんで、どちらの購入者も損を感じないように作ってくると思います。
第三街区は価格高くて駅距離は遠いけど、規模感を生かした共用部や商業棟などのスペックを上げて損を感じ難くすると思います。

[1397: 買い替え検討中さん]

結局3街区は亀戸より高くなりますね

[1398: 検討板ユーザーさん]

現状、都内寄り近隣駅の新築駅近物件との価格差はどの程度あるのでしょうか。
比較対象が思い付かず、お詳しい方お願いします。
亀戸(亀戸クロス坪400),平井(2024年まで待ち),新小岩(2028年まで待ち、シティテラス320坪),小岩(本物件坪350)

[1399: 匿名さん]

>>1396 eマンションさん
言葉足らずで申し訳ない。
北口再開発と第三街区が時期的にも規模的にも比較検討されるかなって書きたかったのです。

[1400: 匿名さん]

>>1398 検討板ユーザーさん
総武線沿線だと書かれている所で比較するしか無い気がします。
駅が近いとはいえ、平井、小岩、新小岩は信号無し徒歩1分、亀戸、シティテラスは信号ありと価格にはそれなりに差が出ます。
後は、商業施設を抱えてるかも影響があるかと思います。
都内までの距離や快速の停車駅等を考慮すると、個人的にはこのようなイメージです。
亀戸＝新小岩三井＞平井＞小岩3街区＝小岩三井＞小岩2街区＞シティテラス＝小岩オープンハウス