プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

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プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
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【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1048: マンション検討中さん]

アルファグランデの中古物件、安く出てる！と思ったら、入札形式での売り出しでした。(そんな形式もあるんですね。)
おいくら万円で入札されるのか気になります。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051800001014/

[1049: マンション掲示板さん]

>>1047 スカイビジネスさん
南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。
IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い
それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね

[1050: 通りがかり]

>>1049 マンション掲示板さん
やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。

[1051: スカイビジネス]

>>1049 マンション掲示板さん
そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。

北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、
個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。

[1052: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
非常に分かりやすいご説明ありがとうございます。
とても参考になります。
重ねてお礼申し上げます。

[1053: マンション検討中さん]

Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか？やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。

[1054: マンション掲示板さん]

>>1051 スカイビジネスさん
ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
途中で浮気してたので価格存じあげませんがJ3は間取りが綺麗で数字以上に広く感じそう。角部屋が力入ってるこの物件ですから確かに狙い目でしたね。

[1055: 通りがかり]

>>1051 スカイビジネスさん
北東角はFasta越えれば抜けますか？
とはいえ、北東角も北西角
三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

[1056: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
何度もご丁寧にありがとうございます。
大変参考になりました。
重ねてお礼申し上げます。

[1057: 通りがかり]

>>1054 マンション掲示板さん

言葉足らずでした。
Fastaは、Fasta1のことです。
北東角の隣はFasta1で、そこを高さで越えれば、眺望は確保されると思っていました。

[1058: マンション掲示板さん]

>>1053 マンション検討中さん
素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。
AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。
モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。

[1059: マンション掲示板さん]

>>1057 通りがかりさん
眺望でしたら仰る通りだと思いますよ
Google等でご覧になればわかりますが、ちょうど超えたくらいだと北口の線路向かいに別のマンションがあるので、それをどう思われるかというところでしょうか。
眺望と日当たりを望まれるなら第三街区まで待つ方がいいかもしれません。

[1060: マンション検討中さん]

>>1058 マンション掲示板さん

Aは北向なので日当たりはないでしょ。

[1061: マンション掲示板さん]

>>1060 マンション検討中さん
ないって言ってますけど…
同じ北でもBなら北西がコーナーリビングなので多少は入ると思います。それでも冬は厳しいでしょうね。

[1062: 検討板ユーザーさん]

小岩駅ホームの新小岩側から見ると、北向きよく見えて良いですよ。周りからはちょっと不審がられますが、、

[1063: マンション掲示板さん]

北口のあの辺は趣きのある看板ついてますよね

[1064: eマンションさん]

今日気がつきましたがファスタの看板にりそな銀行がありました。これでりそな銀行が商業区画に出店するのが確実になりましたね。

[1065: マンション検討中さん]

北向きは今後売ることを考えると微妙かなぁ
次期以降は北向き以外の販売はないんでしょうか？

[1066: マンション掲示板さん]

>>1064 eマンションさん
開発前の土地にもともとりそながあったんでしたっけ？
飲食店は沢山あるんで階下には落ち着いたカフェとか入ってほしいですね

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 マンション掲示板さん
開発前の一番の立地にりそなはありましたね。
（信号機の前）

[1068: マンション検討中さん]

>>1065 マンション検討中さん
北向きが抜けているとかだったら大丈夫かと。

但し一般的な不動産査定に出すと必ずマイナス点つきます。

[1069: マンション検討中さん]

2街区、3街区共に何店舗くらい入ることになるのでしょうか。

[1070: マンション掲示板さん]

>>1069 マンション検討中さん
図面集見る限り1階に2店舗、2階に4店舗入るようですね

[1071: 通り掛かり]

駐車場、屋根付きですか？
車の幅寄せするスペースありますか？

[1072: マンション検討中さん]

>>1070 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
勝手に10店舗以上入るイメージしていたので、ちょっと残念です。
素敵な店舗が入ることを言っておきます。

[1073: マンション検討中さん]

カフェはFIRSTAにドトールあるから厳しいんじゃないかな？1店舗はりそなに決まってるから、店舗にはあまり期待しないほうがいいかと。ファーストフードはやめてほしいなあ。

[1074: 周辺住民さん]

ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。
規模は図面から適当に言ってます。

1F：大規模1（りそな？）、中規模1
2F：大1、中1、小2
3F：大1（保育所？）、中1

どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。
2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。
でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。

[1075: マンション掲示板さん]

契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？
低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……

[1076: 通りすがりの者です]

>>1075 マンション掲示板さん
この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。
地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。
地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。

[1077: マンション掲示板さん]

>>1076 通りすがりの者ですさん
失礼な質問にもかかわらずご回答いただきありがとうございます。
確かに貸主の方は組合なんか興味ないでしょうし、1Rとはいえここの賃借料払える方は購入者と同じくらいの収入の方ですよね。

勝手に中?上層階の方はグレード上げてご自身で住まわれると思ってましたが、賃貸が多いとお考えになるのはなぜでしょうか？
駅が近いから利回り良さそうということでしょうか。

[1078: 通りすがりの者です]

>>1077 マンション掲示板さん
ご質問いただいので、回答致します。

第1期の価格表(添付は控えます)から、判断しております。

22F 非分譲2部屋
20F 非分譲3部屋
18F 非分譲1部屋
15F 非分譲3部屋
14F 非分譲1部屋
10-13F 非分譲　2部屋×4(計8部屋)
9F 非分譲　6部屋
8F 非分譲　12部屋(うち1K12部屋)
7F 非分譲　13部屋(うち1K10部屋)
6F 非分譲　11部屋(うち1K9部屋)
5F 非分譲　9部屋(うち1K7部屋)
4F 非分譲　7部屋(うち1K5部屋)

上記から、1Kほとんど地権者と思います。
また、再開発事業で等価交換の場合、床増(限度あり)することが出来ますが、そういった経験が無い地権者の方は交換するのに、広くしてローンを組むというのは少ない気がします。(年齢の関係で、ローン組めない、交換で追加のお金はあり得ないとか)

そういうこともあり、ここは違いますが、低層レジデンスと高層レジデンスを分けて再開発することも多いと思います。理由は、低層に狭い住居(地権者)、高層は狭い部屋を無くして、地権者が選べないようにして、デベが売る用となります。もちろん、地権者でも、高層選ぶ方もいますが、多くは低層レジデンスになるかなと。

[1079: マンション掲示板さん]

>>1078 通りすがりの者ですさん
ありがとうございます。
大半はわざわざ費用追加して増床しないという視点とても納得しました。

>地権者が選べないようにして、デベが売る用となります
この点だけうまく理解できなかったんですが、今我々が買えるような一般募集ではなく別で売却するということですか？
もしくはキャンセル住戸を後出しするような形で出てくるんでしょうか。

ご回答で安心できたのですが、非分譲の高階層で欲しい間取りがあるので気になってしまいました。

[1080: マンション掲示板さん]

>>1078 通りすがりの者ですさん
すみません、早とちりしました。この物件とは関係なく地権者住戸を誘導するために、低層にだけ狭い部屋を設定することがあるというお話でしょうか。
その場合、地権者が選択されなかった部屋は普通に一般に販売される訳ですね。

[1081: 通りすがりの者です]

>>1079 マンション掲示板さん
補足しますね。

再開発事業は、建て替え前物件の床面積と建て替え後の床面積の交換になります。
地権者は、一般発売前に全住戸から選ぶことが出来ます。地権者で競合した場合は抽選になります。
つまり非分譲の高層階は、一般発売前に地権者が選択したことになります。そのため、デベは売却することが出来ません。地権者が選ばなかった住戸がデベが販売することになります。デベが売りたいから、地権者は選ばないで下さいは、私のマンションでは無かったです。(多分出来ないと思います。)
そこで、デベは地権者の持っている部屋(床面積)を計算して1Kをつくります。ここを選んで下さいねの誘導までしか出来ません。選ぶ選ばないはあくまで地権者の判断です。この物件は、低層階の1Kを選んだ地権者が多かったということになると思います。
ちなみに、等価交換ですので、お金に変えることも可能です(あまり選ぶ人はいないと思いますが)

[1082: マンション掲示板さん]

>>1081 通りすがりの者ですさん
何度も詳しくありがとうございます。
地権者の方が選ばれる際の仕組みがよくわかりました。

低層1K以外の方はわざわざ追い金してまで部屋を選んだのだからご自身で住まわれる可能性が高いと思っていたのですが、改めて価格表で地権者住戸を見たら仰っていることの意味がわかった気がします。

分譲マンション内に賃貸の人が増えることについて思うことがないでもないですが、それは購入者か地権者かに関係ない話なので不安は解消しました。おかげさまで思い切って購入できそうです。

[1083: 検討板ユーザーさん]

勝手なイメージだけど小岩の地権者ってクセ強そうではあるよね

[1084: 通りすがりの者です]

>>1082 マンション掲示板さん
そうですね。分譲マンションに賃貸は仕方ないかなと。地権者の方が1K以外で賃貸出す可能性もありますし。地権者は2022/6末より前の3月入居だった記憶です。その頃、賃貸に出る部屋が地権者の方が出した部屋となります。
私は、小岩に縁もゆかりも無いですが、駅近と再開発これは魅力でした。小岩のイメージはあまり良く無いですが、、、10年後の答え合わせを楽しみに3LDK購入済みです。残価割れはしにくいと思ってます。
少なくとも3街区が小岩1stを下回らない。その頃、ローン返済してる期間ある。北口の再開発などなどポジティブな要素と思ってます。値上&抽選にならないとよいですね！

[1085: 分かりやすい]

本日聞きましたら２期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 分かりやすいさん
価格決まってないは嘘じゃないかな？来週からオンライン案内会だよね

[1087: マンション検討中さん]

価格は9/23頃に公表するみたいですよ。

[1088: マンション掲示板さん]

どれくらい上げてくるんでしょうね…
500とか上がると辛い…

[1089: マンション検討中さん]

100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー？
条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。

[1090: 分かりやすい]

南2LDKと今回の北（景色が抜けている）2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか？

[1091: 周辺住民さん]

一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか？
60平米で6500万円とかありそう

[1092: マンション検討中さん]

>>1086 マンション検討中さん

オンライン開始も大体の価格帯しかわからないときいてます。

[1093: 検討板ユーザーさん]

小岩で500はないでしょうw

[1094: マンション検討中さん]

>>1090 分かりやすいさん
こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 マンション検討中さん
結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない？
西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな

ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない？

[1096: 検討板ユーザーさん]

>>1095 マンション掲示板さん
そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。
6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。

[1097: マンション掲示板さん]

>>1096 検討板ユーザーさん
私は>>1094に北は線路があって不利だから、Aタイプが仮に南や東と坪単価同じだとしても実質的に値上げじゃない？って話をしてた。
そんなこと言ってもJはもう買えないしBとの価格差大きいならCやLよりはAだよねって意味なら同意。

そもそも営業さんは単価自体上げるって言ってたけどね。