プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

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【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1028: マンション検討中さん]

>>1027 マンション検討中さん
新小岩駅の再開発案件は竣工2028年と少し長いですもんね。価格差がどの程度あるか不明ですが、個人的には小岩駅に身を置いてからでも良さそうな気がします。

[1029: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん
完売したのは、1期2次の15戸を指す。誰も1期1次も完売したとは言ってないけど？先着順5戸なので。

[1030: マンション掲示板さん]

お仕事終わった後も書き込みご苦労様です

[1031: マンコミュファンさん]

suumoで先着が残5戸ってどこに載ってますか？
確かにQとI3が1つずつ1期からずっと載ってますけどあとはもともと2期発売のものだと思います。

[1032: マンション掲示板さん]

普通こういう開発1期のプレミアムって即完売しそうですけどQがいつまでも残ってるのはちょっと幸先悪いですね

[1033: マンション掲示板さん]

コスパを求めるタイプの土地柄ですから
今の開発状況では高級路線のプレミアは需要ありませんね
7000前後の需要が基本で、9000以上出せるなら亀戸へ行くはずです

[1034: マンション掲示板さん]

永久ではないにしても地域No.1のプレミアムは売れると思ってました。
逆に言えばQ以外は全部売れてるのでマンション全体じゃなくて間取りの問題かもですね。

[1035: マンション掲示板さん]

この辺の1億ぽんと買える人は既に亀戸のプレミア買ってる説は納得
そういう人は1期前に声かかってるだろうから買い逃しとかないだろうしね

[1036: マンション検討中さん]

本物件で最高値の住戸(Q-最上階)は先着で売れてましたよねー
以下は備忘です。ご査収くださいませ。

<先着順販売住戸>
I1,I3,Q(プレミアム),N(プレミアム)
→ 其々1住戸ずつ。合計4つ？？

<2期以降>
A,B,C,J2,T,U
→Aの2LDKがワイドスパンで野村さん推している。
→J2は1期2次で販売済みかと思っていたが、違う？

※プラン公開なし
L1,L2,S,V

[1037: マンション掲示板さん]

>>1036 マンション検討中さん
残ってる先着物件は高額のものばかりですね。
I3最低層なのに何故と思ったら角部屋で76平米ですか。

ちなみに私の手元の資料だとJ2は1期2次で発売予定となってますよ。

[1038: マンション掲示板さん]

先着住戸7000万円代だすならここではなく亀戸行きますよね。あっちはもっと高い先着順ありますが。

[1039: マンション検討中さん]

>>1037 マンション掲示板さん
ありがとうございます。9/23より2期の相談会が始まるみたいですので、2期の値段が公表され始めたら動きがありそうですかね
(J2についてはプランが公開されていたので理由があるのかと思いましたが、単なる更新漏れっぽいですね)

[1040: マンション掲示板さん]

亀戸も値上がりして3ldkが条件微妙で8千万代だからな…
郊外が下がることはあっても駅近は今のところ上がる一方だな

[1041: マンション掲示板さん]

>>1038 マンション掲示板さん
亀戸で同等の部屋選ぶと9000万円以上なので眺望重視せず小岩でいい人ならこちら選んだ方が満足感高そうとも思います。
というか、6000台は小岩でも1期の中部屋低階層2LDKだけのはず。

[1042: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション掲示板さん
亀戸の今出てる3LDKの間取り微妙ですよね。
こっちは南も東も前立てあって眺望ないけど離隔あって日照は問題ないし線路影響もない
間取りも綺麗だから悪くないと思います。
でもこれ言い出すと亀戸のブライト買っとくのが一番だったかも…

[1043: スカイビジネス]

26階と18階から撮影。
あと1フロア積んで22階ですかね。

[1044: マンション検討中さん]

>>1043 スカイビジネスさん
ありがとうございます。参考になります。
北東角部屋とのお見合い感はどんな感じでしょうか？

[1045: マンション検討中さん]

>>1043 スカイビジネスさん
すてきです

[1046: マンション掲示板さん]

>>1044 マンション検討中さん
恐らくアルファの方だから見合うなら南東では？

[1047: スカイビジネス]

>>1044 マンション検討中さん

この写真はアルファグランデの非常階段用のバルコニーから撮っています。
北側壁面の真ん中より西寄りになります。

プラウドの南東角部屋の東側窓からの眺めは、アルファに遮られる形で、江戸川ビューは多少狭まる感じでしょうか。

プラウドの北東角部屋の東側窓からの眺めは、北方向に数十メートルズレることで、アルファの見切れ具合は、南東角部屋よりも少ないのでは、と思います。

google mapでイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか

[1048: マンション検討中さん]

アルファグランデの中古物件、安く出てる！と思ったら、入札形式での売り出しでした。(そんな形式もあるんですね。)
おいくら万円で入札されるのか気になります。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051800001014/

[1049: マンション掲示板さん]

>>1047 スカイビジネスさん
南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。
IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い
それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね

[1050: 通りがかり]

>>1049 マンション掲示板さん
やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。

[1051: スカイビジネス]

>>1049 マンション掲示板さん
そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。

北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、
個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。

[1052: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
非常に分かりやすいご説明ありがとうございます。
とても参考になります。
重ねてお礼申し上げます。

[1053: マンション検討中さん]

Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか？やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。

[1054: マンション掲示板さん]

>>1051 スカイビジネスさん
ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
途中で浮気してたので価格存じあげませんがJ3は間取りが綺麗で数字以上に広く感じそう。角部屋が力入ってるこの物件ですから確かに狙い目でしたね。

[1055: 通りがかり]

>>1051 スカイビジネスさん
北東角はFasta越えれば抜けますか？
とはいえ、北東角も北西角
三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

[1056: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
何度もご丁寧にありがとうございます。
大変参考になりました。
重ねてお礼申し上げます。

[1057: 通りがかり]

>>1054 マンション掲示板さん

言葉足らずでした。
Fastaは、Fasta1のことです。
北東角の隣はFasta1で、そこを高さで越えれば、眺望は確保されると思っていました。

[1058: マンション掲示板さん]

>>1053 マンション検討中さん
素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。
AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。
モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。

[1059: マンション掲示板さん]

>>1057 通りがかりさん
眺望でしたら仰る通りだと思いますよ
Google等でご覧になればわかりますが、ちょうど超えたくらいだと北口の線路向かいに別のマンションがあるので、それをどう思われるかというところでしょうか。
眺望と日当たりを望まれるなら第三街区まで待つ方がいいかもしれません。

[1060: マンション検討中さん]

>>1058 マンション掲示板さん

Aは北向なので日当たりはないでしょ。

[1061: マンション掲示板さん]

>>1060 マンション検討中さん
ないって言ってますけど…
同じ北でもBなら北西がコーナーリビングなので多少は入ると思います。それでも冬は厳しいでしょうね。

[1062: 検討板ユーザーさん]

小岩駅ホームの新小岩側から見ると、北向きよく見えて良いですよ。周りからはちょっと不審がられますが、、

[1063: マンション掲示板さん]

北口のあの辺は趣きのある看板ついてますよね

[1064: eマンションさん]

今日気がつきましたがファスタの看板にりそな銀行がありました。これでりそな銀行が商業区画に出店するのが確実になりましたね。

[1065: マンション検討中さん]

北向きは今後売ることを考えると微妙かなぁ
次期以降は北向き以外の販売はないんでしょうか？

[1066: マンション掲示板さん]

>>1064 eマンションさん
開発前の土地にもともとりそながあったんでしたっけ？
飲食店は沢山あるんで階下には落ち着いたカフェとか入ってほしいですね

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 マンション掲示板さん
開発前の一番の立地にりそなはありましたね。
（信号機の前）

[1068: マンション検討中さん]

>>1065 マンション検討中さん
北向きが抜けているとかだったら大丈夫かと。

但し一般的な不動産査定に出すと必ずマイナス点つきます。

[1069: マンション検討中さん]

2街区、3街区共に何店舗くらい入ることになるのでしょうか。

[1070: マンション掲示板さん]

>>1069 マンション検討中さん
図面集見る限り1階に2店舗、2階に4店舗入るようですね

[1071: 通り掛かり]

駐車場、屋根付きですか？
車の幅寄せするスペースありますか？

[1072: マンション検討中さん]

>>1070 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
勝手に10店舗以上入るイメージしていたので、ちょっと残念です。
素敵な店舗が入ることを言っておきます。

[1073: マンション検討中さん]

カフェはFIRSTAにドトールあるから厳しいんじゃないかな？1店舗はりそなに決まってるから、店舗にはあまり期待しないほうがいいかと。ファーストフードはやめてほしいなあ。

[1074: 周辺住民さん]

ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。
規模は図面から適当に言ってます。

1F：大規模1（りそな？）、中規模1
2F：大1、中1、小2
3F：大1（保育所？）、中1

どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。
2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。
でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。

[1075: マンション掲示板さん]

契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？
低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……

[1076: 通りすがりの者です]

>>1075 マンション掲示板さん
この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。
地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。
地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。

[1077: マンション掲示板さん]

>>1076 通りすがりの者ですさん
失礼な質問にもかかわらずご回答いただきありがとうございます。
確かに貸主の方は組合なんか興味ないでしょうし、1Rとはいえここの賃借料払える方は購入者と同じくらいの収入の方ですよね。

勝手に中?上層階の方はグレード上げてご自身で住まわれると思ってましたが、賃貸が多いとお考えになるのはなぜでしょうか？
駅が近いから利回り良さそうということでしょうか。