プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b114820/
売主：野村不動産・タカラレーベン・清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産パートナーズ
プラウドタワー小岩ファーストについて語りましょう。

所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2355(地番）
交通：ＪＲ中央総武線 「小岩」駅 徒歩1分
※サブエントランスまで約80ｍ・1分（メインエントランスまでは約140m・２分）
間取：1R～4LDK
面積：31.22m2 ～ 106.46m2

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー小岩ファースト　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/490/
プラウドタワー小岩ファーストの「私の印象」→地域一番でいられるかは微妙だが、小岩で良い人には「買い」【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/4354/

【物件名を修正しました。2021.2.22 管理担当】
【物件情報を追加しました。2021.02.26 管理担当】

[1001: マンション検討中さん]

小岩で坪350とかどうかしてると言われてましたが結局1期で買った人が勝ち組でしたね
冷静にアルファの中古価格考えれば割安感すら感じます

亀戸や金町と違って周りに後発が何本も立ちますしそれらが400台で出てきても驚きません

[1002: マンション検討中さん]

>>999 eマンションさん
線路側はマイナスですけど北西は眺望面でプラスだと思いますね。
Aタイプ待ちなんですがやきもきしてきました。

[1003: マンション検討中さん]

営業多すぎて内容のあるスレにならんな

[1004: マンション検討中さん]

>>1002 マンション検討中さん
Aタイプ良いですよね。奥様方にはかなり好まれそうな間取りです。

[1005: マンション検討中さん]

>>1004 マンション検討中さん
Aタイプ全部屋がバルコニーと接するので明るくて開放感ありそうですよね。
本当はIタイプの高層が欲しかったのですが手が届かないので…

[1006: マンション検討中さん]

>>1005 マンション検討中さん
Iタイプ高層は私も全く検討できない価格帯でした・・, もしかして5千万円台で2LDKももう出てこないですかね汗

[1007: 通りがかりさん]

Aタイプは6000万円代中盤からです(低層除く)
5000万円代なら晴海行くしかないですね

[1008: eマンションさん]

>>1001 マンション検討中さん

北口は400くらい行きそうですよね。真下にアリオ？入って駅までデッキで濡れずに行ける。
JR 23区駅に濡れずに行ける物件なんて他にどれだけありますかね？

[1009: マンション検討中さん]

>>1006 マンション検討中さん
さすがに5000万円台は無理だと思いますよ。
当時の価格表引っ張り出しましたが1期1次のE1低層がギリギリ5000台なので値上げするなら超えるかと。

[1010: マンション検討中さん]

>>1008 eマンションさん
確定じゃないですがプラウド2棟もペデストリアンデッキで直結ないし駅入口至近まで繋がるそうですね
北口は公開空地にバスターミナル作るようなので、切磋琢磨して小岩全体が盛り上がると嬉しいです。

[1011: マンション検討中さん]

営業さんに駅直結は将来もないって言われたんですが本当ですか？

[1012: 通りがかりの者]

>>1011 マンション検討中さん
重要事項説明書にも、ペデストリアンデッキのこと、記載あったと思います。私も、営業の方から「約束は出来ないが、7丁目の再開発タワマンと繋がる計画がある。」と聞いています。
ペデストリアン経由で遠回りの駅直になる可能性はあるのでは？！と。

[1013: マンション検討中さん]

今現在も駅直結とほぼ変わらないと思いますけどね。

[1014: 通りがかりさん]

リセールバリュー見込めそうですかね？？

[1015: マンション検討中さん]

>>999 eマンションさん

1期は南西より北東の方が高かったですよ。
タワーマンションなので方角より眺望優先なんだと思います。

[1016: マンション検討中さん]

沖さんが｢家を買うなら急いだほうがいい｣2025年の新築マンションは今より必ず高くなる」
と仰っておりますね、、

https://president.jp/articles/-/46254

[1017: 名無しさん]

次期の価格発表はいちゅでしょうか？

[1018: マンション検討中さん]

>>1016 マンション検討中さん

オリンピック後下がると信じて待っていた人たちは失敗ですね。

[1019: マンション検討中さん]

>>1017 名無しさん
2期の販売時期は2021年10月中旬（予定）と記載がありますが、1期の時はHPに公開されるのが1週間前くらいだったような。MR行けば教えてくれるのかな？

[1020: 匿名さん]

>>1016 マンション検討中さん
それは、今後マンション価格が下がるというフラグかもしれないですよ！

[1021: eマンションさん]

>>1016 マンション検討中さん
こちらの記事だと、賃貸に引っ越して早めに利確することを勧めていますね。

https://diamond.jp/articles/-/275468

[1022: マンション検討中さん]

その街に住みたいかどうか、その物件に住みたいかどうかが重要で、リセールを気にするなら違う金融商品で考えたほうがよっぽど効率的だと思いますけどね。
上がるか下がるかが当てれるならもっとたくさんの不動産投資家が居そうなもんです。
各媒体に踊らされすぎない方が良くないですか？

[1023: 周辺住民さん]

欲しくて買える人は買うし欲しくないか買えない人は買わないだけ

[1024: マンション検討中さん]

仰る通りでしゅね　住みたいかどうかが大事なんでしゅよね

[1025: マンション検討中さん]

SUUMO更新されてますがやっぱり先着順余ってますね。完売したというのは嘘でしたか。。。

[1026: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん
1期2次(+15戸)は完売、先着は残5戸じゃないですかね。webが更新されていないので、真偽は分かりませんが

[1027: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん

５戸なら優秀ではないでしょうか。隣の新小岩は先着２９戸余ってるみたいですし。

[1028: マンション検討中さん]

>>1027 マンション検討中さん
新小岩駅の再開発案件は竣工2028年と少し長いですもんね。価格差がどの程度あるか不明ですが、個人的には小岩駅に身を置いてからでも良さそうな気がします。

[1029: マンション検討中さん]

>>1025 マンション検討中さん
完売したのは、1期2次の15戸を指す。誰も1期1次も完売したとは言ってないけど？先着順5戸なので。

[1030: マンション掲示板さん]

お仕事終わった後も書き込みご苦労様です

[1031: マンコミュファンさん]

suumoで先着が残5戸ってどこに載ってますか？
確かにQとI3が1つずつ1期からずっと載ってますけどあとはもともと2期発売のものだと思います。

[1032: マンション掲示板さん]

普通こういう開発1期のプレミアムって即完売しそうですけどQがいつまでも残ってるのはちょっと幸先悪いですね

[1033: マンション掲示板さん]

コスパを求めるタイプの土地柄ですから
今の開発状況では高級路線のプレミアは需要ありませんね
7000前後の需要が基本で、9000以上出せるなら亀戸へ行くはずです

[1034: マンション掲示板さん]

永久ではないにしても地域No.1のプレミアムは売れると思ってました。
逆に言えばQ以外は全部売れてるのでマンション全体じゃなくて間取りの問題かもですね。

[1035: マンション掲示板さん]

この辺の1億ぽんと買える人は既に亀戸のプレミア買ってる説は納得
そういう人は1期前に声かかってるだろうから買い逃しとかないだろうしね

[1036: マンション検討中さん]

本物件で最高値の住戸(Q-最上階)は先着で売れてましたよねー
以下は備忘です。ご査収くださいませ。

<先着順販売住戸>
I1,I3,Q(プレミアム),N(プレミアム)
→ 其々1住戸ずつ。合計4つ？？

<2期以降>
A,B,C,J2,T,U
→Aの2LDKがワイドスパンで野村さん推している。
→J2は1期2次で販売済みかと思っていたが、違う？

※プラン公開なし
L1,L2,S,V

[1037: マンション掲示板さん]

>>1036 マンション検討中さん
残ってる先着物件は高額のものばかりですね。
I3最低層なのに何故と思ったら角部屋で76平米ですか。

ちなみに私の手元の資料だとJ2は1期2次で発売予定となってますよ。

[1038: マンション掲示板さん]

先着住戸7000万円代だすならここではなく亀戸行きますよね。あっちはもっと高い先着順ありますが。

[1039: マンション検討中さん]

>>1037 マンション掲示板さん
ありがとうございます。9/23より2期の相談会が始まるみたいですので、2期の値段が公表され始めたら動きがありそうですかね
(J2についてはプランが公開されていたので理由があるのかと思いましたが、単なる更新漏れっぽいですね)

[1040: マンション掲示板さん]

亀戸も値上がりして3ldkが条件微妙で8千万代だからな…
郊外が下がることはあっても駅近は今のところ上がる一方だな

[1041: マンション掲示板さん]

>>1038 マンション掲示板さん
亀戸で同等の部屋選ぶと9000万円以上なので眺望重視せず小岩でいい人ならこちら選んだ方が満足感高そうとも思います。
というか、6000台は小岩でも1期の中部屋低階層2LDKだけのはず。

[1042: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション掲示板さん
亀戸の今出てる3LDKの間取り微妙ですよね。
こっちは南も東も前立てあって眺望ないけど離隔あって日照は問題ないし線路影響もない
間取りも綺麗だから悪くないと思います。
でもこれ言い出すと亀戸のブライト買っとくのが一番だったかも…

[1043: スカイビジネス]

26階と18階から撮影。
あと1フロア積んで22階ですかね。

[1044: マンション検討中さん]

>>1043 スカイビジネスさん
ありがとうございます。参考になります。
北東角部屋とのお見合い感はどんな感じでしょうか？

[1045: マンション検討中さん]

>>1043 スカイビジネスさん
すてきです

[1046: マンション掲示板さん]

>>1044 マンション検討中さん
恐らくアルファの方だから見合うなら南東では？

[1047: スカイビジネス]

>>1044 マンション検討中さん

この写真はアルファグランデの非常階段用のバルコニーから撮っています。
北側壁面の真ん中より西寄りになります。

プラウドの南東角部屋の東側窓からの眺めは、アルファに遮られる形で、江戸川ビューは多少狭まる感じでしょうか。

プラウドの北東角部屋の東側窓からの眺めは、北方向に数十メートルズレることで、アルファの見切れ具合は、南東角部屋よりも少ないのでは、と思います。

google mapでイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか

[1048: マンション検討中さん]

アルファグランデの中古物件、安く出てる！と思ったら、入札形式での売り出しでした。(そんな形式もあるんですね。)
おいくら万円で入札されるのか気になります。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051800001014/

[1049: マンション掲示板さん]

>>1047 スカイビジネスさん
南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。
IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い
それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね

[1050: 通りがかり]

>>1049 マンション掲示板さん
やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。

[1051: スカイビジネス]

>>1049 マンション掲示板さん
そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。

北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、
個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。

[1052: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
非常に分かりやすいご説明ありがとうございます。
とても参考になります。
重ねてお礼申し上げます。

[1053: マンション検討中さん]

Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか？やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。

[1054: マンション掲示板さん]

>>1051 スカイビジネスさん
ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
途中で浮気してたので価格存じあげませんがJ3は間取りが綺麗で数字以上に広く感じそう。角部屋が力入ってるこの物件ですから確かに狙い目でしたね。

[1055: 通りがかり]

>>1051 スカイビジネスさん
北東角はFasta越えれば抜けますか？
とはいえ、北東角も北西角
三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

[1056: 分かりやすい]

>>1047 スカイビジネスさん
何度もご丁寧にありがとうございます。
大変参考になりました。
重ねてお礼申し上げます。

[1057: 通りがかり]

>>1054 マンション掲示板さん

言葉足らずでした。
Fastaは、Fasta1のことです。
北東角の隣はFasta1で、そこを高さで越えれば、眺望は確保されると思っていました。

[1058: マンション掲示板さん]

>>1053 マンション検討中さん
素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。
AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。
モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。

[1059: マンション掲示板さん]

>>1057 通りがかりさん
眺望でしたら仰る通りだと思いますよ
Google等でご覧になればわかりますが、ちょうど超えたくらいだと北口の線路向かいに別のマンションがあるので、それをどう思われるかというところでしょうか。
眺望と日当たりを望まれるなら第三街区まで待つ方がいいかもしれません。

[1060: マンション検討中さん]

>>1058 マンション掲示板さん

Aは北向なので日当たりはないでしょ。

[1061: マンション掲示板さん]

>>1060 マンション検討中さん
ないって言ってますけど…
同じ北でもBなら北西がコーナーリビングなので多少は入ると思います。それでも冬は厳しいでしょうね。

[1062: 検討板ユーザーさん]

小岩駅ホームの新小岩側から見ると、北向きよく見えて良いですよ。周りからはちょっと不審がられますが、、

[1063: マンション掲示板さん]

北口のあの辺は趣きのある看板ついてますよね

[1064: eマンションさん]

今日気がつきましたがファスタの看板にりそな銀行がありました。これでりそな銀行が商業区画に出店するのが確実になりましたね。

[1065: マンション検討中さん]

北向きは今後売ることを考えると微妙かなぁ
次期以降は北向き以外の販売はないんでしょうか？

[1066: マンション掲示板さん]

>>1064 eマンションさん
開発前の土地にもともとりそながあったんでしたっけ？
飲食店は沢山あるんで階下には落ち着いたカフェとか入ってほしいですね

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 マンション掲示板さん
開発前の一番の立地にりそなはありましたね。
（信号機の前）

[1068: マンション検討中さん]

>>1065 マンション検討中さん
北向きが抜けているとかだったら大丈夫かと。

但し一般的な不動産査定に出すと必ずマイナス点つきます。

[1069: マンション検討中さん]

2街区、3街区共に何店舗くらい入ることになるのでしょうか。

[1070: マンション掲示板さん]

>>1069 マンション検討中さん
図面集見る限り1階に2店舗、2階に4店舗入るようですね

[1071: 通り掛かり]

駐車場、屋根付きですか？
車の幅寄せするスペースありますか？

[1072: マンション検討中さん]

>>1070 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
勝手に10店舗以上入るイメージしていたので、ちょっと残念です。
素敵な店舗が入ることを言っておきます。

[1073: マンション検討中さん]

カフェはFIRSTAにドトールあるから厳しいんじゃないかな？1店舗はりそなに決まってるから、店舗にはあまり期待しないほうがいいかと。ファーストフードはやめてほしいなあ。

[1074: 周辺住民さん]

ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。
規模は図面から適当に言ってます。

1F：大規模1（りそな？）、中規模1
2F：大1、中1、小2
3F：大1（保育所？）、中1

どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。
2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。
でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。

[1075: マンション掲示板さん]

契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？
低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……

[1076: 通りすがりの者です]

>>1075 マンション掲示板さん
この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。
地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。
地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。

[1077: マンション掲示板さん]

>>1076 通りすがりの者ですさん
失礼な質問にもかかわらずご回答いただきありがとうございます。
確かに貸主の方は組合なんか興味ないでしょうし、1Rとはいえここの賃借料払える方は購入者と同じくらいの収入の方ですよね。

勝手に中?上層階の方はグレード上げてご自身で住まわれると思ってましたが、賃貸が多いとお考えになるのはなぜでしょうか？
駅が近いから利回り良さそうということでしょうか。

[1078: 通りすがりの者です]

>>1077 マンション掲示板さん
ご質問いただいので、回答致します。

第1期の価格表(添付は控えます)から、判断しております。

22F 非分譲2部屋
20F 非分譲3部屋
18F 非分譲1部屋
15F 非分譲3部屋
14F 非分譲1部屋
10-13F 非分譲　2部屋×4(計8部屋)
9F 非分譲　6部屋
8F 非分譲　12部屋(うち1K12部屋)
7F 非分譲　13部屋(うち1K10部屋)
6F 非分譲　11部屋(うち1K9部屋)
5F 非分譲　9部屋(うち1K7部屋)
4F 非分譲　7部屋(うち1K5部屋)

上記から、1Kほとんど地権者と思います。
また、再開発事業で等価交換の場合、床増(限度あり)することが出来ますが、そういった経験が無い地権者の方は交換するのに、広くしてローンを組むというのは少ない気がします。(年齢の関係で、ローン組めない、交換で追加のお金はあり得ないとか)

そういうこともあり、ここは違いますが、低層レジデンスと高層レジデンスを分けて再開発することも多いと思います。理由は、低層に狭い住居(地権者)、高層は狭い部屋を無くして、地権者が選べないようにして、デベが売る用となります。もちろん、地権者でも、高層選ぶ方もいますが、多くは低層レジデンスになるかなと。

[1079: マンション掲示板さん]

>>1078 通りすがりの者ですさん
ありがとうございます。
大半はわざわざ費用追加して増床しないという視点とても納得しました。

>地権者が選べないようにして、デベが売る用となります
この点だけうまく理解できなかったんですが、今我々が買えるような一般募集ではなく別で売却するということですか？
もしくはキャンセル住戸を後出しするような形で出てくるんでしょうか。

ご回答で安心できたのですが、非分譲の高階層で欲しい間取りがあるので気になってしまいました。

[1080: マンション掲示板さん]

>>1078 通りすがりの者ですさん
すみません、早とちりしました。この物件とは関係なく地権者住戸を誘導するために、低層にだけ狭い部屋を設定することがあるというお話でしょうか。
その場合、地権者が選択されなかった部屋は普通に一般に販売される訳ですね。

[1081: 通りすがりの者です]

>>1079 マンション掲示板さん
補足しますね。

再開発事業は、建て替え前物件の床面積と建て替え後の床面積の交換になります。
地権者は、一般発売前に全住戸から選ぶことが出来ます。地権者で競合した場合は抽選になります。
つまり非分譲の高層階は、一般発売前に地権者が選択したことになります。そのため、デベは売却することが出来ません。地権者が選ばなかった住戸がデベが販売することになります。デベが売りたいから、地権者は選ばないで下さいは、私のマンションでは無かったです。(多分出来ないと思います。)
そこで、デベは地権者の持っている部屋(床面積)を計算して1Kをつくります。ここを選んで下さいねの誘導までしか出来ません。選ぶ選ばないはあくまで地権者の判断です。この物件は、低層階の1Kを選んだ地権者が多かったということになると思います。
ちなみに、等価交換ですので、お金に変えることも可能です(あまり選ぶ人はいないと思いますが)

[1082: マンション掲示板さん]

>>1081 通りすがりの者ですさん
何度も詳しくありがとうございます。
地権者の方が選ばれる際の仕組みがよくわかりました。

低層1K以外の方はわざわざ追い金してまで部屋を選んだのだからご自身で住まわれる可能性が高いと思っていたのですが、改めて価格表で地権者住戸を見たら仰っていることの意味がわかった気がします。

分譲マンション内に賃貸の人が増えることについて思うことがないでもないですが、それは購入者か地権者かに関係ない話なので不安は解消しました。おかげさまで思い切って購入できそうです。

[1083: 検討板ユーザーさん]

勝手なイメージだけど小岩の地権者ってクセ強そうではあるよね

[1084: 通りすがりの者です]

>>1082 マンション掲示板さん
そうですね。分譲マンションに賃貸は仕方ないかなと。地権者の方が1K以外で賃貸出す可能性もありますし。地権者は2022/6末より前の3月入居だった記憶です。その頃、賃貸に出る部屋が地権者の方が出した部屋となります。
私は、小岩に縁もゆかりも無いですが、駅近と再開発これは魅力でした。小岩のイメージはあまり良く無いですが、、、10年後の答え合わせを楽しみに3LDK購入済みです。残価割れはしにくいと思ってます。
少なくとも3街区が小岩1stを下回らない。その頃、ローン返済してる期間ある。北口の再開発などなどポジティブな要素と思ってます。値上&抽選にならないとよいですね！

[1085: 分かりやすい]

本日聞きましたら２期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 分かりやすいさん
価格決まってないは嘘じゃないかな？来週からオンライン案内会だよね

[1087: マンション検討中さん]

価格は9/23頃に公表するみたいですよ。

[1088: マンション掲示板さん]

どれくらい上げてくるんでしょうね…
500とか上がると辛い…

[1089: マンション検討中さん]

100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー？
条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。

[1090: 分かりやすい]

南2LDKと今回の北（景色が抜けている）2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか？

[1091: 周辺住民さん]

一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか？
60平米で6500万円とかありそう

[1092: マンション検討中さん]

>>1086 マンション検討中さん

オンライン開始も大体の価格帯しかわからないときいてます。

[1093: 検討板ユーザーさん]

小岩で500はないでしょうw

[1094: マンション検討中さん]

>>1090 分かりやすいさん
こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 マンション検討中さん
結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない？
西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな

ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない？

[1096: 検討板ユーザーさん]

>>1095 マンション掲示板さん
そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。
6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。

[1097: マンション掲示板さん]

>>1096 検討板ユーザーさん
私は>>1094に北は線路があって不利だから、Aタイプが仮に南や東と坪単価同じだとしても実質的に値上げじゃない？って話をしてた。
そんなこと言ってもJはもう買えないしBとの価格差大きいならCやLよりはAだよねって意味なら同意。

そもそも営業さんは単価自体上げるって言ってたけどね。

[1098: マンション検討中さん]

>>1096 検討板ユーザーさん

しかし、6,000万円台で買える３LDKはもう完売しているはずです。

[1099: マンコミュファンさん]

小岩2ldkで6000万って高いよなあ
南は5000万代だったんだから。冷静になると、線路沿いかつ北向きでこれって、高値掴みだよ

[1100: マンション検討中さん]

>>1099 マンコミュファンさん
南向き2ldkは5千万台といっても3戸?だけで、3/4は6千万台乗ってますね。

[1101: マンション掲示板さん]

残ってる2LDKは平米数60以上だから6000出せない=坪330出せないなら、瑞江すら無理だから千葉か埼玉の奥地しかないね。
この状況が良いか悪いかは別として今はそういう時勢。
単価そのまま総額あげて3LDK買えるなら1期で買っときゃよかったね…

[1102: マンション検討中さん]

>>1099 マンコミュファンさん
お勧めの物件ありますか。

[1103: 名無しさん]

小岩なら駅からそう遠くもない新築戸建てが、結構あります。マンションより断然広いです。駐車場も付いてます。個人的にはこんな再開発後の価格を折り込んだ、マンションより戸建ての方がまだ手付かずで、美味しいと思っています。

[1104: マンション掲示板さん]

個人的には戸建てが視野に入る時点でなんでここ検討してるの？って感じだな
駅徒歩1分ほぼ直結タワマンがここの唯一の価値だと思う。戸建てと比べたらどのマンションも間取りも広さも最悪なんだから比べるまでもない。

[1105: 購入経験者さん]

まあ、小岩ぐらいでしょうな。駅近の戸建てで、ここのマンション価格と同等か、安い価格で購入できるのは。

[1106: 匿名さん]

将来リセールを考えるなら断然マンションでしょ。

[1107: 周辺住民さん]

戸建てが価格頭打ちしてて相対的に値ごろ感があるのは確かだけど、それが検討に入る人は千葉ニューのバス便マンションと比べるんじゃ？

[1108: 分かりやすい]

今、営業の方と話しましたが二期北側は一期南と単価は同じくらいになりそうと
言っていました。
これって実質値上げなんでしょうか？

[1109: マンション検討中さん]

通常北向きは南に比べて下がるはずなので、実質値上げではありますね。

[1110: マンション検討中さん]

同単価とすると、、Aタイプの20階でぎりぎり7000万弱,10階で6600万弱？？

[1111: マンション検討中さん]

>>1108 分かりやすいさん
一期の値段を知らないのですが、相当値上げ感ありますね。

[1112: 名無しさん]

小岩が発展しきった価格付けて来ましたね。さすが野村さんです。

[1113: 検討板ユーザーさん]

相対的に先着の3LDKがお得に見えますね
亀戸、平井、瑞江と同タイミングでやってるからこそのコントロールはさすがですが、買う側とすると辛い

[1114: 検討板ユーザーさん]

>>1111 マンション検討中さん
今の話題は同単価の仮定なので当然1期も中層以上は6000強でしたよ。
ただ1期には50㎡台の部屋があり低層なら総額5000台の物件が一応あったので高くなったように感じますよね。

[1115: マンション掲示板さん]

Aは64平米で間取りの効率良いですね。下手な3Lで無駄に管理費払うよりいいと思います。
50平米台の南向き2Lと比較というより、他の3Lと比較しても良いような部屋なのでは？
5000万台希望するならA以外の2Lですね。
色々予想してますが、価格早く知りたいです。

[1116: 検討板ユーザーさん]

総武線の線路があることを考えたら南の先着3LDKの方が良さそうに見えましたが人それぞれですね。
取得に1000万円以上余分にかかって管理費も嵩むので痛し痒しなのは確かですけど、線路の騒音気になるので新小岩やめた私はAやBは選べなさそうです。

[1117: 通りがかりさん]

他の3LDKと比べてみるのは自由だけど他は完売してるんだから虚しい

[1118: 通りすがりの者]

2LDKのAタイプ価格どうなりますかね。
楽しみですね。20Fで、7,000万(坪360万)を超えるか買えないか注目しています。以下、勝手な想像なので、根拠とか無いですw
1期1次のE1タイプ20F(坪単価351万)、野村の思惑は売りにくいI1タイプ(坪単価375-394万)を売りたいと思うので1割位の値上げ予想です。Aタイプは角部屋では無いですが、Aタイプ20F(坪単価385万)→7,484万この辺の価格でしょうか？！
パークタワー勝どきミッドの値上も凄かったですが、どうなりますかね？

[1119: 通りがかりさん]

>>1118 通りすがりの者さん
購入者としては値上げしてほしいんだろうけど、さすがにそれは無茶じゃない？
プレミアムもI3もI1も総額高すぎて売れてないんだと思うしAでそれだと亀戸終わるまで誰も買わなさそう。
1期安すぎて抽選だったし次期は数年後だから今のうちに単価あげたいとも思ってるだろうけど（三井が1番願ってそう）

[1120: マンション検討中さん]

6500万以内でおさまって欲しいですね?

[1121: 通りすがりの者]

>>1119 通りがかりさん
ですかね。。。6,500-7,000辺りでしょうか。
想像、妄想でしたね。失礼しました。
プレミアム、I3,I1は高過ぎですね。
1期は安過ぎたので、少し値上かなとは思ってます。

[1122: 通りがかりさん]

>>1121 通りすがりの者さん
せめてI3の7600が売れてればいいけど今のままAが7400はちょっとね…
亀戸と平井と瑞江があって次期も抱えてるから、高値追わずに惜しまれながら完売した雰囲気出す戦略だと思ってた。
>20Fで、7,000万(坪360万)を超えるかどうか
これは私も気になる。
さすがにないと思うけどもしここが住友だったらやりかねないよね。

[1123: 通りすがりの者]

>>1122 通りがかりさん
有難うございます。住友ならやりそうですねw
野村は竣工前完売の戦略のイメージです。
なので、7,000万超えない可能性の方が高いですかね。価格発表を楽しみにしてます。
板違いですが、近々晴海フラッグのMR行ってきます！

[1124: マンコミュファンさん]

亀戸の掲示板みると向こうも一部売れ残ってるとか

[1125: マンション検討中さん]

亀戸は相変わらず(人気みたいで)荒れてます。笑
向こうの板でもこちらの話はちょくちょく出ているので、9/23以降はこちらにもネガ意見が飛び交いそうですねー

[1126: 口コミ知りたいさん]

南西角のdタイプについてみなさんどう思われます？

[1127: マンション検討中さん]

>>1126 口コミ知りたいさん
3街区が今後被り、織り込み済みの低価格という印象でした。
ちなみに残念ながら既に完売かとおもいます。

[1128: eマンションさん]

今見てきましたが、亀戸は余った先着順60戸を今後販売とのことです

[1129: マンコミュファンさん]

では、Iタイプはどう思われますか？
先着のやつです

[1130: マンション検討中さん]

>>1129 マンコミュファンさん
南東はアルファグランデが道挟んだ先にありますかね。
I1は億近くのため検討者が限られる(類似の亀戸等も検討範囲に含まれる)、I3低層については+3街区の商業施設とも被る割には？といった印象です。

1期の他住戸の方が割安感があったので、2期供給住戸が値上げして反転すれば。売れそうだとは思います

[1131: 口コミ知りたいさん]

>>1127 マンション検討中さん
ありがとうございます。高層dタイプのリセールバリューはどう思われますか

[1132: マンコミュファンさん]

>>1130 マンション検討中さん
Kタイプなどと比べると割高ってことですか。
でも、I3もI1も値引きとかないですよね……

[1133: マンコミュファンさん]

築6年のクリスタルマークスが70平米5480万で出てるね。居住開始日からしてここに住み替える人かな。駅徒歩1分とは言え2ldk60平米で6000万円代後半だとリセールきつそうだなぁ。

[1134: マンション検討中さん]

>>1133 マンコミュファンさん

めちゃくちゃ安いですね。確かに、中古になった時、本物件はそこまで競争力があるのか。

[1135: マンコミュファンさん]

ちなみにこれです
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_123/pj_96914547/

[1136: マンション検討中さん]

アルファグランデの3LDKが7000台でしたが、他の小岩周辺を見比べるとそのクリスタルマークスが妥当なんですよね。ここがアルファを上回れるかどうかでしょうか。

[1137: マンション検討中さん]

だから言ってますよね。小岩が再開発しきった価格設定してきてるって。

[1138: 匿名さん]

>>1137 マンション検討中さん

しかも5年、10年先ですもんね。

[1139: eマンションさん]

クリスタルマークスの近くに行ったことのある人ならわかりますけど夜の街の中に建ってますから住める人がかなり限られます
どっちを買うかと聞かれたら1500万高くてもプラウド買う人の方が多いと思いますよ

[1140: 匿名さん]

そうですね。
クリスタルマークスあたりの交差点付近には朝から若い日本人やら
外国人の男女が飲み屋から出てきて、たむろしたり、歩いています。

[1141: マンション検討中さん]

同じく確かにクリスタルマークスこの広さこの価格は魅力的ですが、そもそもこの立地であれば私は小岩を選ばないですね。

[1142: マンション検討中さん]

北口ってそれ程やばいんですね。。。徒歩数分でそんな差があるのも少し怖いですが

[1143: マンション検討中さん]

クリスタルマークス　ディスってるけど　1，2分しか離れてないので、この物件も、劣悪な環境のそばですよって言ってるようなもの。まあこれだけ野村の営業が必死になってる時点で、この物件は高値掴みは確定かな。

[1144: マンション検討中さん]

あと営業頑張りたいのはわかるけど、参考になるの数が売り煽りコメントだけ突出しておおい。ステマで頑張るならもっと上手くやれ。

[1145: マンション検討中さん]

間違い　買い煽りね

[1146: マンション検討中さん]

>>1137 マンション検討中さん

再開発後小岩の価格はもっと上だと思います。再開発後小岩駅前徒歩1分で2ldk6000万は安い。

[1147: マンション検討中さん]

>>1146 マンション検討中さん

北向き６４平米が、７０００万になるかどうかの価格設定です。マークスの中古価格をみても、安いとは全く思えません。

[1148: 評判気になるさん]

マークスは南向きだしね、、線路の音もここと比べてましでしょうし

[1149: マンション検討中さん]

>>1147 マンション検討中さん

売るために買うのではないので、あまり中古とか気にしていません。自分が住みやすければいいと思っています。

[1150: マンション検討中さん]

先着住戸１つ売れましたね

[1151: マンション検討中さん]

それはごもっともなんですが、何かあった時に、、、とリセールを考えるのは普通かと思います。

[1152: マンション検討中]

>>1150 マンション検討中さん
値引き、このタイミングでは無さそうですよね。

[1153: 匿名さん]

先着順8戸から4戸になったのか。着々と売れて行く感じですね。

[1154: マンション検討中さん]

>>1143 マンション検討中さん

さすがに1,2分の距離じゃないですよ。。
ほぼ駅の真逆側です。

[1155: 通りすがりの者]

先着4戸は以下の部屋？
I3(76.23平米) 7,728万　南東角
I1(86.33平米)10,398万　南東角
N(81.01平米)10,200万？　南
Q(106.46平米)14,358万　南東角

[1156: 通りがかりさん]

先着本当に減った？前から>>1155だったと思う

[1157: マンション検討中さん]

>>1156 通りがかりさん

最初８戸でしたよ

[1158: eマンションさん]

>>1156 通りがかりさん
8→5→4の順で減ってます。
今回の更新前は5戸でした。

[1159: 通りがかりさん]

そうなんだ、失礼しました
キレイに金額がかさむところだけ残ってるね…

[1160: マンション検討中]

>>1159 通りがかりさん

ご参考になれば幸いです。

I3 4戸中3戸販売済(残り先着1戸)
I1 4戸中3戸販売済(残り先着1戸)
N 2戸中1戸販売済(残り先着1戸)
Q 2戸中1戸販売済(残り先着1戸)
プレミアは上記のNとQ以外は販売済

[1161: 匿名さん]

南口は駅の階段を下りた真横に交番が在りますのでここで不安や心配があれば日本で住めるところはありません

[1162: マンション掲示板さん]

現状の治安もあるとは思いますが、今後北口は南口以上に再開発で浄化されていくにも関わらず現状は、南向き、駅徒歩2分、3ldk 70平米で5480万円程度の相場ということ。(このコロナ禍相場で)
今後更に相場は上がるという見方もありますが、客観的にみて、北向き、線路沿い、60平米で6500万円前後？というのは高いという判断になると思いますよ。管理費等の維持費も高いと思いますし、一定のリスクを踏まえて購入すべき物件だと思います。

[1163: 通りがかりさん]

>>1160の部屋は全部1期1次から残り続けてるってことが物語ってるよね
坪単価がどうあれ少なくとも総額高いやつは買いたくない
まして北向きの2LDKで坪350は…

[1164: マンション検討中さん]

>>1163 通りがかりさん
高いんですが、ここより安い駅近の２Lもなく、仕方ないかと思ってます

[1165: マンション検討中さん]

>>1164 マンション検討中さん
そうなんですよね、亀戸板から引っ張ってきましたが、亀戸は400弱から期を重ねる毎(北向きが後)に400超えてきてますし。。

<亀戸クロス参考>
GN１タイプ　2LDK+N 西向き　６３．５３平米　（トランクルーム面積　2.71平米を含む）
?16階　７４５８万円　（坪単価　３８８万円）

GJ５　TYPE 　２LDK＋SIC　５６．２９平米　（トランクルーム　面積２．８７平米含む）
?北向き　16階　７０７８万円　（坪単価　４１５万円）

今後の平井や新小岩も、小岩以上亀戸以下となる可能性は大にありますから、総武線で絞ると坪350未満は千葉まで広げないといけなくなってしまい、困惑です。

[1166: マンション検討中さん]

亀戸は江東区、小岩は江戸川区。亀戸は今後あの規模の駅近はほぼ出てこないのに対し、小岩はこの後に複数タワマンが控えています。状況が結構違うと思いますよ。
住めるとこに住むのではなく、住みたいところに住むで中古等も広くみたほうがいいかと

[1167: 通りがかりさん]

>>1165 マンション検討中さん
今の総武線の駅近は野村の独擅場ですから、あからさまな相場上昇工作でも受け入れざるを得ないですよね。
千葉に入っても300超えますし。

[1168: マンション検討中さん]

>>1166 マンション検討中さん
>>1167 通りがかりさん
ご記載頂いた通り、小岩は後発が多くあるので街自体の変貌にも魅了を感じています。(とはいえ、今住むなら街のランドマークになるような駅近物件を希望するわがままさです。)
アルファグランデは坪300超えて取引されているので良さそうですが、平米大きい部屋が多く、総額が結構ネックになっております。

そのため、本物件のAタイプのような広めの2ldkが値上げし過ぎず出てくれれば、、と希望を抱いている所存です。

[1169: マンション検討中さん]

クリスタルマークスが夜の街の中に建っている書かれてますが、この程度で夜の街というのであれば、都内駅前の物件はどこも一緒だとおもいますけどね。

[1170: 周辺住民さん]

>>1168 マンション検討中さん
Aタイプは面積が広いので仮に坪単価同じでも高層は7000台が見えてきますね。
真偽不明ですが値上げする話が本当なら低層でも6500はいくのかなと思ってます。

[1171: 匿名]

今日のテレビで、多額の債務を抱えて経営難に陥っている中国の不動産開発大手、中国恒大集団の危機が、日本のマンション市場に大きな影響を与える。中国の資産家が中国恒大集団で損失を被ると日本のマンション投資をする余裕がなくなるだけでなく、投資資金の回収や損失を補填するために日本のマンションを売却せざるを得ない状況に落ちうる可能性が大きい。
日本のマンション価格は今後大幅に下がる可能性があると話していました。

[1172: マンション掲示板さん]

6000万円台後半?7000万円代だと、先着順で亀戸2ldkが買えちゃいますよ？選び放題です。

https://www.proud-web.jp/mansion/b115280/common/img/pages/top/pdf/SCJ....

[1173: 匿名さん]

亀戸（同じ建物に集団で住んでいる昔の団地感覚）に魅力を感じない人には関係ないですね

[1174: 周辺住民さん]

>>1172 マンション掲示板さん
亀戸の6000台の2LDKはかなり条件悪いですけど、こちらも北向き線路沿いですからね…
こちらの値付けを待ってると亀戸無くなりそうなのもうまいことやってるなって感じです。

[1175: マンション掲示板さん]

亀戸の売れ行き、晴海フラグの販売、中国の不動産リスクなど色々ある中でどんな価格にするか楽しみですね！23日に案内会参加される方価格の情報待ってます。

[1176: 検討板ユーザーさん]

中国に不動産リスクってどうなんですか？
あまり影響ないように思えてますが、、
むしろ住宅ローン控除の影響の方が短期的には大きいのでは？
　
あとこの物件、小岩という地域知名度、地域の店舗の強さ、今後の再開発計画からみて平井より断然魅力的です
平井ももちろん素敵な地域で、物件概要不明ですが、小岩のこの物件が平井より安いのであれば価格設定間違ってます。

地盤の強さでいえば、亀戸や平井、新小岩に比べると小岩は悪くないんですよね。水害はありますが、一応タワマンなのであまり気にしなくて良いと思ってます。

是非商業施設に素敵なお店が入って、再開発成功させて欲しいですね。
※ファスタ小岩のテナントみる限り、野村のセンスの無さには幻滅、、ホント野村の商業施施設の担当が悪いのか、会社の方針が検討違いなのか、、金町とかも物件素敵なのに勿体ない、、、とは思いますが

[1177: 検討板ユーザーさん]

違和感を感じるっていうだけのつぶやきです。
線路沿いだからデメリットって発言が散見されるんですが、駅徒歩1分で線路沿いでない事ってあるんでしょうか？(地下鉄駅が好みとか)
で、駅徒歩2分は線路沿いではないと、、なんだか分からないなーと思いました。
失礼しました。

[1178: 通りすがり]

>>1177 検討板ユーザーさん
図面見ればわかりますが1期は線路と距離のある部屋から販売されました。次期は一部を除いて目の前線路の配置の部屋だけです。
一般的に音は高層でもほぼ減衰せず届きますが、建物の裏側に回り込むことはあまりないので、1期では考慮の必要のなかった線路やアナウンスの音を気にする必要のある部屋だということです。

[1179: 通りすがり]

>>1176 検討板ユーザーさん
ここの下も1Fの大きい区画がりそなっぽくてあまり期待できないですね。他はコンビニサイズの敷地なのでうまくいって大手コンビニ、悪いとまた携帯ショップだったりして…

そもそもFasta1がテナント埋まらないのでこちらも大丈夫なのかと今から心配です。

[1180: マンション検討中さん]

>>1179 通りすがりさん
fasta1 は今もテナント募集中でしたっけ？

[1181: マンコミュファンさん]

飲食店はコロナもあるし、テナント中々難しいんだろうね。スーパーもそれこそたくさんあるし、個人的にはコンビニでも何ら問題ないんだけどね。

[1182: 通りすがり]

>>1181 マンコミュファンさん
駅前ですが駅ナカじゃないですし再開発の端っこなので、導線的にコンビニが入りたがるかっていうとどうなんでしょうね。
リングロードの作り的にも7丁目の日鉄の方が魅力的と思います。

[1183: 検討板ユーザーさん]

>>1182 通りすがりさん
確かにそうですね?ただ学校？(専門学校？)が併設するみたいなんで、需要としてはゼロではないかと

[1184: eマンションさん]

>>1182 通りすがりさん

フラワーロード沿いで最も駅に近いコンビニになるので出店ニーズはあると思います。
第三街区には公共駐輪場という強力な集客施設ができるので、駐輪ついでの買い物ニーズを狙ったスーパーが出店してくると見ています。

[1185: 匿名さん]

そうですね。
個人的にはスーパーと人気のある魚やさんが入ると嬉しいです。
あと近所にスシロー来てくれないかな。

[1186: マンコミュファンさん]

寿司屋はくら寿司あるし無理でしょうw

[1187: 匿名さん]

スシローの方が好きなのでｗ

[1188: マンション検討中さん]

元々この辺りにはどんな店舗があったんでしょうか。

[1189: 通りすがり]

>>1184 eマンションさん
スーパーこそ真隣にサミットがあるので無理だと思います。

真剣に考えるよりこうだったら良いのにが楽しいのはわかりますが、あんまり期待持てないなーという感じです。

[1190: 評判気になるさん]

しれっと、個別館のような塾がはいってきますｗ　あーあって感じ。

[1191: eマンションさん]

塾、銀行は堅いですね

[1192: 匿名さん]

住民の事はあまり考えていないようですね・・・

[1193: マンション検討中さん]

塾と携帯ショップはやめてほしいですね。

[1194: 匿名さん]

>>1193 マンション検討中さん
同意見です！！

[1195: 匿名さん]

今回のPT小岩ファストは下駄の大きな店舗スペースを上の住民にメリットのあるものとはまるっきり考えていないようですね

[1196: マンション検討中さん]

>>1195 匿名さん
再開発なのでまちづくりメインではないですか。

[1197: 地元民]

>>1188 マンション検討中さん

記憶の限り箇条書きします。
りそな銀行、ソフトバンク、松屋、リンガーハット
コイン切手販売、美容室、mini mini、保険の窓口
リングロードの所はパチスロ大野屋。
こんな感じです。

[1198: 匿名さん]

そうですね
再開発なのに携帯ショップとか学習塾は有りえないですよね
江戸川区は報告や観察なしなのでしょうか？
そうなると行政に問題が出てきますね

[1199: 通りすがり]

>>1198 匿名さん
実際Fasta1にはソフトバンクの携帯ショップ入ってますよ。
それもこの物件とデッキで地続きの一等地です。
くら寿司はそれなりに混んでるので全く集客力がないわけじゃないと思いますが、なかなか新しい店が入らないのはテナント料が高いのかもしれませんね…

[1200: 匿名さん]

もし江戸川区との一貫事業として行っている（助成金等出ているもしくは開発の条件）のであれば野村証券と携帯事業者は有りえないですよね。
ファスタ1は元々公営（江戸川区）の駐輪場だったところです。
ここの買い上げ条件に野村証券が入るという事を承認する事は問題でないですか？