リバーガーデン上町一丁目

[マンション検討中さん]

リバーガーデン上町一丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします！

公式HP：https://uemachi1.jp

物件情報
所在地：大阪府大阪市中央区上町一丁目15番15（地番）
交通：
大阪メトロ谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩8分
大阪メトロ谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩10分
大阪メトロ長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩7分
面積：63.27㎡～80.81㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
総戸数：93戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社

投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
削除依頼・発信者情報開示に関するガイドライン
https://www.e-mansion.co.jp/information/guideline.html

[スムラボ 関連記事]
【大阪】「リバーガーデン上町一丁目」3LDK4,900万台?「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/2900/

[546: マンション検討中さん]

>>545
そうですよね。坪単価だけ見たらこっちの方物件の方が高いですよね。仕様はグラメの方が良いのに...

[547: 匿名さん]

この物件って管理費と修繕積立なんでこんなに安いんでしょうか？修繕積立については、よく1m2あたり250円なんていいますけど、半額程度の水準ですよね。リバーの物件って管理体制、修繕積立などはうまく機能してるんでしょうか？

[548: 名無しさん]

>>547 匿名さん
そこが売りのデベロッパーです。今やタワマンのランニングコストも馬鹿にならないので、長期的に見るとかなり良心的です。

[549: マンション検討中さん]

>>548
リバーの物件って修繕積立金が急に上がったとか、そういうトラブルはなかったのでしょうか？

[550: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
リバーは80平米が全てプレミアム仕様だから、グランドメゾンの34階と35階以外の階層よりは標準仕様のグレードは高いですね。

[551: マンション検討中さん]

私もグランドメゾンを検討していましたが、いいなと思う部屋はうまっていて、こちらの上層階のプレミアム仕様がとても良く、こちらにしました。

[552: 名無しさん]

>>550 匿名さん

両方MR行きましたが、私はそうは思えませんでした。
具体的にどの仕様が優っているのか教えて下さい。

[553: マンション検討中さん]

売り出しした時にどちらがリセール高いですかねー。

[554: マンション検討中さん]

>>553 マンション検討中さん
今の中央区・上町台地ブランドの中古市場を見る限り何れも安売りはないでしょうが、高過ぎると売れない。そうなった場合、中古購入検討者層のレンジが広いのはリバー。まだまだ一般庶民には手の届きづらい価格帯ですが、憧れを持っている中流層は沢山居ると思います。割安で積水を買えるなら積水は強いでしょうが、まず安く売りに出ないでしょうね。

[555: マンション検討中さん]

>>554
そうですよね。
70mクラスだったら10年落ちでも5000万くらいつきますかねー。グランドメゾンの方が固そうですが。

[556: マンコミュファンさん]

>>555 マンション検討中さん
今後も中央区の人気は更に高まると見ていますし、
森ノ宮に大学もできるので、需要は落ちない事から、
価値が下がる見方もあれば、LTV +110%以上の可能性も十分にあると思いますよ。

[557: 匿名さん]

皆様さすがの分析力ですね、勉強になります。
まず残債割れすることはないと思いますし、70平米を切る3LDKタイプでも10年落ちで5000万は切らないと考えます。
上町の史実、森ノ宮の大阪公立大学、難波宮周辺の再開発、これらを見ても下がるよか寧ろ上がるのではというのが私の推論です。
このエリアの期待値が高いのは言うまでもないでしょう。

[558: 匿名さん]

ずいぶん前に即日完売したとの広告みたけど、まだ全戸完売していないんですね。なぜ一気にペース落ちたのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん
第一期で50戸に販売を絞っているからです。
第二期は12月で3戸。それ以降の供給数は未定です。
需要の高い物件は一気に売り切らず、需給バランスを見てどの売主も販売調整します。この絞り方を見ていると、相当需要高いと思いますよ。

[560: 名無しさん]

>>555 マンション検討中さん
70㎡あれば10年なら5,500万円は固いと思いますよ
グラメさんも、ほぼ同じ立地なのでグラメさんの70㎡は6,000万円かな
その期間のランニングコスト考えるとリセールなら断然リバーさんと思います

[561: マンコミュファンさん]

>>560 名無しさん

その間の住んでる満足度、生活の幸せ度で考えて、私は積水タワーを選びました。

[562: マンション検討中さん]

>>561 マンコミュファンさん
何を言おうとしているのかさっぱりわかりません。。

[563: マンション検討中さん]

幸福の感じ方、は人それぞれですので、どちらの意見も受け入れるしかないですね
同時期に建つから色々言われますが、そもそもタワーと違うし、この辺りの板マンではかなり良い設備だと思う。

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん
仰る通りです。人それぞれの価値観やライフスタイルがあるので色んな意見があって当然です。
少なくともどちらも良いマンションであることは間違いないです。リバー上町は従来のシリーズとは別物並みに仕様が良いです。この立地に合わせにきています。

[565: 名無しさん]

私も迷いましたが場所が同じにら広さと毎月のランニングの差でリバーを契約しました
住宅ローン以外に何万円も一生払い続けるのは選択肢にないですね

[566: 名無しさん]

>>565 名無しさん

本当にランニングコストは馬鹿にならないですからねぇ。不必要と思うものに毎月何万円も払うのはなかなか苦痛ですし、年数が経つにつれランニングコストの幅は広がります。管理費って住宅購入の上では結構大きなファクターです。

[567: 匿名さん]

>>566 名無しさん

安い管理費修繕費で資産価値維持できたらいいけどね。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん

そういう意見ではタワマンでないのが安心ですね。

[569: 契約者]

オプション悩んでいます！
必ずつけようと思うものはありますか？？
皆んな様 宜しくお願い致します^ ^

[570: 検討板ユーザーさん]

10月下旬に私が確認した際は、Eタイプ以外のタイプは全て残り1戸だと伺いましたので、着実に残り戸数が減っていますね。間違いなく竣工前完売しますね、期待値は高いです。

[571: 匿名さん]

ブロガーの「関西マンションすごろく」さんも最近寸評を投稿されていますね。
（以下、原文を貼り付け致します）

関西マンションすごろく2021-10-21 23:56:09
■残数(10月中旬時点)
2021年上半期　大阪府　即日完売戸数No1の告知から最新情報を追えておりませんでしたが、残数の確認をしましたので共有します。

93戸中、残り14戸です。

・Aタイプ：残2戸
・Bタイプ：残2戸
・Cタイプ：残1戸
・Dタイプ：残3戸
・Dタイプ（プレミア）：残1戸
・Eタイプ（プレミア）：残5戸

■総評
残り残数が少なく竣工前完売は確実なペースで販売されているため、迷われている方は早めの決断をお勧めします。
まだ目玉住戸のBタイプ4,900万円台も残っているため多少狭いですが３LDKを探している方は、大阪市内でこの価格は中々見つからないレベルのためお勧めできます。

本物件と必ず比較される「グランドメゾン上町一丁目タワー」も残数はかなり少なくなっていますが、グランドメゾン上町一丁目タワーは残り住戸が7,000万円からになっているため、ランニングコストも含めると本物件は目に優しいのは間違い無いかと思います。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/...

■主なポイント
・大阪市中央区物件の割には価格帯はまだ安価
・徒歩10分以内に３駅使える立地、梅田（東梅田）、本町、天王寺、心斎橋まで電車で7分以内のアクセス性
・高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地
・名門校も多く教育環境も魅力的なエリア
・緑が多く自然が体感できるマンションに住みたい方には特にオススメ

[572: 匿名さん]

完成予定CG見ましたが、なかなか素敵です。
イングリッシュガーデンみたいな植栽も海外みたいで素敵でした。
滝は管理費が高くなってしまいそうでしたけど…。
マンション価格の割に豪華に感じました。
販売状況を見ても、調子いいように感じます。

571さんの言うように、気になっている人は早めに契約しないと完売になってしまう可能性もあります。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
カントリーガーデンぽくて良いですよね。緑の多さで雰囲気かなり変わりますし。
上町一丁目アドレスでそこそこの規模の分譲マンションはもう暫くは出ないでしょうし注目度は高いですね。
発表された当初から案内会の予約が全然取れず、もっと早く応募すれば良かったと若干後悔しましたから…

[574: マンコミュファンさん]

直近の投稿は必死な営業さん達感が否めない…

[575: マンション検討中さん]

>>574 マンコミュファンさん
販売好調でわざわざここで営業する必要ないでしょ

[576: マンション検討中さん]

最後の最後まで悩みました。
価格的には魅力的でした！
が、私たちは外観の雰囲気が合わず。
ヨーロピアンテイストがお好きな方にはとてもいいと思います。
外観がスタイリッシュであれば、買ってました。

[577: 匿名さん]

契約者ですが、来年の住宅ローン減税改正って今年契約済みの本物件も該当しますか？
詳しい方、教えて下さい^^

[578: マンション検討中さん]

私たち夫婦も同じくです。
外観が私たち夫婦の趣味には合わず。
価格は良かったです！

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん

住宅ローン控除は入居日を起点にするので、入居日に本制度がどうなってるかどうか。
入居日に0.7%とか、年間20万円までとかになっていたら、それに従うことになる。
あと、金融機関からの住宅ローン金利は融資実行日の金利が適用されるので、今の金利から変わることも十分にある。

[580: 匿名さん]

>>577 匿名さん
基本的に居住を開始した年度の法律が適用されるのですが、コロナ対策として一定期間内（分譲マンションは今年11月30日まで）に住宅の購入契約をした場合、令和4年に居住を開始しても令和3年度の住宅ローン控除が適用されます。

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん

とゆー事は、先月まで契約していれば、
税制改正の対象物件ではないとの理解ですかね？

[582: 匿名さん]

>>581 匿名さん
先月までに契約されているのであれば、その認識で大丈夫なようです。
改正で変わらなければですが…

参考までに国税庁のホームページも記載しておきます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

[583: 匿名さん]

グラメより先に完売しそうですね。

[584: 名無しさん]

毎朝こちらのマンションギャラリーの前を通りますが偉い人が自ら掃除をしているのをお見かけしてます。
役員の方かなと思いますが会社の姿勢が表れていますね。
最近は会釈をして頂いて毎日ご挨拶をして頂きますので通勤前に気持ち良い一日を送っています。

[585: 名無しさん]

>>584 名無しさん
良いお話ですね、確かに仰る通りだと思います。
実際に従業員の方も親切な方が多いです。
かなり前向きに購入検討しております。

[586: 匿名さん]

残り10戸の様ですね！

[587: 匿名さん]

>>586 匿名さん
そうなんですか？第二期販売はスタートしましたよね。
どちらの情報でしょうか？検討中なもので知りたいです。

[588: マンション検討中さん]

今から第二期でしょう。第一期の先着順の話ですか？

[589: 検討板ユーザーさん]

>>587 匿名さん
すごろくさんのTwitterで残り10戸と見ましたよ。

[590: 匿名さん]

>>589 検討板ユーザーさん
本当ですね…これはビックリです。ここ近年でここまで調子良いのも珍しいです。MRも見ましたがすごく良かったですし、やっぱり焦ってきました。有益な情報ありがとうございます。

[591: 匿名さん]

>>582 匿名さん
年末の税制改正に関係なく、先月まで契約していたら13年とのことでした。遅かった..

[592: マンション検討中さん]

>>591 匿名さん

目の前にマンションがあっても気にしない世の中ですよね。
市内ですし。

[593: ご近所さん]

>>591 匿名さん
10年目以降は控除の条件が変わるため、3年間は単純に1%の控除を受けれない可能性があります。
また、仮に本日ネットに上がっていた改訂案?の「年0.7%」「15年間」「年上限30万」が前提であれば、ローンの組み方次第でそこまで変わらない控除を受けれる可能性があります。
‥可能性ばかりで申し訳ありません。自分も本物件含めて、マイホーム購入を検討してますが、控除は気になるところですよね。年明けまで様子見ですかね。

[594: 通りがかりさん]

リバーは、省エネ適合マンションですか？

[595: 検討板ユーザーさん]

公式サイトですが、第二期販売が2022年2月開始予定で3戸、先着順販売が残り3戸に更新されていますね。遂に残り6戸ですか。めちゃくちゃ良いペースで売れていますね。

[596: マンション検討中さん]

もうあと6戸なんですか！？
筆ヶ崎のタワーも前評判良さそうだし、最近リバーさん本気出してきてますね。期待してます。

[597: 職人さん]

>>596 マンション検討中さん
タワー期待ですね

[598: 匿名さん]

>>596 マンション検討中さん
あのタワーも良さそうですよね。最寄りは鶴橋ですね。
場所を受け入れられるならいいかも知れません。
あとはどんな価格帯か気になるところです。

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん

嫌味な人。

[600: マンション検討中さん]

筆ヶ崎のタワー、凄い魅力的ですね！
上本町でもかなりレベルの高いタワーになりそうですね。
最寄り鶴橋駅良いじゃないですか！利便性は抜群ですよ。

[601: 匿名さん]

>>600 マンション検討中さん
なんだかんだ鶴橋は便利な駅ですからねー。
コリアンタウンがある方とは反対なので静かな雰囲気ですよね。

[602: マンション掲示板さん]

昨日通ったら12-13階まで上がってました。
もうちょいですね！

[603: 匿名さん]

>>602 マンション掲示板さん
着々と積み上がってますよね。早くエントランス周りを見たいです。楽しみですね。

[604: 口コミ知りたいさん]

>>603 匿名さん

エントランスぽいとこ出てほぼ正面にタワーそびえてません？現地見てびびった。

[605: eマンションさん]

>>604 口コミ知りたいさん

正面出てちょい右くらいですかね。でもこちらも20階くらいだから、ダブルで立派な建物ですね。このあたりもさらに景観が良くなりそうで楽しみ。

[606: マンション掲示板さん]

>>604 口コミ知りたいさん
広幅道路とグラメの庭があるので、気にならないですね。

[607: 口コミ知りたいさん]

>>606 マンション掲示板さん
気にならない？

[608: 匿名さん]

>>607 口コミ知りたいさん
すごく気になると思う。
それを認識して買いました。
それを分からず買う人はいないと思います。
前に建物はそびえるが、安いし静かだし買った。

[609: 名無しさん]

>>608 匿名さん
確かに目に入りますので気にはなりますが、それも込みで考えて私も購入しました。私にとっては検討が外れるほどの要因にはなりませんでした。道も綺麗に舗装されるだろうし、一帯の雰囲気は良くなるのではと思っております。

[610: マンション掲示板さん]

ベランダが東向きで、タワーが南東にありますが、日陰の時間などは多くなりませんでしょうか。

[611: マンション検討中さん]

>>610 マンション掲示板さん
最近朝9時頃に現地を見に行きましたが、その時間はグラメとお見合いになってる部屋側は日が当たっていましたよ。逆にお見合いになってない北側の部屋は陰になってました。グラメの南側に高い建物がなく、冬だからですかね。
夏場は陰になるでしょうが涼しくて良いんじゃないかと思いました。
気になるなら現地に見に行く事をオススメします。

[612: マンション掲示板さん]

管理費、修繕積立費安くないですか？
修繕費は何年後かに上がってきたりするのですかね、、、？

[613: 匿名さん]

>>612 マンション掲示板さん
安いですよ、これがリバー産業の売りの一つです。
勿論年数が経てば少しずつ上がって行きますが、タワマンのそれとは全然違います。この差は永く住む上では結構重要です。

[614: 検討中さん]

>>613 匿名さん
何でこんなに安いの？コスカを疑ってしまいます。。

[615: 匿名さん]

>>614 検討中さん
企画から施工販売まで自社で行うことで無駄なコストを抑えているからです。物件のイニシャルとランニングとのトータルコストで勝負されている会社かと思います。
むしろ建物の構造自体はしっかりしている印象。

[616: 名無しさん]

わざわざここは買わん。
鶴橋、リバー産業いいところがない笑

[617: 匿名さん]

>>615 匿名さん

免震構造ですか？

[618: 匿名さん]

>>616 名無しさん
あなたが仰っているのは筆ヶ崎でしょう？
ここは上町一丁目ですよ。別の掲示板でお願いします。

[619: 匿名さん]

>>617 匿名さん
耐震工法ですね。耐震等級2なので、公共施設などの避難所レベルです。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

そのレベルですか。免震じゃないということは揺れをモロに受けるんですね。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん
20階で免震までいらないのでは？耐震2級あれば十分。

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん

突っ張り棒使えば問題ないですよね。

[623: 名無しさん]

>>620 匿名さん
そもそもなんでもかんでも免震や制振が良い訳ではない。建物の高さや構造によって選択は変わる。
免震も制振も耐震性があってのこと。何よりもまずは耐震が重要。免震だから建物が倒壊しにくくなる訳ではない。

[624: 匿名さん]

>>623 名無しさん

倒壊する、しないならそうですね。
しかし、家具の倒れにくさなら免震の方が安心です。大阪北部地震でも、制震耐震で一部損壊が多数あったなかで、免震マンションはほぼ被害がなかったのは事実です。
私も当時耐震に住んでましたが、棚から物が飛び出し、壁にも亀裂が多数生じ、一部損壊の判定を受けました。
何も考えずに耐震だから大丈夫というのは、安易な考えですね。
ただ、家具等がどうなっても、倒壊さえしなければいいという目線であれば、耐震で十分でしょう。

[625: マンション掲示板さん]

このあたりは教育熱心なファミリー層に人気のエリアです。
売らずに貸せばええんやないですか？

[629: 匿名さん]

>>624 匿名さん

制震の揺れは、結構怖いですよ。免震の方がだいぶ良い、とは聞きます。

[630: マンション掲示板さん]

>>625 マンション掲示板さん
それも良いですね。Cタイプ完売ですね。全タイプ完売まで、あと5邸といったとこでしょうか。

[631: 匿名さん]

>>630 マンション掲示板さん
残り僅かですね。抽選入ってるのがその半分くらいと聞いていますが、今月には完売する見込みだと思います。

[633: 匿名さん]

少なくとも80/93は売れていますよ

[635: 検討板ユーザーさん]

ここもグランドメゾン上町一丁目タワーもすごく売れ行きがいいですね。この地域の人気の高さがうかがえますね。

[640: eマンションさん]

[No.626～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題
・ご本人様からの依頼

[641: 匿名さん]

公式の物件概要が本日更新されていますね。
2期販売分は、2/11から2/17が受付期間で2/18が抽選発表。先着順も少ないので今月完売しますねこれ。

[642: 匿名さん]

マンションは立地が全て。特に中古市場に出た場合は。この物件は割安だとは思うが、玉造徒歩7分は資産価値的に弱すぎるのでやめました。

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん
尺度が駅近かどうかだけでは資産価値を決定づける要素にはならないけれど、何よりも駅近を最優先される方には向かないかも。但し、市内中心部で且つ歴史的評価が高く災害リスクの低いこの街は希少性がある。
穏やかな暮らしを求める永住目的の方が殆どだと思うので、なかなか中古市場には出ないと思うが、今の売れ方を見ていると需要は絶対あるし、近隣で大規模再開発されてゆくこの街のポテンシャルが高いのは事実。近隣住民としては楽しみです。

[644: 匿名さん]

>>643 匿名さん

市営住宅跡地だけどそこまで価値あるの？

[645: 名無しさん]

>>644 匿名さん
市営じゃなくて府営ですね。そんなことはどうでもいいですが、府営住宅跡地だから価値があるのでは無いですよ。一度調べられたらどうでしょうか。