リバーガーデン上町一丁目

[マンション検討中さん]

リバーガーデン上町一丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします！

公式HP：https://uemachi1.jp

物件情報
所在地：大阪府大阪市中央区上町一丁目15番15（地番）
交通：
大阪メトロ谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩8分
大阪メトロ谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩10分
大阪メトロ長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩7分
面積：63.27㎡～80.81㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
総戸数：93戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社

投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
削除依頼・発信者情報開示に関するガイドライン
https://www.e-mansion.co.jp/information/guideline.html

[スムラボ 関連記事]
【大阪】「リバーガーデン上町一丁目」3LDK4,900万台?「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/2900/

[481: 匿名さん]

>>479　匿名さん

せめて同じ中央区内で比較しては？
スレの趣旨にも反している気がします。

[482: マンション検討中さん]

近隣に住んでいて買い替え検討中です。ちょうど修繕計画の話がマンション内で出ているのですが、このマンション管理費と修繕費安すぎませんか？契約前に、住んでからの修繕計画のお話聞かれた方いますか？一時金とか、どのくらいで月々の修繕費上がっていくのとか。。

[483: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん
安いですよ。それが売りの一つでもありますので。
数十年後の費用も既に聞いていますが、他のマンションと比べると安いです。私はランニングコストの安さも魅力で決めましたよ。

[484: 匿名さん]

Dタイプは
シューズボックスが広そうだし、玄関から部屋が見えないような作りになっているのはいいなと思います。
洗面室と浴室がリビングに面しているので洗濯物などは干しやすそうですが、好みが分かれそう
リビングが広めにとってあるのが暮らしやすそうかなと思いました。

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん

Dタイプ、特徴あって私も良いなと思います。
田の字型の方が万人受けするでしょうけれど。

[486: マンション検討中さん]

このマンション、人気地区の立地でこの設備や耐震スペックならなかなか安くないですか？もう中央区の新築マンションでこれより安く買えないと思うんですが…
ポスティング広告で知りましたが、かなり売れ行き良さげですね。まだ良い部屋残ってそうでしょうか？

[487: 匿名さん]

保育園どうされますか。近くの保育園は軒並み埋まってるし空いてるとこはなかなか遠い‥タワマン複数立つから近くは倍率凄くなりそう‥

[488: 検討板ユーザーさん]

>>487 匿名さん
私も近い将来子供を保育園に入れることになりますが、近隣住民が一気に増えますものね…
この辺りに住まれる方でしょうから、同じ境遇の方多いでしょうね

[489: マンション検討中さん]

このマンション専有面積の数字より間取りが広く感じるのは私だけでしょうか。

[490: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
私もそんな印象がありますが気のせいでしょうか笑
うまくバランスよく作られているんですかね

[491: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
近くに新設されるのを願います。小学校も生徒が増えすぎて増設してるみたいですね。

[492: マンション掲示板さん]

>>489 マンション検討中さん
同じくです！
色々と魅力的なマンションだと思います

[493: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
バルコニーは少し広めでゆとりある感じですよね。
バルコニー床が木目調で良いです。

[494: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん
魅了ある物件に間違いないですね

[495: 匿名さん]

バルコニーに奥行きがあるしスロップシンクが付いているのがいいです
Eタイプにおいては、リビングが１６畳とマンションとしては広々としているスペースがあるなと思いました。
洋室も６畳以上のスペースがあるのでゆったりとしていますし、家族で住むなら十分な広さかなと感じます。
個人的には収納スペースが広いし、各部屋にウォークインクローゼットがあるのが魅力的だなと感じました。

[496: 名無しさん]

>>495 匿名さん
私は別のタイプにしましたが、 Eタイプはいいですよね?全邸プレミアム住戸なので仕様も良いですよね。

[497: マンション比較中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[498: 口コミ知りたいさん]

>>495 匿名さん

リビング16畳ではないのでは
キッチン分引くと12畳くらいになりますよね。

[499: マンション検討中さん]

>>498 口コミ知りたいさん
キッチン約3.7-3.8畳とは別ですよ?

[500: マンション検討中さん]

>>498ここLDK表記なので、>>498様の言う通り12畳程度ですね。

[501: 口コミ知りたいさん]

ぱっと見広く見えるのでそれを狙ってるんだと思います。
キッチンにも何畳か書いてあるので勘違いされてる方も多いんじゃないでしょうか。

[502: 買い替え検討中さん]

>>499 マンション検討中さん
LD16畳ではなく、LDK16畳になります。

[503: マンション検討中さん]

>>501 口コミ知りたいさん
確かにそうですね！
でもベランダがリビングのフロア材と似てる？木彫のようなので、広くみせれる工夫はできるかもですね。

[504: 名無しさん]

>>503 マンション検討中さん

あのバルコニーの色って、フローリングカラーのミドルに一番近いですかね？
フローリングの色をどれにするか迷っています

[505: 検討板ユーザーさん]

>>503 マンション検討中さん

広く見えるって、キッチン含めたリビングダイニングキッチンの畳数を記載し、あえてキッチンの畳数も書くことで勘違いを誘発してしまいがちな間取りの書き方の話でしょ。

[506: マンション検討中さん]

どちらかというとこの物件は部屋の広さを優先してる感じがしますね。
Eタイプとかは部屋が6畳以上ある分、リビングが実質的に使えるのが12畳前後になっていますね。

[507: マンション検討中さん]

動線を考えてキッチン横のところは使えないので家具を置ける範囲は11畳くらいだと思います。

[508: 検討板ユーザーさん]

大阪タワーさんが、「横にグランドメゾンがあって、しかも販売中だったらリバーを買う理由はないかなって個人的にはなっちゃいます」と発言されており、たしかになと納得してしまいました。
あと数百万がんばってグランドメゾン買いたい。

[509: 匿名さん]

>>508 検討板ユーザーさん
同じ階層の坪単価で比較するとこちらの方が高いですもの。営業さんは周りより安いと言ってましたけどグランメゾンやパークタワーと比較しても全然割安物件ではない気がします。狭い分安いという意味なのかな。

[510: 匿名さん]

>>508 検討板ユーザーさん

その発言の対談で、大阪タワーさんの対談相手の関西マンションすごろくさんは、「とはいえ、グランドメゾンの公開空地に面しているし、リバーも決して悪くないです。
以前、ユニバーサルシティの分譲マンションに賃貸で住んでいた時期がありましたが、リバーのマンションは結構しっかり造っているし、やっぱり植栽が良い感じです。」と発言されていますね。
これはこれでなるほどなと私は思いましたが。

[511: 509]

結局は住めば都になるんでしょうね

[512: 名無しさん]

>>508 検討板ユーザーさん
管理費等々も考えて、最終的に私はリバーに決めました。長い目で見た時にあまり無理をしたくなかったからです。あとはリバーが手掛ける植栽の雰囲気と耐震性能と防災面にも魅力を感じましたし、立地的にグランドメゾンより一本奥まっているのも個人的に良いと思っています。

[513: マンション検討中さん]

>>512 名無しさん
天井高のようですし良いと思います

[514: マンション検討中さん]

Bタイプはまだ残っていますか？

[515: マンション検討中さん]

最近はここのスレもあまり動きが無いですね。売れ行きはどうなんでしょう？

[516: マンコミュファンさん]

>>515 マンション検討中さん
私も気にはなります

[517: マンション検討中さん]

この場所の板状ではきつい。

[518: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん

まわりは板状ばかりですよ。

[519: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん

むしろタワーの方がきつい

[520: 名無しさん]

>>517 マンション検討中さん
その発想になられる理由が分からないですが、寧ろこの立地だとタワーの方が浮いていると思うのですが…
周辺景観との調和って大事だと思います。

[521: マンション検討中さん]

まわりは板状が多いですし、なじむと思います。
今から楽しみ。となりタワーもかっこいいですし、街の雰囲気かわりそうですね！

[522: マンコミュファンさん]

5階くらいまで上がってました^^

[523: 匿名さん]

>>522 マンコミュファンさん
写真投稿ありがとうございます！楽しみですね！

[524: 匿名さん]

>>522 マンコミュファンさん
待ち遠しいですね。

[525: 匿名さん]

オプション色々悩み中です。楽しみですねーあと約一年後ですね。

[526: マンコミュファンさん]

>>525 匿名さん
オプションカタログとかもぉ出てますか？

[527: マンション検討中さん]

>>525 匿名さん
予定より早く住めたいですね。
OPもかなり悩んでいます。

[528: 匿名さん]

>>526 マンコミュファンさん

出ていますよ。間取り変更のメニュープランもありますね。

[529: マンコミュファンさん]

>>528 匿名さん
間取り変更のオプションですね！
私はインテリアオプションって出てるのかなって思って。エコカラとか^^

[530: 匿名さん]

久々に掲示板のぞきにきました！住民掲示板ができている！！

[531: eマンションさん]

9/27の夕方に、北から南に向かって写真を撮りました。お隣の積水さんとの間隔は割とあるように感じました。この辺りが良い景色になるのが楽しみです。

[532: 匿名さん]

>>531 eマンションさん

近いでしょ

[533: マンション掲示板さん]

入り口出たら目の前にタワーって感じになりますのでしょうか？

[534: 匿名さん]

>>533 マンション掲示板さん
建物とエントランス正面には被らないと思いますよ。

[535: マンション検討中さん]

道路挟んでいるし、近過ぎてやばいってことはないですよ！

[536: 名無しさん]

>>533 マンション掲示板さん
積水さんの公開空地が正面になるので、結構抜けていると思います。

[537: マンション掲示板さん]

目の前とかそうゆうことではなく、マンションのエントランスは、タワーのあるほう（東側？）でしょうか。タワー側ならエントランスを出ると、細い道を挟んだ斜め右方向の目の前にタワーが見えるということでしょうか。

[538: マンコミュファンさん]

>>537 マンション掲示板さん
A~Bタイプがもろに被り、その他タイプは抜けます。

[539: 匿名さん]

外廊下って、その…夜の声とか気になりませんか？

[540: eマンションさん]

>>537 マンション掲示板さん
考えたらわかるんちゃう。ちょっとは頭使おか。

[541: 匿名さん]

便利な立地ではありますが、
意外とマンション周辺は公園があったり小学校もあって
住みやすい環境なんだなと思いました。
間取りも広めに設計されている感じで住みやすそう。

[542: マンション検討中さん]

いよいよ残りわずかですね

[543: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討中の者です。中には永住目的の方も多くいらっしゃるかと思いますが、この物件のリセールバリューなどは皆様どのようにみられているのでしょうか？学校区や土地柄、コスト等は申し分ないかと思いますが、駅までの距離、スーパーまでの距離などで利便性という点に少し欠けるのではないかと考えています。ご意見頂ければ幸いです。

[544: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん
結論から申しますとリセールは良いと思います。
販売の発表からこれまでの各方面の情報（資料請求数一位、即日販売戸数一位など）を見る限り、人気さは窺い知れます。
永住目的の方が多いと思いますが、仮に手放しても買い手は多いと予想します。やはり手に届く層が絶妙で、近頃のタワマンだと高くて買えない家庭も多いと思うからです。先行きの景気も何が起こるか分かりませんしね。
駅までの距離やスーパーまでの距離は利便性と住環境とのトレードオフですが、個人的には上町一丁目の立地を選ばれる層というのは、この閑静な住環境に一番惹かれるのだと思います。各距離もそこまで遠いとは思いません。
利便性と住環境のバランスが非常に良い立地で、このバランス感を持つマンションは市内ではかなり希少なので、魅力に感じる人は多いだろうというのが個人的な見解です。私も検討中。長文大変失礼しました。

[545: 匿名さん]

80.81m2で7600万台とか7998万とか隣のタワマンより高いんとちゃう？

[546: マンション検討中さん]

>>545
そうですよね。坪単価だけ見たらこっちの方物件の方が高いですよね。仕様はグラメの方が良いのに...

[547: 匿名さん]

この物件って管理費と修繕積立なんでこんなに安いんでしょうか？修繕積立については、よく1m2あたり250円なんていいますけど、半額程度の水準ですよね。リバーの物件って管理体制、修繕積立などはうまく機能してるんでしょうか？

[548: 名無しさん]

>>547 匿名さん
そこが売りのデベロッパーです。今やタワマンのランニングコストも馬鹿にならないので、長期的に見るとかなり良心的です。

[549: マンション検討中さん]

>>548
リバーの物件って修繕積立金が急に上がったとか、そういうトラブルはなかったのでしょうか？

[550: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
リバーは80平米が全てプレミアム仕様だから、グランドメゾンの34階と35階以外の階層よりは標準仕様のグレードは高いですね。

[551: マンション検討中さん]

私もグランドメゾンを検討していましたが、いいなと思う部屋はうまっていて、こちらの上層階のプレミアム仕様がとても良く、こちらにしました。

[552: 名無しさん]

>>550 匿名さん

両方MR行きましたが、私はそうは思えませんでした。
具体的にどの仕様が優っているのか教えて下さい。

[553: マンション検討中さん]

売り出しした時にどちらがリセール高いですかねー。

[554: マンション検討中さん]

>>553 マンション検討中さん
今の中央区・上町台地ブランドの中古市場を見る限り何れも安売りはないでしょうが、高過ぎると売れない。そうなった場合、中古購入検討者層のレンジが広いのはリバー。まだまだ一般庶民には手の届きづらい価格帯ですが、憧れを持っている中流層は沢山居ると思います。割安で積水を買えるなら積水は強いでしょうが、まず安く売りに出ないでしょうね。

[555: マンション検討中さん]

>>554
そうですよね。
70mクラスだったら10年落ちでも5000万くらいつきますかねー。グランドメゾンの方が固そうですが。

[556: マンコミュファンさん]

>>555 マンション検討中さん
今後も中央区の人気は更に高まると見ていますし、
森ノ宮に大学もできるので、需要は落ちない事から、
価値が下がる見方もあれば、LTV +110%以上の可能性も十分にあると思いますよ。

[557: 匿名さん]

皆様さすがの分析力ですね、勉強になります。
まず残債割れすることはないと思いますし、70平米を切る3LDKタイプでも10年落ちで5000万は切らないと考えます。
上町の史実、森ノ宮の大阪公立大学、難波宮周辺の再開発、これらを見ても下がるよか寧ろ上がるのではというのが私の推論です。
このエリアの期待値が高いのは言うまでもないでしょう。

[558: 匿名さん]

ずいぶん前に即日完売したとの広告みたけど、まだ全戸完売していないんですね。なぜ一気にペース落ちたのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん
第一期で50戸に販売を絞っているからです。
第二期は12月で3戸。それ以降の供給数は未定です。
需要の高い物件は一気に売り切らず、需給バランスを見てどの売主も販売調整します。この絞り方を見ていると、相当需要高いと思いますよ。

[560: 名無しさん]

>>555 マンション検討中さん
70㎡あれば10年なら5,500万円は固いと思いますよ
グラメさんも、ほぼ同じ立地なのでグラメさんの70㎡は6,000万円かな
その期間のランニングコスト考えるとリセールなら断然リバーさんと思います

[561: マンコミュファンさん]

>>560 名無しさん

その間の住んでる満足度、生活の幸せ度で考えて、私は積水タワーを選びました。

[562: マンション検討中さん]

>>561 マンコミュファンさん
何を言おうとしているのかさっぱりわかりません。。

[563: マンション検討中さん]

幸福の感じ方、は人それぞれですので、どちらの意見も受け入れるしかないですね
同時期に建つから色々言われますが、そもそもタワーと違うし、この辺りの板マンではかなり良い設備だと思う。

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん
仰る通りです。人それぞれの価値観やライフスタイルがあるので色んな意見があって当然です。
少なくともどちらも良いマンションであることは間違いないです。リバー上町は従来のシリーズとは別物並みに仕様が良いです。この立地に合わせにきています。

[565: 名無しさん]

私も迷いましたが場所が同じにら広さと毎月のランニングの差でリバーを契約しました
住宅ローン以外に何万円も一生払い続けるのは選択肢にないですね

[566: 名無しさん]

>>565 名無しさん

本当にランニングコストは馬鹿にならないですからねぇ。不必要と思うものに毎月何万円も払うのはなかなか苦痛ですし、年数が経つにつれランニングコストの幅は広がります。管理費って住宅購入の上では結構大きなファクターです。

[567: 匿名さん]

>>566 名無しさん

安い管理費修繕費で資産価値維持できたらいいけどね。

[568: 匿名さん]

>>567 匿名さん

そういう意見ではタワマンでないのが安心ですね。

[569: 契約者]

オプション悩んでいます！
必ずつけようと思うものはありますか？？
皆んな様 宜しくお願い致します^ ^

[570: 検討板ユーザーさん]

10月下旬に私が確認した際は、Eタイプ以外のタイプは全て残り1戸だと伺いましたので、着実に残り戸数が減っていますね。間違いなく竣工前完売しますね、期待値は高いです。

[571: 匿名さん]

ブロガーの「関西マンションすごろく」さんも最近寸評を投稿されていますね。
（以下、原文を貼り付け致します）

関西マンションすごろく2021-10-21 23:56:09
■残数(10月中旬時点)
2021年上半期　大阪府　即日完売戸数No1の告知から最新情報を追えておりませんでしたが、残数の確認をしましたので共有します。

93戸中、残り14戸です。

・Aタイプ：残2戸
・Bタイプ：残2戸
・Cタイプ：残1戸
・Dタイプ：残3戸
・Dタイプ（プレミア）：残1戸
・Eタイプ（プレミア）：残5戸

■総評
残り残数が少なく竣工前完売は確実なペースで販売されているため、迷われている方は早めの決断をお勧めします。
まだ目玉住戸のBタイプ4,900万円台も残っているため多少狭いですが３LDKを探している方は、大阪市内でこの価格は中々見つからないレベルのためお勧めできます。

本物件と必ず比較される「グランドメゾン上町一丁目タワー」も残数はかなり少なくなっていますが、グランドメゾン上町一丁目タワーは残り住戸が7,000万円からになっているため、ランニングコストも含めると本物件は目に優しいのは間違い無いかと思います。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/...

■主なポイント
・大阪市中央区物件の割には価格帯はまだ安価
・徒歩10分以内に３駅使える立地、梅田（東梅田）、本町、天王寺、心斎橋まで電車で7分以内のアクセス性
・高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地
・名門校も多く教育環境も魅力的なエリア
・緑が多く自然が体感できるマンションに住みたい方には特にオススメ

[572: 匿名さん]

完成予定CG見ましたが、なかなか素敵です。
イングリッシュガーデンみたいな植栽も海外みたいで素敵でした。
滝は管理費が高くなってしまいそうでしたけど…。
マンション価格の割に豪華に感じました。
販売状況を見ても、調子いいように感じます。

571さんの言うように、気になっている人は早めに契約しないと完売になってしまう可能性もあります。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
カントリーガーデンぽくて良いですよね。緑の多さで雰囲気かなり変わりますし。
上町一丁目アドレスでそこそこの規模の分譲マンションはもう暫くは出ないでしょうし注目度は高いですね。
発表された当初から案内会の予約が全然取れず、もっと早く応募すれば良かったと若干後悔しましたから…

[574: マンコミュファンさん]

直近の投稿は必死な営業さん達感が否めない…

[575: マンション検討中さん]

>>574 マンコミュファンさん
販売好調でわざわざここで営業する必要ないでしょ

[576: マンション検討中さん]

最後の最後まで悩みました。
価格的には魅力的でした！
が、私たちは外観の雰囲気が合わず。
ヨーロピアンテイストがお好きな方にはとてもいいと思います。
外観がスタイリッシュであれば、買ってました。

[577: 匿名さん]

契約者ですが、来年の住宅ローン減税改正って今年契約済みの本物件も該当しますか？
詳しい方、教えて下さい^^

[578: マンション検討中さん]

私たち夫婦も同じくです。
外観が私たち夫婦の趣味には合わず。
価格は良かったです！

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん

住宅ローン控除は入居日を起点にするので、入居日に本制度がどうなってるかどうか。
入居日に0.7%とか、年間20万円までとかになっていたら、それに従うことになる。
あと、金融機関からの住宅ローン金利は融資実行日の金利が適用されるので、今の金利から変わることも十分にある。

[580: 匿名さん]

>>577 匿名さん
基本的に居住を開始した年度の法律が適用されるのですが、コロナ対策として一定期間内（分譲マンションは今年11月30日まで）に住宅の購入契約をした場合、令和4年に居住を開始しても令和3年度の住宅ローン控除が適用されます。