リバーガーデン上町一丁目

[マンション検討中さん]

リバーガーデン上町一丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします！

公式HP：https://uemachi1.jp

物件情報
所在地：大阪府大阪市中央区上町一丁目15番15（地番）
交通：
大阪メトロ谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩8分
大阪メトロ谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩10分
大阪メトロ長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩7分
面積：63.27㎡～80.81㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
総戸数：93戸
売主・事業主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社

投稿マナーを守って、お互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼しましょう。

投稿マナーについて
https://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
削除依頼・発信者情報開示に関するガイドライン
https://www.e-mansion.co.jp/information/guideline.html

[スムラボ 関連記事]
【大阪】「リバーガーデン上町一丁目」3LDK4,900万台?「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/2900/

[458: 名無しさん]

>>456 口コミ知りたいさん

買った側からしたら嬉しい話では。
どこかの売れ残りマンションみたいだと嬉しくないですから。

[459: 匿名さん]

場所も値段もイイんだけど、聞いたことない会社のマンションなのが不安でしかたない。だからその分安いのか？

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん

大阪中心のデベロッパーですから全国区ではないですね。

[461: 匿名さん]

>>460 匿名さん

この会社は過去に不祥事はありませんか？

[462: 匿名さん]

>>461 匿名さん

無いですね。大阪府知事賞とか国から表彰されているぐらいですので、もし与信の悪い会社だったとしたらこんなことはあり得ません。

[463: 匿名さん]

>>456 口コミ知りたいさん
即日完売は凄いな。

[464: 名無しさん]

>>456 口コミ知りたいさん

ということは本当に50戸売れていたんですね。

[465: 匿名さん]

いまだに完売してないということは、その後ペースがガタ落ちしたか？

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
いや、違いますね。要望の入り方や需要を見て、販売数は調整します。なぜか？第一期販売での価格以上で売れる物件だから止めるのです。従って、人気の高い物件は第二期販売以降で値上げします。
仮に一部屋200万円値上げした場合、残りの43部屋の合計で8600万円売上額が変わる訳です。

[467: 名無しさん]

>>465 匿名さん

466さんの解説通りやね。普通、マンション販売で一発目の販売で全邸売り切るマンションなんてどこにもない。売り切ってしまったら営業しばかれますよ笑

[468: 匿名さん]

>>467 名無しさん

なるほど、それでは半分以上即日で売ってしまったのも営業のミスということですか
10戸くらいにしてじわじわ値上げしたらよかったのに

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん
営業戦略的な話になるのでその辺の判断が難しいですよね。渋りすぎて、仮に見込みを外してしまって、後半焦って売るのも大変だろうし。でもここは放っておいても売れるでしょう。

[472: 評判気になるさん]

>>466 匿名さん
リバーの方ですか？

[473: 匿名さん]

＞＞472 評判気になるさん
他社営業の方ですか？

[474: 匿名さん]

確かに他社営業マンが下げに来てる雰囲気の方が強く感じる。こんなところに書き込みして足引っ張らんと、正々堂々と戦いなさい。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
根拠もないのに営業マンと決めつけるのは規約違反ですよ。

[476: 匿名さん]

>>475 匿名さん

これは失礼致しました。他社営業マンのように見える方、と言いたかったんですよ。
しかし一定数揶揄ったような書き込みをする人がいますね。コメントを素直に受け取れないものか…

[478: 検討者]

[No.470～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[479: 匿名]

清水谷ハウスの高層階100平米超7800万円で
売りに出ていますがどちらが資産価値重視で
考えるならどちらが優れていますか？

[480: 名無しさん]

>>479 匿名さん
清水谷ハウス、築15年ほどですがいいマンションですね。リバーガーデンと客層は違うとは思いますが、資産価値は高そうですね。個人的には上町一丁目の街並みが好きです。

[481: 匿名さん]

>>479　匿名さん

せめて同じ中央区内で比較しては？
スレの趣旨にも反している気がします。

[482: マンション検討中さん]

近隣に住んでいて買い替え検討中です。ちょうど修繕計画の話がマンション内で出ているのですが、このマンション管理費と修繕費安すぎませんか？契約前に、住んでからの修繕計画のお話聞かれた方いますか？一時金とか、どのくらいで月々の修繕費上がっていくのとか。。

[483: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん
安いですよ。それが売りの一つでもありますので。
数十年後の費用も既に聞いていますが、他のマンションと比べると安いです。私はランニングコストの安さも魅力で決めましたよ。

[484: 匿名さん]

Dタイプは
シューズボックスが広そうだし、玄関から部屋が見えないような作りになっているのはいいなと思います。
洗面室と浴室がリビングに面しているので洗濯物などは干しやすそうですが、好みが分かれそう
リビングが広めにとってあるのが暮らしやすそうかなと思いました。

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん

Dタイプ、特徴あって私も良いなと思います。
田の字型の方が万人受けするでしょうけれど。

[486: マンション検討中さん]

このマンション、人気地区の立地でこの設備や耐震スペックならなかなか安くないですか？もう中央区の新築マンションでこれより安く買えないと思うんですが…
ポスティング広告で知りましたが、かなり売れ行き良さげですね。まだ良い部屋残ってそうでしょうか？

[487: 匿名さん]

保育園どうされますか。近くの保育園は軒並み埋まってるし空いてるとこはなかなか遠い‥タワマン複数立つから近くは倍率凄くなりそう‥

[488: 検討板ユーザーさん]

>>487 匿名さん
私も近い将来子供を保育園に入れることになりますが、近隣住民が一気に増えますものね…
この辺りに住まれる方でしょうから、同じ境遇の方多いでしょうね

[489: マンション検討中さん]

このマンション専有面積の数字より間取りが広く感じるのは私だけでしょうか。

[490: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
私もそんな印象がありますが気のせいでしょうか笑
うまくバランスよく作られているんですかね

[491: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
近くに新設されるのを願います。小学校も生徒が増えすぎて増設してるみたいですね。

[492: マンション掲示板さん]

>>489 マンション検討中さん
同じくです！
色々と魅力的なマンションだと思います

[493: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
バルコニーは少し広めでゆとりある感じですよね。
バルコニー床が木目調で良いです。

[494: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん
魅了ある物件に間違いないですね

[495: 匿名さん]

バルコニーに奥行きがあるしスロップシンクが付いているのがいいです
Eタイプにおいては、リビングが１６畳とマンションとしては広々としているスペースがあるなと思いました。
洋室も６畳以上のスペースがあるのでゆったりとしていますし、家族で住むなら十分な広さかなと感じます。
個人的には収納スペースが広いし、各部屋にウォークインクローゼットがあるのが魅力的だなと感じました。

[496: 名無しさん]

>>495 匿名さん
私は別のタイプにしましたが、 Eタイプはいいですよね?全邸プレミアム住戸なので仕様も良いですよね。

[497: マンション比較中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[498: 口コミ知りたいさん]

>>495 匿名さん

リビング16畳ではないのでは
キッチン分引くと12畳くらいになりますよね。

[499: マンション検討中さん]

>>498 口コミ知りたいさん
キッチン約3.7-3.8畳とは別ですよ?

[500: マンション検討中さん]

>>498ここLDK表記なので、>>498様の言う通り12畳程度ですね。

[501: 口コミ知りたいさん]

ぱっと見広く見えるのでそれを狙ってるんだと思います。
キッチンにも何畳か書いてあるので勘違いされてる方も多いんじゃないでしょうか。

[502: 買い替え検討中さん]

>>499 マンション検討中さん
LD16畳ではなく、LDK16畳になります。

[503: マンション検討中さん]

>>501 口コミ知りたいさん
確かにそうですね！
でもベランダがリビングのフロア材と似てる？木彫のようなので、広くみせれる工夫はできるかもですね。

[504: 名無しさん]

>>503 マンション検討中さん

あのバルコニーの色って、フローリングカラーのミドルに一番近いですかね？
フローリングの色をどれにするか迷っています

[505: 検討板ユーザーさん]

>>503 マンション検討中さん

広く見えるって、キッチン含めたリビングダイニングキッチンの畳数を記載し、あえてキッチンの畳数も書くことで勘違いを誘発してしまいがちな間取りの書き方の話でしょ。

[506: マンション検討中さん]

どちらかというとこの物件は部屋の広さを優先してる感じがしますね。
Eタイプとかは部屋が6畳以上ある分、リビングが実質的に使えるのが12畳前後になっていますね。

[507: マンション検討中さん]

動線を考えてキッチン横のところは使えないので家具を置ける範囲は11畳くらいだと思います。

[508: 検討板ユーザーさん]

大阪タワーさんが、「横にグランドメゾンがあって、しかも販売中だったらリバーを買う理由はないかなって個人的にはなっちゃいます」と発言されており、たしかになと納得してしまいました。
あと数百万がんばってグランドメゾン買いたい。

[509: 匿名さん]

>>508 検討板ユーザーさん
同じ階層の坪単価で比較するとこちらの方が高いですもの。営業さんは周りより安いと言ってましたけどグランメゾンやパークタワーと比較しても全然割安物件ではない気がします。狭い分安いという意味なのかな。

[510: 匿名さん]

>>508 検討板ユーザーさん

その発言の対談で、大阪タワーさんの対談相手の関西マンションすごろくさんは、「とはいえ、グランドメゾンの公開空地に面しているし、リバーも決して悪くないです。
以前、ユニバーサルシティの分譲マンションに賃貸で住んでいた時期がありましたが、リバーのマンションは結構しっかり造っているし、やっぱり植栽が良い感じです。」と発言されていますね。
これはこれでなるほどなと私は思いましたが。

[511: 509]

結局は住めば都になるんでしょうね

[512: 名無しさん]

>>508 検討板ユーザーさん
管理費等々も考えて、最終的に私はリバーに決めました。長い目で見た時にあまり無理をしたくなかったからです。あとはリバーが手掛ける植栽の雰囲気と耐震性能と防災面にも魅力を感じましたし、立地的にグランドメゾンより一本奥まっているのも個人的に良いと思っています。

[513: マンション検討中さん]

>>512 名無しさん
天井高のようですし良いと思います

[514: マンション検討中さん]

Bタイプはまだ残っていますか？

[515: マンション検討中さん]

最近はここのスレもあまり動きが無いですね。売れ行きはどうなんでしょう？

[516: マンコミュファンさん]

>>515 マンション検討中さん
私も気にはなります

[517: マンション検討中さん]

この場所の板状ではきつい。

[518: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん

まわりは板状ばかりですよ。

[519: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん

むしろタワーの方がきつい

[520: 名無しさん]

>>517 マンション検討中さん
その発想になられる理由が分からないですが、寧ろこの立地だとタワーの方が浮いていると思うのですが…
周辺景観との調和って大事だと思います。

[521: マンション検討中さん]

まわりは板状が多いですし、なじむと思います。
今から楽しみ。となりタワーもかっこいいですし、街の雰囲気かわりそうですね！

[522: マンコミュファンさん]

5階くらいまで上がってました^^

[523: 匿名さん]

>>522 マンコミュファンさん
写真投稿ありがとうございます！楽しみですね！

[524: 匿名さん]

>>522 マンコミュファンさん
待ち遠しいですね。

[525: 匿名さん]

オプション色々悩み中です。楽しみですねーあと約一年後ですね。

[526: マンコミュファンさん]

>>525 匿名さん
オプションカタログとかもぉ出てますか？

[527: マンション検討中さん]

>>525 匿名さん
予定より早く住めたいですね。
OPもかなり悩んでいます。

[528: 匿名さん]

>>526 マンコミュファンさん

出ていますよ。間取り変更のメニュープランもありますね。

[529: マンコミュファンさん]

>>528 匿名さん
間取り変更のオプションですね！
私はインテリアオプションって出てるのかなって思って。エコカラとか^^

[530: 匿名さん]

久々に掲示板のぞきにきました！住民掲示板ができている！！

[531: eマンションさん]

9/27の夕方に、北から南に向かって写真を撮りました。お隣の積水さんとの間隔は割とあるように感じました。この辺りが良い景色になるのが楽しみです。

[532: 匿名さん]

>>531 eマンションさん

近いでしょ

[533: マンション掲示板さん]

入り口出たら目の前にタワーって感じになりますのでしょうか？

[534: 匿名さん]

>>533 マンション掲示板さん
建物とエントランス正面には被らないと思いますよ。

[535: マンション検討中さん]

道路挟んでいるし、近過ぎてやばいってことはないですよ！

[536: 名無しさん]

>>533 マンション掲示板さん
積水さんの公開空地が正面になるので、結構抜けていると思います。

[537: マンション掲示板さん]

目の前とかそうゆうことではなく、マンションのエントランスは、タワーのあるほう（東側？）でしょうか。タワー側ならエントランスを出ると、細い道を挟んだ斜め右方向の目の前にタワーが見えるということでしょうか。

[538: マンコミュファンさん]

>>537 マンション掲示板さん
A~Bタイプがもろに被り、その他タイプは抜けます。

[539: 匿名さん]

外廊下って、その…夜の声とか気になりませんか？

[540: eマンションさん]

>>537 マンション掲示板さん
考えたらわかるんちゃう。ちょっとは頭使おか。

[541: 匿名さん]

便利な立地ではありますが、
意外とマンション周辺は公園があったり小学校もあって
住みやすい環境なんだなと思いました。
間取りも広めに設計されている感じで住みやすそう。

[542: マンション検討中さん]

いよいよ残りわずかですね

[543: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討中の者です。中には永住目的の方も多くいらっしゃるかと思いますが、この物件のリセールバリューなどは皆様どのようにみられているのでしょうか？学校区や土地柄、コスト等は申し分ないかと思いますが、駅までの距離、スーパーまでの距離などで利便性という点に少し欠けるのではないかと考えています。ご意見頂ければ幸いです。

[544: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん
結論から申しますとリセールは良いと思います。
販売の発表からこれまでの各方面の情報（資料請求数一位、即日販売戸数一位など）を見る限り、人気さは窺い知れます。
永住目的の方が多いと思いますが、仮に手放しても買い手は多いと予想します。やはり手に届く層が絶妙で、近頃のタワマンだと高くて買えない家庭も多いと思うからです。先行きの景気も何が起こるか分かりませんしね。
駅までの距離やスーパーまでの距離は利便性と住環境とのトレードオフですが、個人的には上町一丁目の立地を選ばれる層というのは、この閑静な住環境に一番惹かれるのだと思います。各距離もそこまで遠いとは思いません。
利便性と住環境のバランスが非常に良い立地で、このバランス感を持つマンションは市内ではかなり希少なので、魅力に感じる人は多いだろうというのが個人的な見解です。私も検討中。長文大変失礼しました。

[545: 匿名さん]

80.81m2で7600万台とか7998万とか隣のタワマンより高いんとちゃう？

[546: マンション検討中さん]

>>545
そうですよね。坪単価だけ見たらこっちの方物件の方が高いですよね。仕様はグラメの方が良いのに...

[547: 匿名さん]

この物件って管理費と修繕積立なんでこんなに安いんでしょうか？修繕積立については、よく1m2あたり250円なんていいますけど、半額程度の水準ですよね。リバーの物件って管理体制、修繕積立などはうまく機能してるんでしょうか？

[548: 名無しさん]

>>547 匿名さん
そこが売りのデベロッパーです。今やタワマンのランニングコストも馬鹿にならないので、長期的に見るとかなり良心的です。

[549: マンション検討中さん]

>>548
リバーの物件って修繕積立金が急に上がったとか、そういうトラブルはなかったのでしょうか？

[550: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
リバーは80平米が全てプレミアム仕様だから、グランドメゾンの34階と35階以外の階層よりは標準仕様のグレードは高いですね。

[551: マンション検討中さん]

私もグランドメゾンを検討していましたが、いいなと思う部屋はうまっていて、こちらの上層階のプレミアム仕様がとても良く、こちらにしました。

[552: 名無しさん]

>>550 匿名さん

両方MR行きましたが、私はそうは思えませんでした。
具体的にどの仕様が優っているのか教えて下さい。

[553: マンション検討中さん]

売り出しした時にどちらがリセール高いですかねー。

[554: マンション検討中さん]

>>553 マンション検討中さん
今の中央区・上町台地ブランドの中古市場を見る限り何れも安売りはないでしょうが、高過ぎると売れない。そうなった場合、中古購入検討者層のレンジが広いのはリバー。まだまだ一般庶民には手の届きづらい価格帯ですが、憧れを持っている中流層は沢山居ると思います。割安で積水を買えるなら積水は強いでしょうが、まず安く売りに出ないでしょうね。

[555: マンション検討中さん]

>>554
そうですよね。
70mクラスだったら10年落ちでも5000万くらいつきますかねー。グランドメゾンの方が固そうですが。

[556: マンコミュファンさん]

>>555 マンション検討中さん
今後も中央区の人気は更に高まると見ていますし、
森ノ宮に大学もできるので、需要は落ちない事から、
価値が下がる見方もあれば、LTV +110%以上の可能性も十分にあると思いますよ。

[557: 匿名さん]

皆様さすがの分析力ですね、勉強になります。
まず残債割れすることはないと思いますし、70平米を切る3LDKタイプでも10年落ちで5000万は切らないと考えます。
上町の史実、森ノ宮の大阪公立大学、難波宮周辺の再開発、これらを見ても下がるよか寧ろ上がるのではというのが私の推論です。
このエリアの期待値が高いのは言うまでもないでしょう。