エクセレントシティ船橋グランライズってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/fm189/index.html

大正期から残る純和風建築が国の登録有形文化財だった「割烹旅館・玉川」。
コロナ禍の影響で惜しまれつつ廃業・解体され、跡地に新日本建設の大型マンションが誕生します。
市役所に近い船橋中心部に誕生するこのマンションについて情報交換をお願い致します。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2412番1の一部、2720番2の一部、2720番8、2720番9（地番）
交通：JR「船橋」駅より徒歩10分、京成線「京成船橋」駅より徒歩9分
総戸数：189戸 (他管理員室1戸、パーティールーム・キッズルーム・ライブラリールーム（各1室）)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上14階建
用途地域：商業地域
建ぺい率：46.34%（許容90%）
容積率：384.68%（許容400%）
敷地面積：3077.41m2
建築面積：1425.77m2
建築延床面積：13,072.71m2（容積率計算対象外面積1234.54m2を含む）

[1: 匿名さん]

パークハウスプレシアタワーの隣接地。
新日本建設が安普請だと落差がデカくなる。
気合い入れるのか、それとも･･･

[2: 住民板ユーザーさん1]

借地ですかね？

[3: マンション検討中さん]

南側はブレシアの壁があります

[4: マンション検討中さん]

消防署の真裏なんですね

[5: 匿名さん]

>>3 マンション検討中さん

プレシアの壁は大きいですね。タワーじゃないほうも20階なのでこちらの最上階でも眺望は期待薄。万一コナミがマンションとかになったら目も当てられない。。。

[6: マンション検討中さん]

建設現場を見てきましたが途中
船橋本町通り船橋駅から徒歩2分
にもEXC建設計画出てました
そちらの方が眺望が良さそうです

[7: マンション検討中さん]

訂正：5分ほどです

[8: マンション検討中さん]

エクセレントシティ船橋市湊町計画出ましたね。
販売は11月予定みたいです。
船橋駅徒歩10分は魅力ですが、現地は14号線を渡る必要がありNTT東日本、パークハウスのマンション、コナミスポーツと周りは圧迫感がありますね。

[9: マンション検討中さん]

消防署が近く、真夜中でもサイレン音が聞こえることと
ハザードマップをみると液状化、津波の心配があるので

見送りとしました

[10: 匿名さん]

外観デザインは典型的なエクセレントシティですね。
場所柄もうちょっと頑張って欲しかったです。

[11: 匿名さん]

角部屋以外の間取りを見たい。。。

[12: 匿名さん]

外観はよくある感じのマンション…かな。
玉川旅館跡地ってアピールがあるので、もっとそれっぽくだと良かったのかもだけど
流石にあの和風建築はマンションでは再現は難しいですね汗

中住戸の間取りは確かに気になります。
広々としていればいいのですが。

[13: 通りがかりさん]

すぐ隣が消防署で、時期によってはそこそこの頻度で消防車、救急車が出入りします。そのためサイレンは覚悟してくだい。
駅までは信号が何箇所かあるため徒歩10分だと着かないです。
駅周辺にはなんでもあるので、住んでて困ることはないです。あと駅周辺の治安の話がよく出ますが、人口多いしお店も多いので、ある程度はガヤガヤしてますが、警察よく歩き回っていて、治安悪いという印象はありません。

[14: 匿名さん]

家の中にいる際、どれくらいの音で消防車などのサイレンが聞こえてくるのだろう。
そういう想定の資料自体はおそらく用意はされていますよね？
便利な場所だから基本暮らしやすそうだけど、
音の面だけは対策とかも含めて見ていかないと。
こればかりは感じ方にかなり個人差のあることですし。

[15: マンション検討中さん]

>>14 匿名さん
前消防車のそばに住んでたけど、夜サイレンの音は聞こえたよ。まぁ眠れないわけじゃないから、無音じゃなきゃって人じゃなければ良いと思う

[16: マンション検討中さん]

事前説明会っていつ位からですかね？

[17: マンション比較中さん]

相当先の話だけど、三井不動産の16階建も本町通り近くに出来ますね。

[18: マンション検討中さん]

三井が船橋でマンション作るの楽しみですね。相当先ってことなので購入希望時期とずれてしまうのが残念ですが、気になるところです。

[19: 匿名さん]

消防署の位置、本当にすぐそばですね。現地案内図にはないようですが…。
こういう環境だと窓の仕様には力を入れて欲しいところですが販売価格がそれほど高くないのでどうなるんでしょうね。
仕様と価格は比例していったりしますんで…。
駐車場地上4段、地下2段で全部で6段となるんですね。朝はかなり忙しく稼働しそうです。

[20: マンション検討中さん]

確かに消防署ありますね。
裏手側だから出入りの際の音はそこまでではと思いますがどうでしょうか。

[21: 通りがかりさん]

>>20 マンション検討中さん


近隣のマンションに住んでいます。
サイレンはそこそこ聞こえますが、長時間鳴っているものではありません。

治安が悪いということはありません。
駅から飲食店やコンビニのネオンがあるので、
深夜でも問題なく帰宅できています。

ただスーパーが遠いのが難点です。
近くに東武ストアと市役所裏に小さなスーパーがありますが、品揃えが悪くあまり使えません。

[22: マンション検討中さん]

本町通りのほうが圧倒的に魅力ありますが、やはりそちらの価格は本町通りのプラウドと同じくらいになるのでしょうか。
予算5,000万だと選択肢は湊町だけか。

[23: マンション検討中さん]

近隣のものですが船橋で大規模はなかなかないので検討してます。
消防署のサイレンはそこまで気にならないですが、囲まれ感(20階のプレシアの壁とプレシアタワー、NTTの2本の派手な鉄塔)があるので、部屋の位地によるかなと。

[24: 検討板ユーザーさん]

>>23 マンション検討中さん

21の者です。
私でしたら、南向きまたは東向きの最上階またはその下辺りの階を選ぶと思います。

南向きでしたら、プレシアまで少し距離があるので、
抜け感ができると思います。
北向きはNTTのビルと鉄塔が直ぐに迫っています。

プレシアタワー側(西側)は、タワーの低層階のベランダと向き合う感じになるので、お部屋によってはカーテン閉めっぱなしになるのかもしれません。

周りのマンションやビルに囲まれ感は否めませんね。

[25: マンション検討中さん]

別のエクセレントシティの案内会に行った際に営業の方から聞きましたが、この物件を選ぶなら日当たりは捨てた方がよいとのことでした。12~14階南西向きの部屋でやっと南からの日当たりが多少マシ程度ではないかと…
近隣に住んでいて気になっていたのですが、少々条件厳しそうですね。

[26: 買い替え検討中さん]

３００万ほど値上げしていましたね。やはり資材があがったのでしょうか？
６２００がマックスのチラシ持ってますが、今は６５００になってます。

[27: マンション検討中さん]

>>25 マンション検討中さん
私の場合は資産性についてでしたが言われました。
資料の作り方に配慮がなかったりして、こちらも検討してる方には失礼な人達だなと思いましたね。
こちらの営業は配慮のある方であると信じたいです。

[28: 通りがかりさん]

昨日同じ会社で船橋本町でやってるモデルいかせてもらいましたがその時に坪265くらいで高い部屋だと大体300くらいでやるって聞きました。
2700万円だから6600万円台でやるような感じですかね？
資産価値的に厳しいと言うことも聞きました。

[29: 検討板ユーザーさん]

定期借地だが、プレシアの
中古の、暴落見ると、怖い

[30: マンション検討中さん]

小学校は湊町小学校でしょうか。
雰囲気は如何でしょう。

[31: マンション検討中さん]

個々の物件徒歩分数入れると結構時間かかりそう。
価値の落ち方半端なさそう…
日当たりも悪そうだし…
湊町はねぇ…って感じですね

[32: マンコミュファンさん]

>>29さんの書き込みで一瞬定期借地権かと思ったけど、普通に所有権ですね。よかった。
ディスポーザーもついているんですね。検討しようかしら。

[33: 匿名さん]

北の道路は14号の裏道になっていて交通量多いです。
セットバックで広くなるともっと増えると思われます。
子供のいる家庭は要注意。

[34: マンション検討中さん]

今日から事前案内会開始となっていますが、いかれた方いらっしゃるんでしょうか。来週末まで満席となってますよね。

[35: マンション掲示板さん]

>>34 マンション検討中さん
今日行ってきましたが満席でかなり人多かったです。子連れや1人の方もいらっしゃいましたよ。

[36: 匿名さん]

パークハウスプレシアタワーと10mしか離れていないらしいので梯子を渡せば行き来ができるかもしれません。

[37: 匿名さん]

坪単価は300くらいですね。周辺の中古マンションは坪150程度なので資産性はないです。

[38: マンコミュファンさん]

>>37 匿名さん
見学したけども坪単価300は上の方だし、周辺の中古マンションが150ってそれ裏の借地権のタワーでしょ？今回のグランライズは借地じゃないんで、話違くないです？

[39: 匿名さん]

すぐ近くのクリオ船橋が180で エクセレントシティ船橋イーストが200ですね。
周辺の建物で目の前が壁な本物件の低層階はどうなるでしょうね？
5年後が楽しみです。

[40: 匿名さん]

そもそも資産性を考えてる人が選ぶマンションではないのでは。単純に駅から遠いし。若い方向けではないのかもしれないけど、ウチはもぉ子供も大きいし、転勤リスクも無くなったし、いいと思うけど。

[41: マンション検討中さん]

他の物件の営業マンぽい書き込みが多いですね～
わざわざ中古の単価まで出してきて(笑)

[42: マンション検討中さん]

既に2回説明会に出向き検討中の者ですが、駅徒歩10分で湊町で、埋め立て、ですよね？
となると資産価値は低いと見るべきなのでしょうか。
残債割れを起こすようなこともあるんでしょうか。
自分的には埋め立て以外は好立地かと思っていたのですが…

[43: マンション検討中さん]

埋立地ではないですよ、前の旅館は大正時代からあるそうですし、京葉道路の先が埋立地ではないでしょうか

[44: マンション検討中さん]

ただ船橋市のハザードマップ見ると地震や津波もそうだけど液状化がやばそうなのが気になる‥船橋駅より北と比べると不安があるんですよね‥
それさえなければ設備や間取りも気に入ってるんですけど、気にしすぎなんですかね？

[45: マンション検討中]

>>44 マンション検討中さん

私も船橋の南口は北口と比べると液状化が凄く気になっちゃいます。
やっぱり安心して住みたいですし…

[46: 匿名さん]

京葉道路から南は埋め立てです。311の時は噴砂だらけでした。
ここは大丈夫でしたが、当時は震度5だったのでもし震度7ならわかりません。

[47: マンション検討中さん]

何度かここのMRの前を通りましたが、家族連れの見学者が結構いましたね。

[48: 口コミ知りたいさん]

ここ近辺を歩き回った中で最も気になったのは、駅に向かって14号を渡る際に歩行者信号の待ち時間が非常に長い事です。
朝の通勤で急いでいる時はキツいと感じました。

[49: 匿名さん]

モモレジブログに登場。
しかし手厳しい評価ですな。仕方ないこととはいえ。。。

[50: 匿名さん]

自分も読んでみました。記事は二つに分かれてますね。
手厳しいなりに価格や建物自体はそれなりに評価されてる様子でしょうか。
前にもありますが、資産性より実需で住みやすいマンション（価格も手が出しやすい範囲）という点で
重視するなら買いだろうなあという印象になりました。
ディスポーザー設置なのも個人的には良いと思います。