エクセレントシティ船橋グランライズってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/fm189/index.html

大正期から残る純和風建築が国の登録有形文化財だった「割烹旅館・玉川」。
コロナ禍の影響で惜しまれつつ廃業・解体され、跡地に新日本建設の大型マンションが誕生します。
市役所に近い船橋中心部に誕生するこのマンションについて情報交換をお願い致します。


所在地：千葉県船橋市湊町2丁目2412番1の一部、2720番2の一部、2720番8、2720番9（地番）
交通：JR「船橋」駅より徒歩10分、京成線「京成船橋」駅より徒歩9分
総戸数：189戸 (他管理員室1戸、パーティールーム・キッズルーム・ライブラリールーム（各1室）)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上14階建
用途地域：商業地域
建ぺい率：46.34%（許容90%）
容積率：384.68%（許容400%）
敷地面積：3077.41m2
建築面積：1425.77m2
建築延床面積：13,072.71m2（容積率計算対象外面積1234.54m2を含む）

[41: マンション検討中さん]

他の物件の営業マンぽい書き込みが多いですね～
わざわざ中古の単価まで出してきて(笑)

[42: マンション検討中さん]

既に2回説明会に出向き検討中の者ですが、駅徒歩10分で湊町で、埋め立て、ですよね？
となると資産価値は低いと見るべきなのでしょうか。
残債割れを起こすようなこともあるんでしょうか。
自分的には埋め立て以外は好立地かと思っていたのですが…

[43: マンション検討中さん]

埋立地ではないですよ、前の旅館は大正時代からあるそうですし、京葉道路の先が埋立地ではないでしょうか

[44: マンション検討中さん]

ただ船橋市のハザードマップ見ると地震や津波もそうだけど液状化がやばそうなのが気になる‥船橋駅より北と比べると不安があるんですよね‥
それさえなければ設備や間取りも気に入ってるんですけど、気にしすぎなんですかね？

[45: マンション検討中]

>>44 マンション検討中さん

私も船橋の南口は北口と比べると液状化が凄く気になっちゃいます。
やっぱり安心して住みたいですし…

[46: 匿名さん]

京葉道路から南は埋め立てです。311の時は噴砂だらけでした。
ここは大丈夫でしたが、当時は震度5だったのでもし震度7ならわかりません。

[47: マンション検討中さん]

何度かここのMRの前を通りましたが、家族連れの見学者が結構いましたね。

[48: 口コミ知りたいさん]

ここ近辺を歩き回った中で最も気になったのは、駅に向かって14号を渡る際に歩行者信号の待ち時間が非常に長い事です。
朝の通勤で急いでいる時はキツいと感じました。

[49: 匿名さん]

モモレジブログに登場。
しかし手厳しい評価ですな。仕方ないこととはいえ。。。

[50: 匿名さん]

自分も読んでみました。記事は二つに分かれてますね。
手厳しいなりに価格や建物自体はそれなりに評価されてる様子でしょうか。
前にもありますが、資産性より実需で住みやすいマンション（価格も手が出しやすい範囲）という点で
重視するなら買いだろうなあという印象になりました。
ディスポーザー設置なのも個人的には良いと思います。

[51: マンション検討中さん]

1LDKは買いですかね？
住み心地はとても良さそうですが、徒歩10分なのがネックです。
一人暮らしをターゲットとした1LDKではリセールバリュー的には厳しいでしょうか？

[52: 通りがかりさん]

ここは完全ファミリー実需の立地だから、リセール狙いの1LDKとか期待しちゃだめだよ。永住するならいいかと。

[53: マンション検討中さん]

1LDKがあり値段もこなれているので　2世帯とかでも需要があるのかな？

[54: とあるマンション購入決定者(20代)]

こちらも見学に行きました。
マンションギャラリーは素敵でしたし、模型も良かったですが、現地の立地が。。。

西側は南に借地権のタワーマンションがあって邪魔、南側はKONAMIスポーツがドンッと建ってて低層階は日照がほぼないです。南側なのに。。。
東側は日当たり良さげですが、消防署側なので音は気になるかも。
規模感や共用部などは十分ですが、立地が悪い。。。
一期の前に行きましたが、すでに日当たりのいいところから埋まり始めてました。
抽選ではあるものの、先着順に近い売り方をしてましたね。
どんどん日当たりの悪いところが残ると思います。

日当たりの悪いところ買うなら他を見た方がいいと思います。
建設地の写真は東側からです。
映ってるのは借地権のタワマンです。

[55: 匿名さん]

>>54 とあるマンション購入決定者(20代) さん

借地権を連呼なさる理由は何？

[56: マンション検討中さん]

1期1次でモデルルーム行ってきましたが、好条件の部屋で坪260～270万円程度。船橋徒歩10分と考えると高い。
ほとんどの物件が南側のコナミジムやその先のパークプレシアがあるので眺望ね抜け感は全く期待できませんし日照すら期待できない部屋も多く存在します。
とはいえ、昨今の物件価格高騰、更に船橋エリアの大規模物件の少なさ（当物件189戸）から考えると一次取得の実需向けとしては悪くないと思います。
チャリでららぽーとまですぐ行ける立地も悪くないかと。

[57: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん
今日の写真です。
このブログを参考にしてます。
https://momochan-sumai.com/2022/02/06/momochan11gogai/

[59: もあるマンション購入決定者(20代)]

>>55 匿名さん
いずれなくなるからです。

[60: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん

ローン払い終わる時には借地権だから裏のタワーとマンションは無いですよって話では

[61: マンション検討中さん]

南船橋のマンションを立地や仕様でやめた人間ですが、比較すると駅距離以外はこの物件好きなんですよねー。
少し割高に感じるから悩む。