パークホームズ土浦

[匿名さん]

土浦駅前　財閥系デベロッパーの大規模マンション、いかがでしょうか。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1818/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社長谷工不動産・株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

常磐線「土浦」駅　徒歩3分
総戸数　196戸（ゲストルーム1戸を含む）
入居時期　2023年3月下旬
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上20階建

間取:2LDK～４LDK
面積:64.66㎡～90.45㎡

[スムラボ 関連記事]
茨城県土浦を語る　「パークホームズ土浦」　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/32730/

【2021/02/15 物件情報を追加しました。管理担当】

[784: 通りがかりさん]

これが3ldk3000万中盤から4000万弱だったらあれだけど2500万とかならいいよね

[785: 通りがかりさん]

アネージュ土浦最後は大幅値下げしてましたけど普通に定価で買った人たちが多そうなので中古の土俵にたったときも取得価格からいってかなり有利ですよね

[786: 匿名さん]

>>781 匿名さん

失礼ながら、土浦のメリットを他人に尋ねているような方は買わないほうがいいですよ。
柏で買えず、我孫子で買えず、取手も牛久も手が届かなくて仕方なく土浦に買うのなら必ず後悔します。そういう方は千葉県内のバス便中古を買ったほうが幸せになれます。

ここは価格そのものは安いですが都内に通勤するなら特急やグリーン車を必要に応じて利用する余裕も必要になります。
歴史ある地方都市ですから行政やら市民の気質など都内近郊のベッドタウンとは勝手が違う面も多々あります。
それらをふまえたうえで、自然豊かな環境でゆとりある暮らしを求める方、土浦を積極的に評価できる方、あるいは市内やつくば市に職場がある方が買うべき物件です。

予算もギリギリ返済もギリギリ時間もギリギリな都心通勤者は絶対に後悔します。

[787: 匿名さん]

>>783 マンション掲示板さん

例えば柏から40分立ちっぱなし(しかもかなりの混雑)と比べるとどうでしょう。私は座ったままの1時間ちょっとはOKですが満員電車で40分は耐えられません。
そのうえ土浦のこのマンション価格は柏の半額ですから、それを加味するとどうでしょうね。他の方も言われるように特急やグリーン車を使う余裕も十分にできるでしょうし。

[788: 匿名さん]

>>785 さん

アネージュは広告に出てない部屋も最後はこちらと同じくらいに大幅値下げしてましたけど、長期修繕計画を比べた時にパークホームズ土浦の方が細かい内訳も書かれていてのを渡してくれて中身もしっかりしていたので、向こうは検討から外しました。

アネージュ土浦の長期修繕計画は一般的な30年計画で21年目まで修繕積立金が5年毎に増加するのに対して、パークホームズ土浦 は40年計画で11年目まで毎年修繕積立金が値上がりしてその後は固定で40年目まで同じでした。

そのため短期ではアネージュ土浦の方が安くてお得なのですが、11年目でパークホームズ土浦より若干高くなって、16年目で約5000円毎月高くなり、21年目には約11000円毎月の支払いが高くなってました。
そのため、将来売却する時に修繕積立金の支払いの予定額パークホームズの方が早めに均等化しているおかげで抑えられていて比較されたときに売れやすいと思います。

パークホームズ土浦 は40年の長期修繕計画で、一般的に修繕計画に盛り込まれていないこともある修繕費用が大きく嵩むエレベーターやここの懸念材料の機械式駐車場の修繕計画も入っていたので安心できました。
この点は本当に管理に安心感あって良かったです。

[789: 匿名さん]

>>788 匿名さん
水を差すようで恐縮ですが修繕積立金については先の見通しなど立ちませんよ。現在の資金計画がそのまま40年間変わらないなんて考えないほうがいいです。

たとえば10年前に今の物価高騰・人件費高騰は予想されていませんでした。10年前に立てた修繕費計画は今後見直さざるを得ません。積立金を上げるか、修繕項目を減らすか。
今の段階であっちが高いこっちが安いと言っていると10年後20年後に痛い目を見ます。

[790: 匿名さん]

>>789 匿名さん

それは当たり前の話で、長期修繕計画は定期的に見直していくものですし、物価・人件費の高騰はどこのマンションでも同じでしょう。

もちろんそれぞれの理事会がどう対応するかの話で、アネージュ土浦がすぐに修繕積立金の平均化して対応してるかも知れませんが、早いうちに均等化しておけばリスク軽減できるのはマンション管理でよく言われる話です。

当初の長期修繕計画を大きく変えることに賛意を得るのはなかなか難しいので、初期設定の修繕積立金は高めにして早く平均化する形をとっているのがいいと言われているので、そういう意味でこちらはハードルが低い点で安心感があります。
三井の管理を期待して購入する人も多いでしょう。

[791: 匿名さん]

とにかく売るのを優先するデべは初期の修繕費を低く設定する傾向がありますね。惑わされないようにしないと。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
ほーぉ管理は三井レジデンシャルサービスか。ハセコじゃないの。意外。
三井の管理って県内でここだけじゃないか？

[793: 名無しさん]

・必ず座れる常磐線主要駅（特急・グリーン車あり)で都心主要駅に直結
→本数が少なく不便(休日の上りは特急除くと毎時3本しかない)、グリーン車と特急を日常使いは結局割高、帰りの下り普通電車は激混み

・城下町の雰囲気・街並み
・霞ヶ浦湖畔
→道路が狭くて朝夕は渋滞多発、駅東側はすぐ湖で開発発展の余地が乏しい

・市庁舎・市立図書館など公共施設が徒歩圏に充実
→駅前かなり寂れてて、夜は人通りも少なく暗い
市庁舎になる前に入所してた店舗は売り上げ減少で撤退している

・スーパー近く飲食店も豊富
→飲食店の半分は治安の悪い桜町(徒歩3分)にある

こういう見方もできますので、物は言いようですね。高齢者には住み良いのかもしれませんが、現役世代にはちょっと、、、と思います。

[794: 匿名さん]

残念ですが、ほとんど反論になってませんね。

[795: 匿名さん]

>>792 匿名さん

管理会社を持つ大手は基本自前だと思いますが、ここが茨城初とすると、もしかしてこのパークホームズが茨城県初の三井物件ですか？

[796: 通りがかりさん]

>>792 匿名さん
茨城県で唯一の三井不動産レジデンシャルの管理のマンションだね。

>>795
茨城県唯一の三井のパークシリーズのマンションだね。
一般的にはそうだけど、郊外だとたまに他の企業に管理委託してるケースあるよ。
今販売してるのだと住友のシティテラス宮崎は穴吹コミュニティが管理になってる。

[797: 検討板ユーザーさん]

>>793 名無しさん
結局これ。
人によって捉え方が違うんですよね。

[798: 匿名さん]

>>797 検討板ユーザーさん

それはどこの街でも同じだから、好みに合うかでしょうね。
自分の好みに合わないなら、合わない街に拘らずに好みの合う街を検討するだけです。
モデルルーム行ってマンションは気に入ったけど、周辺には駅前に割高のスーパーと薬局が一店舗しかない街は住みたくないと思った経験あります。

[799: 匿名さん]

そもそも週5日出勤の都内通勤者なんて、地縁ある人以外はほとんどいないだろ。
週に1回2回とかそもそも勤務先がつくばだとかそういう層じゃね？

月～金曜毎日朝9時に都心の勤め先に着かなきゃならないなら絶対やめな。そういう人は狭くても駅徒歩15分でもいいから千代田線走ってる場所に。

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん
その条件でここの予算だと築30年以上のワンルーム？

[801: マンション比較中さん]

>>800 匿名さん
ご冗談をｗ

[802: 匿名さん]

新御茶より先ならマジでそうですね。
綾瀬か町屋ならなんとか築浅２LDKに手が届く？

[803: 匿名さん]

>>802 匿名さん
このマンションの価格では都内中古の2LDKは無理だと思います。
北松戸以東の徒歩10分以上の中古マンションならあるかもですが。

[804: 評判気になるさん]

土浦の将来性に期待！

[805: 名無しさん]

>>799 匿名さん
我が家は週5で都内出勤ですが、そんなに無理な話です？
車社会の茨城だと、1時間以上の電車通勤もありえない！ってなるんですかね。

夫婦共に地縁もありませんが、土浦の街が気に入ったので決めました。
始発駅、1時間半の通勤なら、まったく苦にならないので。TXの満員ギュウギュウの状態での通勤の方が辛いです。そういう人もいますよってことで。

[806: マンコミュファンさん]

>>805 名無しさん

その辺は個人差大きいから試しに通勤時間乗ってみて行けそうかやってみないとわからないものかなって
自分も座れるなら苦にならないたちなので
逆に座れないなら30分でも苦痛です

[807: 検討板ユーザーさん]

常磐線も下り上野駅から乗るといつもギュウギュウ詰めだと思うのですが、違う世界線にいるのでしょうか…。

[808: 匿名さん]

>>807 検討板ユーザーさん
上野なんて半端な所から乗るのが悪い。
品川から始発に乗れば確実に座れる。

[809: 名無し]

土浦住みで週2-3都内へ出勤ですが、行き帰りともに特急しか乗らないので、全く苦労ありません。時間合わせるということと、帰り乗り過ごさないこと、それだけです。

[810: 名無しさん]

>>807 検討板ユーザーさん
土浦?品川の通勤なので、気にしてません。

[811: 検討板ユーザーさん]

特急乗ればいいとかぬかすマリーアントワネットオジサンには聞いてないです。

品川勤務民でないと人権無しですか…。

[812: 名無しさん]

>>811 検討板ユーザーさん

実際に通勤してみて試してみるのがいいですよ。
電車通勤の耐性は個人差ありますから。
この辺り地元の野菜も肉も安くて果物もあって、魚は土浦魚市場があるから食には不自由しなさそうなのと、アルカス土浦図書館が一推しです。
子供が塾も隣接してる徒歩数分の図書館の自習室に勉強しに行ける環境はありがたいです。
モデルルーム行く人は是非図書館に足を運んでもらいたいです。

[813: 口コミ知りたいさん]

>>812 名無しさん
図書館調べてみましたが良い感じですね。
機会があれば行ってみます。

[814: 名無し]

マリーアントワネット？表現力に痺れるw
特急料金片道920円ですよ。都内近郊との価格差、電源も利用可能で移動中の快適な作業空間を考えれば十分経済合理性ありますよ。

[815: eマンションさん]

>>813 口コミ知りたいさん
我が家は子育て世代ですが、子供が図書館がとても気に入っています。
駅周辺は、人も少なくて廃れているという人もいますが、平日なんかは駅前は想像以上に学生たちが多く、アルカスの中の自習室も学生たちで賑わっていますよ。
今時期はイルミネーションなんかも綺麗ですよね。

[816: マンション検討中さん]

品川なら土浦まで90分。気にならない人を否定はしないけど週5だと中々しんどいですよね
品川からなら座れるとかって実際乗ってない人の意見ですよね?確かに座れそうだけど取手よりに先に行く電車1時間に二本しかありませんよ…
テレワークで週1.2通勤で出社くらいがほんとちょうどいいしそれくらいなら特急使えるんでいいですね

[817: 匿名さん]

>>816 マンション検討中さん
1時間に2本！？
時刻表の見方がわからないようですねｗ

[818: 検討板ユーザーさん]

>>816 マンション検討中さん
時刻表ちゃんと見てください。ウィークデーはほぼ毎日利用しますが、10-15分に一本はありますよ。
最近事故が多くてダイヤが乱れるのは困りものですけれど。

[819: 匿名さん]

都内勤務でここを検討する人の勤務地は主に東京(大手町)、新橋、品川あたりでしょうかね。上野勤務はそもそもあまりないような。
品川からだと座れる。新橋、東京からはどうなんでしょうね。実際通勤されてる方、いかがでしょう？

[820: 匿名さん]

埼京線は評判悪いですが、常磐線はどうなのでしょうか？

[821: マンション掲示板さん]

>>816 マンション検討中さん
わろたwww

[822: 匿名さん]

時刻表をみてみましたが、大体わかりました。
帰りの時間帯に１時間に２本ほど上野始発があるのですね。
新橋－上野の人はそれに合わせて乗って座って帰ればいいということですね。

[823: マンション検討中さん]

品川からだと座れるっておっしゃってたので品川の時刻表見てますが取手より先に行く電車2本しかないですよね

[824: 匿名さん]

品川始発の土浦以遠行き／帰宅時毎時2本
上野始発の土浦以遠行き／帰宅時毎時2本
そのほか特急もあり

これなら都内どこからでも座って帰れるじゃん。
新宿池袋方面→日暮里→常磐線の人はちょっと大変だけど。

[825: 匿名さん]

行きも帰りも座って通勤なら週５でもいけそうですねえ。
このマンションの価格なら、時々特急やグリーン車で優雅に、もできるだろうし。
ちなみに、平日だと特急指定席は(814さん書かれたように)920円、グリーンは1000円のようです。特急のほうが早いし指定席だし、時間が合えば特急がいいですね。

[826: 匿名さん]

市営駐車場が4月から民間委託になるようです。料金の支払い法など使い勝手がよくなるといいですね。
以前使ってましたが、多層自走式でスペースに余裕があり、上り下りですれ違わない構造なので気に入っています。

[827: 通りがかりさん]

土浦住むとか片道長時間の通勤とか。マイナス要素ありありなのにポジティブに頭ん中変換しないといけないからしんどいな。

[828: マンション掲示板さん]

ここネガっても他が売れるわけではないと思うけど

このマンション、他のマンションと比較してもコンクリートは戸境壁が220mmに外壁180～220mmと高品質の部類でマンションの造りはしっかりしてるんだよね
他のマンションだと隣戸との騒音問題につながる戸境壁は200mmやたまに180mmの薄いのもあるし、外壁も150mm～とかコンクリートのコストカットしてる物件もあったりね
あとから変えられない部分には金掛けてて、流石三井というこの価格帯ではかなり質が良いマンションなんだよね
最近の長谷工施工マンションで見かける給湯器リースのコストカットもしてないし

[829: 匿名さん]

>>827 通りがかりさん
土浦に住むことがマイナス要素になる人は、そもそも検討してないと思いますけど？

[830: 匿名さん]

>>828 マンション掲示板さん
不動産業界インサイダー地下座談会より

メジャーセブンでは三井圧勝

>王者三井はパークホームズやパークリュクスなどの小型中型物件が6割、高級が4割
>小型、中型は価格も無理せず、若手チーフの練習台みたいな感じでやってる。ほぼ市場相場どおりの価格で出してくる。

ここのような郊外三井物件はやはりお買い得のようですね。でもクオリティは手を抜かない、きちんと三井仕様で出してくる。

[831: 検討板ユーザーさん]

完成した外観みましたがペラボーなんですね

[832: 匿名さん]

>>831 検討板ユーザーさん

バルコニーが連続している板マンだとどうしてもペラボーになります。コンクリ隔壁にするとバルコニーに避難ハッチが必要になりますからね。
でも、画像みるとここの南側の角住戸はバルコニー隔壁コンクリかな。この部屋はいいですね。

[833: マンション検討中さん]

>>832 匿名さん
そこはバルコニーの手すりガラスも透明でプレミアム住戸ポジションだったと思いますよ。
バルコニーの隔て板はじめ色々拘りある人はここを買ったんでしょうね。