パークホームズ土浦

[匿名さん]

土浦駅前　財閥系デベロッパーの大規模マンション、いかがでしょうか。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1818/

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・株式会社長谷工不動産・株式会社長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

常磐線「土浦」駅　徒歩3分
総戸数　196戸（ゲストルーム1戸を含む）
入居時期　2023年3月下旬
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上20階建

間取:2LDK～４LDK
面積:64.66㎡～90.45㎡

[スムラボ 関連記事]
茨城県土浦を語る　「パークホームズ土浦」　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/32730/

【2021/02/15 物件情報を追加しました。管理担当】

[661: 評判気になるさん]

>>659 検討板ユーザーさん
リセールを考えると、フローリングのグレードを上げるよりディスポーザーを付けて欲しかったです。あと専有部のグレードももう少しあげて欲しかったです。

[662: 匿名さん]

ディスポーザーは23区内の大規模でもつけないところが出てきてるから、あえてつけない、という流れもあるのかも。
天然木突板フローリングはいいですよ。感触が全然違う。

[663: eマンションさん]

リセールは立地と取得価格が大きな主要素ですから、その点では新築プレミアムが乗ってないこのマンションは悪くないですね

ディスポーザーについては新潟や北海道、群馬等全国でまだ一部ですが、処理槽の必要ない直投型ディスポーザー導入が行われていて、昨年から福岡県中間市で直投型ディスポーザーの社会実験が行われています
直投型ディスポーザーに問題なく先々全国的に普及すると、処理槽用に排水管を分けている今のディスポーザー付きマンションがどういう立ち位置になるのか気になります

[664: 名無しさん]

現在使ってて思いますが、機械式駐車場は不便極まりないです…笑

[665: 匿名さん]

ブリリア目黒大橋(114戸）はディスポーザーなしだそうです。坪単価600-700万円超。
ディスポーザー普及から15年以上、どうも東京建物はディスポーザーの設置について慎重になりつつあるようです。

[666: 匿名さん]

>>665 匿名さん

何の誤爆？
ここは三井だし茨城だし。。。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん

誤爆ではありませんよ。
話の流れをみてみましょう。

[668: 口コミ知りたいさん]

ディスポーザーなくても安ければいいだけ

[669: 通りがかりさん]

この価格でパンダ部屋なしは今の市況で珍しいですよね
普通なら最安値がパンダ部屋ですから…当初の販売予定価格が1000万近く上なので物が悪いわけでもないです

[670: マンション比較中さん]

>>669 通りがかりさん

と言うより全室がパンダ部屋だよ
駅前のパークホームズがこの値段なんて全国探してもここだけ

[671: 匿名さん]

中古で売るときに購入価格とさほど変わらない価格で売れるであろうことは安心ですね。

[672: 匿名さん]

>>671 匿名さん
値段が安いから暴落ではなく徐々に下落だろうね。投資物件ではなく茨城県民用実需物件。特にお勧めは地元の若い公務員カップル向けだね。

[673: 通りがかりさん]

>>670 マンション比較中さん
全室がパンダ部屋というマジックワード
好きなパンダ部屋を抽選なしで今すぐ買えるというパンダ部屋の概念が歪む

>>671
今の高騰してる市況が仮に暴落してもここは影響少ないのは安心
投資家も寄り付きにくいから管理面でも◎

[674: 名無しさん]

パンダ部屋らしいですが、売れ行きはどんな感じですか?

[675: 通りがかりさん]

9/26 69戸
10/25 55戸
11/19 50戸

[676: マンション検討中さん]

ここは子育て教育関係で、昨年に県でもトップ争いする土浦第一高校の附属中学校が土浦にできたのはかなり良いですよね。
質の良い中高一貫教育を子供に受けさせられる機会が地元にあるのはありがたい話です。
駅前のすぐ側のバスで10分みたいなので雨の日でも安心して子供を送り出せます。

[677: 匿名さん]

中学校は近いほうがいいですよね。
アルカスのところに塾も入ってるみたいだし、受験勉強にも便利そう。

[678: 検討板ユーザーさん]

>>676 マンション検討中さん
土浦一高に入れる子なんてほんの一つまみですよね。

[679: 匿名さん]

東大に20-30人合格する中高一貫校に10分で通えるというのはやはり大きいでしょう。普通は１時間とかかかりますからね。
子供が入れる可能性もそれなりにあるしそれに向けて努力するのは決して無駄ではありません。
土浦二高、三高もありますので多くのお子さんにとって通学は容易かと。

[680: 口コミ知りたいさん]

>>679 匿名さん
土浦一高目指して実力が足らなくても土浦二高、三高と近場でまかなえるのはいいですよね。
もちろん土浦一高に入れれば子供の可能性は広がりますし、子供の可能性を広げられる環境用意してあげるのが親の役目ですから。
アルカス土浦の図書館の中には自習室が完備されていて、現地を見に行った時にも中高生の勉強しているお子さんたちが居ました。
通学定期もJRはお安いので家計に優しくて助かります。

[681: マンション検討中さん]

あとどのくらいなんでしょう。高層階は残っているのかな。

[682: 匿名さん]

個人的には、高校時代の電車通学には
刺激に満ちた楽しい思い出しかないですね。
逆に苦痛だったという人いるのかな？
中学までとは違う新しい刺激が楽しかったし、
交友関係も広域化して、いろんな経験をして、
無駄だったと思える時間なんて一つもなかったなぁ。
逆に高校まで地元完結なのって息苦しくないのかなって
思ってしまいます。

[683: 匿名さん]

残りは46戸ですね。

>逆に高校まで地元完結なのって息苦しくないのかな

公立小中と違って高校は地元の子が通うわけじゃないですからね(特に土浦一高は)。いろいろ出会いがありますよ。そのうえで通学が短時間で負担も少ないのは素晴らしいと思いますよ。

[684: 匿名さん]

5期7次は3戸、これで残43戸ですね。

[685: eマンションさん]

>>680 口コミ知りたいさん
駅近物件なので、三高まで下げずに牛久栄進もおすすめですよ～

[686: 匿名さん]

6期1次4戸。これで残りは39戸でしょうか。
年末年始のお休みはまた長く取るんでしょうね。

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん

このペースだと来春の入居開始までに完売しそうですね。

[688: 匿名さん]

>>687 匿名さん
そうなると地方物件の特集が経済誌等に載ったらここ出るね。

[689: 検討板ユーザーさん]

土浦一高じゃなくても、高校の選択肢が多いのは魅力的です。つくばに住んでいても、結局高校は常総市や土浦市に進学する子が多いとのこと。
そうなると、定期代が年2～30万かかると昨日の記事に書いてありました。
牛久から通う子も、結局は土浦駅前のアルカスの自習室などで勉強して帰ると言ってましたよ。教育環境は非常に整っていると思います。

[690: 検討板ユーザーさん]

ハザードマップは気になりますが、この値段ならありかなと

[691: 匿名さん]

親御さんにとって大事なのは圧倒的に義務教育期間。
その次が大学ですかね。
繋ぎにすぎない高校はそこまで重視されません。

繋ぎ期間だけを考えて住む場所を選ぶ人はまずいないでしょう。

[692: 通りがかりさん]

>>691 匿名さん
高校が繋ぎ期間という意見初めて聞きました。
高校の勉学で未来が決まる大学への進学先が決まるので、大学が一番でそれを左右する高校も同じくらい大事ですよ。
【十で神童、十五で才子、二十過ぎれば只の人】になってほしくないですから。

[693: 匿名さん]

>>689 検討板ユーザーさん

毎日の記事ね。

>土浦市や常総市に進学した場合、年間20万～30万円の電車やバスの定期代が重くのしかかる。「私学に進むにしても市外に行くにしても親の金銭的負担が大きすぎる。魅力ある街として人を呼んでおいてあまりに無責任」と憤る。

県が「魅力ある街」としてつくばに人を呼んでたのかどうかは知らないけど、教育環境に期待してたのに、、、という気持ちはよくわかる。
別に学校環境だけで選ぶわけじゃないが、少なくともこのマンションは小中学校はちょっと遠めだけど旧市街ど真ん中だし、高校の充実は皆さんおっしゃる通り、都内の大学にも通いやすい。

[694: 匿名さん]

高校の勉強で大学が決まる？
そんなわけないだろ。
高校の選択段階までが重視すべき大事な教育期間で、
高校はどちらかというと結果ですよね。

[695: 匿名さん]

>高校の勉強で大学が決まる？そんなわけないだろ。

なかなかユニークな意見だね。
百歩譲ってそうだとすると、高校の選択の幅が多いかどうか、がとても重要ということになるね。

[696: 匿名さん]

義務教育期間でそれ以降の進路の選択肢を狭めないように育てたいですよね。
それが最も重要なこと。

[697: 検討板ユーザーさん]

それに関しても中高一貫の土浦一高附属中ができたので問題ないですね。
ここはマンションスレなので、土浦の教育環境の話ではなく、教育哲学の話は他所でやってくださいな。

[698: 匿名さん]

つくばが首都圏からの移住者集めてるのは、
首都圏の中で比較してもつくばの子育て環境、
住環境が尖っているからだろう。
大学も、竹園に入れて地元の筑波大に入れてる家庭も多くあったりして、ああ、つくばならそういうことも出来るのかって思ったり、これはつくばならではのことでもあるよな。
逆に土浦の高校の豊富さというのは首都圏の中で比較すると、大した目立つ部分でもないし、そこに惹かれる要素は何一つないんだよ。

[699: 口コミ知りたいさん]

>>698 匿名さん
TX沿線でエリートコースに入れなかった学生の手頃な進学先の高校がなくて、県に公立高校の要望を出すくらいに教育の街に問題が出ているつくばの話は、つくばの学区教育環境のスレでやってもらえませんか？
そんなにつくばが素晴らしいなら、土浦を意識してわざわざ書き込む必要もないと思います。

[700: 匿名さん]

高校の選択肢の多さと都心へのアクセスは素晴らしい。
つくばの高校新設請願とか、TX東京延伸は早くて20年後とかいうニュースをみると、そう思う。
土浦は意外とイケてるな。

[701: 匿名さん]

つくばと土浦はパイの取り合いをしているの？いがみ合うより仲良くした方が茨城の発達に役立つと思いますよ。

[702: 匿名さん]

つくば万歳の人が時々乱入して難癖つけるんだよな。

[703: 匿名さん]

上野東京ラインの上野東京間遅すぎるな。
8分もかかる。
秋葉原東京は途中駅あって4分なのに…
これじゃ秋葉原駅の乗り換え悪くても
T Xに対する乗換無しアドバンテージは、2、3分程度。
ぜんぜん大したことない。

[704: 匿名さん]

土浦7:35-上野8:38
土浦7:35-東京8:44

上野東京間は6分（上野駅での停車時間含め）ですね。
まあそんなもんでしょう。

[705: 匿名さん]

9分かかるのもありますね

[706: 匿名さん]

上野駅の停車時間によって多少の差になるのかな。
いずれにしろ直通は座ってるだけだから楽なもんですよ。

[707: 匿名さん]

そろそろ冬休みでしょうか？

[708: 匿名さん]

あさっての6期2次2戸で年内は事実上終了でしょうね。

[709: 通りがかりさん]

>>708 匿名さん
ＭＲへの来訪はあるかもしれないくらいで年内の契約は終わりでしょうね。
以前に高層階まだ残ってますかという質問者さん居ましたが、公式HPで17階の部屋が今次販売予定にあがってますから、まだ高層階ありそうですね。
前を通りかかると、植栽が植えられてかなり雰囲気良くなってますね。
隣の505が立て直しなり再開発なり何かあれば、駅前の利便性が上がるのでどうにかなりませんかね。

[710: 匿名さん]

505はけっこうロケにも使われたりしてビジュアル的には面白い。
優秀なコーディネーターが統一コンセプトでリニューアル、特徴的な店とかスペースを配置すると面白いかもね。来年は周辺住民もドンと増えることだし。

[711: 口コミ知りたいさん]

モール505は、地権者さんがたくさんいて、なかなか意見がまとまりそうにないようです。
再開発は今のところ見込めそうですが、あそこはあそこでロケ場所になったり、イベントなどで使われることもあるようなので、そんなもんかと思えば…^ ^

[712: 評判気になるさん]

土浦の人はつくばに行く頻度が高いの？

[713: 匿名さん]

自分はあまり行かないね。西武があった頃はたまに行ってたけど。
あとは某輸入車に乗ってたときはつくば市内のディーラーだったからメンテとかに行ってたな。

[714: 匿名さん]

>>712 評判気になるさん

イオンにたまに行きますよ

[715: 匿名さん]

6期3次は年明けだそうです。
残りは37戸。

[716: マンコミュファンさん]

>>715 匿名さん
竣工までの完売はむずかしそうですね

[717: 匿名さん]

つくばの半額。
二度と出ない駅前一等地。
ブランドマンション。
他に新築競合マンションも無し。

ここまで条件揃っていても難しいものなんですね。

[718: 匿名さん]

ここは販売ペースが落ちてないからね。
おそらくあと3か月でほぼ完売ではないかな。
土浦の需要を考えると約200戸、よく売れたなと思う。

[719: eマンションさん]

>>717 匿名さん
都内及び都内近隣ならいざ知らず、郊外マンションなら高崎のブリリアみたいに投資家が群がるマンションでなければ順調な方では？
このマンション販売開始したのは

>>58 購入経験者さん
（第一期１次） 販売予定時期：2021年11月中旬販売予定

の去年だから、1年で150戸売れてて売れ行き的には順調な方なんですよね。
郊外マンションは後半失速して販売次期の繰上げを繰り返すのが多い中、毎月10前後売れてるから近いうちに完売しそうです。

[720: マンション掲示板さん]

>>718 匿名さん
自分もそう思う。
2019年竣工のウィザースレジデンス土浦の68戸
2020年竣工のアネージュ土浦の89戸
の二つのマンションで既に157戸分マンションの需要を満たして、さらに195戸分まで販売ペース落ちずに売れ続けるとは自分含めて思ってない人多かったかもね。

[721: 通りがかりさん]

>>717 匿名さん
ここまで条件揃ってたら普通は大抽選会な気もしますよね…。
駅力がもっと欲しいのかしら。

[722: マンション掲示板さん]

それは外国人含めた投資家が集まる都内近郊の普通の感覚で、ここは郊外ですから。
新築プレミアムが乗ってなさそうなこのマンションと、エリアの違うマンションと比較しても半額って意味わからないですね。
同じ駅かせめて同じ路線で比べるものだと思います。
つくばと比べるなら同じ路線の柏たなか等のマンションだと思います。

[723: 通りがかりさん]

どこと比較してでも良いけど、ここまでグロスが低くてもって話でしょう。
郊外でも割安感あればすぐ完売するところだってあります。このペース見ると土浦としては妥当な価格ってことだと考えてます。

[724: 名無しさん]

売れ行き落ちると言われる終盤戦に差し掛かっても、毎月コンスタントに10件前後売れ続けているというのが全てですね。

[725: マンション検討中さん]

築15年ぐらいの近隣中古が2200-2400万ぐらいで取引されている。これが土浦のこのエリアの相場。
だから、マンマニさんの評価では
3LDK　72.59㎡　13階　2950万円(新築時)　→　2580万円(築10年時)
となる。新築価格としては妥当というよりはっきり「割安」とわかる。

土浦にマンション買う気のある人なら迷わず買うべき物件なんだけど、その需要は限定されるから抽選会にはならないってこと。

[726: 通りがかりさん]

その地域で10年とか13年振りとか久しぶりの新築マンション供給ならその地域の溜まっているマンション需要で熱を帯びて一気に売れることもあるけど、土浦は戸建の需要が強い地域の新築マンション3件目で前の２つを合わせたものより全戸数が多いですからね。

竣工後も売れ行き悪くてモデルルーム使用部屋以外も値下げ広告やうち内で値下げして売り切るマンションより、最初に値下げしないで済む価格で供給して新築と言えるうちに売り切るマンションの方が好感持てます。
新築マンションは引き渡しまで長いですから、金利の影響を受けてこれから値下げするマンション増えるでしょうね。

[727: マンション掲示板さん]

>>717 匿名さん
あんな汚く治安悪そうなところだと、半額でもいらん
つくばと比較すること自体がおこがましい

[728: 通りがかりさん]

言い訳が苦しい。

[729: マンコミュファンさん]

>>727 マンション掲示板さん
つくばとか関係なく安くても売れてないのがいわれるほど事実なんだよな。

[730: 通りがかりさん]

>>727 マンション掲示板さん

乗り物盗難が茨城県で3年連続ダントツ一位のつくば市は治安良くないですよ、悪いです

[731: 匿名さん]

住居コストを合理的に考える人向けですね。

[732: 評判気になるさん]

>>730 通りがかりさん
そうなんですよね
一方で、それだけつくばの人は高級車や人気の車に乗れる人が多いのでしょうか。研究所や医療機関、大学関係者が多い分、高所得者は多そうですね。
それがマンション価格にも反映されているのでしょうかね。
つくばのマンションは高すぎて庶民の私には買えないです。

[733: 匿名さん]

そういうつくば勤務の中間層は買えるから買うんだろうけど、まあ都心からの距離を単純に考えたら高いですよね。
このあたりを「汚い」とおっしゃってる人もいるようですが、アルカス・駅ビル(プレイアトレ)・アネージュ・そしてここパークホームズとなかなか小奇麗な景観かと思います（ここの並びには古い建物もありますがそれも味わいですね）。

[734: 名無しさん]

パークホームズ土浦 は土浦の15年前くらいのマンション価格で販売してくれているので、今懸念されている金利上がった時のリスクが今販売中の新築マンションの中ではかなり低いんですよね。
引き渡し時期も来年の３月で金利が大きく上がる前に契約できそうですし、郊外とはいえ駅近なので地元の需要もあります。
近年の土浦の新築はマンション価格の高騰を受けた価格だったのに対して、こちらは戸数が多い為か売主が販売時期が初期のコロナ禍と被って弱気になって販売価格を大きく下げたのが結果的に幸いました。

[735: 名無しさん]

>>734 名無しさん

引き渡しは二月中旬に早まりましたよ。

[736: マンコミュファンさん]

ごく一部の需要しかないだろ…。

[737: 検討板ユーザーさん]

>>736 さん

地元の駅近需要なければ、ソリッドタワー・プレミアムレジデンス・ポレスターの人気の西側駅近マンションの売れない中古物件がたくさん並んでいるでしょう。
実際はそうなってなかったわけですから、地元需要はあるんです。

[738: eマンションさん]

>>737 検討板ユーザーさん
中古物件が出たらすぐ売れての頻度が絶対数として多いのであれば需要は十分にあると言えるかもしれませんが、そもそも中古物件があまり出ないのであれば一概には言えないのではと思っています。
そこまで捉えてなかったですが、実際はどうなのでしょうか。

[739: 検討板ユーザーさん]

>>738 eマンションさん

新築マンションが今後も間断なく次々と建つなら供給過多になると思いますが、そうでもなさそうなので大丈夫かと思います。
西口だと
ソリッドタワーが築26年
ポレスターセントラルシティ土浦が築16年
プレミアムレジデンスが築15年
アネージュ土浦グランミッドが築3年
パークホームズ土浦が来年竣工
と10年間隔で建っているので土浦西口駅近辺の需要的にはそこまで心配するものでもないかと思います。
コンパクトシティ計画の一環で、土浦駅近くの中心市街地への移住を補助金出して勧めていますので地元の需要はあると思います。
参考に市のサイトをつけておきますね。
https://www.city.tsuchiura.lg.jp/sp/page/page006310.html

[740: 評判気になるさん]

現在、土浦駅徒歩20分以内で売りに出されている中古マンションは10数しかありませんが、そもそも需要も供給もない気がします。今後、土浦が発展する可能性があるから変わるかもしれませんが、あまり楽観視できません。ずっと住むからありかもしれませんが、リセールを考えるなら厳しいかな。

[741: 匿名さん]

供給過多というか、需要がないから供給がないだけなんですよね。
供給を絞りに絞って、価格もかなり低くしてるのにこの状況では、後に続かないのも仕方ありません。
供給が少ないから安心というのはよくわかりません。
普通は需要がなさすぎる方を心配しますから。

[742: 名無しさん]

都内からの移住組ですが、こんな低価格のマンションにリセールなんて関係ないでしょう。全く気にしてません。駐車場も安いし、車あれば特に困ることもなさそうなので、海外駐在生活と似たようなものだと思っています。

[743: マンション掲示板さん]

>>742 名無しさん
周辺の築10年超えた中古マンションと変わらない新築価格ですから、怖いものはないですよね。
今では希少な買った瞬間下がる新築プレミアムがないマンション、それも三井不動産の駅前のパークホームズシリーズ買える機会なんてもうないかも知れません。
今後の金利考えると安心感あります。

[744: 匿名さん]

プレミアムレジデンスやポレスターはコンスタントに動いてる。
基本永住用ではあるけど、万が一売却の必要が出てもここは安心だと思うよ。とにかく取得価格が安い。
西口駅近は新築しばらく出ないだろうから貴重だよね。

[745: 匿名さん]

"Noと言えるつくば市民"のツイートにも注目しています。
主張が似てるなぁって思ったり。

リアルでも土浦とつくばのいがみ合いみたいなのって
結構あるのかなあー

[746: 通りがかりさん]

某地域は自尊心強く茨城を下に見て首都圏住みの富裕層に劣等感を抱いてるような人々を大量移入させてしまってる掃き溜めだから

[747: eマンションさん]

>>742 名無しさん
むしろ何で移住してきた？辛い現実がまってるけど海外と同じ感覚ならま～いっか。

[748: 名無し]

>>747 eマンションさん
とにかく安い
生活コストも安い
ゴルフ場近い
練習場も安い
特急で都内オフィスまで1時間ちょい
霞ヶ浦ビュー
都内のマンション売却益でほぼ買える
何にも辛くない

[749: eマンションさん]

>>745 匿名さん
つくばは元々の地元の方、研究者や公務員の方、移住民の方と色合い違いますから、つくば市民と一纏めにするのも違うかなと思ったり
TXと常磐線で住み分けしているのにこちらに絡んでこなくても良いのにね
逆に土浦からつくばのスレに絡んでる人いるのかな

[750: マンコミュファンさん]

>>745 匿名さん
土浦には甘く、つくばには厳しくって感じだね。
とにかくつくばに対しては、
朗報だろうがなんだろうが皮肉混じりでシビアな意見を言う。
代案がなくても言いたいことは言うべきだとか
偉そうなこと言うのは良いんだけど、
一貫性と公平性がないから支持されない。
ただのつくば嫌い。
たまにはTXの土浦延伸なんて非現実的であり得ない
みたいな意見があっても良いよね。
だけど不思議と無いんだよな。
ターゲットによって意見を変えちゃってるから
批判しか来ないだろうな。

[751: eマンションさん]

だめだやっぱ土浦に住みなんて無理だ。俺は候補から外すわ

[752: マンコミュファンさん]

>>746 通りがかりさん
自尊心強くて劣等感抱いてるって…。
完全にブーメラン発言。

[753: 検討板ユーザーさん]

>>752 マンコミュファンさん
何に劣等感抱いてて何がブーメランなのか具体的に説明してくれるかな？

[754: 匿名さん]

荒らしはスルーですよ。

[755: 評判気になるさん]

>>748 名無しさん
腰痛めたらほぼ終わるプランだから気をつけてな。

[756: 匿名さん]

販売好調な大規模物件にはどこでもくだらないネガが湧くものだ。
土浦で三井で195戸。引き渡し3か月前で残り37。完売目前。
苦戦してるあれやこれやの関係者や購入者にとっては面白くありませんな。

[757: 匿名さん]

高層階だろうけど、眺望も予想以上にいいらしいですね。

[758: 住民さん4]

でも土浦に住むってのがな～。ガラ悪いし退屈過ぎる。

[759: 口コミ知りたいさん]

>>758 住民さん4さん
名前的にどちらかのマンションの住民さんなんでしょうか。

眺望は15階のゲストルームからでも楽しめますので、人を招くのにもいいかもしれないですね。

[760: 匿名さん]

>>758 住民さん4さん
常磐線内はスポーツ紙ばかりですか？