アルビオ・ガーデン美園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルビオ・ガーデン美園についての情報を希望しています。
管理費0円マンションだそうです！
管理費がないなんて気になります！
公式URL：https://albio-hokkaido.com/misono/

所在地：北海道札幌市豊平区美園1条7丁目14-1,14-5（地番）
交通：地下鉄東西線「白石」駅徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～91.67平米
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：ミサワホーム北海道株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 坪単価比較中さん]

>>20 匿名さん
現在立体駐車場がある場所は以前からミサワの従業員駐車場、マンション建設している場所はあの広い土地に平屋の一軒家がありましたよね。土地を借りていたのかどうかわかりませんが、ミサワホームは自社の駐車場確保とマンション建設のためにきっと高額で買い取ったんだろうと推測できますね。そのため、管理費ゼロとか言ってますが、人件費や材料費高騰を理由に駅から8分以上かかる場所でも坪単価180万近いとききました。それでも管理費ゼロだからランニングコスト考えたら変わりませんよ？と。単純に計算したら掲載中の間取りでも4300万越えといったところでしょうか？匿名さんのいうように他に加算されているようですがこの値段でもほしいかどうかといったところですかね。駅近の白石庁舎より販売価格高くなりそうですね・・・

[22: 匿名さん]

駅に近いとはいえ、駐輪場が各家庭に１台強の設置とは少ないですね。
子育て世帯であれば、子供と親の分含めて３台くらいほしいところ。
屋内の駐輪場がウリのようですが、これではちょっと残念な感じだと思いました。

[23: 匿名さん]

駅まで徒歩7分、買い物出来るところも駅の方に固まっているのに駐輪場の台数が少ないのはきついですね。

[24: ご近所さん]

そろそろ販売開始の時期ですね。ほかのスレにありましたが、この辺一帯はカラスすごいですね。10階とかの高層階なら多少は薄らぐだろうけど、外出の時は気を付けないと。餌付けしてる家があるとか聞きました。近くにあるクルーザーバレー白石、東急アルス、セザールに住んでる方で失敗したと言ってる方もいましたがここはどうですかね・・・コンビニが目の前にあるのに、東北通はさんでるからいちいち環状通りの信号渡って回り道しなくちゃいけないし。（ショートカットで渡ろうとして事故寸前とか結構います）子育て世帯なら小学校、中学校の学区ともに中途半端な距離だし駐輪場も55戸のわりに68台はすくないですね。中部屋の間取り更新されましたが角部屋より面積が小さいですが収納が多くて使い勝手は角部屋よりよさそうですね。

[25: 匿名さん]

みなさんも書かれていますが
駐車場は戸数以上のかずが設置されるのに
駐輪場は戸数弱。これはちょっとアンバランスな感じです。
子育て家庭では子供の自転車1台、大人の自転車1台は必要かと思いますので
これでは不便ですよね。本当に。

[26: マンション検討中さん]

以前立体駐車場が横にあるマンションに住んでいたことがあるのですが、思った以上に駐車場の音が響きます、駐車場内を走る道路のタイヤがキュッキュって音。うちの階は六階で築年数は10年ほど前なのでそこまで古い物件ではありません。駐車場は２階建てでしたがそれでも結構響いてうるさかったです。日当たりだけだと駐車場の高さ超えればたいしたことないと思いがちですが、この物件は寝室側が駐車場なだけに気になる方は高層階をオススメします。最新マンションだから窓を締め切ったらどうかわかりませんがご参考までに。

[27: 匿名さん]

価格が決定しましたね。
管理費０円は魅力があります。

[28: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
現状はそうですが、将来的には管理会社が変わり管理費が発生することもあるそうですので、いつまで無料なのか補償はないです。このご時世なので１年後とかに管理費発生とかの可能性も念頭においておいた方がよさそうです。

[29: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

>>27 匿名さん
現状はそうですが、将来的には管理会社が変わり管理費が発生することもあるそうですので、いつまで無料なのか補償はないです。このご時世なので１年後とかに管理費発生とかの可能性も念頭においておいた方がよさそうです。

[30: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
ここが管理費０円なのは、最初の数年間だけの可能性が高いですね。
一応こちらの資料を取り寄せておりましたが、緊急事態宣言などでモデルルームの見学に行きそびれていました。
情報、ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[31: 評判気になるさん]

価格発表されましたね。やはり駅近の白石庁舎より坪単価かなり高くなってきていますね。場所的には悪くないのでは？と思いましたがこちらって道路はさんで豊平区なんですよね～白石区役所近いのに手続き関係は豊平区役所まで出向かないとならないのが不便ですね。数年前に震災があったときもなぜか東北通はさんで白石区側は翌日あたりには電気復旧していましたが豊平区側はその2日後ぐらいまで電気復旧しなかった過去も・・・

[32: 匿名さん]

>>31 評判気になるさん
停電時の電気復旧は区内でも通り1本違うだけで差があるというのはザラでしたよ。
病院や緊急施設の近くは早いという説もありましたが、当てはまらない所もあり”運”という気がしました。（北電内で基準とかあったんでしょうが）

[33: 匿名さん]

27さんと同じくの意見なのですが
管理費が0円というのにちょっとびっくりしました。
今まで管理費が不要な物件を見たことがないので凄い試みですよね。
ただ管理費がない分、どこかで費用が発生するとかはないのかな？
からくりが知りたいです。

[34: 買い替え検討中さん]

マンションを検討中なのですがこちらの売れ行きはどうなんでしょうか？
資料請求する前にこちらで契約された方、モデルルーム実際に見にいった方の感想とか聞かせていただければと思います。

[35: 匿名さん]

売れ行きに関しては、ホームページを見ていても記載がないので不明ですね。
ただ戸数が少ないので角住戸など人気となりそうな物件を希望の場合は
早めに問い合わせされたほうが良いと思います。

[36: 買い替え検討中さん]

>>35 匿名さん
ありがとうございます。戸数少ないようなので一度問合せしてみようかと思います。

[37: マンション検討中さん]

外観やエントランスが素敵ですね。

他のアルビオガーデンより明らかに高級感があるように見えるのですが、ここには力を入れているということなのでしょうか？

[38: 匿名さん]

管理費が無料ということですが、マンション内の管理はどう維持していくのでしょうか。

管理費無料とは一見、いいように見えても、実際に住んだら管理がずさんになってしまったり、
管理組合が機能していないと住みにくくなってしまいます。
管理人さんなどもいないとしたら、セキュリティ面が怖いですし、トラブルがあったときの対処など
管理会社がきちんと対応してくれるのか。気になりました。

[39: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん

管理はミサワホームが実施します。ミサワホーム本社がこの物件の近くにありますし、立体駐車場の一部もミサワの従業員が使うと確か言っていました。管理費0円はまさにこの物件だから成り立つようになってますね。

[40: 買い替え検討中さん]

ようやくモデルルーム見学に行ってきました。新築のモデルルームですので当然綺麗で魅力的に感じましたが、事前にホームページで予習して想定していたものが過不足なく存在しているといった形です。やや天井高に余裕があり開放的な印象は受けました。間取り別では角部屋で比較的広い面積のAタイプが人気のようです。隣接の自走式立体駐車場については居住者は1階か2階での契約となるため必ず屋根付きとなるらしく、月額も一般的かやや安いくらいでした。無駄な共用部（カラオケ、シアタールーム、ジムといった負の遺産）がないことや、間取りにも余計なクセがないことから、現実的な居住が想定された物件だと感じました。管理費0に関しては、ミサワホームが区分所有者となる点が非常に大きく、現在から将来にわたって居住者の管理費実質負担が伴うようなことはないと担当者の説明から理解しました。白石区役所徒歩圏ながら豊平区民となる点は残念ですが、その他特出すべきデメリットはない印象でした。ミサワホームの担当者は物件の良さを過剰にアピールすることもなく、ガツガツと販売営業をかけてくるようなやり取りもないためとても楽です。個人的には非常に好印象でAタイプ中高層階を検討したく、妻と協議中です。

[41: 匿名さん]

39様
そうなんですね。ミサワホームが管理してくれるのであれば
逆に安心なのかなと思いました。
管理費が０ってすごく魅力です。
他物件もこのシステムを導入してくれるといいなぁ。

[42: 匿名さん]

モデルルーム情報ありがとうございます。

最初は白石区役所近いのに豊平区になることや近隣のカラス問題で躊躇していましたが、広めの間取りと外観や吹抜けのエントランスに惹かれています。

あとは周辺相場と比べるとかなり高い坪単価がもう少し抑えられていたら良かったのですが、これは新築が欲しければ仕方ないですね。

[43: ご近所さん]

場所が半端だよね、地下鉄白石まで10分だ

[44: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[45: 買い替え検討中さん]

Bタイプ9階まですでに売れてしまったみたい

[46: 買い替え検討中さん]

>>45 買い替え検討中さん
でしょうね・・・同じ3LDKでもAタイプは角部屋で他より広いため人気みたいですが、実際に住むときのイメージがわかない。
サイトでバーチャルモデルルームってのがあってインテリアONにしてみたら、リビングの腰窓のところにTV配置してたりしてるし（もったいない）、L字型キッチン？確かにおしゃれな感じだけど上に吊り戸棚はない＆収納少なくなる、コーナー部分は4LDKのDタイプと違い壁に面してないからコーナーの使い道困る・・・調味料とか置きたくてもひょっとしたら落ちちゃって最悪！！！なんてことも。同線またいで冷蔵庫置き場。すべて使い勝手最悪だね。
実際中部屋でもBタイプが収納箇所あるし、他の方いうように使い勝手良いのは一目瞭然。価格も抑えられていて売れて当然だと思いますよ。

[47: 匿名さん]

管理費が０円は魅力的ですが、これって永遠なのでしょうか。
途中で、やっぱり費用が発生するとかいうことはないのでしょうか。
修繕積立も安めの価格なので、ファミリー層には嬉しいですが
このままの価格帯で安心して良いのか知りたいですね。

[48: 匿名さん]

管理費ってやっぱり気になりますよね。
修繕積立金などもありますし、ローン額以外にも必要なものがあるので
しっかり計算しておかないとって。
駅から距離はありますが、価格から考えると良心的でいいなと思いました。

[49: ご近所さん]

>>43 ご近所さん
不便な場所だよ

[50: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん

こちらのマンション検討していて、説明を聞きに行った者です。管理費0は一生0円を約束するものではないと営業さんが言っていました。周辺の状況とか、駐車場貸出等でもちろん住民にお金がかからないように努力はするでしょうけど、約束するものではないとのことでしたよ。ご参考までに！

[51: 匿名さん]

真冬のことを考えると、駅までもう少し近ければいいなと思いますが
管理費ゼロ、修繕積立金も安い、物件価格もそこまで高く無い。
ここまで良い条件が揃っている物件ってこれからなかなか出てこないかも。
でも、50さんの書き込みを読ませていただく、一生ゼロということてはないのですね。
まぁ、それは仕方ないかもしれないですが、頑張ってほしいな～。

[52: マンション検討中さん]

>>50 通りがかりさん
一生ゼロではないのですかもというのが気にかかりますね。ところでそういったお話を聞いて、検討されて購入に至ったのでしょうか？管理費以外で魅力的なものとかはありましたか？

[53: 匿名さん]

マンションから駅まで徒歩７分…まぁまぁ距離がありますね。
その距離を考えると物件価格はもう少し抑えてあっても良いのになと思います。
それがゆえの管理費ゼロかと思っていたので、ずっとではないと聞くと
なんかきつねにつままれた気分かも。

[54: 匿名さん]

管理費一生0ではないかもしれないということは置いておいたとして、駐車場が屋根付きなのも魅力に感じましたよ。

[55: 匿名さん]

申込検討中です。
メリットデメリットまとめてみました。

メリット　
駐車場が屋根付き、雪かきなし
管理費がないから毎月の出費が少ない
玄関の棚がオプションではなく標準

デメリット
駅からはやや遠い　改札から本当に7分弱
ウォークインクローゼットなく収納は少なめ
住所は豊平

皆さんが言ってる管理費についてはこれだけ0円を売りにしてたら、しばらくミサワホームが本社移転することはないと思いますし、数年は0円じゃないかなと思ってます。
住所が豊平なので土地単価は下がってしまうのか、少し心配ですが、今のマンションバブルがしばらく続くなら問題なく売れるかなとも思います。

[56: eマンションさん]

>>52 マンション検討中さん

結局検討して結果購入を見送りました。保証はしないと言われましたが、管理費はすぐにお金がかかるわけでは無いと思います。そんなんだとしたらさすがに管理費0を売りにはしないですし。ただ、私は家は一生ものと考えているのでずっと住むことを考えると家の価格帯と駐車場代、修繕費を30年払い続けた場合の金額を考えるとちよわっと予算オーバーだったのでやめました。

[57: 買い替え検討中さん]

管理費0だと
管理会社へ有無言えんだろ、管理人にも

毎月の請求業務も無料って事だよ　大丈夫？　か

大規模修繕なんかは当然、ミサワになるね　ただ働き回収

[58: 匿名さん]

この物件の「管理費ゼロ」は、管理会社にお金を払わないということではありませんし、大規模修繕は管理費で行うものではありませんよ。

[59: 買い替え検討中さん]

どこから算出すんの？

[60: マンション検討中さん]

マンションの場合、修繕積立金は別途、かかります。このマンションの場合の意外の盲点は、
管理費は今は0円ですが、鉄骨造の駐車場の固定資産税や修繕積立金は区分所有者の負担となります。また、その分まで、ミサワさんが負担してくれるか、どうか、おそらく、年間賃料での借り上げとなりますが、その賃料が地域相場とか比べて妥当か。あれだけの駐車場ですので、固定資産税もかなり高いはずで、すでにこの固定資産税は今年分はミサワさんが払っているので、それらを踏まえ検討するのが良いかと。
それらは初年度は管理組合案が出来てるので、それに従うしか、ありませんが、組合設立後は
すぐにでも管理会社と交渉したほうが良いかと思います。交渉がうまくいかなくなったら、
他の管理会社と交渉する方法もあります。
あくまで管理組合と管理会社の契約は毎年更新されます。

[61: マンション検討中さん]

それに区分所有者用の駐車場が71台分あるので、区分所有者で二台希望者が13人いなければ、その分は完売後は区分所有者が負担します。
やはり重要なのは一括借上料が近隣相場が9000円だとすると借上台数72台で648,000円×0.8＝518,000円位は毎月欲しいところだと思います。
それでも駐車場の修繕積立金と固定資産税を加味すると安いかと思いますが。

[62: マンション検討中さん]

まあ管理費ゼロというのは言葉の綾で、駐車場代から管理費を捻出するって言うだけだからねぇ。一般的には駐車場からの上がりは修繕積立金に回した方が良いと言うことになってるけど（それができないマンションも多いので仕方ない）、61の言うとおり毎月50万が本当に管理費に充当できるのかという点は、ちゃんと考えた方が良いね

[63: マンコミュファンさん]

販売が苦戦してる模様。
値引きの案内きますよ！

[64: マンション検討中さん]

南郷通2丁目南、駅まで3分　
タクシー会社跡地の開発が気になります。

情報ありませんか？　ミサワ近いからマンションかと

[65: 匿名さん]

管理費がないのはいいですが、他でその分も価格が上がる
或いは将来的に必要になることも出てくる可能性があるかも・・。
それを予期した上で、購入検討しなければいけないかなと思いますね。

[66: ご近所さん]

ここは、貯水槽から給水でしょうか？

[67: 匿名さん]

屋内の自転車置き場って珍しいですね。
でも、総戸数から考えると１戸あたりに１台か２台分。
所持しない人もいると思いますが、２台希望者が多いと
駐車場のように抽選となるのか早いもの勝ちかどうなんでしょう。。

[68: 匿名さん]

67さん
空きがある内は自転車置き場は確か2台分まで契約できるそうです。
追加契約希望の場合はその時点で空いていれば契約できると記憶しています。
屋内なのに安めの価格設定で、立地的に自転車保有者多いでしょうから良い設備ですよね。

[69: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
説明聞きましたが一戸につき必ず1台は契約できるようになっているようです。契約段階で車も自転車も所持していないから契約せず、後々購入したから駐輪場や駐車場を借りたいとなって空きがなかった場合は、2台以上契約している人が譲らなければならないと言ってました。

[70: 名無しさん]

残りわずかでした。
特に4LDKは人気があるみたいです。
4LDKはマンションでも中々出てこないのでお早めにご検討がオススメです！