アルビオ・ガーデン美園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルビオ・ガーデン美園についての情報を希望しています。
管理費0円マンションだそうです！
管理費がないなんて気になります！
公式URL：https://albio-hokkaido.com/misono/

所在地：北海道札幌市豊平区美園1条7丁目14-1,14-5（地番）
交通：地下鉄東西線「白石」駅徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～91.67平米
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：ミサワホーム北海道株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 周辺住民さん]

駐車場賃料収入より管理費相当額が賄われるために管理費0円を実現。
だそうです、納得。

[2: 近所住民]

詳細はまだわからないですが管理費に関しては周辺住民さんの通り、駐車場賃料収入より賄われるってなってますね。けど修繕積立金や駐車場の月額を高く設定する可能性あり。結局はどっかに少しずつしわ寄せきそうな気が。アルビオ白石庁舎の方は各階にトランクルーム設置してますが間取りを確認すると美園は１階に集約されてそうです。インターネットやトランクルームも白石は無料ですがここは未定となっているので有料になる可能性大。もともと自走式駐車場のある場所はミサワホームの社用車や従業員の車の駐車場となっていた場所で、現在はすでにミサワの社員がガンガン駐車してます。これが賃料収入になるのかな・・・あと情報ですがこの近くには望月寒川がありすごーくカラス多いです。（とくに東北通沿いから裏にかけて電線も結構な高さまであるから７階以上の高層階じゃないと悩まされるかも。うちも賃貸マンションそこそこの階ですがベランダにとまってることしょっちゅうあって困ります）マンションの前自走式駐車場で屋上いれたら４階くらい？下の階は日当たり問題でてきますね。だから反対側にリビングという間取りにしたのですかね。洋室側が駐車場側です。やっぱりカラス問題、日当たり問題、車の騒音や排気ガスの面考えたら７階以上がベストと思います。

[3: 匿名さん]

アルビオガーデン白石とか管理費にインターネット料含まれてるけど、ここはどうなんだろう？別に料金発生するなら結局管理費ゼロってのは注目度あげるため？結局かかるところは同じかな。ちょっと通りかかって見にいったけど駐車場出入り口だけど東北通りと環状通に面してる感じで出入りすごい不便そうなかんじ。そもそもなんで自走式？ミサワホームの社員の駐車場確保したかったから？駅に近い白石で平置きで全戸確保できてないからここ貸すのかな。自走式だから平置きより高そうだし、アルビオ白石は駅まで３分かかんないけど、ここは実際はや歩きで歩いても8分かかった。

[4: マンション検討中さん]

車なんかこれから変革が起きるの丸見えだから駐車場を元にしたプランなんてそのうち成り立たなくなるよ。
電動化→自動運転車のシェア
2050年カーボンニュートラルのこと考えたら一家に一台なんてありえないし、自家用車の稼働率悪いからね

[5: マンション検討中さん]

まぁあとひとつ言えば、日本はどんどん貧しくなってきてるので、どんどん高くなってきている車を買える人は限られるでしょうね。
相当未来の話だと思うだろうけど、そんなことないと思う。

[6: 気になるさん]

公式ページにある「充足率260％」とはどういう意味でしょうか。
台数＝71台（屋内駐車場）、総戸数＝55戸とありますが。

[7: 匿名]

>>6 気になるさん
駐車場台数を販売戸数で割ったものを充足率というはずなので260％ということは５５戸×２６０％＝１４３台駐車できるかと。そのうち７１台はマンション入居者向けに用意された駐車台数で残りの７２台は貸し出して賃料収入＝管理費ゼロ？の意味なのではないかと思います。若干過剰広告ですよね(笑)

[8: 名無し]

長年近所に住んでるものです。この建物で4LDKの間取りは東北通に面さない方の角部屋かと。自分が購入考えるなら配置的に一番ベストなのはこの4LDKの角部屋で隣のアパート、駐車場の高さより高い上階かな。さすが考えて設計してますね～午前中はリビング側、午後にわたって洋室の方まで日が差すと思いますよ。いま3LDKの角部屋だけ掲載されてるけど東北通結構混んでるし、他の人言ってるようにカラスやスズメ、街路樹の虫とか、歩行者とか多いからイマイチのような・・・・エレベーターは２基かな？・・・

[9: マンション検討中さん]

確かにあの辺本当にカラスの数多いですね
東北通、特に公務員住宅の辺りがカラスの糞でひどく汚れていて驚いたことがあります
あと同一個体か分かりませんがキツネも見かけるってよく聞きますね

[10: 気になるさん]

>>7
なるほど。理解できました。ありがとうございます。
敷地面積が1,913.78平方メートルで建物建てて、残りで143台分の駐車場になると、かなり大きな立体駐車場になりますね。
あと、収益事業をするので、税金の関係などはどうなるのでしょうか。
デベロッパーの関連会社で全部引き受けるように誘導するのかな。

[11: 近所住民]

>>9 マンション検討中さん
そうですね、キツネもみたことあります。カラスは公務員住宅のあたりからこのマンションあたりまで夕方あたりになると電線の上に集会のように黒いかたまりになってとまってますし歩行者襲われてるのもみたことあります。ちょっとこわいですね。

[12: 匿名さん]

自走式駐車場は棟が分かれているから、駐車場料金としてはどのくらいになるのだろうか気になります。

100％越えということはつまり、車を２台くらい所持していても駐車できるというメリットがありますが、月額料金がかかるなら負担額は二倍になるということから、
維持費についても気になるところ

もし、駐車場自体に空きが出てしまった場合、外部の方へ貸し出すということも出てくる可能性がありますね。
そうなった場合のセキュリティ面や防犯カメラ等の有無などは公表してほしいですね。

[13: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
マンション入居者以外にミサワホームの社用車や社員の駐車場も確保してますのではじめから入居者以外にも貸し出す目的で建てたかと思われます。71台が入居者用らしいのですが月額は気になるところですね。管理費無料と大々的に広告してますがアルビオ白石庁舎より逆に他で経費かかりそうなイメージですね。出入り口確認しましたが少し不便そうなかんじに見受けられました。

[14: 匿名さん]

駐車場って外に貸し出すときって、帳簿的に面倒だって聞いたことがあります。
マンション外の人に貸し出すと、
利益が生まれるという考え方になるので、所得税など税金が管理組合にかかってきてしまうらしいですよ。
その辺りとのバランスじゃないですかね…
事務手続き増やすくらいだったら
少しの空きくらいはそのまま借り手を募集しておくくらいで。

[15: 匿名さん]

周辺に競合する駐車場が開業した時にここの料金がどう影響されるか、ですね。
空き地ができた時、最低料金は租税公課をカバーできさえすればと言う水準まではあっさり下がり得るし、競合次第でその先も有りですから、長年の計画にはそう言う事も念頭に置かないと。

[16: 匿名さん]

管理費は駐車場の料金収入で賄うというのはよくわかったんですが、
駐車場の料金ってどれくらいで設定されているのですか？
管理費の代わりになるということならば
それなりの金額になってきてしまうのではないかと思っておりますが…。
あと、他の方も触れられていましたが
万が一、空きが増えてしまったときの対策もないといけませんね。

[17: 匿名さん]

マンションから最寄り駅まで７分・・・。
これがこの地域でなければ近いと捉えられるかもしれませんが
真冬の通勤のことを考えると、ちょっと遠く感じてしまいますね。
土地の問題もあるとは思いますが、駐車場が立体というのも自分的にはナシかな。

[18: 匿名さん]

管理費０のかわりに価格上乗せ設定っぽいですね。結局のところただの客寄せ広告。他の方も言ってるように後々の駐車場の問題とかで管理費払うはめになる可能性も大。それを含めたらデメリットでてきそうですね。低層階でも4000万はいくようです。徒歩７分でこの価格、他のアルビオ成功してるから随分強気な設定で果たして売れるのか見ものですね。

[19: 匿名さん]

部屋の配置が良くないのか、リビングを広くしているからなのかわかりませんが
専有面積が80㎡もあるのに、各部屋が５帖とか狭いと感じました。
収納もそんなに多くなりそうなので、使いづらいかもしれないなと思いました。

[20: 匿名さん]

いよいよ来月に販売開始。

駅から少し距離はあるのですが

管理費が不要な物件ということで注目しています。

ただ管理費が不要な分、他に加算されるのであれば意味がないですが

詳細のオープンになるのが楽しみです。

[21: 坪単価比較中さん]

>>20 匿名さん
現在立体駐車場がある場所は以前からミサワの従業員駐車場、マンション建設している場所はあの広い土地に平屋の一軒家がありましたよね。土地を借りていたのかどうかわかりませんが、ミサワホームは自社の駐車場確保とマンション建設のためにきっと高額で買い取ったんだろうと推測できますね。そのため、管理費ゼロとか言ってますが、人件費や材料費高騰を理由に駅から8分以上かかる場所でも坪単価180万近いとききました。それでも管理費ゼロだからランニングコスト考えたら変わりませんよ？と。単純に計算したら掲載中の間取りでも4300万越えといったところでしょうか？匿名さんのいうように他に加算されているようですがこの値段でもほしいかどうかといったところですかね。駅近の白石庁舎より販売価格高くなりそうですね・・・

[22: 匿名さん]

駅に近いとはいえ、駐輪場が各家庭に１台強の設置とは少ないですね。
子育て世帯であれば、子供と親の分含めて３台くらいほしいところ。
屋内の駐輪場がウリのようですが、これではちょっと残念な感じだと思いました。

[23: 匿名さん]

駅まで徒歩7分、買い物出来るところも駅の方に固まっているのに駐輪場の台数が少ないのはきついですね。

[24: ご近所さん]

そろそろ販売開始の時期ですね。ほかのスレにありましたが、この辺一帯はカラスすごいですね。10階とかの高層階なら多少は薄らぐだろうけど、外出の時は気を付けないと。餌付けしてる家があるとか聞きました。近くにあるクルーザーバレー白石、東急アルス、セザールに住んでる方で失敗したと言ってる方もいましたがここはどうですかね・・・コンビニが目の前にあるのに、東北通はさんでるからいちいち環状通りの信号渡って回り道しなくちゃいけないし。（ショートカットで渡ろうとして事故寸前とか結構います）子育て世帯なら小学校、中学校の学区ともに中途半端な距離だし駐輪場も55戸のわりに68台はすくないですね。中部屋の間取り更新されましたが角部屋より面積が小さいですが収納が多くて使い勝手は角部屋よりよさそうですね。

[25: 匿名さん]

みなさんも書かれていますが
駐車場は戸数以上のかずが設置されるのに
駐輪場は戸数弱。これはちょっとアンバランスな感じです。
子育て家庭では子供の自転車1台、大人の自転車1台は必要かと思いますので
これでは不便ですよね。本当に。

[26: マンション検討中さん]

以前立体駐車場が横にあるマンションに住んでいたことがあるのですが、思った以上に駐車場の音が響きます、駐車場内を走る道路のタイヤがキュッキュって音。うちの階は六階で築年数は10年ほど前なのでそこまで古い物件ではありません。駐車場は２階建てでしたがそれでも結構響いてうるさかったです。日当たりだけだと駐車場の高さ超えればたいしたことないと思いがちですが、この物件は寝室側が駐車場なだけに気になる方は高層階をオススメします。最新マンションだから窓を締め切ったらどうかわかりませんがご参考までに。

[27: 匿名さん]

価格が決定しましたね。
管理費０円は魅力があります。

[28: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
現状はそうですが、将来的には管理会社が変わり管理費が発生することもあるそうですので、いつまで無料なのか補償はないです。このご時世なので１年後とかに管理費発生とかの可能性も念頭においておいた方がよさそうです。

[29: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん

>>27 匿名さん
現状はそうですが、将来的には管理会社が変わり管理費が発生することもあるそうですので、いつまで無料なのか補償はないです。このご時世なので１年後とかに管理費発生とかの可能性も念頭においておいた方がよさそうです。

[30: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
ここが管理費０円なのは、最初の数年間だけの可能性が高いですね。
一応こちらの資料を取り寄せておりましたが、緊急事態宣言などでモデルルームの見学に行きそびれていました。
情報、ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

[31: 評判気になるさん]

価格発表されましたね。やはり駅近の白石庁舎より坪単価かなり高くなってきていますね。場所的には悪くないのでは？と思いましたがこちらって道路はさんで豊平区なんですよね～白石区役所近いのに手続き関係は豊平区役所まで出向かないとならないのが不便ですね。数年前に震災があったときもなぜか東北通はさんで白石区側は翌日あたりには電気復旧していましたが豊平区側はその2日後ぐらいまで電気復旧しなかった過去も・・・

[32: 匿名さん]

>>31 評判気になるさん
停電時の電気復旧は区内でも通り1本違うだけで差があるというのはザラでしたよ。
病院や緊急施設の近くは早いという説もありましたが、当てはまらない所もあり”運”という気がしました。（北電内で基準とかあったんでしょうが）

[33: 匿名さん]

27さんと同じくの意見なのですが
管理費が0円というのにちょっとびっくりしました。
今まで管理費が不要な物件を見たことがないので凄い試みですよね。
ただ管理費がない分、どこかで費用が発生するとかはないのかな？
からくりが知りたいです。

[34: 買い替え検討中さん]

マンションを検討中なのですがこちらの売れ行きはどうなんでしょうか？
資料請求する前にこちらで契約された方、モデルルーム実際に見にいった方の感想とか聞かせていただければと思います。

[35: 匿名さん]

売れ行きに関しては、ホームページを見ていても記載がないので不明ですね。
ただ戸数が少ないので角住戸など人気となりそうな物件を希望の場合は
早めに問い合わせされたほうが良いと思います。

[36: 買い替え検討中さん]

>>35 匿名さん
ありがとうございます。戸数少ないようなので一度問合せしてみようかと思います。

[37: マンション検討中さん]

外観やエントランスが素敵ですね。

他のアルビオガーデンより明らかに高級感があるように見えるのですが、ここには力を入れているということなのでしょうか？

[38: 匿名さん]

管理費が無料ということですが、マンション内の管理はどう維持していくのでしょうか。

管理費無料とは一見、いいように見えても、実際に住んだら管理がずさんになってしまったり、
管理組合が機能していないと住みにくくなってしまいます。
管理人さんなどもいないとしたら、セキュリティ面が怖いですし、トラブルがあったときの対処など
管理会社がきちんと対応してくれるのか。気になりました。

[39: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん

管理はミサワホームが実施します。ミサワホーム本社がこの物件の近くにありますし、立体駐車場の一部もミサワの従業員が使うと確か言っていました。管理費0円はまさにこの物件だから成り立つようになってますね。

[40: 買い替え検討中さん]

ようやくモデルルーム見学に行ってきました。新築のモデルルームですので当然綺麗で魅力的に感じましたが、事前にホームページで予習して想定していたものが過不足なく存在しているといった形です。やや天井高に余裕があり開放的な印象は受けました。間取り別では角部屋で比較的広い面積のAタイプが人気のようです。隣接の自走式立体駐車場については居住者は1階か2階での契約となるため必ず屋根付きとなるらしく、月額も一般的かやや安いくらいでした。無駄な共用部（カラオケ、シアタールーム、ジムといった負の遺産）がないことや、間取りにも余計なクセがないことから、現実的な居住が想定された物件だと感じました。管理費0に関しては、ミサワホームが区分所有者となる点が非常に大きく、現在から将来にわたって居住者の管理費実質負担が伴うようなことはないと担当者の説明から理解しました。白石区役所徒歩圏ながら豊平区民となる点は残念ですが、その他特出すべきデメリットはない印象でした。ミサワホームの担当者は物件の良さを過剰にアピールすることもなく、ガツガツと販売営業をかけてくるようなやり取りもないためとても楽です。個人的には非常に好印象でAタイプ中高層階を検討したく、妻と協議中です。

[41: 匿名さん]

39様
そうなんですね。ミサワホームが管理してくれるのであれば
逆に安心なのかなと思いました。
管理費が０ってすごく魅力です。
他物件もこのシステムを導入してくれるといいなぁ。

[42: 匿名さん]

モデルルーム情報ありがとうございます。

最初は白石区役所近いのに豊平区になることや近隣のカラス問題で躊躇していましたが、広めの間取りと外観や吹抜けのエントランスに惹かれています。

あとは周辺相場と比べるとかなり高い坪単価がもう少し抑えられていたら良かったのですが、これは新築が欲しければ仕方ないですね。

[43: ご近所さん]

場所が半端だよね、地下鉄白石まで10分だ

[44: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[45: 買い替え検討中さん]

Bタイプ9階まですでに売れてしまったみたい

[46: 買い替え検討中さん]

>>45 買い替え検討中さん
でしょうね・・・同じ3LDKでもAタイプは角部屋で他より広いため人気みたいですが、実際に住むときのイメージがわかない。
サイトでバーチャルモデルルームってのがあってインテリアONにしてみたら、リビングの腰窓のところにTV配置してたりしてるし（もったいない）、L字型キッチン？確かにおしゃれな感じだけど上に吊り戸棚はない＆収納少なくなる、コーナー部分は4LDKのDタイプと違い壁に面してないからコーナーの使い道困る・・・調味料とか置きたくてもひょっとしたら落ちちゃって最悪！！！なんてことも。同線またいで冷蔵庫置き場。すべて使い勝手最悪だね。
実際中部屋でもBタイプが収納箇所あるし、他の方いうように使い勝手良いのは一目瞭然。価格も抑えられていて売れて当然だと思いますよ。

[47: 匿名さん]

管理費が０円は魅力的ですが、これって永遠なのでしょうか。
途中で、やっぱり費用が発生するとかいうことはないのでしょうか。
修繕積立も安めの価格なので、ファミリー層には嬉しいですが
このままの価格帯で安心して良いのか知りたいですね。

[48: 匿名さん]

管理費ってやっぱり気になりますよね。
修繕積立金などもありますし、ローン額以外にも必要なものがあるので
しっかり計算しておかないとって。
駅から距離はありますが、価格から考えると良心的でいいなと思いました。

[49: ご近所さん]

>>43 ご近所さん
不便な場所だよ

[50: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん

こちらのマンション検討していて、説明を聞きに行った者です。管理費0は一生0円を約束するものではないと営業さんが言っていました。周辺の状況とか、駐車場貸出等でもちろん住民にお金がかからないように努力はするでしょうけど、約束するものではないとのことでしたよ。ご参考までに！