アルビオ・ガーデン美園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルビオ・ガーデン美園についての情報を希望しています。
管理費0円マンションだそうです！
管理費がないなんて気になります！
公式URL：https://albio-hokkaido.com/misono/

所在地：北海道札幌市豊平区美園1条7丁目14-1,14-5（地番）
交通：地下鉄東西線「白石」駅徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：69.89平米～91.67平米
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：ミサワホーム北海道株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 周辺住民さん]

駐車場賃料収入より管理費相当額が賄われるために管理費0円を実現。
だそうです、納得。

[2: 近所住民]

詳細はまだわからないですが管理費に関しては周辺住民さんの通り、駐車場賃料収入より賄われるってなってますね。けど修繕積立金や駐車場の月額を高く設定する可能性あり。結局はどっかに少しずつしわ寄せきそうな気が。アルビオ白石庁舎の方は各階にトランクルーム設置してますが間取りを確認すると美園は１階に集約されてそうです。インターネットやトランクルームも白石は無料ですがここは未定となっているので有料になる可能性大。もともと自走式駐車場のある場所はミサワホームの社用車や従業員の車の駐車場となっていた場所で、現在はすでにミサワの社員がガンガン駐車してます。これが賃料収入になるのかな・・・あと情報ですがこの近くには望月寒川がありすごーくカラス多いです。（とくに東北通沿いから裏にかけて電線も結構な高さまであるから７階以上の高層階じゃないと悩まされるかも。うちも賃貸マンションそこそこの階ですがベランダにとまってることしょっちゅうあって困ります）マンションの前自走式駐車場で屋上いれたら４階くらい？下の階は日当たり問題でてきますね。だから反対側にリビングという間取りにしたのですかね。洋室側が駐車場側です。やっぱりカラス問題、日当たり問題、車の騒音や排気ガスの面考えたら７階以上がベストと思います。

[3: 匿名さん]

アルビオガーデン白石とか管理費にインターネット料含まれてるけど、ここはどうなんだろう？別に料金発生するなら結局管理費ゼロってのは注目度あげるため？結局かかるところは同じかな。ちょっと通りかかって見にいったけど駐車場出入り口だけど東北通りと環状通に面してる感じで出入りすごい不便そうなかんじ。そもそもなんで自走式？ミサワホームの社員の駐車場確保したかったから？駅に近い白石で平置きで全戸確保できてないからここ貸すのかな。自走式だから平置きより高そうだし、アルビオ白石は駅まで３分かかんないけど、ここは実際はや歩きで歩いても8分かかった。

[4: マンション検討中さん]

車なんかこれから変革が起きるの丸見えだから駐車場を元にしたプランなんてそのうち成り立たなくなるよ。
電動化→自動運転車のシェア
2050年カーボンニュートラルのこと考えたら一家に一台なんてありえないし、自家用車の稼働率悪いからね

[5: マンション検討中さん]

まぁあとひとつ言えば、日本はどんどん貧しくなってきてるので、どんどん高くなってきている車を買える人は限られるでしょうね。
相当未来の話だと思うだろうけど、そんなことないと思う。

[6: 気になるさん]

公式ページにある「充足率260％」とはどういう意味でしょうか。
台数＝71台（屋内駐車場）、総戸数＝55戸とありますが。

[7: 匿名]

>>6 気になるさん
駐車場台数を販売戸数で割ったものを充足率というはずなので260％ということは５５戸×２６０％＝１４３台駐車できるかと。そのうち７１台はマンション入居者向けに用意された駐車台数で残りの７２台は貸し出して賃料収入＝管理費ゼロ？の意味なのではないかと思います。若干過剰広告ですよね(笑)

[8: 名無し]

長年近所に住んでるものです。この建物で4LDKの間取りは東北通に面さない方の角部屋かと。自分が購入考えるなら配置的に一番ベストなのはこの4LDKの角部屋で隣のアパート、駐車場の高さより高い上階かな。さすが考えて設計してますね～午前中はリビング側、午後にわたって洋室の方まで日が差すと思いますよ。いま3LDKの角部屋だけ掲載されてるけど東北通結構混んでるし、他の人言ってるようにカラスやスズメ、街路樹の虫とか、歩行者とか多いからイマイチのような・・・・エレベーターは２基かな？・・・

[9: マンション検討中さん]

確かにあの辺本当にカラスの数多いですね
東北通、特に公務員住宅の辺りがカラスの糞でひどく汚れていて驚いたことがあります
あと同一個体か分かりませんがキツネも見かけるってよく聞きますね

[10: 気になるさん]

>>7
なるほど。理解できました。ありがとうございます。
敷地面積が1,913.78平方メートルで建物建てて、残りで143台分の駐車場になると、かなり大きな立体駐車場になりますね。
あと、収益事業をするので、税金の関係などはどうなるのでしょうか。
デベロッパーの関連会社で全部引き受けるように誘導するのかな。

[11: 近所住民]

>>9 マンション検討中さん
そうですね、キツネもみたことあります。カラスは公務員住宅のあたりからこのマンションあたりまで夕方あたりになると電線の上に集会のように黒いかたまりになってとまってますし歩行者襲われてるのもみたことあります。ちょっとこわいですね。

[12: 匿名さん]

自走式駐車場は棟が分かれているから、駐車場料金としてはどのくらいになるのだろうか気になります。

100％越えということはつまり、車を２台くらい所持していても駐車できるというメリットがありますが、月額料金がかかるなら負担額は二倍になるということから、
維持費についても気になるところ

もし、駐車場自体に空きが出てしまった場合、外部の方へ貸し出すということも出てくる可能性がありますね。
そうなった場合のセキュリティ面や防犯カメラ等の有無などは公表してほしいですね。

[13: マンション検討中さん]

>>12 匿名さん
マンション入居者以外にミサワホームの社用車や社員の駐車場も確保してますのではじめから入居者以外にも貸し出す目的で建てたかと思われます。71台が入居者用らしいのですが月額は気になるところですね。管理費無料と大々的に広告してますがアルビオ白石庁舎より逆に他で経費かかりそうなイメージですね。出入り口確認しましたが少し不便そうなかんじに見受けられました。

[14: 匿名さん]

駐車場って外に貸し出すときって、帳簿的に面倒だって聞いたことがあります。
マンション外の人に貸し出すと、
利益が生まれるという考え方になるので、所得税など税金が管理組合にかかってきてしまうらしいですよ。
その辺りとのバランスじゃないですかね…
事務手続き増やすくらいだったら
少しの空きくらいはそのまま借り手を募集しておくくらいで。

[15: 匿名さん]

周辺に競合する駐車場が開業した時にここの料金がどう影響されるか、ですね。
空き地ができた時、最低料金は租税公課をカバーできさえすればと言う水準まではあっさり下がり得るし、競合次第でその先も有りですから、長年の計画にはそう言う事も念頭に置かないと。

[16: 匿名さん]

管理費は駐車場の料金収入で賄うというのはよくわかったんですが、
駐車場の料金ってどれくらいで設定されているのですか？
管理費の代わりになるということならば
それなりの金額になってきてしまうのではないかと思っておりますが…。
あと、他の方も触れられていましたが
万が一、空きが増えてしまったときの対策もないといけませんね。

[17: 匿名さん]

マンションから最寄り駅まで７分・・・。
これがこの地域でなければ近いと捉えられるかもしれませんが
真冬の通勤のことを考えると、ちょっと遠く感じてしまいますね。
土地の問題もあるとは思いますが、駐車場が立体というのも自分的にはナシかな。

[18: 匿名さん]

管理費０のかわりに価格上乗せ設定っぽいですね。結局のところただの客寄せ広告。他の方も言ってるように後々の駐車場の問題とかで管理費払うはめになる可能性も大。それを含めたらデメリットでてきそうですね。低層階でも4000万はいくようです。徒歩７分でこの価格、他のアルビオ成功してるから随分強気な設定で果たして売れるのか見ものですね。

[19: 匿名さん]

部屋の配置が良くないのか、リビングを広くしているからなのかわかりませんが
専有面積が80㎡もあるのに、各部屋が５帖とか狭いと感じました。
収納もそんなに多くなりそうなので、使いづらいかもしれないなと思いました。

[20: 匿名さん]

いよいよ来月に販売開始。

駅から少し距離はあるのですが

管理費が不要な物件ということで注目しています。

ただ管理費が不要な分、他に加算されるのであれば意味がないですが

詳細のオープンになるのが楽しみです。