シーンズ高槻真上町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シーンズ高槻真上町についての情報を希望しています。
駅まで平坦のマンションです。
近くに高い建物がないので圧迫感がなく生活できそうですよね！
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/makami30/

所在地：大阪府高槻市真上町1丁目57番3（地番）
交通：JR京都線「高槻」駅徒歩9分、阪急京都線「高槻市」駅徒歩19分
間取：3LDK
面積：71.00平米～81.57平米
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[321: マンション検討中さん]

>>320 マンション掲示板さん
A 3F　5900万から　11F6400万
C 3F 7000万から　11F7500万

正確な価格は6月だそうです。
上がることはないですが、下がることも
なさそうです。

駐車場はだいたいの記憶ですが
軽自動車9000円からで高いところで
20000円だったと思います。

隣のテーブルのお客様の話が丸聞こえだったので
すが、この値段ならジオタワー買えますね、
との声が。。。

駅から徒歩10分位で駅近、この静けさの
住宅街が売りでこの値段は妥当だそうです。
営業マンのお話。

[322: マンション検討中さん]

ちなみに検討者は
シニア層　5割
DINKS、小さな子供さんの、ファミリー3割
単身者セカンドハウス、投資目的が2割
だそうです。

我が家はこれ以上、見るところもないので次回はお断りしました。
ちなみにまだパンフも出来てませんし
詳しい仕様設備のお話もありませんよ。

[323: マンション掲示板さん]

>>322 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。
投資目的2割もいるんですね。こんなところで利回りちゃんと取れるんでしょうか。
パンフレットもできていなくて、仕様の話もないなんて…むしろ今回はなんのお話なんでしょうか？来週予約してたけどそれならもうキャンセルするか悩みます。コロナ禍で有益な情報もないのに行くのもあれですし。

[324: 評判気になるさん]

普通のサラリーマンが検討できる価額なら、検討者の5割がシニアはおかしいですね(苦笑)
戸数が少ないので、強気かもしれませんね。

相応の自己資金や贈与がないと、ハードル高め。資産家は、給与以外で殖やすことができますし、今のマーケットでは買える買えない二極化が必然。

[325: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん

仮に家賃20万とれたとしても、7000万なら表面利回り3.4%ですね…

[326: マンション掲示板さん]

>>325 マンション検討中さん
修繕費管理費も決して安くないですしね。
すごい仕様設備でも付くならまだいいですけど。

でもシーンズも高すぎるとは思ったんでしょうね。事前説明会から500万弱は下がってますね。

[327: マンション検討中さん]

Aタイプは多少下がったかもですが
B、Cタイプはそんなに下がってませんよ。

[328: 匿名さん]

もともと1度目の説明会のときに5階でaタイプが6000万前半、bタイプが6000万後半、cタイプが7000万半ばという説明だったので、全然下げてませんね。

[329: マンション掲示板さん]

>>328 匿名さん
Cタイプで7000万半ばと聞いていましたが、これなら7000万ちょいですよね。これならシニア層は何世帯かは買うかなと思いました。

[330: 匿名さん]

半ばは、確か300万から650万を指してたので、半ばの範囲内のままではないでしょうか。当初の価格設定より100万円ぐらいは下げたのかもしれませんが、適正価格とは到底思えないですね。

[331: マンション掲示板さん]

>>330 匿名さん
たしかにどちらにしても高いですね。仕様設備は発表されてないみたいですが、よほど高級ライクじゃないもこの値段は。。

[332: マンション検討中さん]

モデルルームで仕様設備チェックした
限りでは、ごく普通の仕様設備です。
今時のマンションならどこでもありの
仕様設備でしたよ。

[333: マンション検討中さん]

永住目的ならまだしも
転勤や家族構成の変化で売却の
可能性ありなら間違いなく
売却大損ですね。

[334: マンション掲示板さん]

たしかに高そうな設備は全部オプションでした（笑）あと私だけかもしれませんが、モデルルームの割に部屋が狭く見えました。リビング横の部屋も潰してるのに、あれで80平米もあるのかな？と。なんででしょう。。

[335: マンション検討中さん]

>>334 マンション掲示板さん
こちらのマンションは防災備蓄倉庫が
専有面積に入っているので、実際はCタイプも
80平米ありませんよ。
間取りの広さのところに小さく記載があります。
騙されないように（笑）

[336: マンション検討中さん]

>>335 マンション検討中さん
それに加えて、間取りの広さは壁芯からの
計算になるので、ここは北側の部屋が
アウトポールではないので表記より実際の広さは
狭くなります。

[337: マンション掲示板さん]

>>336 マンション検討中さん
最近アウトポールは多くなってるのにここは違いますよね。

[338: マンション検討中さん]

私もモデルルームはかなり狭く感じました。天井高が低い上に、リビングの窓がハイサッシでないことが原因だと思いました。
今、75平米の分譲マンションに住んでますが、こっちの方がだいぶ広く感じます。
Bタイプの購入を考えていましたが、BタイプはCタイプよりリビングの窓の横幅が狭いので、もっと窮屈に感じると思います。7000万円近く出して窮屈な部屋、ベランダからの眺望はJTの建物が邪魔になって遠くまで見通せない、立地も中途半端で駅までの道の整備状況もイマイチとなると買う理由がないな、と思い今回は見送りました。

[339: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん
我が家も何のために行ったのか？でした。
ひたすら駅近、静かな住宅街を連呼されました。
後はひたすら希望されるとしたらどの住戸ですかとひつこく聞かれて、諸費用や月々の支払いはいくらになる等の説明のみです。

住宅ローン先の金融機関も選べる等の
説明もなかったですよ。

[340: マンション検討中さん]

>>338 マンション検討中さん
JTの研究所がかなり奥行きがある広さなので
最上階の景色でも全くだめでしたね。

[341: マンション掲示板さん]

>>340 マンション検討中さん
そうなんですか？！私が前回質問した時は5階くらいからは視線が抜けてて眺望いいですよ！と言われていたのですが。でもたしかにJTありますもんね。。

[342: マンション検討中さん]

>>341 マンション掲示板さん
写真上部がシーンズ真上
その目の前はこれだけの広さのJT研究所です。
バルコニーから見ても、5Fなら
研究所の屋根が景色です。

[343: マンション掲示板さん]

>>342 マンション検討中さん
とても参考になりました。ありがとうございます。
これなら上層階でないと開けないですね。最上階でもそんなにですかね。

[344: マンション検討中さん]

単純な疑問なんですが、JT研究所の廃止とか可能性ないのでしょうか？
そのうち資産売却の対象になってもおかしくない気がします

[345: マンション掲示板さん]

>>344 マンション検討中さん
それは私も考えておりました。ずっとそのままとは限らないですよね。そしたら前に何が建つかわからないですね。高層は建たないかもしれませんが。

[346: マンション検討中さん]

>>344 マンション検討中さん
あの研究所は製薬企業の様な研究をしております。昨今の製薬業界は非常に厳しく、国内大手でもリストラが多く行われております。JTの研究所も閉鎖という話がいつ浮上しても不思議ではありません。日照権だの緑だの桜だの研究所が閉鎖されたら全て吹っ飛びかねないリスクはあります。

[347: マンション検討中さん]

>>321 マンション検討中さん

事前相談会で他のテーブルの会話がよく聞こえて、これは・・・と思っていたのですが、ローンの話をする会でそれはちょっと気になりますね。

よくあることなのでしょうか・・・？

[348: マンション検討中さん]

>>347 マンション検討中さん
何度かマンションの購入経験ありで
その分、モデルルームも色々回りましたが
このようなことは初めてです。。。

ここの営業の方も大阪ガス都市開発の方では
ないですね。

[349: マンション検討中さん]

>>348 マンション検討中さん

やはりそうですよね。
顔見知りの方と鉢合わせて、お金の話が聞こえたら気まずいなと思いまして・・・

ありがとうございます。

営業の方は別会社の方ですね。

[350: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん

5 : 3 : 2 がどの時点の比率かわかりませんが、
これが資料請求や事前案内会に招かれた時点の比率であるならば、
想定価格を見て投資目的の方々は撤退しているかもしれませんね。

[351: マンション検討中さん]

ドローンからの写真で最上階からの眺望を確認しました。一応JTの向こう側を見渡せましたが、少し視線を下げるとJTの屋上と屋上に設置されているタンクや空調の室外機？が視界に入りました。工業的というか何というか表現は難しいのですが、自然物ではないことがかなり気になりました。

[352: マンション検討中さん]

>>351 マンション検討中さん
えっ！すごい！！
貴重な情報をありがとうございます。

[353: マンション掲示板さん]

説明会行きましたが、連日予約がいっぱいで早く要望書出さないとゆっくり考えてたら売り切れちゃいますよ?みたいな言い方されました。このサイトでは不評のようですが、実際はそんなに人気なんでしょうか？個人的にもいまいちだと思ってたので、ビックリしました、、

[354: マンション検討中さん]

>>353 マンション掲示板さん
第一期注目ですね。

[355: マンション検討中さん]

>>353 マンション掲示板さん
特定のお部屋以外絶対に嫌というお客さんにとっては、他に一人でも購入者がいれば「売り切れ」る可能性があります。

また、第一期は要望書が提出された分しか売りに出されないので、ドタキャンが出ない限り完売します。完売を「売り切れ」と表現するのであれば、ゆっくり考えるか否かによらず必ず「売り切れ」ます。

[356: マンション比較中さん]

>>353 マンション掲示板さん
蓋を開けてみないと真実かどうか分からないですよね。
ただ購入される方は、掲示板への投稿はあまりしていない感じがします。

[357: マンション検討中さん]

本日午前中の時点で2部屋に要望書が入っているとのことでした。昨日から第二回目の説明会がスタートしていて、初日終えて2部屋の購入希望というのは売れ行きとしてはどうなんでしょうか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
コロナのせいもあると思うのですが時間あたりの訪問者も人数制限していると
思います。（いつもガラガラなので。。。）
こちらのスレもひと昔前は参考にされる方が多いようでしたが今は
見られる方も限定されているでしょうね。
ましてやシニア層があまり見ているとは思いません。
こんなもんだと現地調査や今の不動産情勢を調べもせず購入を決めるシニアや、無理なローンを組んで購入する若いファミリー層もいるでしょう。

我が家は他の物件にすることにしたので、この立地、仕様設備でこの価格、どれだけの売れ行きになるか今後の参考にさせていただきます。

[359: 匿名さん]

値段は1回目の説明会からほとんど変わらず、2回目の説明会で追加された話は修繕費や管理費の話程度ですね。
大阪ガスも、下のアフェリエイトもどきによいしょしてもらうように依頼して必死ですね。プロは乾太くんつかってるって。プロってだれやねん。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん
記事を読んでプロってなんやねん。誰やねん…と思いました（笑）
今どれくらい要望書入ってるんでしょうね。意外と半分とか埋まってたりするんでしょうか？

[361: マンション検討中さん]

>>360 マンション掲示板さん
ほんとプロって。。
爆笑です。

日中仕事して、主婦業もしてますが
浴室乾燥機で充分ですよ。www
ドラム式って。浴室乾燥機使うっちゅーの。

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
もしかして大阪タワーさんコメント加勢↓
(笑)

[363: マンション検討中さん]

エネファームとカンタ君だけで200万くらい高いんでしょうね。ガスの押し売りみたいなマンションですね。せめてオプションにすればいいのに。

[364: マンション検討中さん]

>>359 匿名さん
管理費、積立金も長期計画はまだ
出来てなかったですが、出来たのでしょうか？

仕様設備の詳細説明もなく
要望入れられる方、いるんですね。
1回目に色々、質問した事項も2回目も
回答いただけない項目だらけでしたよ。

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
モデルルーム見たときも、カンタくんが場所取ってて邪魔としか思いませんでした。エネファームも床暖房もミストサウナをフルに使って年間9万円の節約って、絶対そんなにガス使わないですから、無駄な設備ですね。
ほとんどの人がアンケートでカンタくん不要にしていると思いますが、アンケートを全く無視するスタンスでは大阪ガス自体が信用ならない。

[366: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん
乾太くん不要の場合、引き渡し後に
<有料>にて取り外し可能だそうです。
ただ、取り外すだけなのでその後の処理は？
配管等見えたまま？

[367: マンション掲示板さん]

>>366 マンション検討中さん
勝手につけといて有料で取り外しますって何だかなーと思いました。欲しい人はいいかもしれないですけどね。せめて無料で撤去して欲しいです。

[368: マンション検討中さん]

>>367 マンション掲示板さん

エネファームもメンテ、撤去費用がかかるんですから、完全に負の資産ですよね。

[369: 匿名さん]

有料で取り外せるって、ビーロットも自分たちでバカな説明してるって思ってるのかな。
200万円分マンションの値段を下げれば、だいぶ印象良くなるのに。シーンズは売れ残るだろうし、天神町の説明会が開始するまで、保留が無難かな。

[370: マンション掲示板さん]

>>368 マンション検討中さん
大阪ガスファンみたいな人が買うんでしょうか。

[371: マンション検討中さん]

>>368 マンション検討中さん
エネファームはバルコニー（共用部分）に設置される予定です。ということは、窓ガラスやサッシをその部屋の所有者の意志で変更できないのと同様に、エネファームを撤去することもできないのではという不安がよぎります。

区分所有法に詳しい方や、この点について質問された方っていらっしゃいますか？

[372: 口コミ知りたいさん]

プロはみんなガスって・・・マンション購入するほとんどの人がプロじゃないと思います。。乾燥機ってあれば便利だけどなくてもなんとかなりますしね。お風呂に乾燥機あればなおさら・・それなら洗濯機の配管にお水とお湯が出るようになるほうが私はうれしいけど。

[373: マンション検討中さん]

>>371 マンション検討中さん
購入される又は要望出されるのであれば
出される前にマンションギャラリーで
大阪ガスに確認した方がいいですよ。

ここで聞いても皆さん責任持てないですし
いい加減なことは言えませんから。。

[374: マンション検討中さん]

>>373 マンション検討中さん
そうですよね・・・ありがとうございます。

[375: 通りがかりさん]

大ガスならではの設備(仕様がいいか悪いかはさておき)がある、大ガス系列のマンションですよね。
その設備を良く思えないなら、私は買いませんけど、それでも検討されるのは高槻マンションだから？

このパナ製品イマイチだけど、パナホーム買います！ってなります？
好きじゃないけど住みます！ みたいで。
相思相愛が理想じゃないですか、高い買い物だし。

[376: 検討板ユーザーさん]

>>375 通りがかりさん
マンションなんて立地で選ぶんではないですかね？
大ガス系列だから、わからんでもないですが、将来の交換コストがバカ高いエネファームとか、無駄に場所取る乾太くんとか、押し付けられると、ガスの押し売りみたいでげんなりしますね

[377: マンション検討中さん]

>>367 検討板ユーザーさん
私もげんなりしています。

一昔前の家庭用複合機、プリンターとスキャナーを兼ね備えたハードウェアとしては格安の価格で売られている。しかし、純正品のインクは高値で売られている。インク単体で見ると非常に割高に感じられるが、複合機本体を薄利覚悟でバラマキ、インクで稼ぐビジネスモデルであると考えると、顧客としても理解を示せる。そして、必要な分だけインクを買えばよい。

それと比べてこの物件、抱き合わされたエネファームや幹太くんの導入価格もマンション本体価格に上乗せされているように感じる上、維持費も高くつくことが予想される。そして、維持費がかかり続ける。企業側が終始得しているように感じられる。だからげんなりする。

せめて、維持費でがっつり稼ぎにきているけれど、それさえ目をつむれば格安な本体価格だなと思える価格だったら印象違ったかもしれません。

[378: マンション検討中さん]

小規模マンションであることから、将来的な積立金の値上がりはハンパない。
乾太くんの設置によってガス代も大きくなり、乾太くん、エネファームの
メンテナンス等コストもかかる。

マンション本体は天井高2400でコストカット、北側アウトポール設計でない、
防災備蓄倉庫が居住面積に含まれるため実際の居住面積は狭い。

駅からも微妙な距離で道も微妙、目の前のJT研究所の建て替えもないとは
言えない。

しかしかなりの高価格。

それでも真上アドレスというだけでこのマンションを選ぶ人いるのですねぇ。。。

[379: マンション掲示板さん]

天神町のマンションが出てくるまでにはシーンズは売れてしまうだろうから比較検討出来ないだろうなと思っていましたが、これなら年末でも残ってそうですね。

[380: マンション検討中さん]

天神町の販売は完成済販売なので来年春ごろと聞いています。
それまでには売れるかな・・？

[381: マンション掲示板さん]

>>380 マンション検討中さん
完成は今年年末って聞きましたけど、販売は春なんですか？

[382: マンション検討中さん]

>>381 マンション掲示板さん
完成は2022年3月ですよ。
まだ未定ですが販売のその前後だということです。

[383: マンション検討中さん]

>>381 マンション掲示板さん
完成済販売のため、間取り変更はできません。カラーセレクトもありません、とのことです。
後付けできるOPは可能だと思いますけど。

[384: マンション掲示板さん]

>>382 マンション検討中さん
現地にて先月伺ったのですがまた予定が変わったんでしょうか。。
一年あれば高値でも真上アドレスが良くて購入される方がいるかもしれないですね。要望書も何件かは出てるみたいですし。

[385: マンション掲示板さん]

>>383 マンション検討中さん
大阪ガスも三菱地所もどちらも強気ですね（笑）
間取り変更やカラーセレクトは新築の醍醐味ですからないのは寂しいですね。こちらは間取り変更は色々あるんでしょうかね？カラーセレクトは少ない印象でした。

[386: マンション検討中さん]

>>384 マンション掲示板さん
現地の工事の方に聞いたのですか？きちんと三菱地所の方に聞かれました？

>>384さん
戸数が少ないですし、間取り変更、カラーセレクトを対応していると
それだけ割高になるのではと思います。その分マンション本体をしっかり
していてくれればいいかなと思いますが・・・。

[387: マンション掲示板さん]

>>386 マンション検討中さん
現地の方に聞きました。夏には外観が出来て、それ以降内装に入るとのことでした。三菱地所の方はまだ情報は未定ですとのことでしたので。

戸数が少なくても大体はセレクトくらいやってるので、そもそも高いマンションであることは間違いないので個人的にはそこは選ばせて欲しかったです。

ジーンズにあまり魅力を感じないので、三菱地所に頑張って欲しいです（笑）

[388: マンション検討中さん]

>>387 マンション掲示板さん
三菱地所に問い合わせれば教えてくれますよ。

[389: 匿名さん]

>>386 マンション検討中さん
現時点で12階を作ってますね

[390: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん
梅雨明けくらいには、マンション本体はできあがりますね。
後は配管や内装に移るのでしょうね。

[391: マンション掲示板さん]

>>388 マンション検討中さん
どちらに問い合わせされましたか？当方が連絡した時は情報はまだ未公開ですので．．と言われてしまいました。三菱地所の会員？にもなっているのですが。。

[392: マンション検討中さん]

>>391 マンション掲示板さん
三菱地所のHPから問い合わせましたよ。普通に教えてくれましたよ。

[393: 匿名さん]

こことは比較対象にならないかもしれないですが、関西アーバン銀行の跡地に、阪急がマンションを建設するようです。
徒歩30秒くらいでは？

[394: マンション検討中さん]

>>393 匿名さん
工事をしていたのでマンションかなーと思っていたのですがやはりそうでしたか。
阪急ならジオですかね。。。
駅ほぼ直結なのでかなり高額かなー。。。

[395: マンション掲示板さん]

>>394 マンション検討中さん
あそこってそんなに大きくないですよね？何戸くらいでしょう。。本当に高いマンションになりそうですね。

[396: 匿名さん]

古曽部町の高槻病院の隣に13階建181戸の開発計画の申請が出てますね。

[397: マンション検討中さん]

>>395 マンション掲示板さん
コンパクトマンションでほぼ投資用になるでしょうね。
駅近でありながらごちゃごちゃした場所なので高層階でないと日当たり等も
イマイチそうですが・・・。
シーンズ上田辺よりは駅近という点は良いかもです。
デベも阪急ということですしね。

[398: マンション掲示板さん]

>>396 匿名さん
その詳細、よろしければお伺いできませんでしょうか？

[399: 匿名さん]

>>398 マンション掲示板さん
詳細は全然出ておりません。高槻市の開発許可のページの条例協議一覧の中にありました。申請者は不明です。ついでに日本エスコンも南松原町に81戸の計画申請してました。

[400: マンション掲示板さん]

>>399 匿名さん
ご情報、ありがとうございました。
延べ床の割に戸数が大きすぎるので、単身者用の小さいマンションでしょうか？
結構高槻もマンション建ちますね。

[401: 匿名さん]

>>395 マンション掲示板さん
11階建とありました。

[402: マンション検討中さん]

>>396 匿名さん
高槻病院の東側でしょうか？
駐車場やらイタリアンレストランがポツンとあったりする場所ですかね？
ならそれなりに広いのでそれくらいの戸数
階数は可能ですね。
救急車の音さえ我慢できれば立地は良いかもです。
デベがどこかも気になりますね。
日本エスコンでないことを祈ります。

[403: マンション掲示板さん]

>>402 マンション検討中さん
延べ床面積がそれほどなかったので、寮みたいな感じかな？と思いました。

日本エスコンは高槻強いのでありえますね。

[404: マンション検討中さん]

>>403 マンション掲示板さん
http://www.city.takatsuki.osaka.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/...
これですね。
確かに微妙な広さでマンションにしても南向き住戸は少ない感じですね。

[405: マンション掲示板さん]

>>404 マンション検討中さん
延べ床の割に住戸？が多すぎるような気がしました。

[406: ご近所さん]

個人所有の土地でワンルーム、1ＤＫマンションのようです。

[407: マンション検討中さん]

>>406 ご近所さん
賃貸マンションですかね？
それにしても181戸は多いですね。。。

[408: マンション掲示板さん]

>>407 マンション検討中さん
小さいマンションなので、ファミリーは向きませんね。

[409: 匿名さん]

>>408 マンション掲示板さん
単身用って明記されていますね

[410: マンション掲示板さん]

>>409 匿名さん
場所いいので、ファミリー向けにしてほしかったです。

[411: マンション検討中さん]

シーンズの話題が全くありませんね。（笑）
少なくともここのスレの方は
一部の方が検討されてるようですがほぼ
検討外みたいですね。

[412: マンション検討中さん]

最近、全く書き込みがありませんが、実際、売れ行きはどうなんでしょうか？

[413: マンション検討中さん]

ジオタワーの中古がこの時期に
かなり減ったので一部そちらに流れたのでは
と思います。

駅近だけども少し距離があるので安く出るかなと考えていたのがあまりのお値段だったので、検討から外した方は少なくはないと
思いますよ。

[414: マンション検討中さん]

ここよりもジオの方が安いなんてびっくりでした。

[415: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん

ここを買うような人でこのサイトを見てる人は少ないのでは？

[416: 評判気になるさん]

そろそろ第一次販売戸数、販売価格を公式発表して欲しいです。

[417: マンション検討中さん]

>>416 評判気になるさん
事前案内会に行けばわかると思いますし、もう要望は受け付けていると思うので
希望住戸があるのであれば尚更、行った方が良いですよ。
かなりの価格ですから安い住戸から要望が入っていくと思いますし。

第一次販売戸数＝要望が入った住戸数では？

[418: マンション検討中さん]

>>417 マンション検討中さん
どれくらい売れるんでしょうね。
7?8戸くらいですかね。

[419: マンション検討中さん]

>>418 マンション検討中さん
第一次販売戸数＝要望が入った戸数となるのが普通ですが・・・。
こちらの場合は、完成までに売れるのかが見てみたいです。

[420: 購入経験者さん]

駅に近い中古に切り替えるしかないかなー