シーンズ高槻真上町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シーンズ高槻真上町についての情報を希望しています。
駅まで平坦のマンションです。
近くに高い建物がないので圧迫感がなく生活できそうですよね！
公式URL：https://ogud.co.jp/scenes/makami30/

所在地：大阪府高槻市真上町1丁目57番3（地番）
交通：JR京都線「高槻」駅徒歩9分、阪急京都線「高槻市」駅徒歩19分
間取：3LDK
面積：71.00平米～81.57平米
売主：大阪ガス都市開発株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[321: マンション検討中さん]

>>320 マンション掲示板さん
A 3F　5900万から　11F6400万
C 3F 7000万から　11F7500万

正確な価格は6月だそうです。
上がることはないですが、下がることも
なさそうです。

駐車場はだいたいの記憶ですが
軽自動車9000円からで高いところで
20000円だったと思います。

隣のテーブルのお客様の話が丸聞こえだったので
すが、この値段ならジオタワー買えますね、
との声が。。。

駅から徒歩10分位で駅近、この静けさの
住宅街が売りでこの値段は妥当だそうです。
営業マンのお話。

[322: マンション検討中さん]

ちなみに検討者は
シニア層　5割
DINKS、小さな子供さんの、ファミリー3割
単身者セカンドハウス、投資目的が2割
だそうです。

我が家はこれ以上、見るところもないので次回はお断りしました。
ちなみにまだパンフも出来てませんし
詳しい仕様設備のお話もありませんよ。

[323: マンション掲示板さん]

>>322 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。
投資目的2割もいるんですね。こんなところで利回りちゃんと取れるんでしょうか。
パンフレットもできていなくて、仕様の話もないなんて…むしろ今回はなんのお話なんでしょうか？来週予約してたけどそれならもうキャンセルするか悩みます。コロナ禍で有益な情報もないのに行くのもあれですし。

[324: 評判気になるさん]

普通のサラリーマンが検討できる価額なら、検討者の5割がシニアはおかしいですね(苦笑)
戸数が少ないので、強気かもしれませんね。

相応の自己資金や贈与がないと、ハードル高め。資産家は、給与以外で殖やすことができますし、今のマーケットでは買える買えない二極化が必然。

[325: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん

仮に家賃20万とれたとしても、7000万なら表面利回り3.4%ですね…

[326: マンション掲示板さん]

>>325 マンション検討中さん
修繕費管理費も決して安くないですしね。
すごい仕様設備でも付くならまだいいですけど。

でもシーンズも高すぎるとは思ったんでしょうね。事前説明会から500万弱は下がってますね。

[327: マンション検討中さん]

Aタイプは多少下がったかもですが
B、Cタイプはそんなに下がってませんよ。

[328: 匿名さん]

もともと1度目の説明会のときに5階でaタイプが6000万前半、bタイプが6000万後半、cタイプが7000万半ばという説明だったので、全然下げてませんね。

[329: マンション掲示板さん]

>>328 匿名さん
Cタイプで7000万半ばと聞いていましたが、これなら7000万ちょいですよね。これならシニア層は何世帯かは買うかなと思いました。

[330: 匿名さん]

半ばは、確か300万から650万を指してたので、半ばの範囲内のままではないでしょうか。当初の価格設定より100万円ぐらいは下げたのかもしれませんが、適正価格とは到底思えないですね。

[331: マンション掲示板さん]

>>330 匿名さん
たしかにどちらにしても高いですね。仕様設備は発表されてないみたいですが、よほど高級ライクじゃないもこの値段は。。

[332: マンション検討中さん]

モデルルームで仕様設備チェックした
限りでは、ごく普通の仕様設備です。
今時のマンションならどこでもありの
仕様設備でしたよ。

[333: マンション検討中さん]

永住目的ならまだしも
転勤や家族構成の変化で売却の
可能性ありなら間違いなく
売却大損ですね。

[334: マンション掲示板さん]

たしかに高そうな設備は全部オプションでした（笑）あと私だけかもしれませんが、モデルルームの割に部屋が狭く見えました。リビング横の部屋も潰してるのに、あれで80平米もあるのかな？と。なんででしょう。。

[335: マンション検討中さん]

>>334 マンション掲示板さん
こちらのマンションは防災備蓄倉庫が
専有面積に入っているので、実際はCタイプも
80平米ありませんよ。
間取りの広さのところに小さく記載があります。
騙されないように（笑）

[336: マンション検討中さん]

>>335 マンション検討中さん
それに加えて、間取りの広さは壁芯からの
計算になるので、ここは北側の部屋が
アウトポールではないので表記より実際の広さは
狭くなります。

[337: マンション掲示板さん]

>>336 マンション検討中さん
最近アウトポールは多くなってるのにここは違いますよね。

[338: マンション検討中さん]

私もモデルルームはかなり狭く感じました。天井高が低い上に、リビングの窓がハイサッシでないことが原因だと思いました。
今、75平米の分譲マンションに住んでますが、こっちの方がだいぶ広く感じます。
Bタイプの購入を考えていましたが、BタイプはCタイプよりリビングの窓の横幅が狭いので、もっと窮屈に感じると思います。7000万円近く出して窮屈な部屋、ベランダからの眺望はJTの建物が邪魔になって遠くまで見通せない、立地も中途半端で駅までの道の整備状況もイマイチとなると買う理由がないな、と思い今回は見送りました。

[339: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん
我が家も何のために行ったのか？でした。
ひたすら駅近、静かな住宅街を連呼されました。
後はひたすら希望されるとしたらどの住戸ですかとひつこく聞かれて、諸費用や月々の支払いはいくらになる等の説明のみです。

住宅ローン先の金融機関も選べる等の
説明もなかったですよ。

[340: マンション検討中さん]

>>338 マンション検討中さん
JTの研究所がかなり奥行きがある広さなので
最上階の景色でも全くだめでしたね。

[341: マンション掲示板さん]

>>340 マンション検討中さん
そうなんですか？！私が前回質問した時は5階くらいからは視線が抜けてて眺望いいですよ！と言われていたのですが。でもたしかにJTありますもんね。。

[342: マンション検討中さん]

>>341 マンション掲示板さん
写真上部がシーンズ真上
その目の前はこれだけの広さのJT研究所です。
バルコニーから見ても、5Fなら
研究所の屋根が景色です。

[343: マンション掲示板さん]

>>342 マンション検討中さん
とても参考になりました。ありがとうございます。
これなら上層階でないと開けないですね。最上階でもそんなにですかね。

[344: マンション検討中さん]

単純な疑問なんですが、JT研究所の廃止とか可能性ないのでしょうか？
そのうち資産売却の対象になってもおかしくない気がします

[345: マンション掲示板さん]

>>344 マンション検討中さん
それは私も考えておりました。ずっとそのままとは限らないですよね。そしたら前に何が建つかわからないですね。高層は建たないかもしれませんが。

[346: マンション検討中さん]

>>344 マンション検討中さん
あの研究所は製薬企業の様な研究をしております。昨今の製薬業界は非常に厳しく、国内大手でもリストラが多く行われております。JTの研究所も閉鎖という話がいつ浮上しても不思議ではありません。日照権だの緑だの桜だの研究所が閉鎖されたら全て吹っ飛びかねないリスクはあります。

[347: マンション検討中さん]

>>321 マンション検討中さん

事前相談会で他のテーブルの会話がよく聞こえて、これは・・・と思っていたのですが、ローンの話をする会でそれはちょっと気になりますね。

よくあることなのでしょうか・・・？

[348: マンション検討中さん]

>>347 マンション検討中さん
何度かマンションの購入経験ありで
その分、モデルルームも色々回りましたが
このようなことは初めてです。。。

ここの営業の方も大阪ガス都市開発の方では
ないですね。

[349: マンション検討中さん]

>>348 マンション検討中さん

やはりそうですよね。
顔見知りの方と鉢合わせて、お金の話が聞こえたら気まずいなと思いまして・・・

ありがとうございます。

営業の方は別会社の方ですね。

[350: マンション検討中さん]

>>323 マンション掲示板さん

5 : 3 : 2 がどの時点の比率かわかりませんが、
これが資料請求や事前案内会に招かれた時点の比率であるならば、
想定価格を見て投資目的の方々は撤退しているかもしれませんね。

[351: マンション検討中さん]

ドローンからの写真で最上階からの眺望を確認しました。一応JTの向こう側を見渡せましたが、少し視線を下げるとJTの屋上と屋上に設置されているタンクや空調の室外機？が視界に入りました。工業的というか何というか表現は難しいのですが、自然物ではないことがかなり気になりました。

[352: マンション検討中さん]

>>351 マンション検討中さん
えっ！すごい！！
貴重な情報をありがとうございます。

[353: マンション掲示板さん]

説明会行きましたが、連日予約がいっぱいで早く要望書出さないとゆっくり考えてたら売り切れちゃいますよ?みたいな言い方されました。このサイトでは不評のようですが、実際はそんなに人気なんでしょうか？個人的にもいまいちだと思ってたので、ビックリしました、、

[354: マンション検討中さん]

>>353 マンション掲示板さん
第一期注目ですね。

[355: マンション検討中さん]

>>353 マンション掲示板さん
特定のお部屋以外絶対に嫌というお客さんにとっては、他に一人でも購入者がいれば「売り切れ」る可能性があります。

また、第一期は要望書が提出された分しか売りに出されないので、ドタキャンが出ない限り完売します。完売を「売り切れ」と表現するのであれば、ゆっくり考えるか否かによらず必ず「売り切れ」ます。

[356: マンション比較中さん]

>>353 マンション掲示板さん
蓋を開けてみないと真実かどうか分からないですよね。
ただ購入される方は、掲示板への投稿はあまりしていない感じがします。

[357: マンション検討中さん]

本日午前中の時点で2部屋に要望書が入っているとのことでした。昨日から第二回目の説明会がスタートしていて、初日終えて2部屋の購入希望というのは売れ行きとしてはどうなんでしょうか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
コロナのせいもあると思うのですが時間あたりの訪問者も人数制限していると
思います。（いつもガラガラなので。。。）
こちらのスレもひと昔前は参考にされる方が多いようでしたが今は
見られる方も限定されているでしょうね。
ましてやシニア層があまり見ているとは思いません。
こんなもんだと現地調査や今の不動産情勢を調べもせず購入を決めるシニアや、無理なローンを組んで購入する若いファミリー層もいるでしょう。

我が家は他の物件にすることにしたので、この立地、仕様設備でこの価格、どれだけの売れ行きになるか今後の参考にさせていただきます。

[359: 匿名さん]

値段は1回目の説明会からほとんど変わらず、2回目の説明会で追加された話は修繕費や管理費の話程度ですね。
大阪ガスも、下のアフェリエイトもどきによいしょしてもらうように依頼して必死ですね。プロは乾太くんつかってるって。プロってだれやねん。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん
記事を読んでプロってなんやねん。誰やねん…と思いました（笑）
今どれくらい要望書入ってるんでしょうね。意外と半分とか埋まってたりするんでしょうか？

[361: マンション検討中さん]

>>360 マンション掲示板さん
ほんとプロって。。
爆笑です。

日中仕事して、主婦業もしてますが
浴室乾燥機で充分ですよ。www
ドラム式って。浴室乾燥機使うっちゅーの。

[362: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
もしかして大阪タワーさんコメント加勢↓
(笑)

[363: マンション検討中さん]

エネファームとカンタ君だけで200万くらい高いんでしょうね。ガスの押し売りみたいなマンションですね。せめてオプションにすればいいのに。

[364: マンション検討中さん]

>>359 匿名さん
管理費、積立金も長期計画はまだ
出来てなかったですが、出来たのでしょうか？

仕様設備の詳細説明もなく
要望入れられる方、いるんですね。
1回目に色々、質問した事項も2回目も
回答いただけない項目だらけでしたよ。

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
モデルルーム見たときも、カンタくんが場所取ってて邪魔としか思いませんでした。エネファームも床暖房もミストサウナをフルに使って年間9万円の節約って、絶対そんなにガス使わないですから、無駄な設備ですね。
ほとんどの人がアンケートでカンタくん不要にしていると思いますが、アンケートを全く無視するスタンスでは大阪ガス自体が信用ならない。

[366: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん
乾太くん不要の場合、引き渡し後に
<有料>にて取り外し可能だそうです。
ただ、取り外すだけなのでその後の処理は？
配管等見えたまま？

[367: マンション掲示板さん]

>>366 マンション検討中さん
勝手につけといて有料で取り外しますって何だかなーと思いました。欲しい人はいいかもしれないですけどね。せめて無料で撤去して欲しいです。

[368: マンション検討中さん]

>>367 マンション掲示板さん

エネファームもメンテ、撤去費用がかかるんですから、完全に負の資産ですよね。

[369: 匿名さん]

有料で取り外せるって、ビーロットも自分たちでバカな説明してるって思ってるのかな。
200万円分マンションの値段を下げれば、だいぶ印象良くなるのに。シーンズは売れ残るだろうし、天神町の説明会が開始するまで、保留が無難かな。

[370: マンション掲示板さん]

>>368 マンション検討中さん
大阪ガスファンみたいな人が買うんでしょうか。