梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[746: 匿名さん]

>>745 匿名さん
住友不動産から顧客と見られている人はみんな知ってますから心配しなくても大丈夫ですよ。

[747: 名無しさん]

>>745 匿名さん
完全にブリリア睨んでますね

[748: 検討板ユーザーさん]

>>747 名無しさん

真面目に大阪府の休業要請に従っているのでしょう。
ブリリアの価格も気になるんでしょうけど。

[749: 匿名さん]

70年定借にしたから、どこまで高額に出来るかも計算しているのでしょう。
70年になった事で、解体費用まで上乗せされなければよいのですけど。

[750: 匿名さん]

>>739 eマンションさん
駅にデカデカ貼ってある広告はお金かからないんですか？

[751: 匿名さん]

>>750 匿名さん

あれな。
広告頑張ってますね。

[752: 通りがかりさん]

ネット広告も忘れないようにしたいものですね。

[753: eマンションさん]

>>750 匿名さん

費用対効果。それに尽きますわな

[754: 匿名さん]

堂島は7/17からMR事前案内を開始するらしい。

ここは来年、堂島は2024年入居なのに随分温度差がありますね。
緊急事態宣言や分譲に変更した事を考慮してもやる気なさ過ぎじゃないの。

[755: 口コミ知りたいさん]

ここや堂島を検討する人は、うめきた２期は考えてないのですかね？
どう考えてもうめきた２期の方が資産価値が高いと思いますが。

[756: 口コミ知りたいさん]

うめきた2期も、紀尾井町の再開発みたいになったら
魅力大だけど、人の流れが、あの貨物列車の所に来るかは未知数。
海抜0メートル地帯の南北とも不便で、値段の高いだけのタワマンになりそう。

[757: 匿名さん]

>>756 口コミ知りたいさん
ウメキタマンションは今後100年で関西地区で最高の立地マンションですよ。堂島や梅田ガーデンなんかとはむしろ比べ物にならないですよ。

[758: 口コミ知りたいさん]

うめきた２期は、グラフロのオーナーズタワー的な評価になるんですかね？
そもそもオーナーズタワーって、中古で驚くような値段で出てるけど、ちゃんと売れてるんですかね？

[759: 匿名さん]

>>756 口コミ知りたいさん
それただの願望ですよね

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん

いつもの残念コメント。
もうちょいがんばれ。

[761: eマンションさん]

ここはシティタワー本町より高いと営業マンから聞いた、あっち坪370-380なので、ここ第一期坪400-420なら検討するわ。

[762: 匿名さん]

>>761 eマンションさん
いくらなんでもそんなに安いわけない。

[763: 匿名さん]

坪単価を下げて販売しておいて地代で70年稼ぐ戦略に変更したみたいです

[764: 匿名さん]

地代も、毎月支払うやり方と
分譲時にまとめて一括して支払うやり方とがあるけどね。
もし分譲時に一括ならば、坪単価が高くなるのと同じだと思う。

[765: 匿名さん]

>>761 eマンションさん
あなたの見当違いの価格が発表されますからきっと絶望しますよ。

[766: マンション検討中さん]

>>765 匿名さん
450くらいですか？もっと？

[767: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん
今のグランフロントより高いんですよ？

[768: 匿名さん]

>>766 マンション検討中さん
きっともっとお高いですよ？

[769: 評判気になるさん]

>>767 匿名さん

グラフロより安いわけないでしょ。
築8年ですよ。ヒビ入ってきてるし

[770: 評判気になるさん]

正式価格決まっていないものの私もグラフロより高くなるのは間違いないと思います、モデルルームでもそう言われました。
坪単価550は超えてくるんじゃないかと・・・

スレッドの下に物件レビューあり、やはり単価は高くなりそうです。
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1959/

[771: 匿名さん]

>>769 評判気になるさん
ヒビ？某スミフ物件の施工不良じゃあるまいし。

[772: 匿名さん]

ここといい、堂島といい、大阪最高値。
ネガも諦めたか、あまり目立たないし。
これから下がる余地なしみたいな空気（これが曲者で急変もするが）
も漂い始めて。こりゃあかんわ。
住宅ローン減税適用の年所得3千万以下お断りというレベルでんな。

[773: マンション検討中さん]

>>769 評判気になるさん
ヒビ？某野村物件の施工不良じゃあるまいし。

[774: 通りがかりさん]

野村さんの名前を出すまでもなく
ここも恵比寿の物件でやらかしてます。

[775: 通りがかりさん]

価格発表まだですか？

[776: 周辺住民さん]

ザファインタワー大手前とここは悩んでいます

[777: 匿名さん]

>>776 周辺住民さん
迷う余地なくファインタワーな気がするけど....

[778: 匿名]

>>777 匿名さん
いくらなんでもそれはない

[779: 匿名さん]

>>778 匿名さん
正直言って実需ならファインタワーの方が上ですよ。
ここは定借で狭い部屋しかないから富裕層には論外です。

[780: 匿名]

>>779 匿名さん
狭い部屋しかない？
100平米超までありますが？

[781: マンション検討中さん]

>>780 匿名さん
梅田ガーデンの108平米の部屋が何階にいくつあるか知ってます？
現実的にここは最大で87平米になってしまうのですよ。ラトゥールは別ね。
興味ある人は事前説明会で聞いていると思います。

[782: 匿名]

>>781 マンション検討中さん
狭くないじゃん(笑)
ファインタワーの方がいいわけがない。
ただガーデン買うお金がないだけでしょ？

[783: 匿名さん]

高層階を分譲しないから、富裕層には元々向かないんじゃないかなあ？
但し、この物件のYouTubeを見たけど、高い価格に成りそうな雰囲気の構成ですね。

[784: マンション検討中さん]

>>782 匿名さん
匿名同士で買える買えないと言い合ってどうしたいのか分かりませんが、あなたが87平米で満足する層という事は分かります。
ファインタワーは興味ないから知りません。

[785: 通りがかりさん]

>>784 マンション検討中さん

確かに興味ない。ファインタワーってどこですか？

[786: マンション検討中さん]

実需ではと限定して仰っていますね。
住友グループが政治力を発揮して足下の風とPを一掃したら実需も最強ですけどね。

[787: 匿名さん]

>>786 マンション検討中さん
そんなん言い出したらなんでもありじゃん。
むしろそこまでしないと実需は厳しいのか。

[788: 匿名さん]

>>787 匿名さん

そもそも梅田エリアは実需は比較的少ないんじゃないですかね。

[789: 匿名１]

>>788
周りの環境にさえ目をつぶれば実需でも楽しそうですけどね。
しばらく住んで我慢できなければ賃貸にするとか全然ありですね。
流石に住友をもってしても周りの環境を一掃するのは難しそうです。

[790: 匿名さん]

>>788 匿名さん
梅田タワマン住んでますが、最高ですよ！
利便性最強＋様々な施設が集積してるので良いに決まってますが。子育て環境は？ですけど。

[791: 匿名さん]

777です。
いいね、が12もついててびっくりしました。
ブリリア購入に動いているので、ここを買うくらいの資金は余裕でありますが、残念ながらここは買いません。なにせ立地が悪すぎます。
賃貸目的で投資するなら可能性ある立地だけど、それも定借なので出口戦略が狭くなりリスク増すだけなので結局買いません。
つまり、投資としても実需としてもここは無いと思ってます。あくまで私個人の意見ですので、色んな見方あると思いますが。

[792: 口コミ知りたいさん]

>>791 匿名さん
定借でも坪400万
堂島よりこちらでしよ
仕様もラトゥールですしね

[793: 検討板ユーザーさん]

確かに、定借でも坪400万、ラトゥール仕様なら魅力です。定借で坪550万、CT仕様なら残念です。

[794: 評判気になるさん]

ずっとシティタワー仕様だと思ってましたけど、
分譲フロアもラ・トゥール仕様なんですか？

[795: マンション検討中さん]

>>794 評判気になるさん

定借でも、550からってききましたが？

[796: 匿名さん]

事前説明会で聞きましたがラトゥールは分譲の梅田ガーデンとは別格と聞きましたからラトゥール仕様ではないです。
サービスも違いますね。

[797: 匿名さん]

>ここは買いません
>結局買いません。
>ここは無いと思ってます

と、断言している方が
何度も投稿している面白いスレですね、ここ。

[798: eマンションさん]

>>797 匿名さん
やっぱり気になるのか、ネガしたい業者かのどっちですね。

[799: 通りがかりさん]

ここは下からの営業によるいろんな匂いが窓から入って来ないかが大変気になります。「商店街直結」の弊害は大丈夫なの？

[800: マンション検討中さん]

風向き次第やがな

[801: 通りがかりさん]

>>799 通りがかりさん
タバコと空き缶とゴキさんでしょうね
水商売の人には最高でしょう

[802: マンション検討中さん]

しかし過疎ってますね。この物件。
注目されてないですよね。

[803: マンション検討中さん]

スミフって周りの環境あまり気にしない会社かな？樋ノ口町のシティタワーも眼下に東南アジア風バラックが丸見えの環境であるにもかかわらず度胸あるわな？

[804: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん
毎日わちゃわちゃ書き込まれてるマンションが北区にあるけど、1件のアンチに30件くらい住民が過剰反応してるだけで、人気があるというより煽り耐性がないだけに見えるけどな。ここの書き込みは、少なくも多くもない通常の範囲じゃない？

[805: 匿名]

>>804 評判気になるさん
いやぁ、、、ここは明らかに過疎ってますよ。
誰も見向きもしてない。
ブリリアが完売して多少でも客足戻ればいいけど、おそらくウメキタ完売するであろう2026年頃まではここは過疎ってる気がします。完全に負け物件ですね。。

[806: マンション検討中さん]

>>805 匿名さん

スミフはそもそも定借50年を70年に伸ばしてやったんだから、５年後でも65年も残ってるだろ。くらいに思ってそう。

[807: 匿名さん]

なるほど。実質50年くらいで考えたわけか。

[808: 匿名さん]

>>804 評判気になるさん

少し嫌味な見方ですね。反応があるのも、人気物件の証拠だと私は見てますよ！人生最大の買い物、誰だって否定されてはいい気分はしませんし、反論もしたくなるでしょう。色々な方が見ている掲示板です、ポジティブにいきましょう！

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
過剰反応と書いてあるのが読めなかったのですか？
ポジティブ過ぎて都合のいい解釈になるのも特徴的ですね。

[810: 匿名さん]

>>809 匿名さん
いいじゃないですか、そんなカリカリすることでもないでしょう。あなたの家に対する意見はどうぞご自由に、でもここは他者に対して非難をする場ではないですよ。

[811: 匿名さん]

坪単価550万以上でほぼ決定だそうですね。お疲れ様でした。

[812: マンション検討中さん]

>>811 匿名さん
どこからの情報ですか？

[813: マンション検討中さん]

>>812 マンション検討中さん

低層階から高層階、方位、角部屋かなりのレンジがあると思いますが、具体的な情報があれば教えてください。

[814: マンション検討中さん]

いよいよ販売再開ですよ

[815: マンション検討中さん]

第1期は10月に延期?

[816: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん
ブリタワと同じ時期は避けたいと
少しでも早く販売したいとのこと

土曜日価格・発売日など聞きにモデルルームへ行きますので
分かり次第お知らせします。

[817: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん
おいくらくらいのイメージでしょうか？

[818: 通りがかりさん]

>>816 マンション検討中さん
ブリタワと同じ時期は避けたい？？？
少しでも早く販売したい？？？
これまでの住不の方針と違うじゃないですか。
安くして売り逃げたいのかな。
天井高も255だし、
高級仕様とは思えません。

[819: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん
情報、待っております。

[820: 匿名さん]

816さんとは違いますが、行ってきました。
>坪単価550万以上でほぼ決定だそうですね。お疲れ様でした。
残念ながら、計算してみたら600万より高いみたいですよ。
１期１次は、20階以上の部屋だけの販売に成りそうです。高層階は賃貸なので、中層階なんですけどね。
更に人気が集中したプランは、もっと価格が高くなる「かも」だそうです。
19階以下は、将来の販売になるのですが、坪単価は上の階と同じになる「かも」だそうです。
富豪の方が、何戸も購入したいと言ってるそうです。
外国から、有名な方も買いたいと言ってきているそうです。
１階は商業施設ですが、スーパーとは限らないそうです。
堂島は眼中に無いそうです。
気長に販売するそうで、最終的に全戸を販売するとは限らないそうです。

確かに、高級仕様では無かったですね。以上。

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん
仕様は何が分かりましたか？

[822: マンション検討中さん]

さすがスミフ様
待ちに待ちましたが無理です。
担当者もこいつは無理だと思ったのか、今回の案内も後回しでした。
では第一期は全て1億越えですかね。

[823: eマンションさん]

>>820 匿名さん

ありがとうございます。
さすがは梅田3分ですね。甘くないです。
買える人だけで、そーっと終わっていくんでしょうねー。

[824: 匿名さん]

ここの100平米越えの部屋は1戸のみですから富豪が87平米の部屋を販売開始前から何戸も買う宣言なんてしますかね。
投資用なら価格見ないでそんな事言うはずないしそもそも堂島を買うでしょ。

[825: 匿名さん]

>>820 匿名さん

あらら。すみふは何のためにこのタワー建てたんやろね。

[826: マンション掲示板さん]

>>824 匿名さん

誰も買わない価格には絶対にならないから節税対策とかお金余りまくりの金持ちだけがターゲットなのでしょう。
そして、うめきた2期完成後には相場が上がって転売により莫大な利益を生むかもしれないですね。

[827: マンション検討中さん]

>>821 匿名さん

>>820 匿名さん
情報ありがとうございました。
やはり住不は強気ですね。
ただ、いつもは一期が安かったのですが、この物件は売り出しがその価格なら、さらなる値上げはないような気がしますが。まあ、値下げはないでしょうが。

[828: マンション掲示板さん]

>>827 マンション検討中さん
毎回1期でも高いよなと思って買わなかったら2期以降もっと高くなって諦めるパターン。
かもしれない。

[829: マンション検討中さん]

提示価格の一番高い北東角部屋は坪981万、一番安い北向き2LDK中部屋は1.1億、坪624万でした…
58平米家賃は30万と計算すれば、管理費地代税金を引いて家賃が一年300万の場合、利回り2.7%、70年の借地権でありえないでしょう。

[830: 匿名さん]

>>829 マンション検討中さん
1億の物件に30万の賃貸仮定するのがおかしいのでは？

[831: マンション検討中さん]

>>829
仕様はシティータワーで坪980万!!!
中古で出ている港区のパークコートかパークマンション買える坪単価ですね。

[832: 匿名さん]

>>831 マンション検討中さん

まぁ梅田ですからね…西日本の一等地ですし

[833: 匿名さん]

梅田というよりも、曽根崎…

https://www.bsfuji.tv/osakaloop4/pub/index.html

[834: 口コミ知りたいさん]

>>833 匿名さん
そもそも、梅田アドレスに住宅ありませんが。
梅田3分で他に出ると思います？

[835: 匿名さん]

スミフ最近の値付け無茶苦茶やからな。三宮のベイシティーやったか、あれも酷かった。売れてるからあれで正解という見方もあるけど、大阪市内より高いって笑うわ。
ここは絶対買うべきじゃない。

[836: 匿名さん]

一番安い部屋
何にも特徴がない安っぽい部屋が1,1000万円からですよ
信じられますか

[837: 検討板ユーザーさん]

>>830 匿名さん
逆と思います。家賃30万の物件に、1億の値付けがおかしいのでは？GF28階76m2で家賃42万5千だそうです。ガーデン58m2が家賃30万は適切な予想でしょう。

[838: eマンションさん]

>>835 匿名さん

ベイシティもセカンドメインと聞いて貧富の差が拡大しているのを感じる。
金持ちは価格高い方が庶民が住まないからいいんじゃないかな。

[839: 検討板ユーザーさん]

スムラボ関西マンションすごろく氏の記載
・（ガーデンのMR説明で）うめきた二期の分譲マンションよりは低く設定する、
同じくすごろく氏のうめきた2期の記載
・（うめきた2期は）某モデルルームで聞いた所、坪600万(確定情報ではありません)くらいを予定しているよう
どうやら大阪の市場も変わってきたようで。

[840: マンション検討中さん]

すごい価格ですね。どおりで最近北区、福島区の中古物件が売れてる訳ですね。
坪300万が安く思えてきました。

[841: マンション検討中さん]

車を所有している者には住みにくいですよね。
北新地、兎我野町で働く人、遊ぶ人向けですかね？　徒歩、ワンメーター圏内。
周りも運転の荒いタクシー・＊＊・パチンコ屋・風俗店・飲み屋街と。

車持ちならシティータワー東梅田・シティータワー大阪天満・シティータワー梅田東。

駅近なら、中津のファインタワー、ブランズタワー・セントラルマークタワー。　天神橋六丁目のジオタワー天六。

治安を求めるなら、福島、北浜辺りかな。

[842: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん
分譲は駐車場台数少ないんですか？
パレットサイズはCT大阪本町と同じだからブリリアほどではありませんがいい駐車場だと思います。

[843: 購入経験者さん]

>>829
分譲階の一番上の３９階で坪９８１万ならここの最上階を分譲してたら坪１５００万くらいになっていた可能性もありえるのか。虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪１４００万で分譲中だからそれを超えてたかもだ

[844: 匿名さん]

>>843 購入経験者さん
そう考えるとアホらしい値段設定やな。

[845: マンション検討中さん]

梅田徒歩圏がほしいなら今すぐパークフロントかグラメ買うしかない。
まさかここまでつり上げてくるとは思わなかった。