梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[51: 検討板ユーザーさん]

あっ車中心の人なら176号線呼ばわりすることもあるか

[52: 匿名さん]

大阪人なら普通に御堂筋でしょう。
逆に梅新交差点まで176号線であること初めて知った。

[53: 匿名さん]

>>50 検討板ユーザーさん

そういう地元マウントいらんわぁ。

[54: マンコミュファンさん]

>>48 口コミ知りたいさん
そんなに必死ってことは、さてはグラメゾ買いましたね！

[55: 匿名さん]

>>54 マンコミュファンさん

あるいは積水の使者かも？
まあ、グラメゾ人気ですからねー

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

あの辺も落ち着いた環境と思いきや発砲事件とかありますからね…

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

あそこにもいるようであれば、曽根崎なんてもっとうじゃうじゃいるでしょうね。タワマンにはヤのつく人多そうですし。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん

まぁ仰る通りどっちも住みやすくはないでしょうね。ただ、こっちは梅田真上ですからそれは強いですね。商圏も広いでしょうし

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

単身ならいいですけど、家庭があるとこっちは環境最悪じゃないですか？
周辺を家族や子供に歩かせたくないですよ。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

こっちがどこを指してるかわかりませんが、ファミリーで住むなら梅田エリアは向かないでしょうね。
谷町線沿線や北摂、阪神間が無難でしょう。梅田まですぐに出られて便利ですし。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

最悪なのは曽根崎ですね。
拳銃煽りはあるものの、グラメゾあたりは住みやすそうですよ。
梅田近くに住みたいならいいエリアかと。
北摂も人気ですね。マンションじゃなく一戸建てでいい気もしますが。

[62: マンション掲示板さん]

予想外に賑わっていませんね。
定借だったから？

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

グランドメゾン新梅田のあたりって学区良かったでしたっけ？むしろ良い話をあまり聞かないような…
正直うめきた2期を期待する人達の投資先というイメージしかなかったです

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん

特段悪い話も聞きませんので普通じゃないでしょうか。
優秀な学区！というわけではないと思います。
ガーデンレジデンス付近の学区はどうなんでしょう？
ご存知でしたら教えていただきたいです。

[65: 匿名さん]

>>64 匿名さん

校区である扇町小学校はかなり評判はいいみたいです。最近はあの堀川小学校より成績も人気も上と評価する人も。
ただ学区目当てで曽根崎を買う人はいないでしょうけど。

[66: 匿名さん]

>>64 匿名さん

グランドメゾン新梅田もここも学区は良くないので、正直子育て中のファミリーには向かないと思いますよ。DINKSか子育て終わった方向きかな

[67: マンション検討中さん]

堀川小の学区なのにわざわざ扇町小に通わせているご家庭もあるようですね

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん

北区だと堀川がやはり有名ですよね。
扇町は聞いたことなかったですが、最近伸びてきてるんですかね

[69: 匿名さん]

>>66 匿名さん

学区評判いいじゃないですか（笑）
嘘を書かないでください。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

扇町小のこと詳しくなく失礼しました…

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん

でも仮に校区に拘るとしてこのエリアは選びませんよね。もっと北区の東側になるでしょう

[72: マンコミュファンさん]

扇町小学校は大阪市の統一学区テストでトップクラスになりましたね｡増築もほぼ完成ですね
シテータワーパークフロントからもたくさんぼ学童が通ってます｡
車ぼ親御さんの送り迎えも多いですよ。

[73: 匿名さん]

>>72 マンコミュファンさん

扇町小は新興ですよね。
土着の方からタワマン住まいの方まで幅広い住民層の方々とお付き合いできそうですね。

[74: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん

誰が学区気にする人がこんな場所の物件吟味するんですか！家族でキャンプ行ったりーという人がマクラーレン検討するような話ですよ。
梅田駅に近いことが便利な人でステイタス性欲しい人には楽しみな物件になると思います。借地とか、こんなマンション50年住むこと考える人もいませんしね。気になるのはここを所有してて亡くなった場合、遺族にはどんな形でどうトスできるのかってことかな。

[75: 匿名さん]

学区ならやはり天王寺あたりですかね

[76: 匿名さん]

入居は来夏なの？
今住んでるマンション、真夏に引っ越したんだけど
暑くて暑くて大変でした。

[77: マンション検討中さん]

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして50年で割ると、月7万+管理修繕費か。

[78: 匿名さん]

建物に対する固定資産税が必要です。

また、４０００万を３～５％で運用すれば、年額１２０万～２００万になるので、月１7万+管理修繕費＋固定資産税＋アルファーとなるよ。

[79: マンション検討中さん]

定借分譲物件を買うくらいなら、
もはや賃貸を借りる方が良い気がしてきました。
購入者にとってあまりメリットないですよね。

[80: 匿名さん]

＋アルファーは、一括払いになるかもしれない５０年分の借地料ですね。

これだけ払うんだったら、賃貸の方がリスクが少ないですね。

[81: 匿名]

>>78 匿名さん
スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。
意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…

[82: 匿名さん]

地雷物件にしか見えなくなってきました。

[83: 匿名さん]

スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたとも考えられるけど、むしろ、住友不動産の負債総額の大きさを考えると・・・・将来の金利上昇の可能性も考慮して、売却に切り替えて負債の圧縮に舵を切ったものの、ホテルや賃貸部分もあり定期借地とするしか選択肢がなかったのではないか。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。

いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。

[84: 匿名さん]

ラ・トゥール新宿アネックスなど他の東京のラ・トゥールと比べると外観が普通だな。
共有部や専有部の仕様はどうなんでしょうね。
ここは普通のシティタワー仕様になりそう。

[85: マンション検討中さん]

外観を見ると名前はラトゥールで仕様はシティータワーの感じがします。

[86: マンション検討中さん]

良さそう

[87: 匿名さん]

東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。
庶民には正直理解不能ですが

[88: 匿名さん]

外観もエントランスもシティタワー大阪本町と同じ気がします。
立地だけのプレミアムでラトゥールと言われてもねぇ。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

気がしますかよ。

[90: 匿名さん]

83 匿名さん

4000万円を年利３％で運用して年１２０万円、これを５０年で6000万円
５０年後には、元金の４０００万円も召し上げられるので、都合１億円になりますね。
賃料４０００万円を先払いするということは、月額１６６、０００円の支払うことですね。
4000万円を年利５％で運用して年２００万円、これを５０年で１億円
これだと、月額２３３、０００円ですね。

[91: マンション検討中さん]

分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。
解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。
結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。
安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
悩ましいな。今からどうするか。買う？買わない？うーむ。

[92: マンション検討中さん]

将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな
賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが

[93: 通りがかりさん]

開発スケジュールがずれ込んだ上、何度かコンセプトが二転三転し、結局上層一部だけ自社プレミアムサービスにしたのは、事業性が不透明だから「(分譲・賃貸含めて)一旦貸して時間稼ぎ」する作戦に感じます。
ウメキタの動きが分からないままリスキー(最大利益が取れなかった)な価格設定で分譲にするより今すぐ稼げなくてもいいからじっくり見極めることにしたんじゃないかという推測です。
しかしもっと伸ばすと、ウメキタが登場して更に5-10年は確実に無駄になるでしょうし、不動産サイクル的にもそれまで待ってたらピークを逃してしまう可能性が高いから、収益を最大にするのは難しいが、損害を最小限にする選択をしたと思います。借地分譲+賃貸(つまり全部賃貸)にしたことも、借地が50年しかないのもその繋がりかと。
この立地なら永遠不滅でしょうから少し遅れてもいつかは確実に稼いでくれるでしょうし、我々にとって50年は一生ですが、企業にとって50年はまぁ許容範囲ですので、「今はちょっともったいないけど、これ以上損しない範囲で一旦守りで開業、代わりに立地は確実に守れるように装置として借地設定、50年後がバリ攻め」案じゃないか勝手に妄想してみます。

[94: 名無しさん]

借地分譲で一定資金を回収しつつ、50年後にもう一稼ぎでっか。
住友はエゲツないでぇ。

[95: マンコミュファンさん]

このスレ立ててくれれた人は『すみふマニアさん 』ですが、すみふのどこにファンになる要素があるんでしょうか？
だって今回の借地50年とかもそうですが私の中ですみふは足元見る殿様商売っていう印象が強いです。
だからこそ不動産業界でNo1を築き上げてるんでしょうけど。

[96: 評判気になるさん]

>>95 マンコミュファンさん

すみふが何年もかけ値上げしつつ売る → 一期購入からの転売では即売却時に値段維持しやすい

つまり転売ヤー好み。

デメリットがあるのは築数年モノを値上げして買わされる永住組全般

[97: 匿名さん]

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

[98: マンション掲示板さん]

50年の賃貸契約と変わらないと思いきや天災リスクなど背負わされる系？

[99: 通りがかりさん]

梅田駅 徒歩3分て・・
そこは ぶっちぎりでスゴい。

[100: マンション検討中さん]

ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。もしかしたら、堂島の電通跡も定借になるかも。