梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

[スムログ 関連記事]
住友不動産?曽根崎link city計画について?　幻の分譲計画！？
https://www.sumu-log.com/archives/27513/
ついに、来た！！！！　梅田ガーデンレジデンス！！！　HP公開！！！（ラ・トゥール大阪梅田・曽根崎リンクシティ）
https://www.sumu-log.com/archives/29716/

[スムラボ 関連記事]
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　大阪1高額物件？！　モデルルーム訪問PART1
https://www.sumu-lab.com/archives/1959/
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　PART2　目安価格発表！2回目のモデルルーム訪問「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/10128/
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【後編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　待望の第1期販売価格発表　大阪史上最高価格？！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/27957/
【大阪】【梅田ガーデンレジデンス】【住友不動産がまさかの値引き？！】　棟内モデルルーム&お得な住戸が販売された期間　「すごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/62478/
大阪の超高級新築タワマン四つ巴！グラングリーン大阪、パークタワー大阪堂島浜、ブリリアタワー堂島、梅田ガーデンレジデンスの販売状況と考察【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/91982/

[401: 匿名さん]

>>399 マンション掲示板さん
立地を考えれば希少価値はありますし、仕様も見てないのに手を出してはいけないレベル（割高？）という意味が分かりません。
ご自身の金銭感覚で割高かどうか判断するものではないと思いますよ。

もしかしたらラ・トゥールクラスで坪600以上の仕様になる可能性も万が一あるかもしれません。

[402: 通りがかり]

>>400 匿名さん
伝わりにくくてすいません。

今までの経験から言いますと
①物件発表、資料請求開始
②事前案内会（資料請求者対象の情報収集）
③モデルルーム先行案内開始（②の方のみ対象）
まずここのタイミングで販売予定価格の提示
その上で感触確認アンケートで予定価格を見た上で希望の広さ、予算や今回の内容を聞いて好意的かどうかを情報収集
④住戸毎価格帯確定先行案内（〇〇万円台、要望書）
⑤一般公開、販売開始
その後値上げ、値上げ、値上げ、、、

と言う流れだと思うのですが…

なので今は③の段階で、ここの感触で最初の売り出しが決まります。
③の段階で検討者が後ろ向きの反応なら③での予定価格よりも下げてスタートしますし、好意的ならもう少し上げてスタートって感じです。

なので、安くなると言うのはあくまで予定価格より安くなる可能性があると言うことをお伝えしたかっただけで、一度販売開始すると値下げしないのは承知してます。

[403: 匿名さん]

最低賃料70ですか？
もしそうなら仮に最低の広さ65m2=約20坪として、
坪当たり3.5万になっていましいますが笑

東京のラトゥールで坪1.8?2.2とかのイメージなのですが、坪3.5ってもはやそこそこの場所の店舗のイメージです、、、、

[404: マンション検討中さん]

平均坪単価600万！！
いいねいいねぇ！
頑張れスミフ！
ファインタワー？だっけか、あんな辺鄙な場所でも坪450とかあったくらいだしね。

[405: 匿名さん]

坪単価600万ということは、
50㎡で9100万　(1億以下は55㎡まで)
60㎡で1億1000万、70㎡で1億2700万
80㎡で1億4500万、90㎡で1億6300万
コロナ禍中ではあるけど中国とかにリモートでの案内含めて
かなり積極的に営業行うんだろうな。
場所的には賃貸需要は見込めるし平均600なら完売しそうだな。

[406: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[407: 検討板ユーザーさん]

東京で坪600だとどこらへんの相場ですか？

[408: マンション検討中さん]

堂島と同価格帯だったとしても、将来売却する際に、購入者が借地で住宅ローンが通りにくい可能性を考えるとどうなんでしょう？？
皆さんは投資用でご検討でしょうか？

[409: 購入経験者さん]

坪600万って千代田区の駅近くでマンション買える。もちろん所有権で。
ジオ千代田大手町 1億2480万円（3LDK）21坪。

[410: 検討板ユーザーさん]

坪６００は、所有権Mだと坪７５０相当？東京では、白金１丁目駅３分の４１階が買える。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/646401/

[411: eマンションさん]

マンションの相場が上がってる上に数少ない梅田に住んでると言える立地を考えると高く付けたいところだけど、大阪じゃ少ない定期借地権の上に、東には走り屋がいる高速がすぐ脇にあって、足元はパチンコと汚い路地、南にはアパのでかい看板が見えるであろうことを考えると600万は安く見せるためのデマに思える。
大阪市からの儲けすぎるなとの要望がない限り、300万はあり得ないにしても条件の悪いところは400万切らないと大量の在庫抱えたまま引き渡しが始まりそう。
ただ、期間が70年になったから、高値付けて5年くらいかけて売れたらいいやって考えてそうなのがすみふの怖いところではある。

[412: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/31237/

結局、マンション選びは立地と価格なんですよね。

[413: 匿名さん]

>>411 eマンションさん
400以下はないですよ。残念でしたね。

[414: eマンションさん]

>>413 匿名さん
目の前が高速の部屋を坪450万とかで買いたいと思う？
定期借地権の60平米で8000万円を買いたいと思える人がどれだけいるんだろう。

[415: 匿名さん]

>>414 eマンションさん
450なら私は買いたいと思いますね。
高速が離れている方がいいと思いますが私は重要視してません。

[416: マンション検討中さん]

すみふ様が調子にのらないように、アンケートでの>>402通りがかりさんの③の段階で異常な価格であればみなさまでがんばりましょう。
批判はあるでしょうが、私は購入できたらと思っています。

[417: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
450なら私も買えるだけ買います。流石にそんな値段にはなるとは思ってもなかったですが、600は手が出ません。

[418: eマンションさん]

>>417 マンション検討中さん
土地代別で450万でも安いと思われますか？

[419: 検討板ユーザーさん]

>>414 eマンションさん
ラ・トゥールの高級仕様なら、それでも売れるでしょうに。

[420: 購入経験者さん]

坪600なら梅北2期700を待つかなあ

[421: 匿名さん]

450万なら私も買う。
こんな場所はなかなか無いしね。
600だとキツいけど500までなら買えるだけ買うかな。65㎡の2LDKで1億以下でしょ？いいじゃん！株高でキャッシュは余ってるし買いたい。

[422: マンション検討中さん]

>>417 マンション検討中さん
定借70年を折り込んで言ってますが、450は安いどころの話ではないです。その値段だと賃貸に出しても値段的にラトゥールと競合すらしません。
投資が入ってきて実需目的の人が簡単に買える倍率ではなくなるでしょう。
600なら実需目的ならほぼ無倍率で買える(お金さえあれば)と思います笑

[423: 検討板ユーザーさん]

高級ホテル仕様のグラフロの５０m 2でさえ、賃貸は月２０万位からです。仕様がシテイタワー並のガーデンでは、この立地でもグラフロより2割程は安いのでは？新築プレミアムがあるうちは、マシかもしれませんが。坪４５０で買えば利回は、GROSSで3%未満。経費、税金、修繕、管理費、現状回復費、空室ロスなど考慮すると、１００%自己資金でもないと、キャッシュフロー赤字でしょう。将来的に中古相場が購入時より値上がりするなら有りですが、定借では厳しいかと。
一方、ラ・トゥールを考えます。１００m 2以上、４０階以上、賃料７０万以上でしたら、グラフロより１割位高い設定です。これは新築プレミアムがある賃料のため、グラフロ同格と見ているようです。中層階以下をシテイタワー並仕様で分譲にして切り離した事で、競合でなくなりました。これでラ・トゥールの経営は、万全になったと思われます。https://suumo.jp/chintai/bc_100228828684/
https://suumo.jp/chintai/bc_100223724419/

[424: 匿名さん]

分譲も賃貸部分も仕様は同じと説明有りました。当初は全て賃貸で計画でしたので､切り替えが出来ないそうですよ｡

[425: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[426: 検討板ユーザーさん]

>>424 匿名さん
ラ・トゥール仕様でしたら坪４５０は妥当かもしれないです。確かな情報でしたら、投稿を取り消さないと。私は３９階以下の分譲はCT大阪本町位で、ラ・トゥールとは個室は勿論、共用ロビーやエレベーターまで別物仕様と聞きましたので。

[427: マンション検討中さん]

当初の全て賃貸計画だったとき、40階以上はラトゥールで39階以下は違う名称の賃貸だったはずです。
よって全てが同じ仕様ではなく、ラトゥールのほうが仕様がいいと思うのですがどうなのでしょうか。

[428: 通りがかり]

CT天王寺行きましたが480でしたよ。
間違いなく450はあり得ないでしょう。

[429: 検討板ユーザーさん]

>>428 通りがかりさん
すごいです、まだ相場は上昇中ですね。

[430: 匿名さん]

>>426 検討板ユーザーさん
私もラトゥールとは別仕様（梅田ガーデンの方が下）と聞いてます。別仕様というかCT仕様で600になる可能性はあると思いますが、さすがにラトゥール仕様で450の可能性は低いかと。

[431: eマンションさん]

CT大阪本町は今370-380，ここは本町より高いと聞いたが、第一期400超えたら買わない。すみふは急遽ここを賃貸から分譲に変更する原因について営業マンもはっきり言いなかった。たぶん大阪で売り行きが悪いところが多い。そもそも景気が悪いだろう。

[432: 検討板ユーザーさん]

もともと投資では定借は買わないものですが、ラ・トゥール仕様で坪４５０なら可能かと見てます。もしCT仕様で４００超なら、無理ですね。その場合は、再販価格の下落が気にならない実需の方、どうしても住みたい方、相続対策の方、節税対策の法人などが買うでしょう。特に相続税対策としての資産圧縮効果は、大阪最強レベルと思います。また、法人なら買って５年後位に減損処理も可能かもしれません。

[433: 評判気になるさん]

そんなことより大阪やばいやんw
今全国の注目の的だぞw

[436: 匿名さん]

堂島は最上層階が分譲というのが気分がいいね。

[442: 検討中]

ここは二期前に完売はできない。。

[443: 匿名さん]

>>
Brillia Tower 堂島は1～27階、38～49階。
「建物自体をアート作品と捉えたタワーレジデンス」とし、専有面積は30～230m2、天井高は約2.7～4.0mとゆとりの空間を実現します。2階と43階には、コンシェルジュを配置し、エントランス部分に警備員が常駐。24時間有人管理サービスを提供する。最上階には、ラウンジ・パーティルームなどの共用施設を完備。

堂島は4年先の完成なのにこれだけ情報が揃ってる。
梅田ガーデンの方はなぜ情報を出し渋ってるんでしょうか。
まさか売りになる要素がない？

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん

堂島の様子を見てから動こうとしているのでは？

[445: 匿名さん]

[No.434～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[446: マンション検討中さん]

堂島見たら正直言って梅田ガーデンはどうでもよくなったな。
2024年までラトゥール借りて堂島買う方がコスパも満足度も高そう。

[447: マンション検討中さん]

既にほぼ完成しているここはもう値下げ以外堂島に対抗する余地がない

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
そうですねー。ココはブリリアのせいで最も打撃を受ける事になりそうですね。

[449: 匿名さん]

ホテルに詳しくないので教えていただきたいです。
フォーシーズンズホテルとヴィラフォンテーヌホテルをドラゴンボールのキャラで例えると何と何でしょうか？

[450: マンション検討中さん]

>>449 匿名さん

ここって、ヴィラフォンティーヌが入るんですか。
フォーシーズンズは、カナダに行く時の常宿です。
キャラに例えると悟空と村の人くらいの違いですよ。本当に。フォーシーズンズは素晴らしい世界的なホテルです。かたや、日本のビジネスホテルです。
これは、多分皆さんそう思われます。貶すとかでなく。