梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[369: 匿名さん]

>>367 匿名さん
グラメのスレは自画自賛コメントが溢れています。
デメリットやリスクに関する意見は全てネガキャン扱い。
購入を決定した自分に対する自信の無さの表れなんですかね。

ここみたいにほとんどがネガティブな意見で議論してる方が健全です。

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
グラメスレは異常ですね。
実際ネガキャンだらけでしょう。
議論を目的としたものではなく、嘘投稿やただのディスコメントが多いので擁護投稿が増えるのも自然かと思いますが。

[371: 匿名さん]

>>369 匿名さん

おっしゃる通りと思います。うめきた信者がもはや怖いです。

[372: 通りがかりさん]

大淀の工業地域隣接地が高級住宅街になる訳ないし坪600万やら急いで歩けば駅徒歩5分以下とか現実逃避しているかのようです。

[373: マンション検討中さん]

>>372 通りがかりさん
そんなん実際に思ってる人います？
ふざけて書き込んでいるだけでは？

[374: 匿名さん]

>>373 マンション検討中さん
掲示板みたことありますか？
それどころか、わざとのぼせ上がったような投稿をした後に自演で叩いているようにも見えますよ。
なんにせよあそこは魔境です。

[375: 匿名さん]

>>370 匿名さん

確かに異常。ネガレスと擁護の醜いレスバトルは見ていて痛々しいです。

[376: 匿名さん]

大淀とは購入層が違うでしょうし興味ないので、グラメの話題は終わりにしませんか？

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
賛成です。ガーデン好きな方はグラメに興味ないでしょうし、グラメ検討する方はガーデンは絶対買わないと思います。

[378: 匿名さん]

>>367 匿名さん
この投稿からグラメにいったのは謎ですが、
賃料について議論したいです。
利回りどれくらいですかね。

[379: マンション検討中さん]

ここは皆さん投資用でしょうか？リセール時、定借はマイナスになりませんか？

[380: 検討板ユーザーさん]

>>379 マンション検討中さん
新築購入時はデベの力で提携金融機関の融資が可能ですが、中古になると抵当評価が下がり相当の初期費用を出せる人しか買えなくなります。これが定借物件。かと言って、高利回りになるほど安く分譲されそうもなく、投資用としての購入は難しそうです。

[381: 匿名さん]

>>380 検討板ユーザーさん
そうなんですよね。買ったが最後って感じします。賃貸需要は間違いなくあると思いますが、同じマンション内での競合が凄そうですし、値下げ合戦になりそうです。ただ、そうなると利回りかなり落ちてしまうので難しい物件だと思います。賃貸に出すなら多少頑張ってでも角部屋買って賃貸出さないと同じマンション内の潰し合いに巻き込まれる気がします。

[382: 匿名さん]

定借物件は出口戦略が未知なのでまともな投資家は手を出さないと思いますよ。
いくら立地が良くてもリセールが弱い物件は実需以外は避けた方がいい気がします。

[383: 匿名さん]

投資用として厳しいということは実需向けとなりますが、いざ手放そうとしても残債割れの可能性が高い。一生住み続ける覚悟がいりますね。

[384: 検討板ユーザーさん]

定借でもCT品川のように安ければ、投資としても買いですが。坪140万以下だったそうです。しかし、これを例にして言われてもね。、、、
定借物件も中古になっても問題なく、高く売れます、はい、証拠です。
https://www.sutekicookan.com/シティタワー品川

[385: 匿名さん]

調子に乗った坪単価で売り出してきそうですが、あまりに売れなければ値下げの可能性はあるのでしょうか。

[386: 検討板ユーザーさん]

>>385 匿名さん
値下げはしないと思います。大量の売れ残りは、当初の計画通り、自社で賃貸経営すれば良いし。そうなると、購入者は悲劇ですね。議決権についてはスミフ単独で過半数、賃貸相場は大量募集で値崩れ。

[387: 匿名さん]

>>386 検討板ユーザーさん
スミフからすれば、高値で個人に押しつけられればラッキーということですね。
貧乏くじじゃないですか。

[388: 匿名さん]

>>381 匿名さん
ここの40平米の部屋って賃貸に出しても借りる層がかなり限定されるんじゃないでしょうか。一人暮らしの女性はまず借りないでしょうし割高の賃貸料払って40平米ではちょっと。。
しかも40平米台の部屋が一番多かった気がしますからマンション内の競合は多いでしょうね。

広い部屋は男性一人暮らしやファミリー需要が取り込めないので更に厳しいかも。
ラトゥールに手が届かない小金持ちDINKSだけが対象とか。

[389: 検討板ユーザーさん]

スムログの大阪タワーさんコラムに、価格予測があります。詳細な根拠を知りたいです。
『期待を込めて坪４８０万円としておきます。所有権なら、坪６００万円後半くらい　　　』
スミフの期待を忖度したのでしょうか？

[390: 通りがかりさん]

予定価格聞きました…
平均600だそうです。
梅北は700超える予定だそうです。
もう買えません。。

[391: 検討版ユーザーさん]

>>390 通りがかりさん
驚きですね。梅北は確かな情報でしょうか。

[392: マンション検討中さん]

それはすみふの営業情報ですか？
55m2で1億ぐらいということでしょうか。
どんな方々が購入するのでしょうね。
検討していたのですが、とてもじゃないですが手が届きません。

[393: 通りがかりさん]

390です。

スミフの営業さんに他のモデルルーム見学時に周辺比較等で伺ったのである程度本当なのかなと思います。

多少の前後は有るでしょうが大幅に違うと信用に関わるので下手なことは言わないと信じてますが…

ちなみに堂島の計画も600予定だそうです。

[394: 通りがかりさん]

ちなみにラ・トゥールが100平米で100万くらいの価格帯ばかりだそうです。

[395: 匿名さん]

>>390 通りがかりさん

土地代が145億でしたよね。
分譲部分だけで土地代、建設費をペイできそうな設定ですね。

[396: 匿名さん]

>>393 通りがかりさん
堂島と同価格ですか。
定借vs所有権＝8:10　梅田vs堂島＝10:8
悩みどころですね。

[397: 匿名さん]

五月にならないと分からないと聞きましたが？

最初に聞いたのは周辺の相場出されて目安として400?500（やったと）くらいになるのではとお聞きした記憶があるのですが。

ただ600が本当なら、定借に600は出す気にはなれないですw

[398: 通りがかりさん]

>>397 匿名さん
あくまで現時点での予定価格だと思います。
私も資料を見た訳ではないので営業さんの認識がどれ程正確な物なのかは分かりかねますが、間違いなくそう仰ってました。

スミフの場合、先行モデルルームで予定の予定価格を強めに出してアンケート実施して、最終一期の予定価格だしてって感じだと思うので、初回の提示は営業さんの仰ってた600になるのかな？と思います。

そこからの反響で修正はされるでしょうけど、私の検討物件でも強気価格でしたので、あながち間違いではないかと思います。

私なんかは手出しできないレベルになってしまいました…

[399: マンション掲示板さん]

>>398 通りがかりさん
そうですね、同じくです。手出しできないというより、手出ししてはいけないレベルですね。

[400: 匿名さん]

>>398 通りがかりさん

私も手出しはしにくくなりました笑
ただスミフの販売方法はどこのスミフ系のマンションの営業マンも言ってますが（勿論ここの営業マンも）
、第一期の販売価格からその後の期は値段を下げる事はしないと言ってますし、私もその認識です。
逆に上がることはありましたが、、、

なので反響に応じて高くなる事はあるかもですが、安くなる事はなかなかないんじゃないかなと笑

[401: 匿名さん]

>>399 マンション掲示板さん
立地を考えれば希少価値はありますし、仕様も見てないのに手を出してはいけないレベル（割高？）という意味が分かりません。
ご自身の金銭感覚で割高かどうか判断するものではないと思いますよ。

もしかしたらラ・トゥールクラスで坪600以上の仕様になる可能性も万が一あるかもしれません。

[402: 通りがかり]

>>400 匿名さん
伝わりにくくてすいません。

今までの経験から言いますと
①物件発表、資料請求開始
②事前案内会（資料請求者対象の情報収集）
③モデルルーム先行案内開始（②の方のみ対象）
まずここのタイミングで販売予定価格の提示
その上で感触確認アンケートで予定価格を見た上で希望の広さ、予算や今回の内容を聞いて好意的かどうかを情報収集
④住戸毎価格帯確定先行案内（〇〇万円台、要望書）
⑤一般公開、販売開始
その後値上げ、値上げ、値上げ、、、

と言う流れだと思うのですが…

なので今は③の段階で、ここの感触で最初の売り出しが決まります。
③の段階で検討者が後ろ向きの反応なら③での予定価格よりも下げてスタートしますし、好意的ならもう少し上げてスタートって感じです。

なので、安くなると言うのはあくまで予定価格より安くなる可能性があると言うことをお伝えしたかっただけで、一度販売開始すると値下げしないのは承知してます。

[403: 匿名さん]

最低賃料70ですか？
もしそうなら仮に最低の広さ65m2=約20坪として、
坪当たり3.5万になっていましいますが笑

東京のラトゥールで坪1.8?2.2とかのイメージなのですが、坪3.5ってもはやそこそこの場所の店舗のイメージです、、、、

[404: マンション検討中さん]

平均坪単価600万！！
いいねいいねぇ！
頑張れスミフ！
ファインタワー？だっけか、あんな辺鄙な場所でも坪450とかあったくらいだしね。

[405: 匿名さん]

坪単価600万ということは、
50㎡で9100万　(1億以下は55㎡まで)
60㎡で1億1000万、70㎡で1億2700万
80㎡で1億4500万、90㎡で1億6300万
コロナ禍中ではあるけど中国とかにリモートでの案内含めて
かなり積極的に営業行うんだろうな。
場所的には賃貸需要は見込めるし平均600なら完売しそうだな。

[406: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[407: 検討板ユーザーさん]

東京で坪600だとどこらへんの相場ですか？

[408: マンション検討中さん]

堂島と同価格帯だったとしても、将来売却する際に、購入者が借地で住宅ローンが通りにくい可能性を考えるとどうなんでしょう？？
皆さんは投資用でご検討でしょうか？

[409: 購入経験者さん]

坪600万って千代田区の駅近くでマンション買える。もちろん所有権で。
ジオ千代田大手町 1億2480万円（3LDK）21坪。

[410: 検討板ユーザーさん]

坪６００は、所有権Mだと坪７５０相当？東京では、白金１丁目駅３分の４１階が買える。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/646401/

[411: eマンションさん]

マンションの相場が上がってる上に数少ない梅田に住んでると言える立地を考えると高く付けたいところだけど、大阪じゃ少ない定期借地権の上に、東には走り屋がいる高速がすぐ脇にあって、足元はパチンコと汚い路地、南にはアパのでかい看板が見えるであろうことを考えると600万は安く見せるためのデマに思える。
大阪市からの儲けすぎるなとの要望がない限り、300万はあり得ないにしても条件の悪いところは400万切らないと大量の在庫抱えたまま引き渡しが始まりそう。
ただ、期間が70年になったから、高値付けて5年くらいかけて売れたらいいやって考えてそうなのがすみふの怖いところではある。

[412: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/31237/

結局、マンション選びは立地と価格なんですよね。

[413: 匿名さん]

>>411 eマンションさん
400以下はないですよ。残念でしたね。

[414: eマンションさん]

>>413 匿名さん
目の前が高速の部屋を坪450万とかで買いたいと思う？
定期借地権の60平米で8000万円を買いたいと思える人がどれだけいるんだろう。

[415: 匿名さん]

>>414 eマンションさん
450なら私は買いたいと思いますね。
高速が離れている方がいいと思いますが私は重要視してません。

[416: マンション検討中さん]

すみふ様が調子にのらないように、アンケートでの>>402通りがかりさんの③の段階で異常な価格であればみなさまでがんばりましょう。
批判はあるでしょうが、私は購入できたらと思っています。

[417: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
450なら私も買えるだけ買います。流石にそんな値段にはなるとは思ってもなかったですが、600は手が出ません。

[418: eマンションさん]

>>417 マンション検討中さん
土地代別で450万でも安いと思われますか？