梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

[スムログ 関連記事]
住友不動産?曽根崎link city計画について?　幻の分譲計画！？
https://www.sumu-log.com/archives/27513/
ついに、来た！！！！　梅田ガーデンレジデンス！！！　HP公開！！！（ラ・トゥール大阪梅田・曽根崎リンクシティ）
https://www.sumu-log.com/archives/29716/

[スムラボ 関連記事]
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　大阪1高額物件？！　モデルルーム訪問PART1
https://www.sumu-lab.com/archives/1959/
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　PART2　目安価格発表！2回目のモデルルーム訪問「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/10128/
【大阪】スムログ・スムラボのコラボ！?大阪タワーさんと対談！！?　【後編】「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/
【大阪】梅田ガーデンレジデンス　待望の第1期販売価格発表　大阪史上最高価格？！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/27957/
【大阪】【梅田ガーデンレジデンス】【住友不動産がまさかの値引き？！】　棟内モデルルーム&お得な住戸が販売された期間　「すごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/62478/
大阪の超高級新築タワマン四つ巴！グラングリーン大阪、パークタワー大阪堂島浜、ブリリアタワー堂島、梅田ガーデンレジデンスの販売状況と考察【すごろく】
https://www.sumu-lab.com/archives/91982/

[349: 検討板ユーザーさん]

年収1500で頭金2000は素晴らしい、称賛いたします。私も似たような年収ですが、プラスして副収入があります。なお、定借モノは特殊ですから、30前半のご夫婦には、お勧めできません。例えば、再販価格を気にしない金満老人に向いてます。

[350: 匿名さん]

ちなみに好奇心からお尋ねしますが、通りがかりさん は
通りがかりにしては何度も投稿なさっているみたいですが
「お選びになる方」なのでしょうか？

[351: 匿名さん]

>>346 匿名さん
本町は近くに公園がないのでグランドメゾンがいいかと。
あのエリアは静かでファミリーも暮らしやすいですよ。
子供連れの家族もたくさん歩いています。

[352: 匿名さん]

>>349 検討板ユーザーさん
それでは老人ホームになってしまいます。
繁華街ですし、お金が有り余っている独身向けでしょうか。
あるいは富裕層の別荘？

[353: マンション検討中さん]

子供いて、こんなマンション住むとか私にはあり得ないですね。絶対イヤです。賃貸用に40㎡台を買うのが、ここでは一番賢いと思う。
CT本町とグランドメゾン比較されてる方いますが、私なら間違いなくグランドメゾンですね。

[354: マンション掲示板さん]

>>353 マンション検討中さん
希少性は抜群ですけど住むには不適ですね。
当初の予定通り賃貸で出さなくなったのは住不が厳しいと判断したからだと思いますし、中々手を出しにくいです。
難しい物件ですね。

[355: 匿名さん]

>>351 匿名さん

本町も大淀も子育てに適してるとは言えないでしょう。
グラメも工場近くに多いし暮らしやすいまではいかないと思いますよ。現地よく見てそこでの暮らしを想像してみて下さいね。
どなたか仰ってますが、グラメもここもセカンドハウスや投資向けですね。

[356: 名無しさん]

ラトゥール営業マンと話しました。
最低賃料70?、最上階は全部屋角部屋の４戸室で全室特大ジャグジーバス有で200?300になるとのこと。
特別な方だけに紹介でお会いして、審査等させていただくとのこと。
東京では芸能人、スポーツ選手、領事館関係者が多いが大阪は初なので分からないと言っていました。

[357: マンション掲示板さん]

>>355 匿名さん
梅田、本町、大淀として短絡的に判断するべきではなく、それこそ「現地をよく見れば」本当かどうか分かります。
梅田近接といっても茶屋町付近ならガーデンレジデンスよりはるかにマシ。
本町だって靭公園が近い物件ならまだ子育てしやすいでしょう。
そして工場が多いのは中津寄りでありグラメ付近ではありません。
面倒ですが、高い買い物ですし実際に歩かないといけません。

[358: 匿名さん]

>>357 マンション掲示板さん

グラメ付近にも町工場っぽい作業所みたいなのは見受けますよ

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
作業所みたいなのが気になる方には向いていませんね。
すぐ近くにあるわけでもないので気にする方は少ないと思いますが、目に入るのも嫌だという方はオシャレ街である本町かおすすめでしょう。

[360: 匿名さん]

CT本町もグランドメゾンも梅田ガーデンとは需要が大きく異なるのでは？
梅田ガーデンを検討する方は両物件とも選ばないでしょう。
逆も然りですね。

[361: 匿名さん]

いずれにしてもここを購入するのは、どんな人なんだろう？ってレベルに感じてます。
元々スミフも賃貸需要しかないと考えてたのを、コロナ禍で急遽一部分譲に変更しましたが、それはスミフのリスクヘッジに他なりません。高まったリスクを個人に押し付けられてるだけです。。
暮らすならグラメ>CT本町>ラトゥールですね。

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
実需なら異論ありません。
ただし賃貸に出す場合、駅までの距離を重視してCT本町＞梅田ガーデン＞グラメでは？

[363: マンション掲示板さん]

>>361 匿名さん
俺はここを所有してるんだぞ！と威張りたい見栄っぱりさんかな

[364: 匿名]

来週から「まん防」で梅田繁華街夜は静かになりますかね。
見回り隊も巡回するようだし。

[365: 匿名さん]

ここに住みたいという投稿がまるで見られないのですが、賃貸に出しても入居者は見つかるのでしょうか？
ラトゥールクラスならまだ分かりますが、どこにでも見られるような広さや間取りでは需要がない気がします。安ければまだいいかもしれませんが、投資として成立するのでしょうか？

[366: 匿名さん]

住みたい人が、住みたい住みたい、って書いて倍率を上げる必要は無いし。
別なマンションを買った人は、その別なマンションに住みたいと書いて、ここには住みたくないって書くだろうし。

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん
住みたい住みたい！なんてコメントをわざわざ意識して書く必要はないでしょうが、人気物件なら自然とそういった投稿も見られるのが普通では？

実際問題、賃料どれくらいで貸し出せますかね。
坪単価が異様に高ければ厳しいと思うのですが、いかがでしょうか。

[368: 検討板ユーザーさん]

上層階の高級仕様を、例えばラ・トゥール初の分譲、ラ・トゥール梅田オーナーズタワーとすれば成功したでしょう。中層階のアッパーミドル向け賃貸予定部分の急遽の分譲のため、購買層が見えなくなりました。
CT仕様で特別な富裕層向け価格は付けられないし（付けるかも？）、アッパーミドル向け価格でこの場所を売る気もなさそうだし。

[369: 匿名さん]

>>367 匿名さん
グラメのスレは自画自賛コメントが溢れています。
デメリットやリスクに関する意見は全てネガキャン扱い。
購入を決定した自分に対する自信の無さの表れなんですかね。

ここみたいにほとんどがネガティブな意見で議論してる方が健全です。

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
グラメスレは異常ですね。
実際ネガキャンだらけでしょう。
議論を目的としたものではなく、嘘投稿やただのディスコメントが多いので擁護投稿が増えるのも自然かと思いますが。

[371: 匿名さん]

>>369 匿名さん

おっしゃる通りと思います。うめきた信者がもはや怖いです。

[372: 通りがかりさん]

大淀の工業地域隣接地が高級住宅街になる訳ないし坪600万やら急いで歩けば駅徒歩5分以下とか現実逃避しているかのようです。

[373: マンション検討中さん]

>>372 通りがかりさん
そんなん実際に思ってる人います？
ふざけて書き込んでいるだけでは？

[374: 匿名さん]

>>373 マンション検討中さん
掲示板みたことありますか？
それどころか、わざとのぼせ上がったような投稿をした後に自演で叩いているようにも見えますよ。
なんにせよあそこは魔境です。

[375: 匿名さん]

>>370 匿名さん

確かに異常。ネガレスと擁護の醜いレスバトルは見ていて痛々しいです。

[376: 匿名さん]

大淀とは購入層が違うでしょうし興味ないので、グラメの話題は終わりにしませんか？

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
賛成です。ガーデン好きな方はグラメに興味ないでしょうし、グラメ検討する方はガーデンは絶対買わないと思います。

[378: 匿名さん]

>>367 匿名さん
この投稿からグラメにいったのは謎ですが、
賃料について議論したいです。
利回りどれくらいですかね。

[379: マンション検討中さん]

ここは皆さん投資用でしょうか？リセール時、定借はマイナスになりませんか？

[380: 検討板ユーザーさん]

>>379 マンション検討中さん
新築購入時はデベの力で提携金融機関の融資が可能ですが、中古になると抵当評価が下がり相当の初期費用を出せる人しか買えなくなります。これが定借物件。かと言って、高利回りになるほど安く分譲されそうもなく、投資用としての購入は難しそうです。

[381: 匿名さん]

>>380 検討板ユーザーさん
そうなんですよね。買ったが最後って感じします。賃貸需要は間違いなくあると思いますが、同じマンション内での競合が凄そうですし、値下げ合戦になりそうです。ただ、そうなると利回りかなり落ちてしまうので難しい物件だと思います。賃貸に出すなら多少頑張ってでも角部屋買って賃貸出さないと同じマンション内の潰し合いに巻き込まれる気がします。

[382: 匿名さん]

定借物件は出口戦略が未知なのでまともな投資家は手を出さないと思いますよ。
いくら立地が良くてもリセールが弱い物件は実需以外は避けた方がいい気がします。

[383: 匿名さん]

投資用として厳しいということは実需向けとなりますが、いざ手放そうとしても残債割れの可能性が高い。一生住み続ける覚悟がいりますね。

[384: 検討板ユーザーさん]

定借でもCT品川のように安ければ、投資としても買いですが。坪140万以下だったそうです。しかし、これを例にして言われてもね。、、、
定借物件も中古になっても問題なく、高く売れます、はい、証拠です。
https://www.sutekicookan.com/シティタワー品川

[385: 匿名さん]

調子に乗った坪単価で売り出してきそうですが、あまりに売れなければ値下げの可能性はあるのでしょうか。

[386: 検討板ユーザーさん]

>>385 匿名さん
値下げはしないと思います。大量の売れ残りは、当初の計画通り、自社で賃貸経営すれば良いし。そうなると、購入者は悲劇ですね。議決権についてはスミフ単独で過半数、賃貸相場は大量募集で値崩れ。

[387: 匿名さん]

>>386 検討板ユーザーさん
スミフからすれば、高値で個人に押しつけられればラッキーということですね。
貧乏くじじゃないですか。

[388: 匿名さん]

>>381 匿名さん
ここの40平米の部屋って賃貸に出しても借りる層がかなり限定されるんじゃないでしょうか。一人暮らしの女性はまず借りないでしょうし割高の賃貸料払って40平米ではちょっと。。
しかも40平米台の部屋が一番多かった気がしますからマンション内の競合は多いでしょうね。

広い部屋は男性一人暮らしやファミリー需要が取り込めないので更に厳しいかも。
ラトゥールに手が届かない小金持ちDINKSだけが対象とか。

[389: 検討板ユーザーさん]

スムログの大阪タワーさんコラムに、価格予測があります。詳細な根拠を知りたいです。
『期待を込めて坪４８０万円としておきます。所有権なら、坪６００万円後半くらい　　　』
スミフの期待を忖度したのでしょうか？

[390: 通りがかりさん]

予定価格聞きました…
平均600だそうです。
梅北は700超える予定だそうです。
もう買えません。。

[391: 検討版ユーザーさん]

>>390 通りがかりさん
驚きですね。梅北は確かな情報でしょうか。

[392: マンション検討中さん]

それはすみふの営業情報ですか？
55m2で1億ぐらいということでしょうか。
どんな方々が購入するのでしょうね。
検討していたのですが、とてもじゃないですが手が届きません。

[393: 通りがかりさん]

390です。

スミフの営業さんに他のモデルルーム見学時に周辺比較等で伺ったのである程度本当なのかなと思います。

多少の前後は有るでしょうが大幅に違うと信用に関わるので下手なことは言わないと信じてますが…

ちなみに堂島の計画も600予定だそうです。

[394: 通りがかりさん]

ちなみにラ・トゥールが100平米で100万くらいの価格帯ばかりだそうです。

[395: 匿名さん]

>>390 通りがかりさん

土地代が145億でしたよね。
分譲部分だけで土地代、建設費をペイできそうな設定ですね。

[396: 匿名さん]

>>393 通りがかりさん
堂島と同価格ですか。
定借vs所有権＝8:10　梅田vs堂島＝10:8
悩みどころですね。

[397: 匿名さん]

五月にならないと分からないと聞きましたが？

最初に聞いたのは周辺の相場出されて目安として400?500（やったと）くらいになるのではとお聞きした記憶があるのですが。

ただ600が本当なら、定借に600は出す気にはなれないですw

[398: 通りがかりさん]

>>397 匿名さん
あくまで現時点での予定価格だと思います。
私も資料を見た訳ではないので営業さんの認識がどれ程正確な物なのかは分かりかねますが、間違いなくそう仰ってました。

スミフの場合、先行モデルルームで予定の予定価格を強めに出してアンケート実施して、最終一期の予定価格だしてって感じだと思うので、初回の提示は営業さんの仰ってた600になるのかな？と思います。

そこからの反響で修正はされるでしょうけど、私の検討物件でも強気価格でしたので、あながち間違いではないかと思います。

私なんかは手出しできないレベルになってしまいました…