梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[3369: 買い替え検討中さん]

>>3367 検討板ユーザーさん
じゃあ市外か山奥へどうぞ

[3370: 匿名さん]

ここの周辺は人が多すぎる。

[3371: マンコミュファンさん]

>>3370 匿名さん

住民ですが、夜は本当に人が多いし、騒がしいです。
しかし、エスカレーターを登ると、住民が少ないので、本当に静かですよ。

[3372: 匿名さん]

>>3371 マンコミュファンさん
ここは駐車場の出入口付近の人通りが多すぎて候補から外しました。
路上駐車も多いし自転車、歩行者がひっきりなしに通っている歩道を跨ぐなんて運転に慣れている人でないと無理ですね。
いつか人身事故が起きるでしょう。
それなのに警備員（ホテル用？）は誘導すらしてませんでした。

そういう意味では日本一危ないタワマンだと思います。

[3373: 評判気になるさん]

>>3372 匿名さん

日本一危なないタワマンだから日本一売れないタワマンなんでしょうか。

[3374: 評判気になるさん]

>>3369 買い替え検討中さん

ご心配なく笑
ここと違い近くに公園のあるGGOなので

[3375: 検討板ユーザーさん]

>>3374 評判気になるさん
どこに行かれるのかと期待していたら、GGOですか。
立地的にはここと比べものにならない駅遠物件ですね。
中国の方でしょうか。
日本人ならこちらを買うでしょうに。

[3376: 買い替え検討中さん]

>>3370 匿名さん
じゃあ北区梅田無理やん。周辺なら中津か南森町に住んでくれ
日本人しかおらんから

[3377: 匿名さん]

>>3375 検討板ユーザーさん

中華にすら敬遠される定借乙笑

[3378: 口コミ知りたいさん]

>>3377 匿名さん

それではいったい誰が買っているのですか？

[3379: 口コミ知りたいさん]

>>3377 匿名さん

それではいったい誰が買っているのですか？

[3380: 買い替え検討中さん]

住んでる人はブランド纏った見た目が派手な人多い、夜の商売のオーナーみたいな人
落ち着いた人は見てないな

[3381: マンコミュファンさん]

1階の商業施設、2階には公共施設がオープンすると聞いて入居しましたが、その話は頓挫したのでしょうか？

[3382: 通りがかりさん]

居住者ですが、一向に増える気配がありません。
そろそろ値引き合戦、バーゲンセールは始まりましたか。

[3383: eマンションさん]

ここのスレだけどうしてこんなに静かなんですか。
立地抜群、先着順で買える物件はいまどき希少価値だと思いますが？

[3384: 名無しさん]

>>3383 eマンションさん
シティタワー天王寺も大阪本町も先着順ですよ。
それがスミフ流。

[3385: 名無しさん]

>>3384 名無しさん

住不流が定着したなら、グラングリーンなど他社は見習わないのですか？

[3386: 匿名さん]

立地的に恵まれている面とそうでない面は極端にあるのではと思います。でもまだ先着順が14戸あるというのも意外かもしれません。総戸数が584戸もあれば、14戸程度残っていても普通ではあるのかもしれないですが。
それにしても駐車場が高いなと思いました。それこそ立地的にそういう価格になってしまうのだろうけれど。共用施設や共用サービスの方は充実しているわりに、管理費はさほど高くはないのですね。

[3387: マンション検討中さん]

>>3386 匿名さん
共用施設の仕様はいいけど種類は多くないしサービスは普通ですよ。
他のシティタワー同様コストのかかる共用施設がないので管理費はこんなものでしょう。

先着順の戸数は売出し中の住戸というだけで売れたらまた出てきます。何戸売れているのか分からないのもスミフ流。
今購入しても入居は来年で1期より下層階なのに値上げしているということは予定通りの販売状況なのでしょう。

[3388: マンコミュファンさん]

>>3387 マンション検討中さん

値下げとかうわさされてましたが、値上げしているんですか。売らなくてもいい、売れなくてもいい、住不商法なんですね。中古なのに。

[3389: 口コミ知りたいさん]

グラングリーンの遥か格下のイメージついてしまったので金額は高いのにステータスの低いマンションになっちゃいましたね、、、

[3390: 通りがかりさん]

定借でゆっくり売ってる物件って他にありましたっけ。興味本位で見てます。

[3391: 通りがかりさん]

>>3389 さん

ブリリア堂島、三井よりも格下扱いですから、価格さえ下げれば、好立地の強みがありますから、売れると思いますが。いつまでも放置しておくのは、イメージ的にもよくないです。セキスイハウスを見習って、早く手を打ってほしいです。

[3392: 評判気になるさん]

>>3390 通りがかりさん

住不関係者です。
好き好んでゆっくり販売しているわけではありません。
結果的にそう見えるだけのことです。

[3393: 匿名さん]

絶対的陽のイメージのGGO見てるからか
ここはなんか暗い雰囲気がするのは気のせいなのか

[3394: 匿名さん]

地味なのはそう
エントランスホールは2階にあるのに陽が入らず地下みたいになってるし

[3395: 匿名さん]

>>3386 匿名さん
管理費・修繕積立金が安いのは始めだけでどんどん上げていきますよ
デベが全体管理組合の過半数の権利を持っているので上げ放題です
そのほか地代も毎月とられます

[3396: 匿名さん]

>>3395 匿名さん
住民が主導権握っちゃうと安いままになっちゃって良くないですよね。
多めに徴収しといた方があとあと揉めなくていいのにね。

[3397: 匿名さん]

全体管理組合だからラトゥールとホテルを持っているスミフが過半数
徴収したお金をスミフの都合がいいように使えるということ
購入者から搾りとる仕組み

[3398: マンション検討中さん]

大規模修繕とか管理会社のいいなりになりそうだよね
三井の堂島浜もよく似た感じだけど

[3399: 口コミ知りたいさん]

>>3397 匿名さん
普通に考えれば分かりますが、分譲部と賃貸、ホテル、テナントと全体はそれぞれ別の予算ですよ。
全体管理の対象は公開空地や建物の共通設備くらいでしょう。

[3400: 匿名さん]

ひとつの建物だから金のかかる建物全体のメンテナンスを全体管理組合が管理
マンションの共用部はマンションの管理だが有無を言わせずスミフの管理会社に任せる契約

[3401: 匿名さん]

スミフの管理ってマシな方だと思いますよ。どっかのタワマンみたいに理事長が仕切りだしても困るし。

[3402: マンション検討中さん]

どのシティタワーも築年数の割には綺麗で経年劣化が少なく感じます。
売り方は好きではないが管理に関してはすみふが一番まともに思いますね。

[3403: 匿名さん]

スミフの方ですか？
一般に住友不動産建物サービス株式会社の管理実務は悪くないかもしれません
しかしここでスミフが管理組合の権限を握って思うがままにしているのとは別のことです

[3404: マンション検討中さん]

>>3403 匿名さん
管理会社の住友不動産が好き勝手に決めれると勘違いしているようですが、委託管理でも決定事項は総会を開いて住人からの決議が必要ですよ。
他のマンションと同じです。
管理組合ごっこがしたいなら自主管理物件に住めば。

スミフ関係なく常識の話しです。

[3405: マンション検討中さん]

建物全体管理組合の総会議決権に占める
住友不動産グループ（ラトゥール、ホテル）の割合が高いので
区分所有者の意見が通りにくいのが懸念されているのではないかな？

[3406: 購入経験者さん]

>>3404 マンション検討中さん
住不の方だったんですね。
まだまだ残っていますから、販促に勤しんでください。

[3407: 評判気になるさん]

>>3405 マンション検討中さん
高くないですよ。
区分所有者が組合員としての議決権を持つので全体管理組合の中のラトゥールとホテルの割合は少なく分譲部分の議決権が過半数超えますよ。
>>3403の書き方では違う意味のようでしたが。

分譲住戸以外の施設が入居している他の物件でも同じですが、全てが住居の区分所有者でないと住人の意見がそのまま通りにくくなるのはその通りでしょう。

[3408: マンション検討中さん]

>>3407 評判気になるさん
大規模修繕は3/4の議決権の賛成が必要だからとか考えるときつそうだなぁ

[3409: 匿名さん]

>>3407 評判気になるさん
全体管理組合のなかでスミフ側の持ち分が50%を超えます
誤りを言うと問題を生じますよ

[3410: 匿名さん]

>>3408 マンション検討中さん
大規模修繕は普通決議（過半数）でできます
以前は3/4でしたが

[3411: 匿名さん]

過半数なんですね。
3/4と聞くと、かなり票を集めないと無理そうだと思っちゃいますが、過半数なら、なんとかいけそうな気がしてきます。

販売戸数
14戸　
販売価格
6,900万円～21,000万円

2億のマンション、誰が買うんだろうと思っちゃっています。

[3412: 匿名さん]

>>3411 匿名さん
>2億のマンション、誰が買うんだろうと思っちゃっています。
相続で資産がある人

[3413: 口コミ知りたいさん]

>>3411 匿名さん
2億でも北区、中央区なら沢山あるし売れてます。
ここの2億は駅までの立地はいいんですが周辺環境は良くなく定借なのもあるので売れてない。今販売してるのは2億ですがもっと高い間取りもありますよ

[3414: 口コミ知りたいさん]

>>3413 口コミ知りたいさん

一番広くても87平米でしょう。
立地だけでは売れないんですね。

[3415: 匿名さん]

すみません、こちらの管理組合は一般分譲の住人だけでなく売主である住友不動産も組合員になるのですか？
何だか関係性が不思議な感じですが住人にとってマイナスに働く要素はあるのでしょうか？

[3416: 通りがかりさん]

周辺の賑やかさが問題なければとても良い物件。定借だけれども70年以上あるので資産価値もしばらくは維持できるでしょう。
ただ住友不動産さんが売り控えしているので、どうしても新築の金額が手頃で、新築がほぼ供給済みなるまではリセールで高値で売却は厳しそう。供給後は上昇するかもしれないですね。
周辺の環境と価格一億前後が許容範囲なら、買い物件かと思います。

[3417: 匿名さん]

>>3416 通りがかりさん
約半数の供給で約2年かかっているので、ほぼ供給まではもう2年くらいかかるかも。
上層階を先に販売していて、今後は中層低層階になるから本来なら価格はもう少し下がるはずが、おそらく価格は横か上がってしまいそう、、、立地がいいのとインフレで今よりも価格が下がることは無さそう。

[3418: 匿名さん]

2021年12月に第1期販売でそのだいぶ前から先行販売してたからもう3年は経つ
値段は当初より下げているがなかなか売れない
始めは下げませんと言っていたから、そのつもりで買ってしまった人は含み損が痛手