梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[3349: 販売関係者さん]

>>3348 販売関係者さん
それが保証されるなら、皆さん住みたいです。

[3350: 口コミ知りたいさん]

>>3349 販売関係者さん

当の住友不動産にこの質問を投げかけたら、
大阪万博景気で、今年中には完売になります、
と言われたので、この話しはお流れになりました。

[3351: 検討板ユーザーさん]

>>3350 口コミ知りたいさん
関西は景気悪いよ。
帝国や東京商工の倒産速報みようね。
まあ中国人が買うんでしょう。

[3352: 口コミ知りたいさん]

>>3351 検討板ユーザーさん

梅田ガーデン、ラトゥール大阪梅田も、
中国人のタワマンになりますね。
、

[3353: eマンションさん]

>>3352 口コミ知りたいさん
自国の土地買えない中国人は定借を買わないはずだからならないでしょう。
そもそも今年中に完売するわけない。

[3354: マンコミュファンさん]

確かにエレベーターはほぼ待たない
ラウンジも空いていて居心地がいい、このままの状態が良き

[3355: 匿名さん]

>>3342 匿名さん
浜松町に10年くらい完売できなかったタワマンあったよね。何年か前までは売り出ししてた記憶だけど昨今の上昇で流石に売り切ったのか、情報が出てこなかったわ。

[3356: eマンションさん]

>>3355 匿名さん

探したらあったわ、
2007年築でまだ完売してないっぽい。売る気あるのかさえ微妙。
クレストプライムタワー芝
https://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/

[3357: 検討板ユーザーさん]

>>3356 さん

住友不動産の方も、いまは売る気満々と意気込んでおられました。

[3358: 周辺住民さん]

>>3348 販売関係者さん
実際これは本当にメリットかもしれない
あの事件の西新宿のタワマンのスレッド見ると、事件前から下のような書き込みが多くて評判が悪い
・エントランスやラウンジで風俗やメンエスの面接がなされてる
・投資セミナーの勧誘場所になっている
・ラウンジで金広げたり、撮影してる
・水商売スカウト会社の社長、ナチュラルの人とか半グレ組織の人が住んでる
・夜職の団地と言われてる
・室内で不審火があった
・借りようとしたら不動産屋から「半グレタワマンだからやめた方が良い」と言われた

そんな人が住んでないということは良いことだ

[3359: 通りがかりさん]

>>3358 周辺住民さん
そんなマンション、絶対住みたくない！
歌舞伎町に近いからそうなっちゃったのかな。

[3360: 匿名さん]

>>3358 周辺住民さん
スペイン村のように、いつでも空いてますギャグで、ブレークするかもしれませんね。

[3361: 買い替え検討中さん]

>>3359 通りがかりさん
ここはスミフだから大丈夫やで。マンション内はめちゃ静か。
人がそんなに住んでないのもあるけどｗ

[3362: 通りがかりさん]

>>3361 買い替え検討中さん
残念ながら4月からの入居者で数百世帯になるらしいので外と同じくらい騒がしくなりますよ。
この物件で唯一のメリットが無くなったら厳しそう。
高すぎる。

[3363: 販売関係者さん]

>>3362 通りがかりさん
本当なんですか？
唯一無二のメリットがなくなったら、
デメリットばかりになります。
購入検討していましたが、退散した方がよさそうです。

[3364: 検討板ユーザーさん]

近くにラブホが沢山あるので、混まないはず

[3365: マンコミュファンさん]

>>3363 販売関係者さん
本当です。
建物内の静かさしかメリットのないマンションだったのにそれがなくなってしまうのは痛恨の極みでしょう。
でもここはセカンド目的での購入が6割らしいので中国人も買わないゴーストマンションになるかもしれませんね。

[3366: 口コミ知りたいさん]

>>3365 マンコミュファンさん

ゴーストマンションなら、幽霊だけで人がいないので購入に前向きになれます。

[3367: 検討板ユーザーさん]

ここは空気が汚すぎる

[3368: 買い替え検討中さん]

>>3367 検討板ユーザーさん
空気が汚いと人も幽霊も逃げますね。
だから売れないんでしょうか。

[3369: 買い替え検討中さん]

>>3367 検討板ユーザーさん
じゃあ市外か山奥へどうぞ

[3370: 匿名さん]

ここの周辺は人が多すぎる。

[3371: マンコミュファンさん]

>>3370 匿名さん

住民ですが、夜は本当に人が多いし、騒がしいです。
しかし、エスカレーターを登ると、住民が少ないので、本当に静かですよ。

[3372: 匿名さん]

>>3371 マンコミュファンさん
ここは駐車場の出入口付近の人通りが多すぎて候補から外しました。
路上駐車も多いし自転車、歩行者がひっきりなしに通っている歩道を跨ぐなんて運転に慣れている人でないと無理ですね。
いつか人身事故が起きるでしょう。
それなのに警備員（ホテル用？）は誘導すらしてませんでした。

そういう意味では日本一危ないタワマンだと思います。

[3373: 評判気になるさん]

>>3372 匿名さん

日本一危なないタワマンだから日本一売れないタワマンなんでしょうか。

[3374: 評判気になるさん]

>>3369 買い替え検討中さん

ご心配なく笑
ここと違い近くに公園のあるGGOなので

[3375: 検討板ユーザーさん]

>>3374 評判気になるさん
どこに行かれるのかと期待していたら、GGOですか。
立地的にはここと比べものにならない駅遠物件ですね。
中国の方でしょうか。
日本人ならこちらを買うでしょうに。

[3376: 買い替え検討中さん]

>>3370 匿名さん
じゃあ北区梅田無理やん。周辺なら中津か南森町に住んでくれ
日本人しかおらんから

[3377: 匿名さん]

>>3375 検討板ユーザーさん

中華にすら敬遠される定借乙笑

[3378: 口コミ知りたいさん]

>>3377 匿名さん

それではいったい誰が買っているのですか？

[3379: 口コミ知りたいさん]

>>3377 匿名さん

それではいったい誰が買っているのですか？

[3380: 買い替え検討中さん]

住んでる人はブランド纏った見た目が派手な人多い、夜の商売のオーナーみたいな人
落ち着いた人は見てないな

[3381: マンコミュファンさん]

1階の商業施設、2階には公共施設がオープンすると聞いて入居しましたが、その話は頓挫したのでしょうか？

[3382: 通りがかりさん]

居住者ですが、一向に増える気配がありません。
そろそろ値引き合戦、バーゲンセールは始まりましたか。

[3383: eマンションさん]

ここのスレだけどうしてこんなに静かなんですか。
立地抜群、先着順で買える物件はいまどき希少価値だと思いますが？

[3384: 名無しさん]

>>3383 eマンションさん
シティタワー天王寺も大阪本町も先着順ですよ。
それがスミフ流。

[3385: 名無しさん]

>>3384 名無しさん

住不流が定着したなら、グラングリーンなど他社は見習わないのですか？

[3386: 匿名さん]

立地的に恵まれている面とそうでない面は極端にあるのではと思います。でもまだ先着順が14戸あるというのも意外かもしれません。総戸数が584戸もあれば、14戸程度残っていても普通ではあるのかもしれないですが。
それにしても駐車場が高いなと思いました。それこそ立地的にそういう価格になってしまうのだろうけれど。共用施設や共用サービスの方は充実しているわりに、管理費はさほど高くはないのですね。

[3387: マンション検討中さん]

>>3386 匿名さん
共用施設の仕様はいいけど種類は多くないしサービスは普通ですよ。
他のシティタワー同様コストのかかる共用施設がないので管理費はこんなものでしょう。

先着順の戸数は売出し中の住戸というだけで売れたらまた出てきます。何戸売れているのか分からないのもスミフ流。
今購入しても入居は来年で1期より下層階なのに値上げしているということは予定通りの販売状況なのでしょう。

[3388: マンコミュファンさん]

>>3387 マンション検討中さん

値下げとかうわさされてましたが、値上げしているんですか。売らなくてもいい、売れなくてもいい、住不商法なんですね。中古なのに。

[3389: 口コミ知りたいさん]

グラングリーンの遥か格下のイメージついてしまったので金額は高いのにステータスの低いマンションになっちゃいましたね、、、

[3390: 通りがかりさん]

定借でゆっくり売ってる物件って他にありましたっけ。興味本位で見てます。

[3391: 通りがかりさん]

>>3389 さん

ブリリア堂島、三井よりも格下扱いですから、価格さえ下げれば、好立地の強みがありますから、売れると思いますが。いつまでも放置しておくのは、イメージ的にもよくないです。セキスイハウスを見習って、早く手を打ってほしいです。

[3392: 評判気になるさん]

>>3390 通りがかりさん

住不関係者です。
好き好んでゆっくり販売しているわけではありません。
結果的にそう見えるだけのことです。

[3393: 匿名さん]

絶対的陽のイメージのGGO見てるからか
ここはなんか暗い雰囲気がするのは気のせいなのか

[3394: 匿名さん]

地味なのはそう
エントランスホールは2階にあるのに陽が入らず地下みたいになってるし

[3395: 匿名さん]

>>3386 匿名さん
管理費・修繕積立金が安いのは始めだけでどんどん上げていきますよ
デベが全体管理組合の過半数の権利を持っているので上げ放題です
そのほか地代も毎月とられます

[3396: 匿名さん]

>>3395 匿名さん
住民が主導権握っちゃうと安いままになっちゃって良くないですよね。
多めに徴収しといた方があとあと揉めなくていいのにね。

[3397: 匿名さん]

全体管理組合だからラトゥールとホテルを持っているスミフが過半数
徴収したお金をスミフの都合がいいように使えるということ
購入者から搾りとる仕組み

[3398: マンション検討中さん]

大規模修繕とか管理会社のいいなりになりそうだよね
三井の堂島浜もよく似た感じだけど

[3399: 口コミ知りたいさん]

>>3397 匿名さん
普通に考えれば分かりますが、分譲部と賃貸、ホテル、テナントと全体はそれぞれ別の予算ですよ。
全体管理の対象は公開空地や建物の共通設備くらいでしょう。

[3400: 匿名さん]

ひとつの建物だから金のかかる建物全体のメンテナンスを全体管理組合が管理
マンションの共用部はマンションの管理だが有無を言わせずスミフの管理会社に任せる契約

[3401: 匿名さん]

スミフの管理ってマシな方だと思いますよ。どっかのタワマンみたいに理事長が仕切りだしても困るし。

[3402: マンション検討中さん]

どのシティタワーも築年数の割には綺麗で経年劣化が少なく感じます。
売り方は好きではないが管理に関してはすみふが一番まともに思いますね。

[3403: 匿名さん]

スミフの方ですか？
一般に住友不動産建物サービス株式会社の管理実務は悪くないかもしれません
しかしここでスミフが管理組合の権限を握って思うがままにしているのとは別のことです

[3404: マンション検討中さん]

>>3403 匿名さん
管理会社の住友不動産が好き勝手に決めれると勘違いしているようですが、委託管理でも決定事項は総会を開いて住人からの決議が必要ですよ。
他のマンションと同じです。
管理組合ごっこがしたいなら自主管理物件に住めば。

スミフ関係なく常識の話しです。

[3405: マンション検討中さん]

建物全体管理組合の総会議決権に占める
住友不動産グループ（ラトゥール、ホテル）の割合が高いので
区分所有者の意見が通りにくいのが懸念されているのではないかな？

[3406: 購入経験者さん]

>>3404 マンション検討中さん
住不の方だったんですね。
まだまだ残っていますから、販促に勤しんでください。

[3407: 評判気になるさん]

>>3405 マンション検討中さん
高くないですよ。
区分所有者が組合員としての議決権を持つので全体管理組合の中のラトゥールとホテルの割合は少なく分譲部分の議決権が過半数超えますよ。
>>3403の書き方では違う意味のようでしたが。

分譲住戸以外の施設が入居している他の物件でも同じですが、全てが住居の区分所有者でないと住人の意見がそのまま通りにくくなるのはその通りでしょう。

[3408: マンション検討中さん]

>>3407 評判気になるさん
大規模修繕は3/4の議決権の賛成が必要だからとか考えるときつそうだなぁ

[3409: 匿名さん]

>>3407 評判気になるさん
全体管理組合のなかでスミフ側の持ち分が50%を超えます
誤りを言うと問題を生じますよ

[3410: 匿名さん]

>>3408 マンション検討中さん
大規模修繕は普通決議（過半数）でできます
以前は3/4でしたが

[3411: 匿名さん]

過半数なんですね。
3/4と聞くと、かなり票を集めないと無理そうだと思っちゃいますが、過半数なら、なんとかいけそうな気がしてきます。

販売戸数
14戸　
販売価格
6,900万円～21,000万円

2億のマンション、誰が買うんだろうと思っちゃっています。

[3412: 匿名さん]

>>3411 匿名さん
>2億のマンション、誰が買うんだろうと思っちゃっています。
相続で資産がある人

[3413: 口コミ知りたいさん]

>>3411 匿名さん
2億でも北区、中央区なら沢山あるし売れてます。
ここの2億は駅までの立地はいいんですが周辺環境は良くなく定借なのもあるので売れてない。今販売してるのは2億ですがもっと高い間取りもありますよ

[3414: 口コミ知りたいさん]

>>3413 口コミ知りたいさん

一番広くても87平米でしょう。
立地だけでは売れないんですね。

[3415: 匿名さん]

すみません、こちらの管理組合は一般分譲の住人だけでなく売主である住友不動産も組合員になるのですか？
何だか関係性が不思議な感じですが住人にとってマイナスに働く要素はあるのでしょうか？

[3416: 通りがかりさん]

周辺の賑やかさが問題なければとても良い物件。定借だけれども70年以上あるので資産価値もしばらくは維持できるでしょう。
ただ住友不動産さんが売り控えしているので、どうしても新築の金額が手頃で、新築がほぼ供給済みなるまではリセールで高値で売却は厳しそう。供給後は上昇するかもしれないですね。
周辺の環境と価格一億前後が許容範囲なら、買い物件かと思います。

[3417: 匿名さん]

>>3416 通りがかりさん
約半数の供給で約2年かかっているので、ほぼ供給まではもう2年くらいかかるかも。
上層階を先に販売していて、今後は中層低層階になるから本来なら価格はもう少し下がるはずが、おそらく価格は横か上がってしまいそう、、、立地がいいのとインフレで今よりも価格が下がることは無さそう。

[3418: 匿名さん]

2021年12月に第1期販売でそのだいぶ前から先行販売してたからもう3年は経つ
値段は当初より下げているがなかなか売れない
始めは下げませんと言っていたから、そのつもりで買ってしまった人は含み損が痛手

[3419: eマンションさん]

>>3418 匿名さん
この口コミの過去の価格を見た感じですと、販売当初から比較で、70平米以上の広い部屋は値下げ、それ以下の部屋は価格据え置きか値上げ、したという認識であっていますでしょうか？

[3420: 名無しさん]

>>3419 eマンションさん

30階台から売り出して次に16～19階を売り出して徐々に20階台を売り出し。
全ての部屋をずっと値上げ中。
上に行けば行くほどもちろん高い。

[3421: 口コミ知りたいさん]

>>3420 名無しさん

住不の方、詳し過ぎる解説、ありがとうございます。
だから売れていないのですね。
よく分かりました。

[3422: 匿名さん]

実際のところは、もちろん値段を下げています
それでも販売は捗らない
上のほうはそもそも販売していない（値段を出していない）住戸もあります

[3423: eマンションさん]

>>3422 匿名さん

詳し過ぎる解説、ありがとうございます。
これからもよろしくお願いいたします。

[3424: 口コミ知りたいさん]

グラングリーンは20～100倍の倍率で竣工前完売。
こっちは3年経ってもまだ半分売れ残ってる。

差がありすぎる。

[3425: マンション検討中さん]

ホームページアップデートされてますね。徐々に売れていて値上げとなったようです。
これからも価格は上がっていきそう。

[3426: 評判気になるさん]

>>3425 マンション検討中さん
住不の方、自作自演、ご苦労さまです。

[3427: 職人さん]

住不は本当に売りたいのか疑うほど売り込まない。引き渡しまでに売れればいい感じ。そのうち引き渡しがさらに先になるな

[3428: 検討板ユーザーさん]

>>3427 職人さん
本当のことを申しますと、まだまだ値上げの余地大なので、売りたくないのです。

[3429: マンション検討中さん]

ここやうめきたは価格上がりそうだなあ
この販売計画だと金利上がっても値下げはしないね
受け渡し2025年10月だからゆっくり高くても買ってくれる人に売るんでしょうな

[3430: マンション検討中さん]

引渡しを前倒しできないんですかね
完成済なのに1年以上後はつらい
実際価格は上がってますか？ご存知の方いらっしゃればお願いします

[3431: 通りがかりさん]

>>3430 マンション検討中さん

こんなところはもうどうでもいいんじゃないですか。
知りたくもないです。

[3432: 名無しさん]

>>3431 通りがかりさん
すみません、購入検討しているところで今の価格は当然知っているのですが、最近の価格変化が知りたかったです
最近上がったのであれば、今後も上がっていくでしょうし、変化なければ引渡しまで期間があるので急がなくてもいいと思ってます

[3433: eマンションさん]

>>3432 名無しさん

中部屋は値上げ2割程度で角部屋は4割くらいの値上げです。
中部屋が欲しいならそんなに急がなくてもまだ数はありました。

[3434: マンション掲示板さん]

>>3432 名無しさん

ここのスレには住不関係者の営業トークもよく見られますが、だいたいの流れは掴めるはずです。
その上で、まだ買いたいと思われるなら、ご自身の判断で購入されることをお勧めいたします。
10人10色、さまざまな人がおられるわけですから、
そうでないとここは売れないです。

[3435: マンション検討中さん]

3433さん,3434さん
ありがとうございます！
もちろん角部屋がいいですが予算的に中部屋を検討しています。2割ですか、私にとっては2割大きいですので悩みます。定借ですが70年ありますしこの立地と建物は個人的にはとても気に入ってます。

[3436: 匿名さん]

2022年3月8日完成済で引き渡しは2025年10月下旬になるんですね。
公式HPの竣工ギャラリーを拝見しましたが専有部、共用部共に豪華で目を見張りました。
こちらが来年まで放置されているのはなんだかもったいないような気がします。

[3437: 職人さん]

>>3436 匿名さん
完全に住友不動産さん社内の都合です。今売るよりも高く売れるため先延ばしにしているだけですよw少しづつ販売供給していて、初期に購入した方々は既に住んでいます。
今から半年もすれば、引き渡しは2026年になるでしょうね

[3438: 名無しさん]

>>3437 職人さん

グラングリーンは方角の話題で盛り上がっていますが、
こちらは東西南北、角部屋も選び放題なので、こちらにお越しください。

[3439: 検討板ユーザーさん]

定借マンション乙

[3440: 口コミ知りたいさん]

>>3438 名無しさん
グラングリーンはちょっと高過ぎます
梅田ガーデンは定借ですが安い
自分で住むなら立地もいいし梅田ガーデンがいいです

[3441: マンション検討中さん]

>>3440 口コミ知りたいさん

そう思うなら早く購入に来てください。
いまならよりどりみどりです。

[3442: マンション検討中さん]

株価大暴落でここからの値上げや完売は相当しんどいな。グラングリーンは完璧なタイミングで完売。

グラングリーンが価値を失う事はないけど、ガーデンはますます厳しい戦いになってきた。定借は住友の嫌らしさ満開。

[3443: 匿名さん]

>>3442 マンション検討中さん
いざこれからというときに、住不さんはついてないですね。でもいざとなれば、資金力にモノ言わせて、大バーゲンセールがあるかもしれません。

[3444: マンション検討中さん]

年内引き渡しにしてくれれば購入すると言ったんですが全く交渉の余地はありませんでした！工事中でもないのに1年以上待つのは嫌ですね。引き渡しの時期を早めて欲しいです。

[3445: 販売関係者さん]

>>3444 マンション検討中さん
中古として即座に入居出来る物件も案内しておりますのでぜひご購入ください。

[3446: 匿名さん]

確かに購入の条件として引き渡し時期を早めて欲しいと訴えたくなりますね。
建物が2022年3月8日完成済で引き渡しが2026年1月下旬は長すぎますし、同じ住友不動産のマンションの中でもこれほどの期間が空いているマンションはあまり無いように思います。

[3447: 匿名さん]

他物件の案内ということなのかな？ゆる～く営業されてますね(笑)

8月から投稿が途絶えているのはなぜなんでしょう。12戸販売中なんですが、入居が2026年1月下旬ですから、3444さんの言葉も理解できる感じがします。完成してるからなおさらかもしれません。

いずれの間取りもワイドスパンで、南向きも何戸かあるんですけど。値引きとかキャンペーンとかやらずに長期間販売を続けるんでしたっけ？住友さんて。

[3448: 匿名さん]

今売る気は全くないですね。将来東京のマンションの売上が落ちたら少しは売るのかも。向こう2年は無さそうですね。