梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[3251: 通りがかりさん]

借入金利は上昇傾向、借地だから時間とともに価値は減少傾向
興味あるので注目してみてます

[3252: 買い替え検討中さん]

このエリア以外でもスミフ物件がそのエリアの価格を上昇させている事は誰も知らないの？ここは定借だから敬遠されてるのも分かりますが。
スミフが高価格で販売、それに引っ張られて他社も価格調整しエリア全体の価値を上げてます。スミフのタワーを購入ではなくスミフ物件の周辺物件を買えば利確です。

[3253: 購入経験者さん]

>>3251 通りがかりさん
早く買って住んだ方が便利に暮らせて得なのでは？

[3254: マンション掲示板さん]

>>3253 購入経験者さん

損ですね。

[3255: マンコミュファンさん]

どうせ引渡し時期また伸ばしますよ。ここはちびりちびり売って社全体の売り上げ調整をする役割なんでしょう。
一方、中古はすぐ引渡しできるから案外新築と棲み分けにもなるんじゃない？

[3256: マンション比較中さん]

>>4633 マンション掲示板さん
その手口ももう時代遅れかもしれません。

[3257: 匿名さん]

>>3247 評判気になるさん
スミフが高くして地域の不動産価格を上げているという説があるが結局は需要と供給の均衡点に落ち着くスミフから高く買った人が損をするだけ

[3258: 評判気になるさん]

>>3189 マンション掲示板さん
グラングリーンダサいですよね。笑　ここにもまともなこと書いてくれる人がいて笑いました。場所は良いですけど、リビングに自動車の住戸は高層でもないですし、景観は周辺のタワマンと同一なので、演劇セットはその通りｗ　

[3259: マンション検討中さん]

億ションにふさわしい高級な店や共用部を作って欲しいなあ

[3260: 名無しさん]

>>3259 マンション検討中さん
例えばどのタワマンですか？

[3261: マンション検討中さん]

>>3259 マンション検討中さん
そのかわり、キャバクラ、大人のお店は充実しております。

[3262: マンション検討中さん]

おめでとうございます。
7位入賞です！

No.1 GGO-S
No.2 GGO-N
No.3 GFO
No.4 ブリ堂
No.5 パークタワー大阪堂島浜
No.6 グランドメゾン新梅田タワーTCR
No.7 梅田ガーデンレジデンス
No.8 ジオグランデ梅田
No.9 ブランズタワー梅田ノース
No.10 ザパークハウス大阪梅田タワー

[3263: 匿名さん]

大阪市はどうして土地を売っちゃったんだろうね。
スミフが定借で分譲する位なら、渋谷のパコタワーみたいに借地でスミフに再開発して貰えば良かったのに。
都心の1等地なんて一度手放したらもう戻らないのだから今後は大阪市は安易に土地を売らないで欲しいわ。

[3264: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3265: 匿名さん]

>>3263 匿名さん
２０００坪の評価額が６７億が適正だったそうな。坪１４０万、まあ落札は倍の２８０だけど。馬や鹿に劣る鑑定を間に受ける集団だから、あんな万博費用の見積に
https://www.sankei.com/article/20140327-RPGYD5N46BIB7JV5DNBXZXAK7M/

[3266: 匿名さん]

>>3265 匿名さん
坪３５０万円の間違いでした。落札は坪７００、泉の広場の出口隣の超一等地がこれ、リーマンショックから６年目の時期ですけど

[3267: 匿名さん]

>>3262 マンション検討中さん
皆んなに無視されてるよ
頑張って作ったのに残念
君の誰にも相手にされない人生に拍手

[3268: 口コミ知りたいさん]

>>3262 マンション検討中さん

まー文句はないかな。
定借なので、この順位は妥当かもね。
定借じゃなければグランフロントを抜いて、3位は確実だった。

[3269: eマンションさん]

>>3262 マンション検討中さん
確かに反論できない！笑

456位には勝ってる気もするけど、負けてても分からなくもない。7位でも十分嬉しいよ。

[3270: eマンションさん]

グラングリーンに勝ってるとは言わんけど、ブリ堂 、パークタワー大阪堂島浜とは同格でしょ。

定借を考慮しても、グランドメゾン新梅田タワーTCRより下は悲しいわ。

[3271: 匿名さん]

大阪のマンションで、ちらほら定借がある気がします。

定借
・定期借家の略
・契約満了により契約が終了する契約形態
・ここだと土地：一般定期借地権（75年）

2024年に買ったら、75年後の2099年に出ていくということでいいですか？

[3272: 匿名さん]

>>3271 匿名さん
違います。

定借
・定期借家権、又は定期借地権の略

引渡しが2022年7月なので、今年買おうがいつ買おうが、2097年6月に出て行く事になります。
建物を滅失させて更地にする義務はありませんし、建物を解体する権利もありません。

[3273: 匿名さん]

>>3271 匿名さん
追加

定借マンション
・建物は所有権。専有部分は単独所有、共用部分は持ち分に因る共有所有。
・敷地権は定期借地権で、土地部分は持ち分に因る準共有。

[3274: 匿名さん]

>>3273 匿名さん
無料なのに優しいね。
買う人の理解が追いついてないから定借の中古物件って法人で買ってるのばっかりになってる。プロは買うのになあ。

[3275: 通りがかりさん]

立地だけは1位でしょ
梅田直結だよ

[3276: 匿名さん]

OSビル他が建て替わったら高さ１５０メートル弱の結構な幅の壁が西側にできるの？曽根崎警察も少し高くなるんでしょ？やばくね？

[3277: マンション掲示板さん]

>>3276 匿名さん
OSビル他2棟合わせた敷地面積はここの1/3ですよ。
ここのように総合設計による容積率の割増が適応されてもせいぜい高さ60メートル程度でしょう。

[3278: 契約者さん1]

法人なら定借買っても毎年償却できるわけで税制面で有利なんじゃいですか？

[3279: 周辺住民さん]

>>3275 通りがかりさん
うーん
実際あの場所を通ってる人は、あそこの立地を一番とは言わないと思います
地図上で判断する遠方の投資家さんには良いかもしれませんね
少しデンジャラスでシャビｰな雰囲気も「まあ大阪ならこんなもんだろ」と思ってくれるかも

[3280: マンション掲示板さん]

>>3277 マンション掲示板さん
OSビル？クソ狭いよ、バーミヤンギリギリ入れてる位だよ

[3281: マンション掲示板さん]

>>3279 周辺住民さん
居酒屋キャッチはうざい
でも東通り通らず地下から来たら雨にも濡れずいい場所
新地までも徒歩圏内。百貨店までも徒歩3分
いい物件じゃん、定借だから買わないけど
3279の人は酔っ払いの若者が怖いんしょうか？
あの場所よく通るって職場はこの辺で電車通勤なんですね。

[3282: 匿名さん]

>>3272 匿名さん
残念ながら引き渡しから75年でなく竣工から75年なので2097年3月までとなります
どこまでもデベ側に有利な契約になっていますね

[3283: マンコミュファンさん]

場所は1流だけどロケーションが1.5流。
所有権（定借）が3流。
総合2流の評価ですかね。

定借が本当に傷。
ここ買うならグラングリーン、ブリリア、パークタワー堂島買うでしょ、普通は。

[3284: 買い替え検討中さん]

ほんとに残念
GGOとかとは価格が違いすぎだけどここ買うなら東通りのライフの横の方がいいですね

[3285: 匿名さん]

定借って建物は所有権だけど期間満了で追い出されるし、建物の残存価格の買取も無いし、事実上の賃貸だよね。

本来なら建物を解体して更地で返さなきゃいけないので。ここはその費用が掛からないだけまだましかも。

企業なら買うかも知れないけど、一般の個人は買わないな。

[3286: eマンションさん]

あけましておめでとうございます。
最近はどうですか？
販売絶好調のようですね。

[3287: マンション比較中さん]

>>3286 eマンションさん
値引販売で好調でぅ。

[3288: マンション掲示板さん]

共用部の24時間延長と雑誌置いたりもっと便利にして欲しいです！

[3289: 匿名さん]

もともとプラティーヌにするところを
竣工75年契約の賃貸にしただけ
なお、東京、札幌などの金持ち都市のラトゥールの稼働率は95％以上
ただし、大阪は貧しいというかドケチなので、定借は～、所有権が～ってことで
稼働は高くないのだろうな

[3290: 匿名さん]

>>3285 匿名さん
「企業」とは…
プライベートカンパニーはどうなるの？

[3291: マンション検討中さん]

特に土日祝はマンション周辺はゴミ、ゲロが多い気がします。立ちションもちらほらと見ますが違法では？
タバコの匂いは終日すごいです。
この辺りは市内でもトップクラスに汚いのでは？
色々と周辺散策しましたが住むには難しいですね。

[3292: マンション掲示板さん]

もっと綺麗に豪華かつ便利にしてほしい

[3293: 匿名さん]

>>3291 マンション検討中さん
これだけ電子タバコのシェア増えてもまだ匂いますか？

[3294: 匿名さん]

臭くて汚いですね
こんな定借を高額払って買って高い管理費・修繕積立金・地代払い続けることになってしまったら最悪！

[3295: 検討板ユーザーさん]

>>3294 匿名さん
それを分かってるからほとんどの人が買わないんですね。

[3296: マンション検討中さん]

>>3291 マンション検討中さん
確かにそうかも気になる臭いはします
東京は都市部でも閑静な高級住宅街の戸建が
多数存在しているのに大阪は何故ないんだろう

[3297: 匿名さん]

大阪にも低層の高級マンションを建てて欲しいなとは思いますよね。

[3298: マンション検討中さん]

近くでタバコ禁止にして欲しいです。
あと共用部の時間延長と雑誌本などをお願いします。

[3299: 匿名さん]

飲食とかカラオケ、相席居酒屋的な安い店ばっかりなのが気になるな。高級は北新地や福島辺りでこの辺はサラリーマンとかが飲み食いする十三的な雰囲気。

とても高級エリアとは呼べない。
グラングリーンと環境に差があり過ぎる。

[3300: 買い替え検討中さん]

>>3299 匿名さん
GGO推しなのは分かるが福島に高級店はない。
ミシュランは北新地も少なく西天満エリアに多いよ
この物件は若い人ならいいんじゃないかな。3299の人みたいにおじさんには向いてないね

[3301: 匿名さん]

若い人だって臭い汚い場所は嫌だろう

[3302: 買い替え検討中さん]

>>3301 匿名さん
若いからこそ匂いに敏感です。
ここは匂いに鈍感なボケ老人向きですね。

[3303: 評判気になるさん]

>>3296 マンション検討中さん
大阪ですと意外にも南の方ですかね
四天王寺(真法院)とか帝塚山とか、天王寺に近いあたり。
自分は根っからの大阪人ではないので詳しくないですが、
天王寺は新世界とか飛田とか治安不安定な場所のイメージだったので、
通りがかった時に突然きれいな住宅街が現れて驚きました

[3304: 評判気になるさん]

>>3300 買い替え検討中さん
気軽に楽しんで住むのなら、ここも悪くないと思いますよ
ただこのスレは自分も含めて購入目線で検討してるので、資産価値という点では考えてしまうんだと思います
転売も定借なので大幅な値上がりは難しい
賃貸に出す場合も、ここは上にラトゥールという高級賃貸があるので
そこより高額な賃料では貸せないし、賃貸としてのブランドもない
あとここのラトゥールのgoogleの口コミが非常に悪いのです
Uber配達員からの悪評と、それに反論する住民らしき人の舌戦は笑えますが
ここを購入して賃貸に出すことを考えると、この物件が立ってる場所柄もあり
賃借人の属性が心配になります

[3305: 口コミ知りたいさん]

Uber配達員からの評価まで低かったのか

[3306: 評判気になるさん]

>>3305 口コミ知りたいさん
タワマンなんで、配達員さんからの「入口がわかりにくい」という悪評は全然オッケーなんですが
それに反論する入居者らしき人の書き込みがひどいんですよね
あとUber 注文者(入居者)で横柄nな人もいる感じで、貸主からしたら難しい属性の人が
この物件に賃貸としての魅力を感じるのかなと思いました

[3307: マンコミュファンさん]

賃借人の属性というより高額賃料でも賃貸で住んでいる人にモラルを求めるのは難しいのでしょうね。
賃借人はラトゥールの評判が悪くなっても何も困りまらないし他の住人の属性なんて気にしないと思います。
私がガーデンの住人なら警備員へ配達員にも愛想良くするよう要望するし配達員にはチップを払います。

大規模でセキュリティが厳しくなるほど配達員からの評判が悪いのはよくあることだと思います。
それよりも住友不動産のガーデン購入者やガーデンとラトゥール賃借人への厳しいチェックとは何だったのか。

[3308: 買い替え検討中さん]

ラ・トゥール部分は夜になったらかなり電気ついてるので入居率は高そうです。ガーデンも割安感がでてきてぼちぼち売れてるらしいですね。営業トークかもしれませんが。

[3309: 販売関係者さん]

はい、営業トークです。そこのところは住不はピカイチです。

[3310: eマンションさん]

>>3300 買い替え検討中さん

すごい共感します。福島とこのお初天神は街的には酔っ払いが多くて住みたくないですね。何度行っても人の属性がミナミよりの方なイメージ。梅田で属性が良いのは中津、茶屋町、堂島が都会で購入する属性が綺麗なので、街と人はリンクすると思います。
ここは見ましたが内装は流石の住友でかなり良かったので、賃貸は付けやすそうですね。
定借が残73年？ですが、梅田駅もかなり近いので酔っ払いの街ですが福島と比較するならこっちですかね。GGOは駅までがちと遠すぎますね。場所は良いですけど。

[3311: 匿名さん]

>>3310 eマンションさん
中津はスーパーすらないし何もないよ
茶屋町もお初天神も同じ酔っ払いばかりだよ
福島は福島区なので論外
梅田から一駅圏内かつ徒歩圏内で生活環境がよく小学校も優秀で夜は静かがいいなら中崎町と天六の間か南森町しかないよ。
酒好きスナックキャバクラじじぃならここはあり。
ここはそんな単身ならいい物件

[3312: 評判気になるさん]

>>3311 匿名さん
スナック、カラオケ、キャバクラ、風族キャラにはたまらない物件だと思います。そこをキャッチフレーズにすれば、もっと売れると思いますね。

[3313: 検討板ユーザーさん]

>>3312 評判気になるさん

ジオ一三がファミリー向きに転換したことが成功の一因だったそうです。こちらも思い切って風族向けての転換がよろしいかと。

[3315: 検討板ユーザーさん]

ここはキャバクラのオーナーとかホストが住んでるよ

[3316: マンション掲示板さん]

>>3315 検討板ユーザーさん

それならキャバクラ、風族が増えたら、ここももっと売れますね。期待しています。

[3317: 検討板ユーザーさん]

>>3316 マンション掲示板さん
目の前に2軒パチンコ屋もあるし競艇ボートピアもあるよ
ギャンブル好きにも非常にいい物件

[3318: 通りがかりさん]

>>3317 検討板ユーザーさん
一平ちゃん購入しないかな？

[3319: マンション検討中さん]

臭い対策としてもタバコの注意喚起をして、周りのゴミや街を綺麗にして下さい（店のキャッチや呼び込みも禁止にしてほしい）。
また、マンション中の共用部分を豪華にしたり使用できる時間を延長したり、ホテルの有効活用などさらに便利になれば良いですね。

[3321: マンコミュファンさん]

>>3319 マンション検討中さん

ここはおしゃれなんてターゲットにしていませんから、他を当たった方かいいです。ここのターゲットはおじさんたちです。

[3322: 口コミ知りたいさん]

>>3319 マンション検討中さん

三井、三菱が人気のなか、ここ住友はどうなってるのかな。

[3323: マンコミュファンさん]

>>3321 マンコミュファンさん
おじさんはいいのにおばさんはダメ？
男女平等にしてもらっていいかな、
全身豹柄着てるからおしゃれでなんですけど
あなた酷いわね、私の事馬鹿にしてるの？

[3324: マンコミュファンさん]

ここの近くにエスコンのマンション建つんですね。下は商業施設が。

[3325: 匿名さん]

そうなんですか？
南側に空いてる土地がありますけどそこですか？

[3326: 名無しさん]

>>3324 マンコミュファンさん
デイリーヤマザキの隣ですよね。
賃貸マンションらしいですよ。

[3327: 買い替え検討中さん]

兎我野町なら立ちんぼ買い放題だから欲しい人いるんじゃないかな

[3328: 名無しさん]

竣工して2年以上になりますが、まだ新築販売はあるのでしょうか。住友不動産販売ですら、やたらと中古物件で販売してます。また賃貸物件も多く、明らかに買い手市場の物件ですね。

[3329: 匿名さん]

>>3328 名無しさん
場所が特殊な場所ですから。
好き嫌いがはっきり分かれる場所

[3330: 名無しさん]

>>3328 名無しさん
それ購入者が売りに出してるやつだよ
未入居物件は新築扱いで販売してるよ

[3331: 匿名さん]

完成しているのに入居が来年4月なのは何故ですか？

[3332: 匿名さん]

>>3331 匿名さん
スミフの決算の問題だよ
君は何にも知らないんだな

[3333: 口コミ知りたいさん]

>>3332 匿名さん
ここは売れてるんですか。
このスレも閑散としているし、中層階から下はほとんど照明も灯ってませんが？

[3334: ご近所さん]

そりゃあまだ分譲されてませんから・・・

[3335: マンコミュファンさん]

今期に売上を出したくないから、売らないのよ。
会社全体として好調みたいだし、来年もひょっとしたら数戸しか売らないんではと思う。

[3336: マンコミュファンさん]

>>3335 マンコミュファンさん
住友不動産販売が、天カセ、床をタイル張りにリホームして、当初の売り出し価格辺りで販売してますね。実質上の値下げだな。この価格であのコスカ仕様では売れないとわかったんだろうが、定借築浅中古物件を買う奴、いるかな？

[3337: 通りがかりさん]

>>3336 マンコミュファンさん
住友不動産販売で売出してる何階の何平米の部屋ですか？
住友不動産販売は分譲の会社ではなくて仲介会社だから購入したオーナーがリフォームしたのでは？

[3338: 買い替え検討中さん]

>>3337 通りがかりさん
3336は何にも知らないんだよ

[3339: 評判気になるさん]

>>3338 買い替え検討中さん
住不の方なら何もかもご存知でしたね。
1年に数戸ずつ売れば、75年、いや73年？で、完売出来ますよね。よかったです。

[3340: マンコミュファンさん]

売るとは限らないよね。途中で分譲するのやめるかも。

[3341: 名無しさん]

>>3339 評判気になるさん
こいつやば、拗ねてるやん

[3342: 匿名さん]

こんな惨めな売れないマンション大阪にないのでは？
いや全国的にみてもないのでは？
来年あたり、いやそろそろ値引きし始めるのでは？

[3343: マンコミュファンさん]

普通に住み良きです。

[3344: 周辺住民さん]

>>3343 マンコミュファンさん
住民ですが、エレベーターも待つことはありません。このままの状態がいいです。

[3345: 評判気になるさん]

ザ・パークハウス西新宿タワー60の刺サツ事件を見てると
やはり場所柄や住民層が重要というのを再確認しました
歓楽街のマンションは、借りて楽しく一時的に住むのには良いだろうけど
所有するとなるとリスクが高い

[3346: 口コミ知りたいさん]

もう分譲して2年余り、住民スレも立ち上がりません。竣工時からの住民ですが、エレベーターもいつも2階に止まっているし、スカイラウンジ、フィットネスルームも、いつも空いているし、マンション全体が静かで、とても快適です。どうかこの状態が長く続いてくれることを願っています。

[3347: 匿名さん]

つまり入居者が少ないことだけが取り柄のマンションてことを言ってる？

[3348: 販売関係者さん]

>>3347 匿名さん
これは大きなメリットですね。

[3349: 販売関係者さん]

>>3348 販売関係者さん
それが保証されるなら、皆さん住みたいです。

[3350: 口コミ知りたいさん]

>>3349 販売関係者さん

当の住友不動産にこの質問を投げかけたら、
大阪万博景気で、今年中には完売になります、
と言われたので、この話しはお流れになりました。