梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2851: 匿名さん]

もともと低層階で眺望が悪いうえOSホテル日興証券の建替、曾根崎警察署の建替でますます悪くなることが判明、そのうえあとから上層階も値段を下げて差がなくなって来ましたからね、転売難しいです
運が良いどころか住友不動産にしてやられた

[2852: マンション検討中さん]

>>2851 匿名さん

住友不動産は転んでもただでは起きない、
大した企業です。

[2853: 匿名さん]

分かってはいたことだけど、
南側にはアパのタワーが建ったしね。

[2854: 名無しさん]

>>2853 匿名さん

南向は安いですか？

[2855: 匿名さん]

買ってすぐ70年間賃貸に出したら黒字になるのでは？
賃貸に出していれば相続税対策のうま味も、まだまだあるし。
家賃30×12×70＝2億5200万円（ここから買った値段、修繕積立、税金を引いて）
インフレ率が1～3％として、家賃の改定ができたら、もう少し儲かる？
ブリリア、グラングリーンが完売すれば、ここも完売すると予想してます。

[2856: 名無しさん]

>>2855 匿名さん
どういう計算だよ笑

[2857: 通りがかりさん]

>>2855 匿名さん

本当に黒字になるのなら、先に試してみてください。
それならもっと売れるでしょう。
机上の数字だけでは動きませんよ。

[2858: 匿名さん]

>>2855 匿名さん
人口も減少するだろうし、これからは治安も
重視する人が増えてくるでしょう。
利便性重視した挙げ句にトラブルに巻き込まれたら
意味ないですからね。
人が増えるとトラブルも増えるものです
楽観的な予想はだれにでもできます。
リスクを考えた予想は経験と知識が必要に
なってきます。

[2859: 匿名さん]

>>2857 通りがかりさん
梅田という立地が大嫌いなんよ
東京でいう新宿。阪急沿線の量産系みたいな老若男女がワラワラ集まってきて、
夜はホームレスの定住地。ホテル街は立ちんぼだらけ。所構わずゲロ吐きまくり、
人が多すぎて、大抵の店や通りはスシ詰め。レストランは多い客を捌くので精一杯。
梅田ガーデンレジデンスは梅田にあるのが買いたくない理由。
定借とか関係なく堂島ガーデンレジデンスや淀屋橋ガーデンレジデンスやったら欲しかった。

[2860: 匿名さん]

>>2859 匿名さん
そんなこと考えない東京人たちが、梅田って知名度だけで
買うかと思ったが、そうはいかなかったみたい。

[2861: マンション比較中さん]

>>2860 匿名さん
関東人は、関西人のように流されないです。
きとんと計算して、利になる物件しか買わないです。

[2862: 匿名さん]

マンション購入にあたって何を最重視するかは人それぞれ。
投資目的ならば土地区分所有を重視で結構。
関西一の都心の梅田のど真ん中で住みたい人で資金の余裕もあるなら、ここは十分に選択肢になるのではないか。
グラングリーンの南街の分譲も十分に良いね。
グランフロントや堂島は大阪駅から歩いたけどやはり遠いな。この季節は汗だくになった。徒歩圏と謳って良いのは5分以内に定義すべきと強く思った次第。

[2863: 名無しさん]

>>2855 匿名さん

貴方が、物件を貸したこと無いのが分かる計算式だね
そんなに簡単なら、どんどん不動産投資してくれよ笑
応援してます

[2864: 名無しさん]

>>2855 匿名さん
ここから空室リスク、管理費、修繕積立金、解体積立、管理会社への管理費、税金、入居入替ごとの修繕（家賃３０を維持する高額の）、各種保険などが必要で将来の家賃は想定インフレ率で割戻した現在価値で比較しなければなりません。タワマン投資は家賃目的のインカムだけでは成り立たず、値上がって売却のキャピタルも見込めないと意味無いのですよ。その点ここは・・・

[2865: マンション掲示板さん]

>>2864 名無しさん

仰る通りです。
最後の最後、売却まで考慮しないと黒字にはなりません。いつまで賃貸でいくのか知りませんが、賃貸で行き詰まった時はときに、売却を考えたも、定借が大きなデメリットになります。ごくごく少数の梅田好き、ドヤ街好みの方以外は、見送りますね。

[2866: 匿名さん]

何だかんだ言ったって
もっと安い分譲価格だったなら
ここも普通に売れていたことでしょう

[2867: 検討板ユーザーさん]

>>2859 匿名さん
嫌いならここのスレに何故来た？
暇人か？

[2868: eマンションさん]

>>2861 マンション比較中さん
関東からこっち転勤で来たけど、関東の方見栄っ張り多いしタワマンだからって購入する人多いよ
関西の方がケチだから逆にすごい計算してる人多いかな。

[2869: マンコミュファンさん]

>>2868 eマンションさん

関西人はケチだからここを買わないんだ。
説得力ある気がしますね。

[2870: 匿名さん]

関東（笑）
えらい広域な括りですな

[2871: 匿名さん]

>>2868 eマンションさん
情報源なんだよ笑

[2872: 職人さん]

ラトゥールの部屋も選び放題でした。
大阪人はラトゥールというだけで代官山、新宿を想像するんですね。
賃貸価格は新宿並みですがグレードは札幌と同レベルです。
大阪人を馬鹿にしているのかな？

[2873: 名無しさん]

どなたか通訳してください

[2874: マンション検討中さん]

関東人をバカにするなーってw
どうしてここのスレに関東人がw

[2875: マンション検討中さん]

グラングリーン販売したらここ安く見えて売れないかな？w

[2876: eマンションさん]

>>2875 マンション検討中さん
住不さん、こちらにも投稿ですか。

[2877: 検討板ユーザーさん]

マジレスすると角住戸中層階急げ案件だと思う。値上げ間近情報あり。

[2878: マンコミュファンさん]

>>2876 eマンションさん
バレましたw
みなさん、購入してくださいね

[2879: ご近所さん]

>>2878 マンコミュファンさん
やっぱりスミフの方でしたか。
唯一無二の立地、価格さえ見直せば売れると思います。
定借だけに、本音は早く売り捌きたいでしょう。

[2880: マンコミュファンさん]

探偵ごっこみたいなやってて楽しいのか

[2881: マンション検討中さん]

>>2880 マンコミュファンさん
何の参考にもならない無知な書き込みで正直うざいですね。
本気で楽しいと思ってやってるとしたら痛すぎる。

[2882: マンコミュファンさん]

>>2881 マンション検討中さん
ここのコメを参考にする時点でやばい
勝ち組は1期で販売価格出る前に自分で調べて判断して購入してるんだよ

[2883: eマンションさん]

>>2882 マンコミュファンさん

じゃあ来るなよ

[2884: 匿名さん]

勝ち組ィィィ
ここ、笑うとこですかね？

[2885: 匿名さん]

>>2882 マンコミュファンさん
１期1次が何戸でどの部屋だか、覚えてますかね。私は覚えてるけどね。

[2886: マンコミュファンさん]

中々売れないね
堂島より立地いいしスミフなのにどうしてだ？
高いから？定借だから？
理由が分からん。

[2887: デベにお勤めさん]

しかし売れませんねー。

[2888: eマンションさん]

>>2887 デベにお勤めさん
75年定借だから売れなくてもいい、
あと73年余りでまた戻って来るのですから。

[2889: 匿名さん]

売れなくていいなら、売らなきゃいい

[2890: マンション検討中さん]

>>2889 匿名さん
仰る通りです。
売っていないから、結果的に売れていないのです。

[2891: eマンションさん]

>>2890 マンション検討中さん

月に平均3～4部屋は売れているみたいですよ。

[2892: マンション掲示板さん]

>>2891 eマンションさん

住不の方、本当の情報をありがとうございます。
このペースでは定借終了時も売れ残りますね。
それでもまた戻って来るわけですから、心配ないです。

[2893: 匿名さん]

控えめに言って築浅物件です。

[2894: 匿名さん]

グラングリーンノースレジデンスのとんでも価格が一般公開されたら少しは売れ始めるかもです。

[2895: マンション比較中さん]

現在ここから歩いて5，6分の西天満四丁目に、グランドメゾンを建築中のようです。
場所はここより梅田から離れますが、西天満は曽根崎よりイメージが落ち着いてるので（裁判所、法務局等、官公庁あり）、それを好む人もいるかもしれません。
（梅田のこの辺りは、一筋違うと、飲み屋街、ラブホ街、法曹街・・と変わるのが面白いですね）
やはり住不さん側に立てば合理的な売り方なのでしょうが、買う方としては、定借、曽根崎というのは、なかなか難しいものがあるように思います

[2896: 匿名さん]

実際はここ、売れているって情報もあるんだが。
売れてないって情報はどこから出てるの？

[2897: 匿名さん]

>>2896 匿名さん
抽選にならない。
いつも先着順受付中だから。
物件概要の販売中住戸がほとんど変わらないから。
竣工1年経っても完売しないから。
定借だから。

という情報から「全く売れてない」という浅はかな考察をされているのですよ。

[2898: 口コミ知りたいさん]

>>2897 匿名さん

仕様が中流で、値段だけが高級だから、売れないと推測してるのでは。値段も途中で下げたし、そう考えると当初の目論見ほどは売れて無いと考えるのが妥当でしょう。

[2899: eマンションさん]

>>2898 口コミ知りたいさん
スミフも売れなければ、あっさりと
値下げするという事ですね

[2900: 名無しさん]

>>2899 eマンションさん

また値下げさえすれば売れると鷹を括っている、
住不は財力あるからな。

[2901: 匿名さん]

https://www.sumu-lab.com/archives/62478/
突然値下げもあるみたいです。

[2902: 名無しさん]

>>2901 匿名さん

ありがとうございます。
今度、突然の値下げのときは必ず購入しますから案内くださいね。

[2903: 通りがかりさん]

>>2898 口コミ知りたいさん
今の販売状況をどんな情報で判断しているのかという話しですよ。

[2904: 評判気になるさん]

>>2903 通りがかりさん

まああなたの中でそうなら別にいいんじゃない

[2905: マンコミュファンさん]

>>2904 評判気になるさん
あなたには今売れているか売れていないかは分かりません、という事だったのですね。

[2906: マンコミュファンさん]

これだけ売れないと定借ってのもあるし値下げしかないのかな。
50%OFFにならんかな？w

[2907: マンション検討中さん]

>>2906 マンコミュファンさん
定借である以上毎日潜在価値は下がりますから… このまま売れなければいずれは？

[2908: 通りがかりさん]

>>2907 マンション検討中さん
誰も購入してないみたいですし10年後は半額あるかもね

[2909: 通りがかりさん]

>>2907 マンション検討中さん
やはり中之島も含めて定借はリスク高すぎるって事だよね

[2910: eマンションさん]

>>2908 通りがかりさん
半額なんて考えていませんが、少しでも値下げりしたら購入検討しますので、案内ください。

[2911: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

瞬間風速みたいな値下げで、客が飛び付いたら値上げする。
ってネット通販などでもたまに見かける一般的な営業戦略ですね。
買えた人だけ良かったね。

[2912: 周辺住民さん]

住不の方、次の値下げのときはぜひ案内ください。
高層階、3LDKをお願いします。

[2913: デベにお勤めさん]

３６５日ずっと盆休み状態やな。
もう中古物件になる勢いやな。

[2914: eマンションさん]

誰もここ買わねーな。
定借なのに空き箱のままにしとくのか？
賃貸で出すのか？ホテルの一室にするのか？

[2915: 通りがかりさん]

>>2914 eマンションさん

いつとは詳しいことは言えませんが、また、突然の値下げしますから、ぃましばらくはお待ちください。

[2916: 周辺住民さん]

梅田ガーデンは色々縛りが多いのがNG。

定借自体はぜんぜんOKなんだけど、管理費も修繕積立も土地代も更には転売時ですら、住友に決議権があるというのはどこかの北の国と同じ。

いずれはそこでむしり取られてしまうので、安心して住めない。
購入者側に不利なルールで、さっぱり売れない理由もそこにあると思う。

周辺のパチンコとか飲み屋の存在ってちょっと嫌だけど、あくまで主観だし正直あまり関係ない。立地が全て。というかこことっても便利だよね。

でもまずは、家というのは自分・家族が安心して住めでなんぼだと思うのです。
出口含めて全てを握られている物件って心から安心できないし、いくら物件の出来がよくてもテンションがあがらない。（実際、ここの出来は大阪の中でもよいと思う！）

住不の経営方針はとっても賢いと思う！
でも反対側の立場からみると、住人に安心を提供し、寄り添う感がちょっと希薄なんじゃないのかなあ。そこ自体を見直すか、ひいては価格に織り込んでもう少し安くすることが先決かな。

まだラ・トゥールの方がお金だけの付き合いだけど、体裁ででも寄り添ってくれている感はあるし、ラトゥールに数年住んで住不に貢いでから、サヨナラ！の方が綺麗で後腐れがない。。と思うんだ。

建築コスト・利益重視で、仕様がふつうの似たりよったりな部屋を39階以下に敷き詰めるのではなく、新宿で量産されているような80～100平米のラトゥールをもっと増やせばよかったね。

35階程度までなら、景観がちょっとばかし少し悪くてもその分家賃を下げれば徐々に埋まっていって賃貸収入は得られたんじゃない？大阪市との折衝で総戸数縛りでもあったのかしら？
結果的にその点は住友不動産の見込みちがいだとおもう。

[2917: 匿名さん]

>>2916 周辺住民さん

うーむ、とても良くまとまっているし、本質をついている投稿だと思います。どこらのブロガーよりよっぽど良い考察だと思いました。
食指が動かないという結論は変わりませんが、立地的に勿体ないので、デベ側には反省をしてほしいです。

[2918: 名無しさん]

スミフの方針は、実は賢くなかったんです。その経過を書いてみます。
　当初はホテル上をラトゥール、下を一般仕様のいずれも賃貸の計画を発表しました。
　コロナショックが発生し、賃貸、ホテル、商業、オフィスの全てが動かなくなり、投資資金回収のためかホテル下を５０年定借の億ション分譲と発表し直しました。
　流石に一般仕様の５０年定借で億ションは通用しそうにないと気づいて、７５年に変更しました。が、大阪人は◯◯ではない。
　ほとんど売れないので大バーゲン価格でリリースすると、すぐに売れてしまい慌てて元に戻しました。大阪人やるー。

　億ションにしては仕様が微妙なのは、ラトゥールと差をつける為の賃貸仕様だったからですね。

[2919: マンション掲示板さん]

>>2918 名無しさん

ここのところの3件の投稿は、元住不の営業マンかと思わせるほどの鋭い切り込みでした。参考になりました。
ありがとうございました。

[2920: 名無しさん]

2918補足
スミフは最初から定借億ションを計画したわけではなく、コロナに翻弄されただけと思いますし、同情してます。
　まぁ当時は見通せなかった今を見れば、当初の「ホテル下も賃貸」が一番悪くないシナリオだったと思いますが。

[2921: 匿名さん]

>>2920 名無しさん
どうなんでしょうねやりようによっては普通に定借分譲でも魅力的だったと思いますが… 本町CTより仕様は低いし、共有部も微妙だし、ロビーもビジネスホテルみたいだし(写真でしか見てないですが)、なんか色々と中途半端なんですよね。

[2922: 匿名さん]

すべてデベに決議権があって購入者からとことんむしりとる仕掛けを巡らせていますね
仕様は並で30階未満は眺望も悪い
30階台はビル全体では中層階なのにあたかも高層階のような割高値付け
駐車場が少なく中以下の部屋には割当てが極少

[2923: 匿名さん]

値引き応じるみたいですね。

[2924: 職人さん]

>>11335 検討板ユーザーさん
情報源はどこですか。
担当からは聞いておりませんが。

[2925: 評判気になるさん]

中古でもスミフは売れやすいのですがこのやり方は勿体無いね。立地はGGOよりはるかにいいし半値位なのにね。定借じゃなければ私は購入してました。

[2926: 匿名さん]

売り方が顧客目線ちゃうからな
こんなやり方消費者はついてこーへんで

[2927: 匿名さん]

>>2924 職人さん
堂島の掲示板です。

[2928: マンション比較中さん]

>>2927 匿名さん
確認しましたが、いまのところはないとのことでした。
掲示板は信用ならないです。

[2929: 匿名さん]

>>2928 マンション比較中さん
過去には実際に突然値下げはあったみたいです
https://www.sumu-lab.com/archives/62478/

[2930: 匿名さん]

立地はまぁ悪くはないが、環境が悪いので、住む人も層が決まってくるでしょうね。
あとはスミフの売り方、築年数経過するは値上げはするはで、不公平感は否めない
焦って売るつもりはないとスミフは考えていますが、定借ですしね、、先行きは不安

[2931: 検討板ユーザーさん]

>>2930 匿名さん

ここのコメンテーターさんはすごいです。
ドンピシャの文言、非常に参考になります。
元住不の方でしょうか？

[2932: 口コミ知りたいさん]

>>2928 マンション比較中さん
どう確認しましたか？単に値引きできますか、と聞いてもダメですよ。こんな感じで。
１億3千万の◯◯号室を◯◯銀行に融資申込しましたが、私の信用力もあり９千万までの融資しか得られません。申し訳ありませんが、融資特約無しで構いませんので、９千万になりませんか？今、実印や必要書類を用意していますので、この場で契約できます。明日中に解約手付を振込ます。勿論、値段など絶対に他言しませんし、念書を書いても構いません。

[2933: マンコミュファンさん]

>>2932 さん

1億3000万が9000万なんて、そんな大それたことは考えていません。1000万でもいいんですが、同伴してもらえませんか。もちろん、成功報酬は支払います。

[2934: 名無しさん]

>>2932 口コミ知りたいさん
9千万の部屋もありますからそちらを案内しますね！
あ、入居は来年ですからね。

[2935: 口コミ知りたいさん]

>>2934 名無しさん

値引きになってない。

[2936: eマンションさん]

>>2932 口コミ知りたいさん

門前払いで、終了
恥ずかしいやつやな

[2937: マンション比較中さん]

>>2936 eマンションさん
住不の方ですか。

[2938: 名無しさん]

近く歩いてたら若い女の子が「あのタワマンずっと売れ残ってる」「夜もほとんど電気ついてない」と。スミフの売り方なんて周知されてないのだから、ここのイメージ下がる一方だわ。事実の売り方どうあれ、売れ残りイメージついたら怖いよ。

[2939: 匿名さん]

信用力って、これは恥ずかしい（笑）
こんな三文芝居、鼻で嗤われて終了

[2940: 名無しさん]

>>2938 名無しさん
売れ残りイメージは間違いなくついてしまっています。
売り切るしかないですか。

[2941: 評判気になるさん]

>>2937 マンション比較中さん

なんでやねん
常識的にそんなんで、じゃあ割引しますなんてなるかよ。そんな権限は販売員に、渡されない。
メルカリじゃないんだから

[2942: eマンションさん]

>>2939 匿名さん
中古で購入検討者にそれやられたら出禁にしますね。

[2943: マンション検討中さん]

>>2941 評判気になるさん
、の位置がおかしいよw
この物件売れさなすぎてヤフオクに出てたよ

[2944: 検討板ユーザーさん]

>>2943 マンション検討中さん

ラトールが100平米で69万で借りられますから、ここがほしい人はそちらの方が、お得感ありますよね。

[2945: 名無しさん]

スミフが、必死で売れ残ってるのではなく、売り控えてるて言ってるのだから、信じてあげましょうよ笑　大人の対応でお願いします

[2946: 匿名さん]

しかし長ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーい盆休みですね！

[2947: マンコミュファンさん]

いやーん

[2948: マンション検討中さん]

ここのタワマンの共用部ラウンジかテレワークルームもっと夜遅くか24時間空けてくれたら嬉しいです。
それと、コンシェルジュ受付時間はもっと短くても良いと思います。通るたびにずっと見られるのは気を使うので中にいてても良いです。
あとは、億ションならではの何か下のホテルを有効に使えたり、もっと便利な事や豪華さが欲しいところです。

[2949: 名無しさん]

>>2948 マンション検討中さん
ここ億ションなんですか？
マンション足元、近隣アパ、、釣り合いませんね

[2950: 匿名さん]

ここは中層階までしかないし
同じ中層階ならグラングリーンと単価が変わらん
さすがにスミフも強気過ぎたね