梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2651: 匿名さん]

投資用に購入した人ご愁傷様ということですね

[2652: 検討板ユーザーさん]

>>2651 匿名さん

そういうことになりますね。
好立地なので実需の方はいいと思いますが、
投資で高掴みした方は、賃貸ではなく、少々の損切りをしてでも、手放した方が火傷は軽くすみます。

[2653: 検討板ユーザーさん]

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借りますとなるパターンも考えました。大阪で馴染みのないラトゥールを成功させるための作戦、素人臭いでしょうか？
　まず入居希望者にガーデンを見せ、その後にラトゥールを案内、仕様の差を見せつけて決めさせる。ラトゥール同等のm 2単価で募集中のガーデンの存在が重要で、これを格好の囮部屋にします。

[2654: 通りがかりさん]

高い授業料でしたね

[2655: 通りがかりさん]

>>2654 通りがかりさん

高い授業料でした。
賃貸では利回りがないので、損切りして中古物件で売り出します。
誰も入居していないです。
買値近くで売却出来ますことを願っています。
誰か買ってください。

[2656: 通りがかりさん]

>>2655 通りがかりさん
あのときは皆乗せられましたからしかたありません
スミフだけ得する仕組みの定借と分かって後の祭りです

[2657: マンション検討中さん]

仮に買い手がつかないままだとどうなるの？

[2658: 口コミ知りたいさん]

>>2657 マンション検討中さん
好立地、唯一無二の場所なのだから、値頃感が出るところで落ち着きますよ。心配無用。

[2659: 匿名さん]

>>2657 マンション検討中さん
高い地代管理費修繕積立金を払い続けることになる
管理費修繕積立金は定期的に大幅に値上げ
75年間（もう1年以上経つが）孫の代までの負動産
なお駐車場も足りないし中古で買うと全く借りれない

[2660: 通りがかりさん]

>>2659 匿名さん
値下げして早く売却するしかないですね。
土地代、修繕積立の前金などトータルで2億越えの支払いでしたが、どのくらいで売れるのか見通しが立ちません。定借なので短期勝負の方がいいでしょうね。
AI査定では、1.1億を割ってます。
不安しかないです。住不に文句も言えないし。

[2661: 匿名さん]

出してるのを見ると4.5%くらいですか
残念ながら、これでは誰も借りないでしょうね
利回りに拘り過ぎて空室で損する典型ですね合掌

[2662: 検討板ユーザーさん]

>>2661 匿名さん

出しているのは住友不動産が価格を決めてくれます。
もちろん交渉次第にしていますが、問い合わせすらないのが現実です。売却も結構と出してはいますが、住友不動産も値崩れを恐れているように思います。

[2663: 匿名さん]

賃貸も売却も事実上は住友不動産が了承しないと進められません
値崩れすると住友不動産の新築住戸（もう新築ではないが）も価格を下げるはめになりますから

[2664: マンション検討中さん]

>>2663 匿名さん
そうなんですか。
真っ青になりました。
この物件を擁護していた住不の方、何か言ってくださいや。これから先、どうすればいいのでしょうか。

[2665: 検討板ユーザーさん]

>2662 検討板ユーザーさん
住友不動産が価格を決めてくれます、って。
この期に及んで、まだスミフに任せますか？　
他社での低売価の設定は、土地所有者として認めないなど、匂わす発言でもされましたか？
適正価格から乖離した値付けでは問合せすら無いのは当然、例え交渉可能と注記してもです。

[2666: eマンションさん]

>>2665 検討板ユーザーさん

こちらで適切価格、2割？ほど差っ引いて、決めればいいということですね。私もいまのこの価格では売れないことは分かっております。

[2667: 検討板ユーザーさん]

>>2666 eマンションさん
早く、本当に売るために頑張って下さい。余程に市況が良くない限り、時間は常に定借物件の敵。

[2668: 検討板ユーザーさん]

>>2667 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
90A、2.1億で購入しました。
管理費込80万でも借り手が見つかりません。
何やかんやと、月々の支払いは7万近くになります。
売却した方がいいでしょうか。
いくらなら買手が見つかりますか。

[2669: 検討板ユーザーさん]

>>2668 検討板ユーザーさん
安く貸してしまうと、買手が利回りを気にしますから要注意です。そして適正価格については、算定が難しい物件ですので数多くの不動産会社で見積もって貰うべきです。ネットの自動査定やＡＩ査定なんかで決めれる物件とは思えませんが、一方、これらの査定額からかけ離れた価格の提案が通用するかも疑わしいのです。本当に難しい物件ですので、タワーを多く扱っている不動産会社で、賃貸すべきかどうかも含めて、価格をご相談されてはいかがでしょう。推奨するわけでは無いですが、淀屋橋のタワーＺは大淀のグラメを驚くほどの高値で売りきってました。

[2670: 口コミ知りたいさん]

>>2669 検討板ユーザーさん

特定業者を推薦するのは頂けない。削除すべき。

[2671: 通りがかりさん]

>>2669 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
いずれにせよ、難しい物件ということにかわりはないようですね。
君子危うきに近寄らず、でした。後の祭りですが。

[2672: 匿名さん]

以前、ここのマンションギャリーがオープンした頃に見に行きました。
買いたい気はしたのですが、
希望の部屋が一期で分譲されなかったので、嫌気がさして止めました。
マンション購入って、運不運もあるんですね。

[2673: 検討中ユーザーさん]

>>2670 口コミ知りたいさん
相談される方が深刻な状況である事を考え、私が関係ない業者を記載しました。ちゃんと推奨しない旨も記載しています。よって私からは削除依頼しませんが、ご理解下さい。

[2674: 匿名]

>>2673 検討中ユーザーさん

それを推薦っていうんだよ！理解できるか

[2675: 評判気になるさん]

>>2672 匿名さん
100平米越えの物件、私も買いたいです。

[2676: 匿名さん]

>>2674 匿名さん
言論封殺はやめましょう。紹介の範疇かと

[2677: 通りがかりさん]

ラトゥールが月平米7千円台で貸し始めましたからガーデンだと管理費等込みで6千円かそれ以下でしょう
それでも借りてがいるかどうか
淀屋橋や本町で月平米4-5千円で築浅物件がいくらでも借りれます

[2678: 名無しさん]

>>2677 通りがかりさん

ラトゥールで100平米70万ですか？
信じられないほど安いんですね。
こちらは87平米ですから、60万としても、55万にもならないんですね。損切り覚悟で売却した方がマシだと思います。いくらで売れるのか不安ですが、先ほど紹介いただいた不動産屋を当たってみます。

[2679: 評判気になるさん]

>>2676 匿名さん

ステルスマーケティングと判別がつかないので、紹介も含めてしない方が良いと思いますよ。

[2680: マンション掲示板さん]

>>2678 名無しさん
ほら、なんかよくわからない展開になってきた。
TOWERZを紹介したいだけにしか思えません。

[2681: 匿名さん]

ここの定借は住友不動産が得をするように巧妙に作り込まれているから重要事項説明・契約の仲介をまとめるのは住友不動産にしかできないでしょう

[2682: 名無しさん]

>>2681 匿名さん
イミフ、具体的にどんな事項があるのですか？

[2684: 匿名さん]

ここを買ってしまった方はご自分で住んで梅田生活を満喫するのが良いです
売らなければ損は確定しませんから

[2685: 名無しさん]

>>2684 匿名さん

実需はいいどう思いますが、私のように投資目で購入した方も多いんです。

[2686: マンション検討中さん]

投資目的でここみたいな高額な定借に手を出すこと自体、結構な冒険です。
おっしゃるような金額であたふたするような人が手を出す物件ではなかったという
ことです。

[2687: 名無しさん]

ここ、管理組合無いそうですね。白紙委任状をスミフに提出してるようなものかと。

[2688: 匿名さん]

リタイア組（シニア世代、子供はそれぞれ独立してマンションの相続は考えていない）で、ここを実需で購入して生活していますが、徒歩圏内に阪急、阪神、大丸、成城石井、いかりスーパー、映画館、飲食店（大衆向けから北新地の店まで）、北野病院、将来的にうめきた２期の公園などなど、価値観にもよりますが、私的には大阪でこれ以上の立地のいい所はないと思います。
たしかに周りの環境(パチンコ店が目の前,夜になると呼び込みの方がちらほら出没など）は子供さんがいるような家庭は不向きですね。
うめきた２期の南北のタワマンも検討しましたが、微妙な立地（阪神、阪急まで約1Km、地下鉄御堂筋線まで約800Mなど）はシニア世代には少し厳しいのでパスしました。

[2689: マンコミュファンさん]

>>2688 匿名さん
そうなんですよね。ここは微妙にメリットはあります。私もシニア以上の世代なので、梅北は将来的には不安が募ります。ただ、どう考えて
も、梅北は話題性が抜群、こちらは定借、中古物件、不利な展開は否めないです。
2688さんのような方、ここのメリットを理解できる方が、買い取ってくださることを祈っています。

[2690: 評判気になるさん]

>>2688 匿名さん

ここを買える富裕層シニア世代　羨ましい限りです。定借とは、DINKSや子供に資産を残さなくても良い(他に有る)と考える方が買う物件なんですね

大都会を満喫なさって下さい。

[2691: 匿名さん]

>>2690 評判気になるさん

何を咀嚼したらそういう解釈になるよかはわからないですけどね。定借とはどうあがいてもデメリットであって、ただそれを上回るメリットがある物件なら買い手はつくという話でしょう？それをシニアとかDINKSとか、変なセグメント分けする必要性はないです。

定借でも売れる物件は抽選ですよ。この物件においては、売れていない現状が市場の評価ですね。私もそう思います。定借じゃなかったら頷ける値段付です。

[2692: マンコミュファンさん]

>>2691 匿名さん

仰る通りだと思います。
値付けが間違いだった物件でしたが、当初の想定価格の4000万円下げたと知らされ、飛びついてしまいました。
バカな私を笑ってください。

[2694: 検討板ユーザーさん]

[No.2693と本レスを、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2695: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
私も具体的にどんな重説事項があったのか気になります
内容次第では監督省庁へ通報できる案件ですから

[2696: マンション掲示板さん]

>>2695 匿名さん
天下の住友不動産がそんなヘマはしないでしょう。
せこく、ズルく、貪欲、ガメつく、巧み、
この物件に会社のポリシーがよく出ています。

[2697: 匿名さん]

>>2696 マンション掲示板さん
現在の法令は順守されているということですか？
だとしたら法令のほうがおかしいということになりますので
やはり監督省庁へ通報したほうがいいですよ
そうしないといつまでたって改正されないですから

で、具体的にはどんな事項があるのですか？

[2698: 名無しさん]

うーん、売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要って事かな。スミフの邪魔になるような安値での売買、賃貸やスミフのライバル不動産仲介ではスミフが地主としての許可をしない可能性がある事を、それと解らないように、例えば表面上は高級タワー維持や高級タワーマネロン防止みたく、重説あたりに記載か。

[2699: 匿名さん]

>>2698 名無しさん
＞売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要
敷地権が借地権のマンションですから
民法第612条の規定により賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です
つまり、売買時に敷地権者の承諾を必要としてるのが今の日本の法律なのです
また、この条文については重説の必要的記載事項にも任意的記載事項にも該当しませんので
重説されないのが普通かと思います

敷地権が借地権である場合の特約は、契約書に書かれいるはずです
スミフが承諾しない可能性を心配しているようですが
地主が違法不当な理由で賃借権の譲渡転貸に承諾しない場合は
裁判所の許可を得て承諾の代わりとできますので心配する必要はありません

ただ、賃貸する場合については
賃貸するのに土地賃貸人の承諾は不要というのが判例ですので
もしそのような重説、または特約があるなら監督省庁へ通報で良いと思いますよ

[2700: 匿名さん]

邪推する前に契約書をしっかり読みましょう