梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2538: 名無しさん]

>>2536 さん

そう考えるともう少しは住不が値下げしたら売れますね。

[2539: マンション検討中さん]

>>2536 匿名さん
現在の路線価で計算しても一番広い部屋で土地の持分価格は4000万くらい
この地域の土地を７㎡でもいいから所有して値上がりしたところを売りたかった人には
所有権であってほしかったのですね残念

[2540: マンション検討中さん]

南海トラフの映像衝撃
梅田は津波で壊滅

[2541: マンション掲示板さん]

1.２階あたりが浸水したとして、修繕はどこからお金出すんですかね？ラトゥールとヴィラフォンテーヌの部分出しても過半数は取れなさそうなので、ガーデン所有者たちが集まったら主導権は握れそうですが…

[2542: マンション検討中さん]

>>2541 マンション掲示板さん
保険が降りるし、足が出ても戸数で割れば実際のとこたかがしれている。

[2543: マンション検討中さん]

南海トラフだと津波の浸水だけでなく揺れによる建物損傷も起きかねないので損害は莫大、最悪は建物の価値がゼロになって定借だから価値は何も残らない。ちなみにスミフが全体のフロア面積の過半数を持っているため（ホテルは一フロアが広いなど）スミフの思うがまま。

[2544: 名無しさん]

>>2543 マンション検討中さん

じゃああなたは検討しなそうですね。お疲れ様でした。

[2545: 匿名さん]

やはり定借はダメですね

[2546: 検討板ユーザーさん]

>>2544 名無しさん

ここは検討しても購入する人はいない。

[2547: 通りがかりさん]

>>2546 検討板ユーザーさん

誤)購入する人はいない

正)購入できない人が多い

[2548: マンション比較中さん]

この価格帯買える人も多いのですが検討するとダメ物件とわかって止めるというのが実態

[2549: ご近所さん]

>>2548 マンション比較中さん
こちらが正解、軍配ですね。

[2550: 検討板ユーザーさん]

あまり売れてないのが現状ではないですかね。梅北２期も待ち構えているので、その価格次第では全く売れずに定期借地権の年数が徐々に減り、価格をかなり抑えないと売れなくなるでしょうね。

[2551: マンション検討中さん]

>>2550 検討板ユーザーさん
住不の営業の方も同じことをおっしゃってました。

[2552: マンション検討中さん]

2551 安い値段で土地を買って、儲ける為だけに全力でコストカットをした作りにして、おまけに自社のホテル入れて、定期借地権にする始末。周りはパチンコ屋だらけで、電柱だらけで雰囲気は悪く立地は良くても買う気には全くならなかった。

[2553: マンション比較中さん]

うめきたが見えての対抗物件かつこちらは定借なので厳しいよね。

[2554: 匿名さん]

公式HPで櫻井さんの現地調査を読ませていただきました。
文中、こちらのマンションについて価格は安くない。しかし、利用価値が高く、賃貸に出せば、高い家賃を稼いでくれると書かれていますが住人の比率は実需より仮需が圧倒的に多くなりそうですか？

[2555: eマンションさん]

>>2554 匿名さん
高い家賃とは低層の商業店舗でしょうか？
　住居は1億で買った部屋の家賃も30万がせいぜい、利回り3.5%程度でしようねー。経費と建物の減価償却で合わせて4%は見込むべきで、赤字確定でしょう。

[2556: マンコミュファンさん]

>>2555 eマンションさん
追記、今は新築プレミアム家賃で1割アップ位取れるでしょうけど。

[2557: 匿名さん]

>>2555 eマンションさん
何で経費と減価償却合わせるの？

[2558: マンコミファン]

>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

[2559: 匿名さん]

>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

[2560: マンコミファン]

>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

[2561: 名無しさん]

>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

[2562: 匿名さん]

グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

[2563: マンション掲示板さん]

>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

[2564: 検討板ユーザーさん]

うめきた2期のマンションは定借？

[2565: eマンションさん]

バブルの塔にならなければいいけど

[2566: 匿名さん]

>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

[2567: 検討板ユーザーさん]

>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

[2568: 通りがかりさん]

>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

[2569: 評判気になるさん]

>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

[2570: マンコミュファンさん]

>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

[2571: 匿名さん]

駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

[2572: 匿名さん]

30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

[2573: 通りがかりさん]

何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

[2574: 評判気になるさん]

>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

[2575: マンコミュファンさん]

>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

[2576: 評判気になるさん]

>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。

[2577: マンション比較中さん]

地価は上がるが定借のここは落ち込むばかり

[2578: マンション検討中さん]

新築はすぐ引き渡ししてもらえないから、中古の居場所もあるんですかね。

[2579: 名無しさん]

>>2578 マンション検討中さん

確かにそういうこともセミナーでは言っておられましたが、もっと魅力ある物件ならとも言っておられました。

[2580: 検討板ユーザーさん]

>>2575 マンコミュファンさん
半額でレインズにでも載ったら、スミフが慌てて買って隠そうとするでしょう。

[2581: マンション検討中さん]

>>2580 検討板ユーザーさん

レインズに出たときは、スミフが隠す前に教えてくださいね。

[2582: 検討板ユーザーさん]

どこのタワマンも70年経てば
解体するしかないよ
コンクリートの中の鉄筋が腐食しはじめたら
建物は御臨終となる。
70年後の管理組合で手に負えるとも言えない
定借なら、そこは安心できる。
所有権付きでも解体費用、解体コンサル費用で土地の持分と相殺やな。

[2583: 評判気になるさん]

>>2582 検討板ユーザーさん

うーん苦しいね、ポジショントークのいい例じゃ
誰が好き好んで定借選ぶねん

[2584: eマンションさん]

>>2582 検討板ユーザーさん
定借の最大デメリットは中古になると銀行融資が十分に出なくなって売りにくくなるため中古価格が激減する事、７０年後の話なんかしても融資はおりません。

[2585: 評判気になるさん]

>>2582 検討板ユーザーさん
スミフの方ですね。
お仕事、お疲れ様。

[2586: マンション比較中さん]

スミフの営業の方、こんな売れない定借物件の担当にあたって気の毒としか言いようがありません

[2587: 通りがかりさん]

>>2586 マンション比較中さん

スミフは体力ありますから、大丈夫です。
もうすぐバーゲンセールしますから、ご期待ください。