梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2477: マンション検討中さん]

>>2476 ご近所さん

中学生の計算かな
そもそも1億投資できる人の所得税は相当なものになりますし、毎月の管理修繕、専有部分の費用もある。それをトータルで考えた時には、株に投資すれば良いと言う結論になる。

[2478: マンション検討中さん]

>>2477 マンション検討中さん
1億投資でも、所得税率2割基準でも他人資本でかなりのところ補えるので、引っ張れる金利次第では株式投資の利回りに加えて、現物保有という非金銭的満足感も得られるという人も一定程度いらっしゃることでしょう。

[2479: 匿名さん]

>>2478 マンション検討中さん

いや、そんな一般論は語るに及ばず。不動産投資なら他の物件と比較した優位性がないと意味ないわけで、ここなら毎月のキャッシュフローさえも赤字になる。

[2480: 口コミ知りたいさん]

>>2479 さん

ここは不動産投資は論外です。

[2481: 匿名さん]

>>2476 ご近所さん
所得税＋毎月の諸経費＋固定資産税＋金利
＋現状回復に掛かる費用。
を計算すると赤字ですよ。
今後物件が値上がりする保証は何処にもありません。

[2482: マンション検討中さん]

赤字なので売ったほうがよいのですが今売ると巨額の売却損が確定してしまいます
先送りしようとしても今後の値上がりも望み薄
価値に見合わない高値づかみで立ち往生です

[2483: マンコミュファンさん]

>>2482 マンション検討中さん

こちらで引き受けてもいいのですが、間取りはどこですか。
立地がいいので私のように住みたい人はいるとは思いますが、賃貸で回すには苦しい物件かと思います。

[2484: マンション掲示板さん]

>>2483 マンコミュファンさん

この値段では買いたい人も借りたい人も少ないというのが現状でしょう
借地はあかんよ

[2485: マンション検討中さん]

もっと共用部とか豪華にして、いつでも使えるようにしてくれたら嬉しいです。

[2486: 匿名さん]

>>2485 マンション検討中さん

当社はコストカットして、お安くしておりますので、
そういうご希望なら他を当たってください。

[2487: デベにお勤めさん]

大阪人だったらこの程度のつくりでもいけると思ってたんでしょう。

[2488: 通りがかりさん]

全熱交換器ぐらいはついてるんかね。それもなかったらラトゥールの部分も関東とは別モンやね

[2489: 匿名さん]

ここのラ・トゥールは50階くらいになると、ほんと天空に住んでいる感覚になる

[2490: 販売関係者さん]

ラトゥールでも東京グレードなら良かったですね。ここは札幌グレードですから。

[2491: 通りがかりさん]

>>2481 匿名さん

定借だから固定資産税はないのでは？

[2492: 評判気になるさん]

>>2491 通りがかりさん

土地の賃貸料の方が高いです。

[2493: マンコミュファンさん]

>>2492 評判気になるさん
そうです、建物の固定資産税を自治体に払ったうえ、高い地代を毎月スミフに払います
スミフにとことん取られる仕組みです

[2494: マンション掲示板さん]

>>2493 マンコミュファンさん

売れない理由が説明出来ますね。

[2495: 通りがかり]

>>2493 マンコミュファンさん

そうなんですね。ならますます購入メリットが分からなくなってきました…

[2496: 匿名さん]

所得税＋毎月の諸経費＋建物固定資産税＋借地権代＋金利
＋現状回復に掛かる費用を計算した人がいないみたいですね

[2497: マンション検討中さん]

元々、賃貸フロアはラトゥール、
分譲フロアはプラティーヌになるのだから
売れても、売れなくても良い。
財務は盤石。全く焦りなし。
そして超安く買った土地で、高騰前の安い値段で
建設しているので、市況が悪化しても利益が出るので、売り急がない。

[2498: 通りがかりさん]

>>2497 マンション検討中さん

住不の方ですか。
そんなに余裕なら、しつこい電話もやめてもらいたいです。

[2499: マンコミュファンさん]

会社は大儲け、そして営業担当はいついかなる時も営業活動しなくてはいけないのよ。それくらい分かるでしょ。
個人情報与えたんだからしょうがないね。
掲示板見てるんだから未練あるのは分かるけど、そろそろヨソを買いましょ。

[2500: 名無しさん]

>>2499 マンコミュファンさん

住不の営業担当の方だったんですか。
ご苦労様です。

[2501: マンション検討中さん]

>>10123 名無しさん

1.9億で出していた3110、売れたんでしょうか。
住不の関連会社で動かしただけでしょうか。
それにしてもここは動きがないです。

[2502: 匿名さん]

>>2501 マンション検討中さん
謄本見れば？

[2503: マンション検討中さん]

ここの商業施設のテナント一覧ってどこで見れますか？

[2504: 匿名さん]

今後ここよりいい立地ってうめきた二期と阪急ぐらいかな？

[2505: 口コミ知りたいさん]

>>2504 匿名さん

立地が利便性を意味するなら、ここは最強なのですが、他の要素もありますから、それがここが売れない理由でしょうね。

[2506: 検討板ユーザーさん]

>>2504 匿名さん

阪急って新阪急の建替えですか？

[2507: 匿名さん]

>>2505 口コミ知りたいさん
立地はステータスの高い街区かどうかが大事で、ここは厳しいかと。しかも定借なのに高額という、売れない条件が揃っています。手を出さないのが賢明です。

[2508: 匿名さん]

管理組合はスミフに全権委託で管理費も修繕積立金もスミフの決め放題。毎月の地代も取られる。定借だから日々価値が下落していく。購入者にはたいへんな負動産。

[2509: マンション検討中さん]

ラ・トゥール、プラティーヌで100％賃貸マンションにする予定だったのだから
定借分譲でも、プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。ここを貶すことで、自分の買ったマンションの価値が上がるとでも思ってるのかもしれないですが、ここに敵意むき出しの時点で買ってるマンションの程度はしれてる。

[2510: 匿名さん]

>>2509 マンション検討中さん

笑 賃貸で70年縛りとか罰ゲームかよ

[2511: マンコミュファンさん]

>>2509 マンション検討中さん

住不の方ですね。
10年かけてゆっくり売る、ではなく、70年かけて、じっくり売られたらいいですね。

[2512: マンション掲示板さん]

>>2511 さん

>>プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。

それで買おうとはさすがにならないですよねぇ

[2513: 名無しさん]

>>2512 マンション掲示板さん

絶対ならないですね
賃貸なら経費度落とせる可能性もあるが購入なら何のメリットが…マネーロンダリングに使うとか？

[2514: 検討板ユーザーさん]

>>2513 名無しさん

一人演技すんなって！

[2515: eマンションさん]

>>2514 検討板ユーザーさん

いくら演技しても売れてないです。

[2516: マンション掲示板さん]

ガーデン買う体力あるなら、ラトゥール借りた方がマシ

[2517: マンション比較中さん]

>>2516 マンション掲示板さん
まったくそのとおりですね
中途半端なガーデン買って塩漬けになって大損するよりラトゥールで高層階を満喫して数年住めば飽きるだろうし
次はウメキタなり移ればよいわけで

[2518: マンコミュファンさん]

>>2517 マンション比較中さん

ほんとにその通りですので
分譲を作った意味はなんなんでしょうか？

[2519: 匿名さん]

ここは、定借なんですね？

>>土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権

75年経過したら出ていってくれということですか。自分の年齢に75年足したら、多分、亡くなっている気はしました。
医療の進歩でどれだけ生きられるかが逆に心配です。

建物が区分所有権というのがよくわからないんですが。。。詳しい方。。。

[2520: 評判気になるさん]

>>2519 匿名さん

すごくかんたんに言えば、建物は固定資産税を払わなければならないということです。
だから結論的に上で述べられていた、ラトぅールの方が得じゃんとなるのです。

[2521: 通りがかりさん]

>>2520 評判気になるさん

いや、そんなこと聞かれてないだろう笑

ラトュールで良いという結論は同意だけど、なんかあなたは色々わかってない気がする。

>>2519さん
はい、土地を返すということで75年経ったら返却する、という契約です。この物件は、更地にしなくて良いよ、という契約だったかな。

[2523: eマンションさん]

>>2522 通りがかりさん
いろいろ分かりたくない気がする。

[2524: 通りがかりさん]

>>2519 匿名さん
建物が区分所有というのは分譲ということですよ。

[2525: 匿名さん]

>>2524 通りがかりさん

残念、大正解です
分譲は土地もセットでしか使いません
残念

[2526: 匿名さん]

区分所有法があることによって
分譲マンションの一部屋を購入した人が
土地（の持分）だけを売却するとか
部屋だけ売却するとかができなくなっているんですよね

土地（の持分）には借地権または所有権である敷地権が設定されているけど、
どちらにしても住人達による共有状態

借地権の共有と、所有権の共有とどっちがいいかと言われたら
どっちでも大差ないように思えるんだけどね

土地の所有権にこだわるなら個人で所有できる戸建てがいいよ

[2527: 検討板ユーザーさん]

>>2526 さん

そう思ってた時もありました
借地権 デメリットで検索したら地雷だとわかりました。

[2528: 評判気になるさん]

>>2527 検討板ユーザーさん
譲渡と賃貸契約時に承諾書がいる場合は面倒ですよね。
あとは75年という期限が次の買主がその次の売却のことを考えていたら、流動性確保には相当な割引が発生しそうですね。

[2529: マンション検討中さん]

土地の借地権の共有であろうと所有権の共有であろうと立地が良ければ相当な価値になるので共有でもよいだろう
ところがこの物件では購入時に定期借地権に対して莫大な権利金が購入価格に含まれているうえ期限がくればゼロになってしまう
さらに土地の敷金と毎月の地代を取られ、管理組合もデベに全面委託で管理料修繕積立金も言い値で取られ放題
転売しにくい賃貸出しにくい地雷物件

[2530: 匿名さん]

>>2529 マンション検討中さん
購入価格に権利金が含まれていたんですか？
HPには書いてないようですがどこで確認されたんですか？

敷金はなぜ設定されているのか謎ですよね
一般的には賃借人が賃借料を支払わずに逃げたり
賃借物を破損した時などの回復のために設定するけど
分譲マンションの土地でそんなことあるんでしょうかね

[2531: マンション検討中さん]

HP物件概要・備考「一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません」借地権設定対価=権利金

[2532: マンション検討中さん]

借地権設定対価はいくらですか？

[2533: 匿名さん]

うめだ阪急・阪神百貨店に歩いてすぐって時点で立地最強でしょう。
30年くらいで黒字であれば良いのでないですか？
パークコート渋谷ザタワーも利回り3.85出てるようですし。

そこらの土地付きもタワーも70年も経てば、古びた高層アパート。
解体しても土地の持ち分なんて数百万ってところ。

[2534: マンコミュファンさん]

梅田阪急徒歩圏内の定借じゃない
分譲マンションはここの他に結構あります
わざわざここを選ばなくてもいい様に思いますね。

[2535: 検討板ユーザーさん]

まあ結局、色々懸念もありつつ高すぎる、に尽きる

[2536: 匿名さん]

この立地で大きめの住戸だと土地の持分は今でも数千万、75年後には億単位のはず、それがゼロだからね

[2537: 口コミ知りたいさん]

>>2533 匿名さん
そう信じてるなら、貴方が買ってくださいな

[2538: 名無しさん]

>>2536 さん

そう考えるともう少しは住不が値下げしたら売れますね。

[2539: マンション検討中さん]

>>2536 匿名さん
現在の路線価で計算しても一番広い部屋で土地の持分価格は4000万くらい
この地域の土地を７㎡でもいいから所有して値上がりしたところを売りたかった人には
所有権であってほしかったのですね残念

[2540: マンション検討中さん]

南海トラフの映像衝撃
梅田は津波で壊滅

[2541: マンション掲示板さん]

1.２階あたりが浸水したとして、修繕はどこからお金出すんですかね？ラトゥールとヴィラフォンテーヌの部分出しても過半数は取れなさそうなので、ガーデン所有者たちが集まったら主導権は握れそうですが…

[2542: マンション検討中さん]

>>2541 マンション掲示板さん
保険が降りるし、足が出ても戸数で割れば実際のとこたかがしれている。

[2543: マンション検討中さん]

南海トラフだと津波の浸水だけでなく揺れによる建物損傷も起きかねないので損害は莫大、最悪は建物の価値がゼロになって定借だから価値は何も残らない。ちなみにスミフが全体のフロア面積の過半数を持っているため（ホテルは一フロアが広いなど）スミフの思うがまま。

[2544: 名無しさん]

>>2543 マンション検討中さん

じゃああなたは検討しなそうですね。お疲れ様でした。

[2545: 匿名さん]

やはり定借はダメですね

[2546: 検討板ユーザーさん]

>>2544 名無しさん

ここは検討しても購入する人はいない。

[2547: 通りがかりさん]

>>2546 検討板ユーザーさん

誤)購入する人はいない

正)購入できない人が多い

[2548: マンション比較中さん]

この価格帯買える人も多いのですが検討するとダメ物件とわかって止めるというのが実態

[2549: ご近所さん]

>>2548 マンション比較中さん
こちらが正解、軍配ですね。

[2550: 検討板ユーザーさん]

あまり売れてないのが現状ではないですかね。梅北２期も待ち構えているので、その価格次第では全く売れずに定期借地権の年数が徐々に減り、価格をかなり抑えないと売れなくなるでしょうね。

[2551: マンション検討中さん]

>>2550 検討板ユーザーさん
住不の営業の方も同じことをおっしゃってました。

[2552: マンション検討中さん]

2551 安い値段で土地を買って、儲ける為だけに全力でコストカットをした作りにして、おまけに自社のホテル入れて、定期借地権にする始末。周りはパチンコ屋だらけで、電柱だらけで雰囲気は悪く立地は良くても買う気には全くならなかった。

[2553: マンション比較中さん]

うめきたが見えての対抗物件かつこちらは定借なので厳しいよね。

[2554: 匿名さん]

公式HPで櫻井さんの現地調査を読ませていただきました。
文中、こちらのマンションについて価格は安くない。しかし、利用価値が高く、賃貸に出せば、高い家賃を稼いでくれると書かれていますが住人の比率は実需より仮需が圧倒的に多くなりそうですか？

[2555: eマンションさん]

>>2554 匿名さん
高い家賃とは低層の商業店舗でしょうか？
　住居は1億で買った部屋の家賃も30万がせいぜい、利回り3.5%程度でしようねー。経費と建物の減価償却で合わせて4%は見込むべきで、赤字確定でしょう。

[2556: マンコミュファンさん]

>>2555 eマンションさん
追記、今は新築プレミアム家賃で1割アップ位取れるでしょうけど。

[2557: 匿名さん]

>>2555 eマンションさん
何で経費と減価償却合わせるの？

[2558: マンコミファン]

>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

[2559: 匿名さん]

>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

[2560: マンコミファン]

>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

[2561: 名無しさん]

>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

[2562: 匿名さん]

グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

[2563: マンション掲示板さん]

>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

[2564: 検討板ユーザーさん]

うめきた2期のマンションは定借？

[2565: eマンションさん]

バブルの塔にならなければいいけど

[2566: 匿名さん]

>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

[2567: 検討板ユーザーさん]

>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

[2568: 通りがかりさん]

>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

[2569: 評判気になるさん]

>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

[2570: マンコミュファンさん]

>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

[2571: 匿名さん]

駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

[2572: 匿名さん]

30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

[2573: 通りがかりさん]

何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

[2574: 評判気になるさん]

>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

[2575: マンコミュファンさん]

>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

[2576: 評判気になるさん]

>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。