梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2236: 匿名さん]

不都合な事実を隠したい業者さんかな？売買に住不の許可が要ることは重説に明記してる

[2237: 匿名さん]

>>2236 匿名さん
これって不都合な事なんですか？特に承諾料も高くないし。
知識の不足を指摘するとすぐに業者と早とちりするの何なん？
遥か昔ですが銀座タワーの時とかこんな発想になる人いなかったよ。関西の人も買ってるのに。

[2238: 口コミ知りたいさん]

>>2235 匿名さん
とにかくこの物件には手を出さないことが賢明ということなんですね。
いい立地なので住不さんがかわいそうに思い、買ってみようかと思いました。賢い買い方をご教授願いたかっただけのことです。

[2239: 名無しさん]

>>2237 匿名さん
承諾料なんていりませんよ笑

[2240: 匿名さん]

住不さんがかわいそうって？

今はぼろ儲けして笑いが止まらないんじゃ

[2241: 匿名さん]

>>2236 匿名さん
スミフ（土地所有者）の許可が必要なんて本当に書いてあるんですか？
本当なら一度スミフに説明を求めてみてください

必要なのは土地所有者の承諾であり、承諾が得られない場合は
裁判所の許可をとれば譲渡できるはずではないかと

[2242: 匿名さん]

>>2234 匿名さん

いやシエリアはじめ結構定借売ってるけど?
嫌味言うつもりが大外れなの恥ずかしい笑

[2243: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
買う予定は今のところないから重要事項は見たことないけど、下記の注釈がありますよ。

【土地の権利形態等】
借地借家法第22条の規定による一般定期借地権（賃借権）、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて現状有姿で賃貸人に無償譲渡。本定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。借地権の地代（月額）7,249円～19,489円（令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり）一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません。なお、本代金は売買代金に含む。敷金は期間満了時に返還（賃料の30ヶ月相当（無利息））。本敷金の返還請求権は、第三者に譲渡時に承継が必要。譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）。賃借権の設定登記/売主により申請済。

[2244: 口コミ知りたいさん]

>>2243 匿名さん
賃貸出す話しで以前にも書き込みありましたが普通の相手なら承諾得られますよ。少し考えれば分かる事でしょう。
ラトゥールやホテルもあるので反社などのチェックなどは特に厳しいらしいです。

[2245: 匿名さん]

>>2243 匿名さん
その注釈にも許可が必要とは書いてないようですが・・・

許可と承諾は違うものですし、重説は重要事項説明書と言って契約時に説明を受ける書面のことです
基本的な用語の違いを理解してから意見したほうが良いと思いますよ

[2246: マンション検討中さん]

どちらにしても厄介な物件ということやね

[2247: 匿名さん]

残念ながら来年辺りから築浅物件になってしまいますね。ますます売れなくなってしまいますね。

[2248: ご近所さん]

>>2247 匿名さん
そのとおり新築は１年以内に建築され未入居のものとなっているので1年経つと新築と表示できなくなります。そのうえ定借で日々価値が蒸発、5年で7％減る。

[2249: 評判気になるさん]

>>2248 ご近所さん

君子危うきに近寄らずですね。
見送ることにします。
築浅物件となり、値ごろ感が出始めたら戻って来ます。

[2250: 評判気になるさん]

>>2248 ご近所さん
>>2249

スミフがそんなこと気にするわけ無いでしょう笑

[2251: 検討板ユーザーさん]

>>2250 評判気になるさん

住不は売り手だから気にしないのは当然、
気になるのは買い主の方です。
買い手が気にならないなら、めでたい話しです。

[2252: 匿名さん]

デフレ不況期も一歩も引かずにここまで来て、爆益でウハウハ
フツーじゃねぇわ

[2253: 匿名さん]

>>2249 評判気になるさん
「君子」ってどういう意味ですか？

[2254: 匿名さん]

不動産価値にはその地域の成熟度なども加味されるから、単純に築年数が経過したから価値が下がるものではないんだよ

[2255: 検討板ユーザーさん]

>>2254 匿名さん
住不の方でしょうか。
それならどうして新築で売れないの。
古銭みたいに時が経つにつれて人気がでるのかな。

[2256: 口コミ知りたいさん]

>>2255 検討板ユーザーさん
>>2254ではないけど、毎度毎度理解力のない書き込みしてますね。

[2257: 検討板ユーザーさん]

>>2245 匿名さん
譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要なのであれば、他の定借物件より流動性劣るし、賃料も下がることになるのでは？

[2258: 評判気になるさん]

>>2257 検討板ユーザーさん

いずれにせよ、ややこしい物件だな。

[2259: 匿名さん]

私は先祖が百姓で、高く売れた田んぼの代金を相続しただけなんで定借は理解不能です。高卒だし。

[2260: 匿名さん]

>>2257 検討板ユーザーさん
私が知る日本の法律では、借地上の建物を譲渡する場合には必ず承諾が必要、
賃貸する場合は承諾不要なのですが・・・何か勘違いをしてませんか？

承諾が口頭による意思表示でも有効であるのは確かですが、
実務上トラブルを防ぐために普通は承諾書を発行するのが普通ですから
書面承諾だからといって流動性に大きな差が出てくるとも思えないのですが

[2261: 匿名さん]

>>2255 検討板ユーザーさん
地域の成熟度の意味が分からなかったのでしょうか？
ちょっとググれば出てくると思いますが、その地域が発展することによって
その地域にある不動産の価値も上がることを言うんですよ

ですから将来的に成熟度が上がれば不動産の価値も上がりますが、
逆に廃れてしまえば不動産の価値も下がります

不動産の価格変動は一つの要因だけで単純に決まるわけじゃないのですよ

[2262: 匿名さん]

賃貸の又貸しって法律上は問題ないんですかね

[2263: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
賃貸禁止特約により借地人が特約に違反して第三者に賃貸したときは賃貸人は土地賃貸借契約を解除できる

[2264: 匿名さん]

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！
一段とみんな買うの事嫌がりますよ。

[2265: 評判気になるさん]

>>2264 匿名さん

住不の営業の方がたびたび登場して火消しに懸命なようですが、一向に火種は消えませんね。
三連休でMRの案内に忙しいはずなのに。

[2266: 匿名さん]

>>2263 匿名さん
土地の所有者が借地上の他人の建物に賃貸禁止特約を付けるケースがあるようですが
合理的な理由がない限り法的にはその効力はかなり制限されています
つまり、借地上の建物の賃貸禁止特約は無効になることが多いのですよ
てか、スミフはこの物件に賃貸禁止特約をつけているのですか？

>>2262 匿名さん
借地上の建物賃貸（借地権の転貸）は土地所有者の承諾なしでも
無断転貸には当たらないという判例ありますから問題ないですよ

[2267: 匿名さん]

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！

[2268: 通りがかりさん]

>>2266 匿名さん

この賃貸時でも承諾を求めるのは定期借地権の中でも買主にとってはありがたい建物の無償譲渡が契約に含まれている関係なのかな？それとも普通にラトゥールがあるから住友が変な人を入れたくないというためのものなのかしら？

建物がなくならないから、定期借地権が満了しても普通契約時に借家契約が残っているとき立ち退き義務が消滅しないとかあります？

売買で次の区分所有者にも必ず無償譲渡するように契約をさせる義務はありそうなのは想像しますが。。。

[2269: 検討板ユーザーさん]

>>2267 匿名さん

理解力ないだけでしょ。

[2270: eマンションさん]

>>2269 検討板ユーザーさん
購入希望者は理解力ない人たちです。
そういう人たちを対象にした物件じゃないと売れない。
ブリリアン堂島はコンセプトがはっきりしていて、
理解力なんて必要なかった。
その差なんでしょう。

[2271: 匿名さん]

>>2268 通りがかりさん
まず賃貸についてですね
建物譲渡特約付定期借地権であろうがなかろうが
借地上の建物を賃貸するのに土地所有者の承諾は必要ないですよ
もちろん合理的な理由のある特約があるなら話は別ですが

次に借地権の延長についてですね
借地権の延長については、法律には当事者の合意により可能とありますが
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/detail.cgi
＞定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可
とサイトの備考に書いてありますから立ち退き義務はあると考えるのが普通でしょう
借地権が切れるのは75年後ですから、借地上の建物の賃貸契約をするときに
その期間内に契約が終了するように設定すればいいと思いますよ

次は売買ですか
建物譲渡特約付定期借地権の知識のあり、契約の条項をちゃんと読める人であれば
借地権の切れる75年後に土地は更地にせずに建物ごと返還し、
建物は無償譲渡となることくらいは分かっているはずですので、
納得済みで購入すると思いますよ
もちろん、納得できない人は買わなければいいだけですし
トラブルのもとになりますからそういう人には売らない方がいいです

[2272: 匿名さん]

>>2270 eマンションさん
土地借地権でも土地所有権でも不動産は高い買い物ですから
しっかり勉強して理解力をつけてから購入したほうがいいのですけどね

[2273: 匿名さん]

>>2270 eマンションさん
全然ややこしくないですよ。
やっぱり理解力ないですね笑

[2274: 匿名さん]

>>2273 匿名さん

住不の方ですか。
三連休忙しいでしょうに。
もうすぐカモがわんさとやって来ますから、
早く退出してください。

[2275: 匿名さん]

買えばややこしくなりそうですね。
売却もややこしくなりそうですね。

[2276: 匿名さん]

ややこしくも何ともないのに理解できなくて難しいというレベルの知能の人は買わないしどうせ買えない。
ここの住人はいろんなスクリーニングがされてて安心ですね。

[2277: 匿名さん]

宅建試験レベルの知識もない
全てを一任できる人間を雇うお金もないなら
ややこしいものなど買わずに
気楽な賃貸住まいがいいですよ

[2278: 匿名さん]

>>2277 匿名さん
5点免除で宅建持ってる高卒地主の人定借の事勘違いしまくってたよ。
宅建持ってても怖いなあ。
地主さんは土地への執着心がすごいからね。

[2279: 通りがかりさん]

>>2276 匿名さん

スクリーニングされて安心ですが、売れなさ過ぎて不安もあります。

[2280: マンション掲示板さん]

>>2271 匿名さん
そういう人に売った場合、売主はどんな責任または次の買主はどんな責任を負うことになりますか？

[2281: 匿名さん]

大阪市でここまで販売不振なのは今でかつて無いですね。

[2282: 検討板ユーザーさん]

>>2281 匿名さん
いま世間は三連休、住友不動産のMRも忙しいはずなのに、関係者の方がここによく出没されているようです。
開店休業なのかな。

[2283: 口コミ知りたいさん]

>>2282 検討板ユーザーさん

一階のMRが建物の風格を落としてるから、まずはそこをどうにかしないとね。
高級物件の一階にはそぐわない広告出しは辞めましょうよ..

[2284: 匿名さん]

>>2280 マンション掲示板さん
場合によりけりですから、自分の頭で考えられないなら
弁護士を雇って解決してもらいましょう

[2285: 匿名さん]

>>2278 匿名さん
合格するだけなら簡単ですからねｗ

でも定借を理解したいなら宅建のテキストで十分だと思うんで
定借に文句をつけてる人は一度読んでみるといいと思うんですよ