梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション掲示板さん
だったらラ・トゥール部分の賃貸がいいと思いますが
わざわざ中層階を買うのも中途半端ですよね

[224: 検討板ユーザーさん]

なんと言っても大阪タワー様おすすめ物件やからのう。

[225: マンション検討中さん]

何の情報もないつまらない説明会でした。

[226: 匿名さん]

やっぱり

[227: eマンションさん]

資料とか販売員の反応を見ると、坪単価400万超えそうな雰囲気でした。
そうなったら自分は買えないし買わないけど、それでも売れちゃうんだろうなぁ。

[228: デベにお勤めさん]

坪単価４００だったら私の予想より2割以上たかいのでやめです

[229: 匿名さん]

>>227 eマンションさん

平均400だとしたらお安く感じます。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

坪600くらいじゃないんですか。
新梅田グラメだって500越えでしたよ。
新梅田

[231: 匿名さん]

福島のはずれを新梅田と呼ぶのですね笑
新梅田と言えば新梅田食堂街でしょ。
中津を梅田Northと言うのと同じくらい滑稽に感じる。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん

福島のはずれと同じくらいの相場ならお買い得かと？

[233: マンション検討中さん]

土地は地代払うから建物代金だけやろ。
それで坪400っておかしくない？

[234: 匿名さん]

>>231 匿名さん

確かに新梅田で検索するとトップに新梅田食堂街が出てもつくる。
もっとアピール頑張れ積水！

[235: eマンションさん]

>>230 匿名さん
定期借地権で600万ならすごいですね

[236: eマンションさん]

>>228 デベにお勤めさん
梅田の相場の資料に大阪ナンバーワンの物件を出してきて、相場はこれくらいっすね！参考にしてください！って言ってきたのには吹き出しそうになった。
近隣のタワマンとか中津じゃなかったけど、あそこと比較されて恥ずかしくないサービスとクオリティなのかな。

[237: 検討板ユーザーさん]

説明会で、議決権についての説明は有りましたか？つまりスミフが過半数の議決権と拒否権を持つのは勿論、思い通りの修繕や規約変更や管理費、修繕積立金の値上げをしたりが可能なのでしょうか？

[238: マンション検討中さん]

説明会行くの無駄な気がしてきた…

[239: マンション検討中さん]

坪いくらならほしいですか？

[240: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
土地、借地料は購入価格として考えるわけですね。

[241: 匿名さん]

>>240 匿名さん
間取りや価格など、具体的なことは今回の説明会では発表しないと聞きましたが、説明会に行かれた方、今回は何を教えてくれたのですか？

[242: マンション検討中さん]

説明会で聞いたこと。
ガーデンシリーズがいかに素晴らしいか。
大林組がいかに素晴らしいか。
大林組のオイルダンバーがいかに優れているか。
大阪タワーマンションの中で、唯一自社で完結させてる物件。
マンションの地域への貢献。
グランフロントの中古価格の相場を見せられて、こらぐらいは超えてくると。
借地権付きのマンション、具体的にはシェリアタワー千里中央の中古相場を見せて、全く価値が落ちないとごろか値段が上がってるとの話。
他は忘れた。

とりあえず、借地権付きのマンションの価値が落ちない話に重点を置いた内容でした。
間取り、価格、設備、仕様などの情報は一切なし。

[243: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん

価値が落ちないなら何で全室賃貸にしないんですかね…解放した意図がわからないです

[244: マンション掲示板さん]

>>242 マンション検討中さん
定借も賃貸があるのも自分は別に良いのですが、分譲を下駄にして上に賃貸を持ってくる意味が全然分かりません。それで分譲の広告に大阪最高を謳うのは誇大広告ではないでしょうか？

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
グラフロの中古価格を超えると言いましたか？？？

[246: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
坪450前後なら購入希望。
坪500以上なら間取り・設備等を考慮して判断。
グラフロの中古価格越えなら、堂島ブリリアまで検討します。

[247: マンコミュファンさん]

>>237 検討板ユーザーさん
私もそこが心配です。
スミフが半分以上議決権を持っていたら、マンションを思いのままに操れますよね。
借地権50年でしたっけ？
そのギリギリになって『ここが壊れてます～あそこもです～』とか言ってお金をたんまり徴収してハイ返してくださいーってなことになるかと。
神様殿様スミフ様は何でもありですから。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
同感です。
定期借地料を購入時支払いとして、坪600超えたら、検討しないです。

[249: 匿名さん]

いくらここで買わない宣言したところで、スミフは嫌なら買わなくてけっこうのいつものスタンスなんでしょうね。

[250: 匿名さん]

[重複投稿のため、削除しました。管理担当]

[251: マンション検討中さん]

地代は毎月払うんだよね？
それで坪600万？

[252: マンション検討中さん]

坪600なら売れないでしょ、地代、管理費、修繕費、固定資産税を考慮すると50年賃貸を借りる方が条件的に有力だ。

[253: 匿名さん]

>>252 マンション検討中さん
そうですよね。
住友はいつも一期がお得感ありますが、今回は時期が時期だけに、定借もついているし、5年でのんびり完売なんてこと言っていられないと思うのです。
そういう中で、いくらで吹っかけてくるか見ものです。価格が提示されたら、アップしてください。

[254: 匿名さん]

事前案内会では>>242の書き込みの通りで、価格提示はなかったが高くなるのは仕方がないと言わんばかりのアピールと洗脳のオンパレードで飽き飽きした。
間取り図はなかったが基準階平面図で部屋の面積図は見せてくれる。
柱の食い込みは少なめ。

倍率優遇を餌にして顧客のフィードバックを収集しているので坪250万と控えめに言っておきました。

[255: 匿名さん]

説明会行ってきました。
坪450のグラフロと比較して立地は上だが間取り、仕様がどうか気になりますね。次回である程度聞けそうなので楽しみです♪

[256: 検討板ユーザーさん]

>>242 マンション検討中さん
たしかに｡今回の内容はここにある内容が全てだた笑

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
よろしくお願いいたします。

[258: eマンションさん]

>>254 匿名さん
定期借地権で50年となると、地代含めて坪310万くらいじゃないと買う気にならない
最近のすみふの価格設定をみると350万くらいでも安いってなりそう。

[259: 匿名さん]

>>258 eマンションさん
ST大阪本町が既に坪350万越えているので、
梅田の立地と定借を加味して低層階400万スタートが最低ラインでしょうね。
強気スタート450万も視野に入れときます。

[260: 評判気になるさん]

50年で解体するの早くないですか？

[261: 匿名さん]

>>260 評判気になるさん

解体するとは誰も言ってない。ここは解体費用がないのがポイント。

[262: 匿名さん]

解体がない場合は、どう言った状態で返却するのでしょうか？

[263: 匿名さん]

説明会で、50年ではなくて70年の定期借地権にする可能性もある、って話を聞きましたよ。
70年にもしなったら、分譲価格はもっとアップするのでしょうから私は困りますけどね。

[264: 買い替え検討中さん]

説明会で予想価格見てきました
最低450から750までの価格帯で書いてありました

[265: 通りがかりさん]

>>264 買い替え検討中さん
50年で価値はゼロですよね！？
750って、、、
ほんまに賃貸で良くない？w

[266: マンション検討中さん]

750？！
どうりで60m2ぐらいで検討と伝えたのに40m2をさらっと紹介されたわけです。
定借でも検討していましたが、私にはとうてい無理です。

[267: 匿名さん]

>>264 買い替え検討中さん
最低450は分かるにしても、750はうめきたを意識しての値付けでしょうね。
第一期でコケない事を祈ります。

[268: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_95281619/
パークコート渋谷 ザ タワー(中古)ですが、ここみたいに約60㎡中層階で1億以上の価格が平気でついてもビビるなってことですか。

[269: 匿名さん]

中古物件の広告価格は、売主の希望価格だから。

[270: マンション検討中さん]

難波の地価は日本一下落しているけど，梅田はどうかな，下落しているでしょう。

[271: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

梅田はインバウンドの街じゃないから、並の変化では。

[272: 匿名]

>>271 匿名さん
来年はまた上昇するやろ。

[273: マンコミュファンさん]

梅田も今年は下がってますね。1年前と比べ大深町で8%ぐらいの下落です。来年もなかなか厳しいとは思います。インバウンドもないし、時短が繰り返す感じですからね。夜の商売は閑古鳥だし、潤っている産業が少なくなってきてますよ。これで株が落ちたら終了モードです。

[274: 通りがかりさん]

そもそも株や不動産が上がってるのってコロナでお金ばら撒きまくってるからって言われてるでしょ？

でもコロナが落ち着かなければインバウンドが戻らないから株も落ちて不動産も落ちるって皆んな言う…

コロナ終息→インバウンド復活→地価上昇→景気上昇→マンション爆上げ
コロナ蔓延→お金配る→余る→株上がる→マンション爆上げ

どっちに転んでもみんなの言う原理ならマンション下がる見込みないんだけど、どうなんやろか。

それに地価が下がっても多くは商業地で住宅開発には向かない場所であって、住宅地の地価はさほど下がってない。

[275: 買い替え検討中さん]

ちょっと計算してみました
60㎡中住戸＠500で計算してみたら9,000万円
75㎡角住戸＠550で計算してみたら12,500万円
プラス借地権代
凄いですね

[276: 匿名さん]

>>275 買い替え検討中さん
60㎡中住戸＠500は現実味のある価格ですね。

[277: 通りがかりさん]

借地権一括ってなってたと思うんですが、そもそも借地権込みでローン組めるんかな？
無理ならだいぶハードル高そう。。。
借地権50年分がいくらなのか知らんけど、、、

[278: 匿名さん]

60平米で9000万なら、中古でジオ茶屋町や梅田タワー買ってリフォームの方が堅実やね。周辺はパチンコ屋とか風俗だし。

[279: マンション検討中さん]

お客様に還元するために経費節減で、今回カタログもデジタルにしてモデルルームも作らないって説明されていたんですけどね。
説明に無理矢理感はありましたが、急に分譲になり用意できなかったと思っています。
せめてなんとか手が出せる金額にしていただきたいです。

[280: 通りがかりさん]

>>279 マンション検討中さん
間違いない。
賃貸用やったから用意してなかったのが変更になって、今からMR作るより完成後に実物見学にした方が経費削減やし早いって思ったんじゃないですかね。笑
パンフレットの経費とか一部屋あたりいくらやねんって話やし、それならエコとか言われた方がまだ納得できるわw
高いモン売るのにどこケチっとんねんって感じですね。

ともかく立地は最強ですよね。
よく通りますが便利です。
環境配慮するならうめきた待つべきでしょうけど、立地だけならこちらの方が余裕で上だと思います。

[281: マンション掲示板さん]

>>280 通りがかりさん
経費削減は間違いないと思いますし、その分を購入者に還元してるかは謎ですが、パンフレットをデジタルにしたのはこの物件の案内より前(シティタワー天王寺、シティテラス谷町４丁目など)なので、この物件が急に分譲になったからかは不明です。

[282: 匿名さん]

>>281 マンション掲示板さん

ほな天王寺や谷町もMRはないの？

[283: マンション掲示板さん]

>>282 匿名さん
パンフレットの件について言及しましたが、MRの事は言ってませんよ？

[284: 匿名さん]

>>283 マンション掲示板さん

そんなことはどうでもいい。
天王寺や谷町もMRはないの？

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん

あの、ここは梅田ガーデンレジデンスのスレッドなので天王寺や谷町のMRがあるかなんてどうでもいいんですけど。

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん

そんなことはどうでもいい。

[287: 匿名さん]

>>284 匿名さん

谷四の板状はあるよ
スミフのサイトで調べればすぐ分かるでしょ…

[288: 匿名さん]

スミフから連絡きて、定期借地期間70年に変更だそうです

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん

ほう。これはいい話

[290: 匿名さん]

https://mituikenta.com/?p=2057

確かに、過去の記事で三井先生も
契約期間は50年よりも70年の方がいい
と書いていらっしゃいますが、分譲価格はますます高くなるのではないかと心配です。

[291: 口コミ知りたいさん]

ここに住める人は人生の勝ち組

[292: 匿名さん]

70年になったことで理論上何割くらい高くなるものなんでしょう？。夢のある物件ですが、現実的なサラリーマンの限界も見据えて、CT本町、グラメあたりも検討始めます。他に、並行して検討しえる物件はありますかね？うめきた、かな…

[293: マンション検討中さん]

70年だと所有権と同等評価でしょうね。
本物の金持ちしか買えないマンションとなるのでは。

[294: 通りがかりさん]

７０定借が，土地所有権と同価値なんてデベ営業の発言なら宅建協会に言いつけられるレベルです。大阪では、まあ0.8掛けくらいかと。例えばシェリアタワーなんば、驚く安さでも多くの完成在庫に苦しんでます。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/633631/

[295: 匿名さん]

>>294 通りがかりさん

シエリアは他も苦戦してますね

[296: 匿名さん]

特に投資目線の人ほど定借というだけで候補から外す人は多いですよね。
本当に欲しい人が定借のデメリットをよく考えないで買ってしまうパターンが多い。
だから売却時に苦労しますね。

[297: 通りがかりさん]

新築で銀行融資は問題なくても、中古販売時には満額融資が難しくなり、買える人が絞られるはずです。そのため中古価格は、下がり易いと予想されます。これが借地物件です。なお、東京などで、中古価格が分譲時より高くなっている借地物件があるのは、分譲時に周囲の所有権マンションより遥かに安かった為でしょう。梅田ガーデンは、近くのジオグランデ、堂島そしてグラフロさえ凌ぐ好立地ですし、新築プレミアムもあります。それでもこれらの中古価格も参考にして、検討すべきと思います。

[298: マンション掲示板さん]

こんなに高いなら賃貸でよくないですか？

[299: デベにお勤めさん]

阪急ホテルもヨドバシのうえの新築ホテル１０００室休館なので急遽分譲に変ったとおもいます　5月8日どれぐらいの値段を出してくれるかたのしみです

[300: 匿名さん]

>>299 デベにお勤めさん

分譲に変わった阪急ホテルってどちらのホテルですか？

[301: デベにお勤めさん]

間違っていたラごめんなさい

[302: 検討板ユーザーさん]

>>294 通りがかりさん
シエリアなんばと比較してる時点で論外。

[303: マンション検討中さん]

5月8日に価格が発表されるのですか？

[304: 通りがかりさん]

大阪は借地物件は不人気で少ないから、シェリア以外に借地で間近竣工した例が無いか、借地の例としただけで、比較してないよ。わからんかな？
比較については297を見てね、参考にするのはジオグランデ、堂島、グラフロ。

[305: 匿名さん]

銀行融資、は１億を超えたら難しくなるので
高額億ション物件に関しては借地物件か否かより
自己資金をどれだけ用意できるかの方が重要でしょう。

[306: 匿名さん]

ここの一番高いお部屋はなんぼ？

https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-1566/

[307: 通りすがりさん]

>>305 匿名さん
借地の方が、遥かに多額の自己資金が必要ですね。なお、ここより遥かに高仕様のグラフロでさえ、中古は一億以下も多数あります。

[308: 匿名さん]

借地期間が終わったら住人は皆で大移動なのかな

[309: 匿名さん]

>>299 デベにお勤めさん

初耳
ビッグニュース

[310: 口コミ知りたいさん]

>>309 匿名さん
ガセですよ

[311: マンション検討中さん]

40～108平米なら5500～25000万円くらいか

[312: 匿名さん]

>>307 通りすがりさん

駅に近くない中古は、あってもいらないですよ

[313: 匿名さん]

https://www.hvf.jp/news/detail_313.html

下のホテルは心斎橋を閉館して移ってくるんですね。

[314: 通りすがりさん]

>>312 匿名さん
数年後に、定借の梅田ガーデンを中古で売る時、築１０年位になったグラフロの相場を凌ぐと、こう考えるなら、グラフロより高くても、買いですね。

[315: 匿名さん]

>>314 通りすがりさん
https://suumo.jp/ms/chuko/osaka/sc_osakashikita/nc_95903131/
現在グラフロで15階60.㎡8100万(坪約450万)出てますが、これと同等もしくは気持ち上乗せぐらいの価格ですかね。

[316: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん

心斎橋も結構な好立地なのに曽根崎に一本化ということは
この界隈がインバウンド含め今後かなりの需要を見込めると考えているのかも。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん

修繕積立足りてるんですかね…？

[318: 通りすがり]

>>315 匿名さん
仕様の発表後に、自分として妥当な価格を判断したいです。グラフロを基準に、新築プレミアムと梅田近の立地の価値をプラスして、仕様と周辺環境で劣る点をマイナスして、最後に定借としての係数を掛けます。多分、この発想では買えない値付けになりそうですが。

[319: マンション検討中さん]

>>318 通りすがりさん

新駅できたら，グラフロの方が大阪徒歩3分くらい，あと梅北公園に近い点。10年後むしろあちらの方が高い。しかも所有権の観点からこちらはどんどん負けているかも