梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション掲示板さん
だったらラ・トゥール部分の賃貸がいいと思いますが
わざわざ中層階を買うのも中途半端ですよね

[224: 検討板ユーザーさん]

なんと言っても大阪タワー様おすすめ物件やからのう。

[225: マンション検討中さん]

何の情報もないつまらない説明会でした。

[226: 匿名さん]

やっぱり

[227: eマンションさん]

資料とか販売員の反応を見ると、坪単価400万超えそうな雰囲気でした。
そうなったら自分は買えないし買わないけど、それでも売れちゃうんだろうなぁ。

[228: デベにお勤めさん]

坪単価４００だったら私の予想より2割以上たかいのでやめです

[229: 匿名さん]

>>227 eマンションさん

平均400だとしたらお安く感じます。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

坪600くらいじゃないんですか。
新梅田グラメだって500越えでしたよ。
新梅田

[231: 匿名さん]

福島のはずれを新梅田と呼ぶのですね笑
新梅田と言えば新梅田食堂街でしょ。
中津を梅田Northと言うのと同じくらい滑稽に感じる。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん

福島のはずれと同じくらいの相場ならお買い得かと？

[233: マンション検討中さん]

土地は地代払うから建物代金だけやろ。
それで坪400っておかしくない？

[234: 匿名さん]

>>231 匿名さん

確かに新梅田で検索するとトップに新梅田食堂街が出てもつくる。
もっとアピール頑張れ積水！

[235: eマンションさん]

>>230 匿名さん
定期借地権で600万ならすごいですね

[236: eマンションさん]

>>228 デベにお勤めさん
梅田の相場の資料に大阪ナンバーワンの物件を出してきて、相場はこれくらいっすね！参考にしてください！って言ってきたのには吹き出しそうになった。
近隣のタワマンとか中津じゃなかったけど、あそこと比較されて恥ずかしくないサービスとクオリティなのかな。

[237: 検討板ユーザーさん]

説明会で、議決権についての説明は有りましたか？つまりスミフが過半数の議決権と拒否権を持つのは勿論、思い通りの修繕や規約変更や管理費、修繕積立金の値上げをしたりが可能なのでしょうか？

[238: マンション検討中さん]

説明会行くの無駄な気がしてきた…

[239: マンション検討中さん]

坪いくらならほしいですか？

[240: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
土地、借地料は購入価格として考えるわけですね。

[241: 匿名さん]

>>240 匿名さん
間取りや価格など、具体的なことは今回の説明会では発表しないと聞きましたが、説明会に行かれた方、今回は何を教えてくれたのですか？

[242: マンション検討中さん]

説明会で聞いたこと。
ガーデンシリーズがいかに素晴らしいか。
大林組がいかに素晴らしいか。
大林組のオイルダンバーがいかに優れているか。
大阪タワーマンションの中で、唯一自社で完結させてる物件。
マンションの地域への貢献。
グランフロントの中古価格の相場を見せられて、こらぐらいは超えてくると。
借地権付きのマンション、具体的にはシェリアタワー千里中央の中古相場を見せて、全く価値が落ちないとごろか値段が上がってるとの話。
他は忘れた。

とりあえず、借地権付きのマンションの価値が落ちない話に重点を置いた内容でした。
間取り、価格、設備、仕様などの情報は一切なし。

[243: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん

価値が落ちないなら何で全室賃貸にしないんですかね…解放した意図がわからないです

[244: マンション掲示板さん]

>>242 マンション検討中さん
定借も賃貸があるのも自分は別に良いのですが、分譲を下駄にして上に賃貸を持ってくる意味が全然分かりません。それで分譲の広告に大阪最高を謳うのは誇大広告ではないでしょうか？

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
グラフロの中古価格を超えると言いましたか？？？

[246: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
坪450前後なら購入希望。
坪500以上なら間取り・設備等を考慮して判断。
グラフロの中古価格越えなら、堂島ブリリアまで検討します。

[247: マンコミュファンさん]

>>237 検討板ユーザーさん
私もそこが心配です。
スミフが半分以上議決権を持っていたら、マンションを思いのままに操れますよね。
借地権50年でしたっけ？
そのギリギリになって『ここが壊れてます～あそこもです～』とか言ってお金をたんまり徴収してハイ返してくださいーってなことになるかと。
神様殿様スミフ様は何でもありですから。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
同感です。
定期借地料を購入時支払いとして、坪600超えたら、検討しないです。

[249: 匿名さん]

いくらここで買わない宣言したところで、スミフは嫌なら買わなくてけっこうのいつものスタンスなんでしょうね。

[250: 匿名さん]

[重複投稿のため、削除しました。管理担当]

[251: マンション検討中さん]

地代は毎月払うんだよね？
それで坪600万？

[252: マンション検討中さん]

坪600なら売れないでしょ、地代、管理費、修繕費、固定資産税を考慮すると50年賃貸を借りる方が条件的に有力だ。

[253: 匿名さん]

>>252 マンション検討中さん
そうですよね。
住友はいつも一期がお得感ありますが、今回は時期が時期だけに、定借もついているし、5年でのんびり完売なんてこと言っていられないと思うのです。
そういう中で、いくらで吹っかけてくるか見ものです。価格が提示されたら、アップしてください。

[254: 匿名さん]

事前案内会では>>242の書き込みの通りで、価格提示はなかったが高くなるのは仕方がないと言わんばかりのアピールと洗脳のオンパレードで飽き飽きした。
間取り図はなかったが基準階平面図で部屋の面積図は見せてくれる。
柱の食い込みは少なめ。

倍率優遇を餌にして顧客のフィードバックを収集しているので坪250万と控えめに言っておきました。

[255: 匿名さん]

説明会行ってきました。
坪450のグラフロと比較して立地は上だが間取り、仕様がどうか気になりますね。次回である程度聞けそうなので楽しみです♪

[256: 検討板ユーザーさん]

>>242 マンション検討中さん
たしかに｡今回の内容はここにある内容が全てだた笑

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
よろしくお願いいたします。

[258: eマンションさん]

>>254 匿名さん
定期借地権で50年となると、地代含めて坪310万くらいじゃないと買う気にならない
最近のすみふの価格設定をみると350万くらいでも安いってなりそう。

[259: 匿名さん]

>>258 eマンションさん
ST大阪本町が既に坪350万越えているので、
梅田の立地と定借を加味して低層階400万スタートが最低ラインでしょうね。
強気スタート450万も視野に入れときます。

[260: 評判気になるさん]

50年で解体するの早くないですか？

[261: 匿名さん]

>>260 評判気になるさん

解体するとは誰も言ってない。ここは解体費用がないのがポイント。

[262: 匿名さん]

解体がない場合は、どう言った状態で返却するのでしょうか？

[263: 匿名さん]

説明会で、50年ではなくて70年の定期借地権にする可能性もある、って話を聞きましたよ。
70年にもしなったら、分譲価格はもっとアップするのでしょうから私は困りますけどね。

[264: 買い替え検討中さん]

説明会で予想価格見てきました
最低450から750までの価格帯で書いてありました

[265: 通りがかりさん]

>>264 買い替え検討中さん
50年で価値はゼロですよね！？
750って、、、
ほんまに賃貸で良くない？w

[266: マンション検討中さん]

750？！
どうりで60m2ぐらいで検討と伝えたのに40m2をさらっと紹介されたわけです。
定借でも検討していましたが、私にはとうてい無理です。

[267: 匿名さん]

>>264 買い替え検討中さん
最低450は分かるにしても、750はうめきたを意識しての値付けでしょうね。
第一期でコケない事を祈ります。

[268: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_95281619/
パークコート渋谷 ザ タワー(中古)ですが、ここみたいに約60㎡中層階で1億以上の価格が平気でついてもビビるなってことですか。

[269: 匿名さん]

中古物件の広告価格は、売主の希望価格だから。

[270: マンション検討中さん]

難波の地価は日本一下落しているけど，梅田はどうかな，下落しているでしょう。

[271: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん

梅田はインバウンドの街じゃないから、並の変化では。

[272: 匿名]

>>271 匿名さん
来年はまた上昇するやろ。