梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2201: 検討板ユーザーさん]

>>2200 評判気になるさん
すみふは契約した後の購入者のことなんて気にしないと思いますよ。

[2202: eマンションさん]

>>2201 検討板ユーザーさん

同じ意見。
契約した以上、配慮なんてしないかと。

[2203: 匿名さん]

低層階は堂島の低層に合わせた坪単価にしたのでしょうが北側の眺望は厳しそう。
低層階は東側の方が抜けますね。

[2204: マンション掲示板さん]

>>2203 匿名さん

ここは眺望を期待する人は来ないです。
MRに行きましたが、周りが100m越えのビル群ですから。

[2205: 匿名さん]

>>2204 マンション掲示板さん
買うなら眺望は良い方がいいでしょ。期待してないから眺望考えないとかタワマン買ったことない人の意見ですね。
東には100mのビルなんてありませんよ。

[2206: 匿名さん]

販売戦略的には、うめきた2期にぶつけるのかと。
うめきた2期開発という認知度は関西では群を抜いて高く、街並みも申し分なく整備されるが、生活利便性においては本物件の方が格段に上。
超低スペックのジオグランデ梅田を除き、関西で立地だけはNo.1。
定期借地権75年設定で、10年かけて販売したとして残存65年。ラトゥールは最低賃料80万円からで、徐々に賃料を上昇させていく予定。
これを踏まえて投資用として考えると、数年間寝かせて売却、一定期間賃貸に出して売却でも今の価格で買っておけばキャピタルインカム共に大阪の物件の中では取れる方の位置付け。
北側は15～16階あたりからビル群を抜け、観覧車view。南側はアパホテルを正面に望まない西寄りの位置がベストバイ。西は梅田ビル群viewだが、中住戸はそれなりにキツめ。北西は阪急viewでそれなりの価値。南西は足元にまとまった土地もなく、開発も進めにくそうでロケーションは1番かもしれない。東向きは残念ながら、至って普通の眺望。兎我野町を見下ろしたところで価値なし。
梅田以外のタワーが80平米1億超え続出だが、定借評価減分加味しても梅田ど真ん中物件の評価の方がまだ上。飲食店、パチンコ商店街だとしても繁華街でそれらを避けることは不可。好みが分かれるが、１戸所有しておいても良い物件。
ブリリアや本町エリアも契約しているが、本物件は非常に面白みがあり、ワクワクさせたくなるような期待を持てる。
ということで部屋選びに邁進。

[2207: eマンションさん]

>>2206 匿名さん
御高説どうも!
うめきた二期にぶつける(ぶつかっちゃう)のはスミフ知ってる人間なら誰でも分かってる。

投資ってもそもそもスミフが全住戸の賃貸諦めた時点でなぁ...それを進んで個人投資家が変わりに運用してくれるんだから、スミフからすればありがたい話ですよ。

てなわけで個人的にはワクワクはしないかな、完成された歓楽街タワーよりは更地開発の方が夢はある。

[2208: 評判気になるさん]

梅北2期発表遅いですね。遅らせて値段吊り上げ作戦しているのかな？
来年は金利も上がるので景気悪なればマンション価格も下がり始めるでしょう。
今が一番高い時ですね。

[2209: マンション検討中さん]

>>2208 評判気になるさん
価格設定難しい時代。
不動産は冬の時代でしょうか。

[2210: 匿名さん]

>>2209 マンション検討中さん

それはここの値付けの迷走ぶりが物語っています。
不動産はバブってましたから、冬の時代がやって来て
冷えた方が長い目で見たらいいのかもしれませんね。

[2211: 匿名さん]

超都心はマンハッタンのようにビルの谷間の宿命。
しかしここは東向きが奇跡的に抜けている。
兎我野町だからこそ、しばらく高層ビルなどは建たない。
この歴史的に特異なエリアに感謝。

無論抜けているといっても、セントラルパークを望むほうがいいに決まっているが。
（とか何とかいいながら、そもそも定借ではね。）

[2212: 評判気になるさん]

横通ったけど普通の業務ビル感がすごいね。
スミフ営業所が質感台無しにしてる。

地方でよく見る昭和の下駄履き住戸の作られたてを見たらこんな感じなのかな?

[2213: マンコミュファン]

梅田ガーデンレジデンスはもちろんのこと、ラトゥールも共有部専有部共にショボ過ぎて。場所だけを見たとしてもな…。梅田ガーデンを買うなら、少し離れていてもブリリアタワー買った方が満足するような気が。

[2214: 口コミ知りたいさん]

梅北2期が予想より安いので、その代わり倍率高そう、そうなるとこちらに戻って来そうな気配ですが、話題性で負けている上に、価格でもそこそこなら、こちらはもう少し値下げしないと売れない。

[2215: マンション検討中さん]

ここのマンションかマンション近辺にお洒落なバーか美味しい店できたらいいのになあ
一階はマンションギャラリー辞めて他の店できないのかな？
一階と2階にもっと便利な商業施設とか店は今後入らないのかな？

[2216: 口コミ知りたいさん]

>>2215 マンション検討中さん
入らないです。
住友で固めることにしました。

[2217: 評判気になるさん]

>>2216 口コミ知りたいさん

ほんとここスミフを体現したザ・スミフマンションだよね。
褒めてる。

[2218: 口コミ知りたいさん]

>>2217 評判気になるさん
あれは褒めすぎですよね。

[2219: 評判気になるさん]

センスのかけらもないマンションですね。
若い社員の方は、何も意見言えない環境だとマンションみるだけでわかります。

[2220: 匿名さん]

中古で売り出した住戸が出ましたね。賃貸も借り手がつかないので堪えきれなくなったのでしょうが、スミフさんがまだまだ新築販売中なのでよほど安くしないと売れませんね。

[2221: 名無しさん]

>>2220 匿名さん

どこまで辛抱出来るかですが、弱小の不動産会社は倒産に追い込まれるか心配になります。
どうしてこんな物件に手を出してしまったのか理解に苦しみます。

[2222: 匿名さん]

貸せず転売できずだね。わずかな賃貸成約もスミフさんが関連の法人に頼みこんだアリバイ作りで実際にはほとんどない。ラトゥールも10月になっても夜ほとんど電気がつかず入居のない状況。

[2223: マンション掲示板さん]

ラトゥールは結構入居してる気がしますけどね。特に角部屋はあかりついてる部屋が多いです

[2224: 匿名さん]

じっくり
ゆっくり

さすが住不
失われた30年デフレ不況を乗り越えてきた業界リーダーだけはあるわ
違う
全然

[2225: 匿名さん]

角部屋は貴重価値があるステータスだと営業かけているからね

[2226: マンション検討中さん]

入っていなくても照明つけとけば入っている感が出るのに経費節減してるの？

[2227: マンション検討中さん]

>>2222 匿名さん
住友関係の方の投稿でしょうか。
これが真実に近いところだと思います。
参考になります。
よく分かりました。
ありがとうございました。

[2228: マンコミュファンさん]

>>2220 匿名さん

中古の売り出しとはいくらくらいですか？
新築価格より高いのでしょうか？

[2229: eマンションさん]

>>2228 さん

新築価格に上乗せして出ているのを見ました。
新築が完売なら分かりますが、住不がまだまだよりどりみどりで新築を販売している同時期に、
理解に苦しみます。

[2230: 通りがかりさん]

>>2224 匿名さん

勝手なビッグセブンのイメージ

名門かつリーダー→三井、地所
名門だけど中堅→東建
新興かつ地方でイキってる→大京
首都圏だからイキってる→東急不動産、野村?
地方の唯我独尊→スミフ

野村不動産の立ち位置はようわからん。

[2231: 匿名さん]

>>2229 eマンションさん
掲載した時点で新築価格を下回る価格ですと損が確定してしまってたいへんなことになります。融資を受けているなら追加担保を差し出す羽目になります。この住戸だけでなく物件全体へのダメージが大きい。このあと当然応相談で新築価格から相当に下げることになります。新築価格設定が高すぎて失敗なうえ中古ですとデベの保証も無いし駐車場も借りれないので下げざるを得ません。しかし成約価格を知られないようにするでしょうね。何戸かまとめて買った不動産業者の方もあるとのことですが大損です。

[2232: 通りがかりさん]

>>2231 匿名さん

ご教授いただきありがとうございます。
ということは、高値を付けている不動産会社の物件も交渉してみる価値はあると解釈してよいのでしょうか。

[2233: マンション検討中さん]

定借でスミフさんの許可がないと売買できないから大幅値引きは無理だろう。中古が安くなると新築住戸も売りにくくなる。こんな物件には手を出さない方がいいよ。

[2234: 匿名さん]

流石大阪人。価値のない定借には手を出さないんだね。トンキンとは格が違う。

[2235: 匿名さん]

>>2233 マンション検討中さん
定借マンションの仕組み理解できてない…
一般人の理解度はこんなもんか。

[2236: 匿名さん]

不都合な事実を隠したい業者さんかな？売買に住不の許可が要ることは重説に明記してる

[2237: 匿名さん]

>>2236 匿名さん
これって不都合な事なんですか？特に承諾料も高くないし。
知識の不足を指摘するとすぐに業者と早とちりするの何なん？
遥か昔ですが銀座タワーの時とかこんな発想になる人いなかったよ。関西の人も買ってるのに。

[2238: 口コミ知りたいさん]

>>2235 匿名さん
とにかくこの物件には手を出さないことが賢明ということなんですね。
いい立地なので住不さんがかわいそうに思い、買ってみようかと思いました。賢い買い方をご教授願いたかっただけのことです。

[2239: 名無しさん]

>>2237 匿名さん
承諾料なんていりませんよ笑

[2240: 匿名さん]

住不さんがかわいそうって？

今はぼろ儲けして笑いが止まらないんじゃ

[2241: 匿名さん]

>>2236 匿名さん
スミフ（土地所有者）の許可が必要なんて本当に書いてあるんですか？
本当なら一度スミフに説明を求めてみてください

必要なのは土地所有者の承諾であり、承諾が得られない場合は
裁判所の許可をとれば譲渡できるはずではないかと

[2242: 匿名さん]

>>2234 匿名さん

いやシエリアはじめ結構定借売ってるけど?
嫌味言うつもりが大外れなの恥ずかしい笑

[2243: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
買う予定は今のところないから重要事項は見たことないけど、下記の注釈がありますよ。

【土地の権利形態等】
借地借家法第22条の規定による一般定期借地権（賃借権）、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて現状有姿で賃貸人に無償譲渡。本定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。借地権の地代（月額）7,249円～19,489円（令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり）一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません。なお、本代金は売買代金に含む。敷金は期間満了時に返還（賃料の30ヶ月相当（無利息））。本敷金の返還請求権は、第三者に譲渡時に承継が必要。譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）。賃借権の設定登記/売主により申請済。

[2244: 口コミ知りたいさん]

>>2243 匿名さん
賃貸出す話しで以前にも書き込みありましたが普通の相手なら承諾得られますよ。少し考えれば分かる事でしょう。
ラトゥールやホテルもあるので反社などのチェックなどは特に厳しいらしいです。

[2245: 匿名さん]

>>2243 匿名さん
その注釈にも許可が必要とは書いてないようですが・・・

許可と承諾は違うものですし、重説は重要事項説明書と言って契約時に説明を受ける書面のことです
基本的な用語の違いを理解してから意見したほうが良いと思いますよ

[2246: マンション検討中さん]

どちらにしても厄介な物件ということやね

[2247: 匿名さん]

残念ながら来年辺りから築浅物件になってしまいますね。ますます売れなくなってしまいますね。

[2248: ご近所さん]

>>2247 匿名さん
そのとおり新築は１年以内に建築され未入居のものとなっているので1年経つと新築と表示できなくなります。そのうえ定借で日々価値が蒸発、5年で7％減る。

[2249: 評判気になるさん]

>>2248 ご近所さん

君子危うきに近寄らずですね。
見送ることにします。
築浅物件となり、値ごろ感が出始めたら戻って来ます。

[2250: 評判気になるさん]

>>2248 ご近所さん
>>2249

スミフがそんなこと気にするわけ無いでしょう笑