梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2076: 検討板ユーザーさん]

>>2072 eマンションさん
それは販売開始前から分かってることでしょう。
自分の願望と事実が区別できないのかな。

[2077: マンコミュファンさん]

>>2076 検討板ユーザーさん

自分の願望？
何が願望なんですか？
あなたの願望は事実なのですか？

[2078: 名無しさん]

>>2077 マンコミュファンさん
すみふ独自の販売手法なので文句あるなら買わなければいいだけ。ただ利益率はズバ抜けているので競合他社も真似してるけどね。

[2079: 匿名さん]

>>2077 マンコミュファンさん
>>2072を読んだ感じでは、値下げをすることが願望だと思われますよ

築浅の中古物件は未入居であっても値下げをする「はずだ」という思い込みは
2072さんの願望でしかないと言われているのですよ

[2080: 匿名さん]

価格設定は売手の自由
例え価格設定が高すぎて売れなくても損害を被るのは売手だけ

契約者は設定価格に合意をしているはずだから
特約で値下りで損失がでたら売手が損失補填するとでも書いてなければ自己責任

購入検討者は何の被害も受けないのだから
価格設定に口を出す必要はないし権利もない
他人の売り物にケチをつけて値下げさせる権利などないんですよ

[2081: マンション検討中さん]

すみふに文句があるんだったら株主提案すればいいよ。
値上げするなとか言ったら既存の株主から袋叩きに遭いそう…

[2082: マンコミュファンさん]

>>2080 匿名さん

いや中古かつ定借の期限が減るんだから実害あるでしょ。
嫌われ上等でやってる商売なんだからつまらない自己弁護しないでよ、スミフさん。

[2083: 匿名さん]

>>2082 マンコミュファンさん
だから、値下げして当然だと言うだけで「まだ買ってない人」には実害はないでしょ？
まだ買ってもいないのに買った気になっているだけの人には
何の権利もないんだよ

まず、実害のある立場になってからものを言いましょう

[2084: 検討板ユーザーさん]

>>2083 匿名さん

売ってるものが劣化してる以上、実害はあるでしょ。
逆に言えば今から現実に買う人には実害あるって認めてるじゃない。

暇な営業マンやなー

[2085: マンション検討中さん]

実害があるんだったら本人訴訟したら面白そう。
相手は弁護士入れないといけないんだから結構面倒くさいよ。

[2086: 匿名さん]

>>2084 検討板ユーザーさん
えっとですね
その「実害」を受けるのが誰なのか分かります？
購入しない人には実害はないってわかりません？

要するに買わなければいい
それだけなんですよ

[2087: 匿名さん]

>>2085 マンション検討中さん
大企業にはだいたい法務部があるんで弁護士入れるのが面倒くさいってことは
ないと思いますから思いっきりやっちゃっていいと思いますよｗ

原告側がどんな主張をしてどんな請求をするのかちょっと興味あります

[2088: 匿名さん]

具体的にどんな実害が発生しているのか知りませんが
実害があると思うものをなぜ値引きされたら買おうと考えるんでしょうね
実害があるなら値引きされたって買わないでしょう

[2089: マンション掲示板さん]

以上のやり取りから売れない理由がよく分かりました。

[2090: 通りがかりさん]

>>2086 匿名さん

結局そうだよね、建築物としての価値は劣化してる(定借期間の短縮、建築物の耐用年数経過)からけど買わない人には実害ない、というのは間違いじゃないですね。

買う人は劣化品だけど納得して買えばいい。
分かって買った以上文句を言う権利もない。

建築物としての価値が低下しようが地価と市況で値上げしても理屈は通る。

[2091: マンション検討中さん]

>>2087 匿名さん
社員弁護士もいるけど訴訟の時は外の人入れてるみたい。
通常業務以外の仕事が来るのは面倒くさいよ。
なので訴訟するのはまあまあ嫌がらせにはなる。

[2092: 匿名さん]

>>2091 マンション検討中さん
このスレの難癖レベルの主張で販売価格の引き下げ請求をするとして
その対応が面倒くさいだろうことは分からなくもないですｗ
でも多分訴訟要件がそろわずに却下になると思うんで
面倒くさいのは裁判所の中の人だと思いますよ

実際どう対応されるのか興味あるんで提訴してみてくださいねｗ

[2093: マンション検討中さん]

住友不動産、存在を隠さないレベルで火消ししてて面白いな笑

ぜひそのまま突っ走ってほしい!

[2094: 評判気になるさん]

住友不動産の内情をいろいろ教えてもらい、購入者は賢くなれますね。これからも投稿のほど、よろしくお願いします。

[2095: 匿名さん]

本気で提訴する気があるなら、まず内容証明を送りましょう
内容証明郵便の送り方は分かりますね？
分からないなら郵便局で教えてもらいましょう
形式さえ整っていれば文面は何でもいいですが、
主張と請求内容は明確に、請求に対する回答期限を必ず書いてくださいね

[2096: マンション検討中さん]

>>2095 匿名さん
別に内容証明にせんでも特定記録でええやん。着いたって分かりゃいいんだから。
個人相手だったら圧になるかもだけど、法人だったら非正規の人が受け取るだけ。
法人相手にやったとき、回答期限に「ちょっとまって」だけ書いた書留が何度も来たのは面白かった。

[2097: 匿名さん]

>>2096 マンション検討中さん
ただの手順ですからなんでもいいですよｗ

ちょっと待ってなんて言ってくる法人があるんですね
設定した回答期限が社会通念に照らして相当であれば
そんなの無視して提訴しちゃっていいんじゃないですか？

[2098: マンション検討中さん]

もうこの物件の掲示板では、あらゆる検討の意見は訴えられちゃうみたいだし、書けないね。

[2099: マンコミュファンさん]

何かとこの物件は物議を醸し出し、怖いような気がします。
触らぬ神に祟りなし、でしょうね。

[2100: 匿名さん]

そんなことより1LDK 40㎡部屋の間取りが出てるからチェックしよう
狙ってた人たち多いん違う？

[2101: マンコミュファンさん]

>>2100 匿名さん

価格帯も出てますか？
どこを見ればいいですか。

[2102: マンション検討中さん]

9000万くらいですかね？

[2103: 検討板ユーザーさん]

>>2102 マンション検討中さん

最多販売価格は、6000万代と書いてありました。
この値付けなら人気出るんじゃないですか。
それにしても、31階から上は強気の値付けが失敗でしたね。いい立地なのに残念でした。

[2104: 検討板ユーザーさん]

>>2102 マンション検討中さん

最多販売価格は、6000万代と書いてありました。
この値付けなら人気出るんじゃないですか。
それにしても、31階から上は強気の値付けが失敗でしたね。いい立地なのに残念でした。

[2105: 口コミ知りたいさん]

>>2102 さん

ホームページに出てますよ！
1LDKの間取りがキレイですね。

[2106: マンション検討中さん]

58平米1.1億の単価でも40平米7500万円くらいのはずですが、6900万とかだとほしいかもしれません

[2107: マンコミュファンさん]

>>2101 マンコミュファンさん

こちらで見れますよ
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/

[2108: マンション検討中さん]

低層でも坪530万ですか。
やっぱり高いな。

[2109: eマンションさん]

>>2108 マンション検討中さん

7500万というのがありましたが？

[2110: 評判気になるさん]

>>2108 マンション検討中さん

坪530?
2期1次の販売では、
40㎡　6,000万なので坪495
60㎡　7,500万は坪400ですよー

[2111: 通りがかりさん]

>>2110 評判気になるさん

値頃感ありますね。
31階上は高過ぎます。
眺望も囲まれてよくなかったです。
南側もアパホテルのネオンサインのインパクトが強烈です。

[2112: 通りがかりさん]

もっと早くにこの価格で出してくれればよかったのに。
ブリリア契約してしまいました。

[2113: 評判気になるさん]

40平米6000万が激安に思えてきました。。。

[2114: 匿名さん]

>>2112 通りがかりさん
ブリリアタワー堂島は38平米で6000万くらいでしたね。
それならこっちの方がいいかも。

[2115: 名無しさん]

>>2114 匿名さん
私もブリリア堂島に契約してしまいました。
今からでも乗り換えようかな。

[2116: 通りがかりさん]

2112です。
60㎡　7,500万円安いですよね。
低層階でしょうか。囲まれ感あるとか。
そうでなければ納得できないです。
ブリリアも1期外れたので、坪630万くらいしたんですよね。

[2117: 評判気になるさん]

スミフが2期を１期より安く、しかもこれ程大胆に実質値下するのは初めて見ました。CTは1期に高層階を値頃価格で販売し、低層階であっても１期同値以上で販売してたのに。これでは高層だった１期でも、再販時は分譲価格を大きく割り込むでしょう。お高いですが2期以降はさらに値上げの可能性が高いのでお早めになどと煽っていたブロガーは、罪作りでした。

[2118: マンション検討中さん]

ブリリア堂島の値付けはここを参考に2期から値上げされたわけなんだし、こうなるとブリリアはこれ以上の値上げは厳しそう

[2119: マンション掲示板さん]

今回出た1LDKは北向きですし、壁ドンの低層階でしょう。だとしてもちょっと欲しい…

[2120: 通りがかりさん]

どなたか詳細教えていただけないでしょうか。
担当さんに安いのでたら教えてってお願いしていたのに連絡ないし。1年以上前だから、もう担当さんも異動でいなくなってるかな。
ブリリア契約したので買えないけど気になる。

[2121: 通りがかりさん]

>>2120 通りがかりさん
物件概要に記載はれている40.27平米は北側のN-40Gの9階から19階の間取りですね。
エレベーターは低層階用ですが他にも仕様が変わるのかとか眺望はどうなんでしょうね。19階くらいなら抜けるのかな。
40平米台は他にも41.52のN-40Fなど6種類あるし低層階には55平米台もあるので担当さんに聞いてみます。

[2122: 口コミ知りたいさん]

>>2121 通りがかりさん
2120です。ありがとうございます。
こちらの物件は高層階を狙っていたので、低層階だとあきらめがつきます。
本当にスミフには珍しい価格の付け方でビックリしています。

[2123: 匿名さん]

住宅評論家というのはああいう風に仕事しているわけか

[2124: 評判気になるさん]

購入者が所有部屋を販売しようとしても、スミフに拒否されて売買不可となることも。これについては、以下ブロガーの情報です。
　借地の場合、借地人が変更になる際は地主の承諾がいりますがそのセレクションは厳しいようなことを言われました。

[2125: 匿名さん]

この流れは、全然人気が無い事を認めたような事ですね。
つくりが安いのはどうしようもできないですから。

[2126: 匿名さん]

まだまだまだまだ高すぎですね。
今は買いではないと思います。

[2127: 匿名さん]

まだまだまだまだ高すぎですね。
今は買いではないと思います。

[2128: 匿名さん]

既に10期で値上げ済みのシティタワー大阪本町が37平米4600万で販売中なことを考えると、ここの低層階の40平米6000万は普通なんでしょうね。

セレクションに関しては賃貸に出す際の賃借人でも同様ですが、ラトゥールですら緩いので普通の社会人なら問題ないと思いますよ。
反社や外国籍にはチェックが厳しい模様。無職は問題ないです。

[2129: マンション検討中さん]

うちは高く貸せたら水商売でも貸してるよ。実需の人にはすまんが。

[2130: 評判気になる]

>>2128 匿名さん
今時、外国籍だからといって販売を横から邪魔されたらたまらないですね、どうなりますか。ただでさえ売却が難しい借地物件なので、借地に抵抗感の少ない中国人は貴重な買手なのに。

[2131: マンコミュファンさん]

>>2127 匿名さん

高層階はもう少し待った方がいいですかねえ。

[2132: 匿名さん]

>>2131 マンコミュファンさん
今の流れでは絶対に今は買わない方がいいと思います。
少し焦り始めてきていますので、どしっと構えて待つべきです。
1年も経てばもっと焦り、痺れ切れますよ。

[2133: 通りがかりさん]

>>2132 匿名さん

アドバイスありがとうございます。
天下の住友不動産が焦り
痺れ切らすか見ものです。

[2134: 口コミ知りたいさん]

>>2131 マンコミュファンさん
相場次第じゃないですか？
大阪の相場が下がらなければ値下げはないかと。
つまり誰にも分かりません。

[2135: マンション検討中さん]

>>2134 口コミ知りたいさん

下がらなくても上がらないなら待ちます。
確実に上がるなら買います。
みなさん、そうですよね。

[2136: 口コミ知りたいさん]

>>2135 マンション検討中さん　　
同じことを言うようですが、相場次第ということは上がる可能性もありますよ。
確実に上がることなんて事は誰にも分かりません。

[2137: 口コミ知りたいさん]

1日で販売戸数が3戸減って入居が2024年4月に伸びてしまいましたね。。
売れなくて焦っているのか計画通りの販売ペースで売り急いでないのかよく分かりません。

[2138: マンション掲示板さん]

入居延ばしたってことは困ってないということですね

[2139: マンション検討中さん]

>>2119 マンション掲示板さん

北向き20階あたりのモデル見ましたが、めちゃくちゃ眺望良かったですよ。10階ぐらいまでは良さそうな気がします。

[2140: マンション検討中さん]

少し前に定借期限も減るし建物も劣化するし...というコメントに弁護士までちらつかせていてからの、この値下げの流れはいやはやなんとも。

オール高級賃貸から定借へ変更したり、自社物件入れたりと元々動きが怪しかったので致し方なしなのですかね。

他のデベなら..

[2141: マンション検討中さん]

>>2140 マンション検討中さん
弁護士までちらかつかせてるんじゃなくて、スミフのやり方に不満があるんだったら本人訴訟でもすりゃいいじゃんみたいな流れだった気がしますが。
で、本人訴訟されたら相手しないといけないから面倒くさいし、裁判所も迷惑だよねみたいな話。

[2142: 名無しさん]

>>2137 口コミ知りたいさん

もう堂々完成してませんでしたっけ？
なぜ直ぐに入居できないんですか？内装工事終わってないのかな。

[2143: 名無しさん]

>>2142 名無しさん

焦らせているだけですよ。
すぐに入居出来るなら買うと言ってみてください。

[2144: マンション掲示板さん]

>>2143 名無しさん

言えばすぐに入居させて貰えるんですね。よくわからない表記です。

[2145: 匿名さん]

>>2141 マンション検討中さん
本人訴訟をするよう勧められることを強迫だと感じているんだと思いますよ
不服を裁判所に訴えることは国民の当然の権利でしかないのにね

[2146: 通りがかりさん]

販売二期は始まっていますね。
売れ行き好調でしょうか。

[2147: 名無しさん]

周りや目の前のパチンコつぶしてもらって、一階はスーパーかコンビニか何か便利な店ができたらいいなあ！

[2148: 匿名さん]

>>2147 名無しさん
パチンコ屋が一軒なくなったところで、周りがあれではね。だから安いんだからいいんじゃないですか。
スーパー、コンビニより、阪急、阪神、大丸が近いからいいです。

[2149: マンション検討中さん]

一階はデートで使えそうなお洒落な間接照明の飲食店か居住者限定で使える店やレストランバーとかできたらいいね！周りの環境を綺麗に良くして欲しい??
あと、ここのマンションの共用部のラウンジとかは24時間使えるようにして欲しい??他のタワマンなら24時間使えるけどここは時間制限あるみたいだから、24時間使えたら購入したいね。

[2150: 匿名さん]

完成済み物件で今購入しても入居2024年ってどうなん
建設に4年完成してから2年合計6年以上経過物件これって新築なん？

[2151: マンション掲示板さん]

ブリリアタワー堂島が2024年5月入居なのでこれ以上送らすのは厳しそう。でも平気で遅らせてくるのが住友

[2152: マンション検討中さん]

だから言ったやん
マンションはやっぱり所有権だよね

昔借家住まいのとき
賃借人のくせにって言われたから
絶対に借地権は嫌やわ

[2153: マンコミュファンさん]

>>2152 マンション検討中さん
そだね
これから70年間もあそこのマンション借地権やでって
言われ続けると思ったら嫌やね

[2154: 匿名さん]

定期が抜けとるがな。

[2155: マンション検討中さん]

ここのマンションの一階は何ができるのかいつ分かるのかな？？
何かお洒落なレストランカフェバーかコンビニか何か居住者が使える便利な店やと嬉しいな。
周りの飲食店でデートで使える良い店あるかな？

[2156: 匿名さん]

>>2153 マンコミュファンさん
いちいちそんなこと誰に言われるんよ？

>>2152
タワマンの高額物件だと利回り考えると借りた方が得だとは思います。

[2157: マンコミュファンさん]

>>2155 マンション検討中さん

こんな場所でデートするんですか。
品性が問われますよ。

[2158: マンション検討中さん]

ここのマンション近辺でデートに使えそうな飲食店ないのですか？？

[2159: 評判気になるさん]

>>2158 マンション検討中さん

近辺にラブホがたくさんありますから、デートなしに直行するなら、これ以上の場所はないですね。

[2160: マンコミュファンさん]

>>2155 マンション検討中さん
コンビニなんて汚くてなるだけだから1階には無い方がいいですよ。
というかテナントは既に埋まってますよ。

[2161: マンション検討中さん]

1番安いところ買って賃貸に回したら何年で元取れますか？

[2162: 匿名さん]

>>2161 マンション検討中さん
誰も賃料で回収するために賃貸になんか出してないよ。

[2163: 匿名さん]

>>2162 匿名さん

同感です。ここは賃貸で回して利回りが出せる物件ではありません。

[2164: 匿名さん]

税金対策
インフレヘッジ
郊外のアパート一棟買いとの比較
銀行で寝かしとくよりはここの方がいいと思う。

[2165: 通りがかりさん]

>>2164 匿名さん

仰る通りです。
しかしその項目に該当する人はごくごく一部でしょう。
だから売れないんです。

[2166: マンション検討中さん]

ここのタワマンの下の階に入ってるヴィラホンテーヌのホテルは、タワマン居住者ならゲスト用に安く泊まれたり、レストランやラウンジも使えるようにして欲しいです！
タワマン近辺にお洒落な使える店が無くて困ってます！

[2167: eマンションさん]

>>2166 マンション検討中さん

お洒落を求めたら他をあたりな！

[2168: 検討板ユーザーさん]

>>2166 マンション検討中さん
ヴィラフォンティーヌは一泊八千円位の大衆ビジネスホテルですよ。お洒落ですか？

[2169: 評判気になるさん]

またHPが回収画面になってますね。一気に販売進んだんでしょうか

[2170: マンション検討中さん]

>>2169 評判気になるさん

次期販売は、80Sの25階が1.1億と聞きましたが、31階は1.6億だったはずです。これって実質値下げじゃないですか。

[2171: マンション掲示板さん]

南向きはアパホテルがモロ被りするので何とも言えませんね。スミフは眺望いい部屋はかなり値段あげるので。

[2172: マンション掲示板さん]

>>2171 さん

>>2171 マンション掲示板さん
そうなんですか。
それならアバホテルが被らない35階上は値上げですね。

[2173: マンション検討中さん]

このマンションは作りが安っぽいし、周りはパチンコ屋に風俗を居酒屋と言う、お世辞でも良いとは言えない環境ですよね。定期借地なら、1年遅れると約2%の価値が落ちると考えると投資で買う人はあまり居ないから、人気は出ないはず。

[2174: 匿名さん]

地主さんは定借嫌うからね。子どもがお金稼ぐこと諦めてて、とにかく子どもに資産を残したいそうな。不動産残す方が迷惑かかる気がするのですが。

[2175: 匿名さん]

>>子どもがお金稼ぐこと諦めてて、とにかく子どもに資産を残したい
これは地主さん側の意見？

いずれ地主さんの子供の土地になるということ？
不動産、賃貸経営すれば、会社に就職しなくてもいい？

個人的には、多少なりとも社会人経験、しておいた方がいいと思うけれど。。。