梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1791: マンション検討中さん]

1.3億の部屋が月40万で賃貸としてでてましたが成約してるのかな

[1792: マンコミュファンさん]

>>1791 マンション検討中さん

1790さんは2億の部屋が月45万ならと仰っていますが、1.3億のヘヤが月40万で借り手があるかどうか疑問です。
ここはラトールがあるので、賃貸には向きません。
もう少し値下げをしてくれたら、実需にぜひ検討したいと考えています。
定借は借地賃料を2万近く払いますが、固定資産税は土地、建物ともに支払わなくていいのでしょうか。
そうなれば、借地賃料はチャラになりますね。

[1793: マンション検討中]

>>1792 マンコミュファンさん
建物の固定資産税は払うことになりますよ、月2万には収まると思います。なお、売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、全室か一部かは未確認です。しかし眺望の悪い低層階を高い家賃で借りてくれる方がいるか疑問です。住友さん迷走です。

[1794: 匿名さん]

＞売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、
この情報どこで確認できます？
できればリンクお願いします

[1795: マンコミュファンさん]

>>1794 匿名さん

確かな情報なんでしょうか。
最初はすべて賃貸、それではムリだと、途中から分譲を増やした経緯があります。
住不ともあろう上場企業が、この迷走は信じがたいです。

[1796: 匿名さん]

>>1795 マンコミュファンさん
値下げすらまだ早すぎるのにもう販売中止ですか。
もともと10年販売の計画ですよね。
それなのに今の販売状況の結果で計画を変更するって迷走しすぎですね。
販売中の住戸の入居時期から考えると今の販売状況で全く焦ってないのでデマのように思えます。

[1797: マンション検討中さん]

梅田ガーデンについては全く焦ってないでしょうね。それよりも大阪で言えばシティテラス谷町四丁目とかシティハウス四天王寺前夕陽ヶ丘のほうがどうするか悩んでると思う

[1798: 匿名さん]

>>1795 マンコミュファンさん >>1796 匿名さん
情報元が確認できないようですし、デマなのでしょう

[1799: マンコミュファンさん]

>>1798 匿名さん

デマではないかもしれません。
31階～35階で住友不動産販売から4件の物件が出ています。

[1800: 匿名さん]

>>1799 マンコミュファンさん
貸主はスミフなんですか？

[1801: 通りがかり]

ガーデンは迷走しまくりですね。全て賃貸→下層階のみ５０年定借分譲→７５年定借分譲と変遷、ウメキタ分譲開始後の展開を予想するのが楽しみです。なお、ラトゥールは順調なのでしょうか？

[1802: 匿名さん]

たしか建設が始まった後に賃貸→分譲へ変更する発表があった気がするのですが合ってますか？

[1803: 匿名さん]

こんなころころと変わって良かったためしはない！

[1804: 匿名さん]

>>1799 マンコミュファンさん
それは1期1次で購入したオーナーが住友不動産販売を仲介として賃貸で出しているだけでは？
その階は今も販売中の階ですよ。

[1805: 匿名さん]

売れなさすぎて怖い。

[1806: マンコミュファンさん]

>>1804 匿名さん
そんなマヌケな商売人が大阪にいるとは信じがたいです。

[1807: 匿名さん]

個人が分譲賃貸で資産運用するのはよくあることだけど
この物件では利益が望めないのですか？

[1808: 販売関係者さん]

ラトゥールがどれくらいの賃料で貸し出されてるのかが気になりますね。階数や仕様的にそれ以下の坪単価でしか貸せないわけですが、いまSUUMOで出てる部屋がその値段で成約しているのかどうか・・・

[1809: 匿名さん]

>>1808
ラトゥールの募集概要
面積100.15㎡~183.19㎡
賃料800,000円～1,500,000円

[1810: 匿名さん]

ラトゥールと言っても東京グレードではございませんのでご注意ください！
ラトゥール札幌と同グレードです。

[1811: マンション掲示板さん]

現地見に行きました。
案内表示関係が、昭和感があって、
ふ、古いと、感じました。
以上！！！

[1812: 匿名さん]

>>1810 匿名さん
ラトゥール内覧しましたが高級感ありましたよ。
他のラトゥール同様で専有部はたいした事ないです。
それでも大阪の分譲マンションでは勝てないレベルでした。眺望もいいです。
周辺が静かな環境なら最高でしたね。

グラフロの法人利用はかなりラトゥールに流れるんじゃないかな。

[1813: 匿名さん]

>>1812 匿名さん

分譲マンションが勝てないとかいうよくわからない発言

[1814: 匿名さん]

>>1813 匿名さん
勝負ごとの意味での勝ち負けではなく、仕様が上という意味でした。
気分を害されたならすみません。

[1815: 通りがかり]

ラトゥールの情報ありがとうございます。共用部は豪華仕様だが占有部は札幌グレード、そして賃料はm2あたり8000円位～ですね。新築プレミアム価格にしろ、グラフロの賃貸より4割位は高そう、ここのスミフは気持ち良い位に強気ですね。

[1816: 匿名さん]

ここは昭和感満載マンションですな！

[1817: マンコミュファンさん]

>>1808 販売関係者さん

そうだとしたら、この物件は実需で売れているのは何軒になりますか？

[1818: 名無しさん]

>>1815 通りがかりさん
本当に共用部は豪華仕様でしたか？
詳しく聞きたいです。

[1819: 通りがかり]

>>1818 名無しさん

1815です、1812匿名さんの記載からの判断です。ラトゥールの共用部を見学した方の感想を読みたいですね。家賃m2単価家賃が4割位安いグラフロを凌駕するレベルでしょうか？

[1820: 匿名さん]

ブリリアタワー堂島は人気沸騰で既にほぼ完売状態ですが、明日からわずかな残りを第3期3次受付。梅田ガーデンレジデンスと、くっきり明暗がわかれましたね

[1821: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
素人目からでも明らかにかけている額が違いますもんね。

[1822: マンコミュファンさん]

>>1821 匿名さん

玄人目からも分かります。

[1823: 匿名さん]

定期借地権75年で2億の物件だと年270万、10年で2700万目減りする計算になりますから売れないのも当たり前です

[1824: 匿名さん]

このやっすい建て方で、この価格で売れると思っている事が怠慢で凄い！
大阪人はなめられてますね。購入検討している方ももっと勉強しないといけないですね。

[1825: マンコミュファンさん]

>>1824 匿名さん

購入を少しだけ検討していましたが、もう少し勉強します。

[1826: マンコミュファンさん]

>>1824 匿名さん
購入検討者にアドバイスをお願いします。
いつから二期になるのか分かりませんが、やはり一期での購入がベターでしょうか。
梅北二期、三井の販売が出る頃に、動きがあるでしょうか。

[1827: 匿名さん]

>>1826 マンコミュファンさん

私の予想では今のままではやはり売れ行きはよくならないので、大幅な価格改定、条件改良がありそうです。
ノロノロ販売していますと入居時には築浅、中古になります。

[1828: マンション検討中さん]

うめきた2期が発表されるまではこのままでしょうね。そんでうめきた2期はここの価格を参考に値付けされるので、もちろんここより高い。そうなるとここが売れる仕組み

[1829: マンコミュファンさん]

>>1828 さん

ありがとうございます。
そんなところだと私も思います。
もし値上げということになっても、そのときは相場が確定したということなので、納得して購入出来ます。

[1830: 通りがかり]

>>1737 通りがかりさん
相続税対策として・・・ガーデンは最強と、だいぶ前に投稿ましたが取消します。訂正が遅くなり、間に受けた方がおられましたら、大変申し訳ありません。
　さて相続税対策での不動産購入で税務署に時価評価され司法にも否認された件はかなりありますが、以下の傾向が共通するようです。税務署さん、組織的に伝家の宝刀を振り回してますね。
・対策金額が大きい、特に借入購入で資産圧縮
・経済的合理性がない（借入返済より家賃収入が小さい、老人が急に不動産投資開始など）
・相続の発生間際の対策
　ガーデンは定借マンションに合わず金額が大きく、その割には家賃が見込めないため、税務署の宝刀の餌食になり易いと想像します。

[1831: 匿名さん]

やはりうめきた2期が本命でしょうね。公園・商業施設含めた大プロジェクトと比べると、梅田ガーデンレジデンスは相当見劣りします。いまは販売がほとんど進んでいないのでしばらくしても買えますし、ずっと持っていたいと思わせるほどでないのでリセール物件も出てきますよ。

[1832: 匿名さん]

>>1830 通りがかりさん

怖くなってきました。少し大袈裟に言ってます？
控えめにですか？

[1833: 匿名さん]

>>1832 匿名さん
国税には捜査権がありますので、認知症の親が購入したことにしたり不自然な融資を受けたりすると捜査されてアウトです。

[1834: マンコミュファンさん]

>>1831 匿名さん

梅北二期まで待つというのはよく分かります。
ただ、あれだけ高倍率だった堂島の受け皿にここはなれなかったわけですから、梅北が人気で高倍率は予想されますが、ここがその受け皿になるとは思えないのですが？
ここの立地のよさは承知していますが、購買層が違うような気がします。堂島と梅北の購買層はよく似ているかと思いますが。

[1835: 匿名さん]

本当にびっくりする程に人気の無い物件になりましたね。
住友以外の大手がしていればもっと良かったかもしれないですね。
コスカマンションばかりつくって異常に儲け過ぎ、流石に金銭感覚も鈍ってきているのが如実に感じます。
これを機にしっかりと真摯に向き合い猛省して頂きたく切に願います。
流石にまだ大阪ではまともに建てたのはシティータワー西梅田だけというのはおかし過ぎます。

[1836: 匿名さん]

>>1835 匿名さん
そんなにここを買いたかったんですね。
お金がなくて残念でしたね。

[1837: マンコミュファンさん]

>>1835 匿名さん

シティータワー西梅田はそんなにまともに建てたのですか？

[1838: 通りがかり]

>>1832 匿名さん
　全部当てはまるような大胆な事例でなければ、そう滅多やたらには？
・数億もの減税効果
・平均寿命過ぎや余命幾許かのタイミングで対策
・息子など相続人と銀行が対策に関与
・相続後３年位で売却など
・購入に経済的合理性がない
・不自然に巨額の借入れ
・孫との死亡間際の養子縁組
　

[1839: 名無しさん]

>>1835 匿名さん
シティタワー西梅田もそうですが、シティタワー大阪も素敵じゃないですか

[1840: マンコミュファンさん]

>>1839 名無しさん
やろうと思えば出来たのに、どうしてここはこんなにコスカになってしまったのですか。

[1841: マンション検討中さん]

シティタワー西梅田、グラン天王寺、大阪天満みたいなガラス張りにしてほしかったですね。最近のスミフは梅田東、東梅田パークフロント、大阪本町とこのデザインが続いてます。庇がないデザインは外からの見た目はいいですが直射日光がつらいということなんですかね

[1842: 通りがかり]

>>1840 マンコミュファンさん
もともと中の上ランク狙いのラトゥールと差別化した賃貸を予定していたタワマンだから、このレベルの仕様なのでしょう。

[1843: 口コミ知りたいさん]

>>1841 マンション検討中さん
西梅田住んでましたが、相当暑いです。
デザインは良いですがガラス張りはもう住まないかな。

[1844: マンコミュファンさん]

>>1843 口コミ知りたいさん

窓を大きくする分、暑さは避けられません。
南向きもけっこう暑いです。
暗いと言われる北向きでも明るいです。
夏はデメリットが多いですが、冬は昼間にエアコンは不要です。
住友不動産から出ている賃貸の5件も入居が見込めませんね。あの値付けをしなければならないのはよく分かりますが、それなら買った方がお得です。要するに、分譲で売れないところは賃貸でもダメですね。賃貸でもダメなら分譲もダメということです。

[1845: 通りがかりさん]

>>1841 マンション検討中さん
ガラス張りにすると部屋の中に柱が丸々喰い込んでくるからね
今はアウトフレームが人気なんじゃないかな

[1846: 匿名さん]

56階建て史上最高って、無茶苦茶やらしい言い方ですな。そんな事言ってると会社自体疑ってしまう。
こんな言い方して勘違いするとでも思っているのかな？何が史上最高？
他にも何か有るのか疑ってしまう。
とにかく詰め過ぎ！この高さなら最低５０階までには抑えないといけないのでは！

[1847: 匿名さん]

>>1846 匿名さん
キャッチフレーズなんだから目立てばいいんですよ。
気になるなら他にも史上最高があるのか調べてみれば。
貴方のような反応も想定内でしょう。

[1848: 匿名さん]

賃貸で住むならラ・トゥール1択ですね。
眺望が物凄いです。
分譲の39階以下は大したことないです。専有部分だけでなく共用部もテンションが上がらない仕様なので。

[1849: 匿名さん]

共用部もそうですが昭和の香りがしますね。

[1850: マンコミュファンさん]

>>1849 匿名さん

SUUMOにも掲載されていないし、TVコマーシャルもなし、ここは本当に住友不動産が販売しているのでしょうか？

[1851: 匿名さん]

>>1848 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。なるほど分譲が売れない訳がわかりました。ラトゥールは眺めも作りも別格なのですね。

[1852: 通りがかりさん]

ラトゥール入居者ですが、わたしのフロアは他に入居無いようです。
荷物の預り通知を見ても20世帯も入居していないのでは？という印象ですね。

[1853: 匿名さん]

>>1852 通りがかりさん
ラトゥールで暮らせるとは人生の成功者ですね
私もそうなれるよう頑張ります。

[1854: 匿名さん]

>>1853 匿名さん

何でやねん！悲しいわ！

[1855: マンション検討中さん]

大阪市のタワーマンションで、これほど売れないというのは今まではなかったですね。
住友も価格、つくりもやり過ぎたと思っているでしょう。

[1856: マンション検討中さん]

順調に売れているようです。もともと早期完売なんて狙ってませんからね。年数が経っても未入居ということに価値を感じて買う方はいます

[1857: 匿名さん]

中古で一般人から買うのと新中古で業者から買うのとどっちが良いかと言われたら
未入居という理由に加えて
業者から購入できる（業法が適用される）ということもあるから
断然後者の方がいいものね

[1858: マンコミュファンさん]

>>1856 マンション検討中さん

住不の関係者の方でしょうか？
獲物、購入希望者が来たら、ガンガン行きたいんだけれど、それがないからと営業の方が嘆いておられましたが。

[1859: マンション検討中さん]

>>1856 マンション検討中さん

年数経って未入荷で価値感じる方などいない、いない！
あなた住友さんですね！
そんな事では騙されません。
早期完売狙うも何も早く売れるに越した事はない。
訳の分からない事言わないでほしい。

[1860: マンコミュファンさん]

>>1857 匿名さん

価格が同じならもちろん仰る通りなのですが、そんなことはありえないこと。

[1861: 匿名さん]

>>1860 マンコミュファンさん
業法が適用されるというところが大きいんですよ

[1862: 販売関係者さん]

住宅ローンで買う人も控除が新築扱いになります。そんな人いないでしょうけど

[1863: マンション検討中さん]

まぁ、とにかく人気ないコスカマンションだと思います。来年の今頃どうなっているのかな？
昭和にタイムスリップです。

[1864: マンコミュファンさん]

>>1863 マンション検討中さん

昭和なら売れたかもしれませんが、時代は平成を経て令和に、浦島太郎マンションと改名したら、レトロ感あって売れるかもしれません。

[1865: 匿名さん]

>>1864 マンコミュファンさん
本当に仰る通りです！
住友もこれを機に反省して頂きたく思います。

[1866: 匿名さん]

南側のアパホテルが完成して夜通し屋上の看板が光るようになったらますます売れなくなります。東側の新御堂の騒音と振動も夜間は相当気になるでしょう。

[1867: 匿名さん]

>>1866 匿名さん

エゲツない環境のマンションですね。

[1868: 匿名さん]

>>1866 匿名さん

マジで、めちゃくちゃおもしろいですね。

[1869: 匿名さん]

>>1859 マンション検討中さん
このマンションは早く売りきらないといけない物件でした。今や、上にラトゥールがあって分譲階はしょぼいこと、アパのタワーホテルもできて環境劣悪てあるとがバレてしまいました。

[1870: マンコミュファンさん]

>>1869 匿名さん

値下げしてくれたら買いたいです。

[1871: マンコミュファンさん]

>>1781 マンコミュファンさん

まだ一期14次と今日更新されていました。
ということは、一戸も売れてはいないということ？

[1872: マンション検討中さん]

14次って？
一体、何？

[1873: マンコミュファンさん]

>>1872 マンション検討中さん
物件概要の最初に記されている、販売期、のことです。

[1874: 匿名さん]

1期1次で売り出された部屋はたしか31階から35階の部屋でしたが、それ以外の部屋も購入希望がある都度売り出してるということでしょう。

おそらく今なら好きなフロアの欲しい間取りが選び放題なのではないかと思います。

[1875: マンション検討中さん]

低層の角とかは電気ついてるので買ってる人いると思います。

[1876: マンコミュファンさん]

>>1874 匿名さん

それなら何期、何次とかいう必要まったくないじゃん。
早い者勝ち、とか、いや本当は遅い者勝ち、にすればいいのに。

[1877: マンション検討中さん]

びっくりするほど人気無い物件ですな。
全てが中途半端ですな。

[1878: マンコミュファンさん]

>>1877 マンション検討中さん
まったく仰る通りなのです。
ここは立地、環境ではなく、利便性では群を抜いていると思います。それなのにこの不人気はどうしてなのか理解に苦しみます。
そこでここは住不の方もよくご高覧いただいているようなので、前向きに、これから出来うる改善策を検討してみてはどうでしょうか。
住不さんへの要望というわけです。
聞いてもらえるかどうかは分かりませんが、参考にしてもらえると思います。
私は価格の再考、コスカの面はもうどうしようもないので、専有部分のオプションサービス、共用部分の付加サービス向上など、皆様のご意見をお聞かせください。
私は住不の関係者ではありません。
このままでは、もったいなく感じている1人です。

[1879: 匿名さん]

>>1878 マンコミュファンさん
スミフは10年かけて販売すると明言してますからきっと今の売行きで問題ないと思ってますよ。
販売方針を変える時期ではないでしょう。
だから今のタイミングで個人的な願望をまともに聞いてくれる可能性はゼロでしょうね笑

[1880: マンコミュファンさん]

>>1879 匿名さん

そうですか。
それは残念です。
縁がなかったということですね。

[1881: 匿名さん]

>>1878 マンコミュファンさん
もったいないと感じるのであれば、マンション一棟をまるまる買い取り
1878さんが考える改善策を施してみるのはいかがでしょうか？
要望が通らないことが不満であるならこういうやり方もあると思いますよ

[1882: マンコミュファンさん]

>>1881 匿名さん

住不さんが10年かけてじっくりと売り切ると言われているのなら、そうなると思います。

[1883: 匿名さん]

>>1881 匿名さん
私もそう思います。
主な問題がご自身の経済的な理由で買えないことでないならそうする方が要望が叶いますね。

買い取って改善してただけたら爆売れするでしょうね。
一棟でなくても販売中の一部の住戸でも90Aだけでも構いません。

改善は価格の再考だけでいいので是非お願いします。

[1884: マンコミュファンさん]

>>1883 匿名さん

2億でお売りします。
10年間、お待ちしております。
(住不営業マン'

[1885: 匿名さん]

>>1879
今の販売ペースなら10年かけても完売しないと思います。ウメキタ2期の価格が発表されてここと同じなら更に販売ペースは落ちることが予想されます。
賃貸にするか価格を下げることを判断する時期が来ると思います。

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん
うめきた2期が坪600や700なら喜んでうめきた2期を買いますね。全力で買います。
最近の相場を見るとあり得ないでしょうが、そうなって欲しいです。

[1887: 匿名さん]

うめきた2期が関東の相場に合わせてあげてくることを考えてここを買い２０３０年前後の売却の可能性を考えることはあり得ると考えられます、もしくは法人購入なら７５年の定借期間後もしくは建物が陳腐化して早期立て替えがあるならばその時再参入して法人資産として１００年以上の長期運用の可能性を考えることも有りだと思います。
ここはどんなに腐っても曾根崎なんですから。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1887 匿名さん

曽根崎なんですから、10年後に住友不動産から新築物件として、2億で購入したいと思います。
これからコツコツ貯金します。

[1889: 販売関係者さん]

10年後は2億じゃ買えないですよ

[1890: マンション検討中さん]

>>1889 販売関係者さん
それは全くもっておかし過ぎます。
今後のは金利もおそらく上昇していきます。