梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1771: 匿名さん]

安くてもいらないです。
玄関、ロビー、特にエレベーター前からなんて昭和の大浴場にきたみたい。仕事が適当すぎ！

[1772: 名無しさん]

>>1771 匿名さん

エントランスの大理石は素晴らしかったですよ！
実際に見られては？

[1773: マンコミュファンさん]

>>1772 さん

>>1772 名無しさん
見ました。
コストカットの中で一点豪華というか、もっと肝心なところにお金をかけてほしかった。　
モデルルーム、写真集、TVコマーシャルなし、
ここまでコストカットに徹底して、価格がお得かと思えば、この通りです。
まったく意味不明。

[1774: 匿名さん]

>>1769 さん

比較した上で75年も住めば"お得"になるのは至極当たり前な話です。変動要因も色々ありますが、一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はないですね。

1761さんのミスは、たまたま借地が70(75)年だからといって、それをそっくりそのまま割ればそりゃあ月あたりは安く見えますよ。その発想だと5000万で借地70年のマンションは月あたり6万+管理修繕等になりますね。賃貸と比べてお得かと言う議論は、殆ど関係ないことです。
この立地、仕様で、80mに2億払いたいかというと、仮に借地ではなかったとしても、私には理解ができません。

まあ正直そもそも買えませんが。

[1775: 匿名さん]

あとは、これは好みの話ですが、やはりブリリアの方がトレンドを感じますね。別にエントランスなど私は悪いと思いませんが、もっと攻めてもよかったのでは？せめて、ロビーはもっとWowが欲しかったです。

[1776: 匿名さん]

>>1773 マンコミュファンさん
販管費を徹底的に削減しているのは長期販売計画の為でしょう。

スミフは特にですが、物件価格の値付けは原価と利益と経費の積み上げでは決めていないですからね。その時点の相場と顧客の経済状況を見極めて決めてますよね。

ここは利便性を追求している人が買う物件です。
周辺環境とかそれ以外のことは些細なことと考えられないなら合わないでしょうね。

[1777: マンコミュファンさん]

>>1775 さん

資料請求したら、DMだけ送られて来て、毎週のように棟内モデルルームへの案内電話が入ります。　
梅北二期と三井も検討しているので、まだ購入する時期ではないと思っています。
それでも見学に行く価値ありますか。
すでに行かれた方、何か手土産などはありましたか？

[1778: マンコミュファンさん]

>>1777 マンコミュファンさん

またまた90Aが2億で出てますが、何階ですか？

[1779: 匿名さん]

>>1774 匿名さん
＞一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はない
ザックリと計算すると、賃料45万の物件なら9000万～１億2600万で購入する意味があるという意見ですね

200～280か月というと17年～23年ですが20年として、
この仮定なら20年後に建物を売却することになりますから
築20年のマンションが新築の６割程度の１億2000万で売れるなら
上記月額家賃を計算すると523,230円、初期費用7,592,215円

賃貸で家賃45万、更新費用は9回分405万、敷金90万
賃貸のほうが安いことになりますね

また、20年後も定借が不人気であれば売れないですが
その時はそのまま75年住み続けた＞＞1769のケースで試算しておけばいいのではないでしょうか

[1780: 匿名さん]

>>1779 匿名さん

まあ、大体そんなところです。プレミアのある住戸なので、280ヶ月ぐらいで見て、1.3億で買うと仮定すると割とmake senseすると思いますよ。

投資として考える必要は必ずしもありませんが、逆に2億払って貸し出して収入45万なら、税金考えると毎月赤字ですから。かといって、賃料60万で借りる人がいるとは…私には考えにくいです。無論、私が間違ってるかもしれません(ブリリアだって当初も今も、高すぎると思っている派ですので、保守的です。)

というわけで、領域としてはコスパとか相場とか度外視した趣味の世界だと思います。10万で十分なのに50万のスーツをノリで買うとか、そういう感覚じゃないでしょうか。

[1781: マンコミュファンさん]

第1期14次とは絶好調です。

[1782: 匿名さん]

>>1781 マンコミュファンさん
1期1次から少なくとも13戸は売れたという事なんでしょうか。キャンセルは別として。

[1783: 販売関係者さん]

入居も2023年7月まで遅らされてますね。

[1784: 匿名さん]

入居する時にはは中古ですな。

[1785: マンコミュファンさん]

>>1784 匿名さん
住不は東梅田パークフロントもまだベントハウスをしつこく販売しています。中古ではなく新築物件としてです。もう５年ほどになるんじゃないですか。
ここは10年かけて販売すると言ってました。

[1786: 匿名さん]

梅田パークフロントも、本気で買う気があるなら3割は引いてくれるみたい。

[1787: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1788: マンション検討中さん]

値引きして欲しいっていう期待だけでしょ笑

[1789: マンコミュファンさん]

>>1786 匿名さん

3割値引なら、1億7500万ですか。
検討してみます。
住不はいい物件が多いので、値引すればすぐに売れますよ。

[1790: デベにお勤めさん]

>>1780 匿名さん
その通りですね。
いま全く売れていません。賃貸については、営業のセールストークが大企業の役員の社宅に法人貸しできるとか言うのですがそんなものあるわけはありません。普通に貸して2億の物件で月45万がいいところでしょう。間もなく売り出し価格を下げざるをえないので欲しい方はしばらく様子見がよいと思います。既に売れた物件でも事業用ローン変動金利を使っているケースも多いので、金利が上がると耐えられず転売される物件も割安に出てきます。

[1791: マンション検討中さん]

1.3億の部屋が月40万で賃貸としてでてましたが成約してるのかな

[1792: マンコミュファンさん]

>>1791 マンション検討中さん

1790さんは2億の部屋が月45万ならと仰っていますが、1.3億のヘヤが月40万で借り手があるかどうか疑問です。
ここはラトールがあるので、賃貸には向きません。
もう少し値下げをしてくれたら、実需にぜひ検討したいと考えています。
定借は借地賃料を2万近く払いますが、固定資産税は土地、建物ともに支払わなくていいのでしょうか。
そうなれば、借地賃料はチャラになりますね。

[1793: マンション検討中]

>>1792 マンコミュファンさん
建物の固定資産税は払うことになりますよ、月2万には収まると思います。なお、売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、全室か一部かは未確認です。しかし眺望の悪い低層階を高い家賃で借りてくれる方がいるか疑問です。住友さん迷走です。

[1794: 匿名さん]

＞売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、
この情報どこで確認できます？
できればリンクお願いします

[1795: マンコミュファンさん]

>>1794 匿名さん

確かな情報なんでしょうか。
最初はすべて賃貸、それではムリだと、途中から分譲を増やした経緯があります。
住不ともあろう上場企業が、この迷走は信じがたいです。

[1796: 匿名さん]

>>1795 マンコミュファンさん
値下げすらまだ早すぎるのにもう販売中止ですか。
もともと10年販売の計画ですよね。
それなのに今の販売状況の結果で計画を変更するって迷走しすぎですね。
販売中の住戸の入居時期から考えると今の販売状況で全く焦ってないのでデマのように思えます。

[1797: マンション検討中さん]

梅田ガーデンについては全く焦ってないでしょうね。それよりも大阪で言えばシティテラス谷町四丁目とかシティハウス四天王寺前夕陽ヶ丘のほうがどうするか悩んでると思う

[1798: 匿名さん]

>>1795 マンコミュファンさん >>1796 匿名さん
情報元が確認できないようですし、デマなのでしょう

[1799: マンコミュファンさん]

>>1798 匿名さん

デマではないかもしれません。
31階～35階で住友不動産販売から4件の物件が出ています。

[1800: 匿名さん]

>>1799 マンコミュファンさん
貸主はスミフなんですか？

[1801: 通りがかり]

ガーデンは迷走しまくりですね。全て賃貸→下層階のみ５０年定借分譲→７５年定借分譲と変遷、ウメキタ分譲開始後の展開を予想するのが楽しみです。なお、ラトゥールは順調なのでしょうか？

[1802: 匿名さん]

たしか建設が始まった後に賃貸→分譲へ変更する発表があった気がするのですが合ってますか？

[1803: 匿名さん]

こんなころころと変わって良かったためしはない！

[1804: 匿名さん]

>>1799 マンコミュファンさん
それは1期1次で購入したオーナーが住友不動産販売を仲介として賃貸で出しているだけでは？
その階は今も販売中の階ですよ。

[1805: 匿名さん]

売れなさすぎて怖い。

[1806: マンコミュファンさん]

>>1804 匿名さん
そんなマヌケな商売人が大阪にいるとは信じがたいです。

[1807: 匿名さん]

個人が分譲賃貸で資産運用するのはよくあることだけど
この物件では利益が望めないのですか？

[1808: 販売関係者さん]

ラトゥールがどれくらいの賃料で貸し出されてるのかが気になりますね。階数や仕様的にそれ以下の坪単価でしか貸せないわけですが、いまSUUMOで出てる部屋がその値段で成約しているのかどうか・・・

[1809: 匿名さん]

>>1808
ラトゥールの募集概要
面積100.15㎡~183.19㎡
賃料800,000円～1,500,000円

[1810: 匿名さん]

ラトゥールと言っても東京グレードではございませんのでご注意ください！
ラトゥール札幌と同グレードです。

[1811: マンション掲示板さん]

現地見に行きました。
案内表示関係が、昭和感があって、
ふ、古いと、感じました。
以上！！！

[1812: 匿名さん]

>>1810 匿名さん
ラトゥール内覧しましたが高級感ありましたよ。
他のラトゥール同様で専有部はたいした事ないです。
それでも大阪の分譲マンションでは勝てないレベルでした。眺望もいいです。
周辺が静かな環境なら最高でしたね。

グラフロの法人利用はかなりラトゥールに流れるんじゃないかな。

[1813: 匿名さん]

>>1812 匿名さん

分譲マンションが勝てないとかいうよくわからない発言

[1814: 匿名さん]

>>1813 匿名さん
勝負ごとの意味での勝ち負けではなく、仕様が上という意味でした。
気分を害されたならすみません。

[1815: 通りがかり]

ラトゥールの情報ありがとうございます。共用部は豪華仕様だが占有部は札幌グレード、そして賃料はm2あたり8000円位～ですね。新築プレミアム価格にしろ、グラフロの賃貸より4割位は高そう、ここのスミフは気持ち良い位に強気ですね。

[1816: 匿名さん]

ここは昭和感満載マンションですな！

[1817: マンコミュファンさん]

>>1808 販売関係者さん

そうだとしたら、この物件は実需で売れているのは何軒になりますか？

[1818: 名無しさん]

>>1815 通りがかりさん
本当に共用部は豪華仕様でしたか？
詳しく聞きたいです。

[1819: 通りがかり]

>>1818 名無しさん

1815です、1812匿名さんの記載からの判断です。ラトゥールの共用部を見学した方の感想を読みたいですね。家賃m2単価家賃が4割位安いグラフロを凌駕するレベルでしょうか？

[1820: 匿名さん]

ブリリアタワー堂島は人気沸騰で既にほぼ完売状態ですが、明日からわずかな残りを第3期3次受付。梅田ガーデンレジデンスと、くっきり明暗がわかれましたね