梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1671: 匿名さん]

>>1670 販売関係者さん
ラトゥールは知りませんがレジデンスはまだ入居日ではないですよ。

[1672: 匿名さん]

１ドル１３４．２８円。人民元２０．０７円。
坪単価７００は、外国人からしてみれば安すぎ。
東京の三田ガーデンヒルズで坪１３００と言われているので、
強気で良いと思います。

[1673: 匿名さん]

>>1672 匿名さん
結局買うのは外国人＝中国人なんですが、定借って所有権の無い国の人からするとどうなんでしょうか。

[1674: 評判気になるさん]

棟内モデルルームが近くオープンするみたいですね

[1675: 通りがかりさん]

堂島２丁目にパークコートができるみたいです。ここは影響ないかな？

[1676: 匿名さん]

影響どころか高すぎるので全然人気無いですよ。

[1677: 匿名さん]

ヤバすぎるほど売れませんね。

[1678: 口コミ知りたいさん]

元々、高層階はラトゥール、低層・中層はプラティーヌで
全戸賃貸の方針だったのだから
売れなくても問題なしでは？

[1679: マンション検討中さん]

賃貸の未入居リスクを買主に全振りした物件ですからね。

[1680: マンション検討中さん]

ラトゥールならともかく、仕様がふつうの住友不動産のタワマンでこの価格は、誰もすみたくないね。
そのラトゥールでさえ天井が低いし、あまり期待できぬ。

[1681: マンション検討中さん]

商店街側のエスカレーターかっこいいですね。
ドヤ顔で入っていきたい。

[1682: 匿名さん]

東京だと私鉄ターミナル駅（新宿・池袋・渋谷・北千住・上野・品川・五反田）の
マンションって程度の低い住民ばかりで、
校区も悪く、比較的、リーズナブルだったりする。
そして、繁華街でなく、地下鉄しかアクセスのない
紀尾井町、麻布十番、半蔵門、青山一丁目あたりのマンションが
坪1000くらいする。
大阪も、梅田は程度が低くて、とくに梅田の北側の外周は貧民窟になっていく。
もう少し価格を見直すべきに思うし、土地を所有権の共有に変更でも良いのでは？

[1683: 匿名さん]

>>1682 匿名さん
土地が所有権の共有になっても住心地は変わらんやろ。
所有権があると何で人気になるのか分からん。タワマンなのに。

[1684: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
土地神話がまだ残ってるんだと思いますよ
単独所有ならそれもまだ分かりますが、マンションでは共有ですからね
土地の共同所有なんて面倒くさいだけでメリットなんて少ないけど、
大勢の人が借地権より価値があると思っていて高額で転売できるから
人気があるんじゃないでしょうかね

[1685: 匿名さん]

>>1684 匿名さん
自国の土地買えない中国の人が買わないから定借人気無いんかな。わざわざ国外に買う意味ないもん。

[1686: 匿名さん]

>>1682 匿名さん
そもそも教育熱心な子育て世代がターミナル駅周辺に住むってのは向かないからな。治安もよくないし雑多で教育に悪い。

[1687: 匿名さん]

>>1684 匿名さん
中古定借のローン

[1688: 匿名さん]

堂々竣工の連絡がありました。どれくらい売れてるのでしょうか。

[1689: 匿名さん]

>>1686 匿名さん
鉄緑には近いから中学上がった後はええんちゃう？

[1690: 匿名さん]

先日、テレビのニュース番組でやってたが
東京は都心の物件が外国人に人気で、問い合わせが多数だそうだ。
そしてその例として紹介されていた中古が、
シティータワー品川
もちろん住不を代表する定借です。(有名という意味、仕様は低い)
外国人は、投資対象として定借でも気にしないんですね。

[1691: マンション検討中さん]

1期が50戸くらい売れてからはそんなに動きなし？

[1692: 匿名さん]

控えめにいって20年程度かけて売っていきますので。

[1693: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

ロジックも何もねえ

[1694: マンション検討中さん]

>>1691 マンション検討中さん

1期販売後は2,3戸を8回ぐらい販売してるので、プラス20戸ぐらいかな。それでも70戸なので、まだまだこれからですね。

[1695: 匿名さん]

>>1694 マンション検討中さん
販売住戸数が5から6になってるのは2期の前に1期以外の住戸を売り出していたって事なのですね。
キャンセル住戸で増えたのかと思ってました。

すみふの売り方はよく知らないんですが、そうやって小出しにして販売済の住戸数が分からないものなのですか？

[1696: 匿名さん]

スミフは超お金持ちなんで、売れなくても何とも無いし余裕があります。

[1697: マンション検討中さん]

新築の需要は同じエリアで一度に大量にないから時期を分けてるんですよ。他の会社の販売方式だと大規模タワーは一気に大量の客を捕まえないといけなくて捌くのが大変。
たとえ築数年とかなっても未入居で売主の保証があって駐車場も確実に確保できる、そこに引かれて買う人が出てくるのです。

[1698: 匿名さん]

>>1697 マンション検討中さん

それは考え方がおかしいですよ。間違いです。
魅力的なマンションであれば客を捕まえていなくても、勝手に寄ってきますので、ほっておいても買ってに購入してくれます。
ここは価格と造り込みが全く合っていません。

[1699: マンコミュファンさん]

鉄緑ていうワードに反応できるかどうかで、ある程度の教育レベルが知れちゃうよね、、、、

[1700: マンコミュファンさん]

>>1699 マンコミュファンさん

90Aは載っていませんが、売れたのかな。
モデルルームになったはずですが。

[1701: マンション検討中さん]

>>1700 マンコミュファンさん
売れたみたいですね。
棟内の90Aモデルルームはもう少し下の階のようですがモデルルームを見て売れていってるようです。

[1702: 通りがかりさん]

>>1701 マンション検討中さん
おそらく売れていないですよ！
また数ヶ月後に価格変えて出してくると思います。
まあ、聞くところによると全く、全く売れていないとの事です。ブリリア堂島タワーみればわかります。
ここは全てにおいて残念です。ホテルは自社の中途半端ホテル、マンションの中身は10年前と何も変わっていない。
まあ、会社自体が金持ちなんで何とも思っていないです。それがこの結果です。

[1703: 匿名さん]

>>1702 通りがかりさん
「聞くところ」というのはどこで聞いたことですか?

[1704: マンション検討中さん]

今焦って売りたいとは思ってないのでお値段据え置きでこのまま販売継続ですよ。梅北2期とかが出てきたら販売加速するでしょうねえ

[1705: 匿名さん]

>>1702 通りがかりさん
売れてないのに90Aだけ販売リストから外して価格を変えて数ヶ月後にまた販売リストに載せる意味ってあるんですか？
90Aは他の階にもありますよね。
ブリリアタワー堂島とは顧客層も違うので見てもここの売行きは分からないと思いますが。販売住戸数を聞いたのですか？

[1706: マンコミュファンさん]

>>1705 さん

>>1705 匿名さん
住不の関係者の書き込みですか。

[1707: 販売関係者さん]

高層階は結構電気ついてきましたね。住んでいる人がうらやましい

[1708: マンコミュファンさん]

>>1707 さん

点検のため電気を灯しているだけのことです。

[1709: 匿名さん]

>>1704
ウメキタの購入層とここは違う気がします。ブリリア堂島の購入層もここに興味をしめした人は少なそうだし。

[1710: 匿名さん]

梅北は恐らく日本人が買えないような金額になるからこことは競合しないでしょうね。

[1711: マンコミュファンさん]

>>1710 匿名さん
こちらも日本人が買えないような金額だから競合すると思いますよ。

[1712: マンコミュファンさん]

>>1705 匿名さん
本日の更新で90Aまた載ってますよ。
売れたんじゃなかったんですか？
それとも売れたから他の階なんですか。
価格を変えて売りたかったんですが、さすがに出来なかったというところでしょうか。

[1713: 匿名さん]

>>1712 マンコミュファンさん
また載ってますね。
これだけでは売れたから他の階なのかキャンセルになったのか分からないですね。

価格を変えて売りたかったはず、というのは何故そう思ったのですか？

[1714: マンコミュファンさん]

>>1705 匿名さん
また売れたみたいです。

[1715: 匿名さん]

いつの間にか第1期8次まで販売がすすんでますね。
やはり好調のようです。

[1716: マンコミュファンさん]

>>1715 匿名さん

8次まで進んでこの販売実績ですか。

[1717: マンコミュファンさん]

>>1716 マンコミュファンさん

ブリリアタワー堂島に勝るとも劣らず絶好調ですね。

[1718: マンション検討中さん]

小出しにしているところが絶不調です。
8次って何？

[1719: eマンション]

>>1718 マンション検討中さん
10年かけて売るんでしょ？
こんなもんじゃね。

[1720: eマンションさん]

>>1718 マンション検討中さん
小出しにするのはスミフならではなので、不調か好調かは分からないですね。ただ急いでないのは分かりますね。

[1721: マンション検討中さん]

いやほんとに、レンタルの土地に、
お金を使うってお金が余ってないとできないと思います。
中古になったら、レンタルの土地はローン
つきにくかったり、そもそも取扱う銀行も少なく、
リセールが厳しいでしょうね。

[1722: マンション検討中さん]

>>1721 マンション検討中さん
東京で定借マンション保有してますが、中古でも別の部屋は普通に売れてますよ。要は立地です。

[1723: 匿名さん]

渋谷だと大人気なのに梅田だとダメなのがねえ。
公園ビュー無いから？

[1724: マンション掲示板さん]

エントランス出ると、パチンコ屋、ゲーセン
パチンコ屋、東には風俗街が道路挟み広がる
パノラマビューですからね！
これは紛れもない事実！！

[1725: 匿名さん]

その弱点こそ、住不の目の付け所なのかも
財務的余裕があるからでける
新興企業にはできないな

[1726: 匿名さん]

下品なところが大阪の良さだと思うんですがね。
新宿もそうじゃん。

[1727: マンコミュファンさん]

>>1714 マンコミュファンさん

90Aはもう出ないのですか？

[1728: 名無しさん]

パチ屋、風俗の劣等感からか、ここの人やたら東京に論点をすり替えますね。道玄坂、歌舞伎町タワーには住みたくはないが。

[1729: 匿名さん]

>>1728 名無しさん
仕事、大学、配偶者の実家とかで東京に地縁があるからなだけでは？

[1730: 匿名さん]

>>1724 マンション掲示板さん
ゲーセンは閉店するよ。

[1731: 匿名さん]

確かに、「新宿歌舞伎町ガーデンレジデンス」って感じあるね～

でもここは何が嫌って、ずっと土地を借りて、賃料払いつづけるのが嫌かな～

しかも、賃料数年後に値上げの案内とか来たらめっちゃ腹立ちそう！！

やっぱりウメキタ2期でしょ！！！

[1732: マンション検討中さん]

土地の賃料って、あがったりするんですね。
地価上昇の恩恵は、土地所有者の住友不動産が受け、
税金の上昇分とかを賃借人に払わされるイメージでしょうか。だとしたら、土地所有者おいしいですね。

[1733: 検討板ユーザーさん]

>>1732 マンション検討中さん
地下上昇すれば売却すればいい。
税金気にする人はここ買わないでしょ。

[1734: 通りがかりさん]

>>1733 検討板ユーザーさん
ここに限らず、タワマンなんて税金気にする人が買うものです。

[1735: 評判気になるさん]

>>1734 通りがかりさん
分かってないなー
1733は相続税のことではないと思いますよ。
固定資産税は別に気にしないでしょ。

[1736: 名無しさん]

>>1735 評判気になるさん
的確なコメント。
ちなみに、相続税考えたら定借はメリットあるんでしょうか？

[1737: 通りがかりさん]

なるほど、確かにガーデンは固定資産税も含めたランニングコストまで細かく気にしたら買える物件では無いですね。なお相続対策として定借は有利で、とりわけガーデンは最強でしょう。

[1738: 匿名さん]

最高裁で、路線価評価の相続税逃れが却下され、
2億4000万円を超える追徴課税のニュースは、
知らないのかな？
マンションも相続時にとても有利な路線価ではなく、
鑑定評価額＝客観的な交換価格　で課税されてしまう
ある意味まともな時代が参りました。国も必死です。

[1739: eマンションさん]

この判例で、相続の事一切触れるな的になった会社多いらしいね

[1740: 口コミ知りたいさん]

>>1738 匿名さん
この事例は、明らかに相続税逃れの目的で遠隔地の高額なマンションを複数購入したもので、高齢の被相続人の購入意思もはっきりしない特殊な事例でした（しかもなんと相続税ゼロと申告）。悪質と判断されてもしかたがありません。これ以降もタワーマンションも従来通りの相続税評価で認められています。なお、2021年度の国の税収は過去最高で特に徴税に必死になるという背景はありません。

[1741: 匿名さん]

定借マンションを相続して
残り5年とかだとねぇ

[1742: マンション掲示板さん]

タワマンこそ悪質な相続税逃れが多い印象

[1743: 匿名さん]

>>1741 匿名さん
築70年のマンションの所有権を相続するよりいいのでは？

[1744: マンション検討中さん]

定期借地権だけど、持ち主が分譲した不動産会社で70年後の解体料金も負担しなくていいというのは借地権マンションの中では良いほうだと思います。
70年経ったらそこを立ち退くだけできれいさっぱりお別れできるわけですし。
ほかの所有権マンションこそ70年後建て替えるのか修繕するのか誰がお金出すのかで揉めそうです

[1745: 匿名さん]

こちらは解体費用は徴収されないマンションですか。
他の定借マンションを検討した際によく考えると自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話だと感じたのでこちらの地主さんは良心的だと思います。

[1746: 匿名さん]

>>1745 匿名さん
貴殿の言葉で表現すると

土地：自分の持ち物でない
建物：自分の持ち物
→自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話

定借のマンションが大阪で苦戦している理由がよく分かりました。
リセールが不透明だから定借だと売れないんじゃなくて、客の頭の理解が追いついていない。

[1747: マンコミュファンさん]

>>1745 匿名さん

価格が良心的ならもっと売れるのに。

[1748: マンション検討中さん]

70年分の賃料と考えたら安い気もする

[1749: マンコミュファンさん]

>>1748 マンション検討中さん

住不の方の投稿でしょうか。
固定資産税を差し引いても、賃料はけっこう高いと思われますが。

[1750: 匿名さん]

ここを止めてうめきた南を期待してたら
2028年度に南街区の分譲マンションが竣工する予定なの？
待ってられないわい。

[1751: 匿名さん]

>>1748 マンション検討中さん

確かに。
2億でも70年で割ると年285万、月24万。
管理費や土地代含めても30万程度。
この場所で80㎡あれば、賃料45万ぐらいするので損はしないかな。

[1752: マンコミュファンさん]

>>1751 匿名さん

住不の方の上手い計算でしょうが、その通りにならないのが常なんですよね。

[1753: マンション検討中さん]

解体準備金はないですが修繕積立金が心配です。大規模修繕をどこまでするかとかを住友不動産に主導権握られてとんでもない額のプランにしたりしないかと…9-39階が分譲なので床面積的には住友不動産所有分(1-8階と40-56階)のほうが狭いですが…

[1754: 匿名さん]

>>1751 匿名さん

計算激甘すぎません？ハム太郎カレーですか笑

[1755: ご近所さん]

リンゴの木村秋則によると宇宙人(人類と同じ姿)が2025年に大災害を起こし、2031年に人類の歴史を終わらすそうです。
人類の歴史は2031年で終わりです。
ちなみに宇宙人は霊現象を武器にすることができる。

人類はあと9年で滅びるので、2億円÷９で計算すべきです

[1756: 通りがかりさん]

ふふふ、私なら複利計算しますがね…

[1757: 匿名さん]

>>1756 通りがかりさん

ちょっと何言ってるか分からないわ

[1758: マンション掲示板さん]

>>1754 匿名さん
文句だけじゃなく、計算してよ！

[1759: マンコミュファンさん]

>>1758 マンション掲示板さん

計算しても、しなくても分かっていることは、得するのは住不、大損するのは、購入者ということです。

[1760: 匿名さん]

>>1754 匿名さん
妥当な計算をするとどのくらいになるのか興味あります
計算式を示してもらえませんか？

[1761: 匿名さん]

誰も計算してくれないんで自分で計算してみました
修正ありましたらお願いします

２億（消費税込み）の物件として
管理費（月額） 28,255円
修繕積立金（月額） 15,820円
駐車場 : 43,000円（月額）
借地権の地代（月額）19,489円
あと上物だけの固定資産税と都市計画税がちょっとよく分からないけど年100万として
本体２億を70年で月割りして月額家賃を計算すると
427,992円（小数点以下四捨五入）

初期費用は
修繕積立基金（一括） 971,600円
管理準備金 14,127円　
敷金584,670円
不動産取得税5,094,545円（軽減税率適用、購入額＝評価額として）
登録免許税727,273円
印紙税100,000円
司法書士報酬100,000円
で計7,592,215円

月45万（管理費駐車場代等すべて込み）70年の賃貸物件の場合は
2年更新費用1か月分45万、敷金２か月90万として
更新費用34回分1530万まで考えると、買った方が安いってことになるよ

[1762: マンション検討中さん]

固定資産税そんなにかかる？せいぜい40-50万くらいじゃないのかなあ…

[1763: 匿名さん]

>>1762 マンション検討中さん
そんな甘い考えしていますと将来どえらい事になりますよ。修繕設立金も20年後は倍近くになると考えている方がいいですね。
この異常な価格なら、よほどここ周辺の環境が好きでない限り見送った方がいいですね。

[1764: マンション掲示板さん]

>>1761 匿名さん

定借期間75年ですよ

[1765: マンション掲示板さん]

>>1763 匿名さん

20年後に倍になっても、プラス数万でしょ。

[1766: マンション掲示板さん]

>>1765 マンション掲示板さん

しかも、20年後。

[1767: マンコミュファンさん]

>>1766 マンション掲示板さん

されど、20年後。

[1768: 匿名さん]

ここもブリリア堂島のように、コストカットは極力せずに真面目にしっかりとつくり、ラグジュアリーホテルを入居させていれば、こんな閑古鳥鳴いた状態ではなかったはずです。ラトゥールといっても東京グレードではなく札幌グレードですからね。大阪人は知らない人もいると思います。
業界では有名ですが、東京の人は目が肥えている方が多いですが、大阪は少ないので全てにおいてコストカットされています。
大阪は特に儲かるみたいです。

[1769: 匿名さん]

>>1764 マンション掲示板さん
75年で購入した場合の1か月分に当たる家賃を計算すると412,119円
賃貸した場合の更新費用は1665万
ますます買った方が安いってことになります

>>1763 匿名さん
修繕積立金の計画表を見てないので75年後までにどのくらい上げるつもりなのか分かりませんが
3倍まで直線的に上がったと仮定してそれを月割にすると1765さんが言うように
15,820円プラスされるだけですから月額家賃427,939円で誤差範囲です

>>1762 マンション検討中さん
マンション建物の固定資産税は予想しにくいんで高めにしてみましたが
50万なら上記価額から月額マイナス41,667円、更に買った方が安いという結果になります

[1770: マンション検討中さん]

すごい。所有権マンションなら75年分の家賃とかいう考えにならないけど、「75年後に明け渡しておわり」と決まってるだけで計画が立てやすくなる。
変な話、人間も何歳で死ぬって決まってたらどうお金を使うか計画しやすいけどいつまで生きるかわからないとなったら判断が鈍るのと似ているなと。