梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[162: 検討板ユーザさん]

>>160 評判気になるさん
特に、３５０万が読者目線、ここの記載に同感です。

[163: 通りがかりさん]

>>158 匿名さん

固定資産税は建物に対しては発生しません。

[164: eマンションさん]

>>162 検討板ユーザさん
坪350万でも地代で結局500万くらいと変わらない支払いになりそう

[165: 匿名さん]

>>163 通りがかりさん
定期借地権の分譲マンションだから、建物の固定資産税はかかるでしょ。

建物は誰の物？購入者でしょ。だから、購入者が固定資産税を払うんです。

土地は住不の所有でしょ。だから、住不が払うんです。

[166: 匿名さん]

>今回、郵送物での資料のご準備はございません。予めご了承下さい。

物件サイトより、
昔はデベから大量に資料や宣伝郵便が送られてきたけど
今は郵便物が無い時代になったのですか？

[167: 匿名さん]

ここって地下と直結になりそうですか？

[168: eマンションさん]

>>166 匿名さん
郵送物にコロナウイルスがどうとか、印刷費もばかにならないからとか理由はありそうですが、パークフロントは紙一枚のがたまに入ってますね
経費削減するかわりに安くしてくれればいいですね。

[169: マンション比較中さん]

地代は月額どれくらいなるやろか。

[171: 評判気になるさん]

[NO.170と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[172: マンション検討中さん]

逆に東京・恵比寿で施工不良見つかったから他所の物件はきちんと
点検するんじゃない？
また数年後したら知らんけど。

[173: eマンションさん]

>>171 評判気になるさん
施工会社が違う
天王寺は同じですね

[174: マンション検討中さん]

ここは大林ですから、安心ですね。

[175: 匿名さん]

>>174 マンション検討中さん

大林ってことは免震ではなく制振なのかな？

[176: 匿名さん]

https://www.obayashi.co.jp/chronicle/database/t8-2.html

これらしいですね。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

大林組ご自慢のDFSですね。

[178: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん

DFS免税店はいらん、免震が欲しい。

[179: マンション検討中さん]

免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。
大林の特許なので他社は真似出来ない。
制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。

[180: 匿名さん]

免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけど
ここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。

[181: 匿名さん]

分譲が39階までとありました。

「住宅、ホテル、商業の機能」とあるので40階以上はホテルになりますか？
住宅も分譲＆賃貸と書いてあり、賃貸もあるようです。
迫力ある建物になりそう。
価格もお高そうですよね。

商業施設も何が入るのか、今後の発表が楽しみです。

[182: 匿名さん]

皆さん、特別案内会の申し込みが早いですねえ。次々と埋まってました。
メールをチェックしてなかったから、今朝気が付いて申し込みました。

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん

そんなの来てたんですか？完全に出遅れました

[184: マンション検討中さん]

特別案内会、すごく人気みたいですね。
なんとかすべりこみましたが、今から楽しみです。

[185: 匿名さん]

上階のラトゥールに住んでみようかと考えていますが、ここって駐車場あるんでしょうか？物件概要みると駐輪場とはありますが駐車場が書いてないので。駐車場は他所で探す必要あるなら面倒くさいです。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
DFSの心棒はタワーパーキングなので駐車場はありますよ。
バレーパーキングサービスが欲しいですね。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
情報ありがとうございました<m(__)m>

[188: 検討板ユーザーさん]

大林組の最上タワー構造は、免震にDFSを組み合わせた、DFSハイブリッドと聞きました。コスト高のため、採用実績はパークタワー晴海くらいとも聞いてます。この梅田ガーデンはどうでしよう？案内会が楽しみです。

[189: 匿名さん]

なるほど。

https://www.bakko-hakase.com/entry/031_oobayashi_dfs

[190: 匿名さん]

１階が店舗・ホテルエントランス等ってあるけどスーパーマーケット入って欲しい！あと簡単なカフェ。この二つがあれば最高！

[191: 匿名さん]

50年後には住友に渡る物件に幾らの価値があるのだろうかね？ 45歳以上の独身ならありだと思うけど、魅力はかなり下がるね。
しかし、住友ってエグいな。最初に資金回収して、50年後にまた物件全部回収でしょ。坪480って悪いけどかなり売れ残るよ。勿論売れ残って時間がかかれば益々資産価値が無くなるね。

[192: 検討板ユーザーさん]

住友が議決権の過半数を持つマンションになりますね。商業施設、ホテルそして最高級レジのラトゥールとくれば、一般のマンションより修繕費が高くなりそうです。外観の劣化は、即、収益悪化に繋がるので、住友としては過大な修繕でもするでしょう。それをを止めるために区分所有者が団結しても、議決数が足りない。

[193: 口コミ知りたいさん]

実質的に、50年の定期借家と同じですね。

[194: 匿名]

>>193 口コミ知りたいさん
将来、区分所有者が団結してスミフと交渉して権利を買い取ることは無理かな。
当然、支払えなくて転居する人も少なからずいるとは思うが。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>194 匿名さん
契約なので、どんな敏腕弁護士を引き連れても無理やと思う・・・。
それに年齢が・・・。
梅田第1～第3ビルや、船場センタービルが分譲を
してしまったが故に、怪しげなテナントまみれで建て替えできない惨状を
見ていると、50年後に所有権をなくすのはよいことかもね。

[196: eマンションさん]

>>195 口コミ知りたいさん
第一ビルあたりは建て替えられればすごいことになりそうなのに本当に勿体無い。
そう考えると定期借地権での分譲も仕方ない。
50年後ってのがなんとも微妙やね。
死ぬまで住めないからどこかで出口を探さないと駄目だけど一等地とはいえ大阪の定期借地権とか予想できない。

[197: 匿名さん]

こちらのレジデンスの最大の付加価値はエントランスから徒歩１０秒にホワイティうめだという地下街があること。なにせ各種レストランやキャフェテリアやスーパーが勢ぞろいしおまけに地下街だから雨にも濡れないし地下鉄もすぐ乗れちゃうという便利さ。このホワイティうめだが当レジデンスの価値を相当に押し上げます。

[198: マンション検討中さん]

いよいよ梅田最高な建物is coming！

[199: マンション検討中さん]

敷地内に地下街への入り口作ってくれたら良いのに

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
いや敷地から１０秒のとこにあるやん(*^▽^*)

[201: マンション検討中さん]

いくらになるんでしょうか？
すみふだけに相当高くなるんでしょうね。

[202: 匿名さん]

業界の詳しい人より聞いたら500万円蒻　坪単価らしいですよ。
別途毎月の地代が結構必要でしょうね。
住友なら妥当な価格なんでしょうね｡
正式発表を待ちましょう｡
シティタワーパークフロント東梅田の部屋も１割切って秋ごろ完売目標でしょうか。
住友は確実に時間と建物完成付加価値挙げて連続完売続行中でしょう｡

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 匿名さん
定借期間は７０年が標準になりつつある中での５０年、それでも坪単価５００弱ですか？土地権利ありの一般マンションなら、坪単価７００位に相当します。グランフロントの中古相場が、お安く思えます。

[204: 匿名さん]

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2...

住んでみたい、と実際に住めるのとは別ですが。

[205: 通りがかりさん]

>>194 匿名さん

そんな余地が1でもあったら違う形の賃貸or分譲にするか、住友が相当アホかだと思います。
この立地は永遠に手放さないつもりで計画立ててるはずです。

[206: 匿名さん]

>>205 通りがかりさん

そういう意味では、梅北2期のタワマンは分譲になるのでしょうか？

[207: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん

梅北の2棟は、土地所有権ありの普通の分譲、堂島のブリリアは借地権と予想してます。なお、梅北の南館の建物レベルは、GFを凌駕して欲しいものです。

[208: 匿名さん]

>>207 検討板ユーザーさん

うめきた2期って通り挟むし、その先の導線的にグランフロントやルクアほど賑わわせるのは難しそう。
ただでさえ、人件費や資材費が高騰してるのに、公園にそこまでお金掛ける価値あるんかな。

[209: 匿名さん]

>>200 匿名さん

みつけられていません、詳しい位置を教えてください。

[210: 匿名さん]

>>208 匿名さん
バチバチに価値あるでしょう。

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

うめきた公園はほどほどに、まずは駅前ビルの方を何とかして欲しいですね…
こっちの方が北新地とか堂島への導線上にあってバチバチに価値あるでしょうから。