梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[151: 検討板ユーザさん]

>>143 検討板ユーザーさん
ミスの修正です、数年かけてジワジワ値上げの住友ビジネスは、このタワーでも可能でした。
　建物譲渡特約付・定期借地契約は、最短期間が３０年（５０年では無く）でした。これなら竣工後しばらくは、ジワジワと借地期間を短縮しながらの販売も可能です。ただ借地期間が短くなるのに値下げ無しなら凄いですが、無理が通せる立地ですしね。

https://grand-next.jp/journal/2019/06/05/135.html

[152: 匿名さん]

ここは建物譲渡特約付き借地権ですか？
そもそもなのですが、ここの物件に関する情報で
建物解体準備費用が不要であるとどこかに書かれているのでしょうか？

[153: 検討板ユーザさん]

>>152 匿名さん
スムログです。今はまだ『建物譲渡特約の可能性が高い』趣旨の記載です。

https://www.sumu-log.com/archives/29716/

[154: マンション検討中]

>>151 検討板ユーザーさん
法的にはそうなんですが住戸ごとに終わりが違うってことが有り得るのかなぁ、と。

[155: マンション掲示板さん]

スムログの人はこのマンションオススメマークついてたのにしれっと消してるわ。
んでスムログではオススメと言ってきた自覚はないと・・・
あんまり信用ならんね。

[156: 匿名さん]

間取りと設備仕様の情報が早く欲しいな。

[157: 匿名さん]

こういう立地って固定資産税どれくらいになるの？
そういうの気になる人は住んじゃだめなんだろうけど

[158: 匿名]

>>157 匿名さん
無知ですいません。
土地の保有は定借なのでないって認識になるんですよね？
そしたら建物だけの固定資産税になるんじゃないんですか？
借りてる土地の固定資産税も払うものなんですか？

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん
土地の固定資産税・都市計画税は掛かりません。
土地所有者が支払うかたちとなります。
但し、毎月地代を住不に支払う必要があり、地代の一部は、実質、固定資産税・都市計画税を含んでいるということになりますね。

[160: 評判気になるさん]

>>155 マンション掲示板さん
のらえもん、マンマニの一団なんて、デべと迎合している提灯記事屋だからな
希望は坪480万とか書いてるけど、あまりにデべ目線すぎる。
希望は350万って書いてこそ読者目線。
たとえば、スミフだったら、恵比寿問題に切り込んでこそ
本物のマンション評論家だと思うね。誰も書かないし、誰も言わない。

[161: 匿名さん]

>>160 評判気になるさん

同感です。恵比寿の件は詳細知りたいです。
大阪タワーさんも斬り込んでくれないかなぁ。

[162: 検討板ユーザさん]

>>160 評判気になるさん
特に、３５０万が読者目線、ここの記載に同感です。

[163: 通りがかりさん]

>>158 匿名さん

固定資産税は建物に対しては発生しません。

[164: eマンションさん]

>>162 検討板ユーザさん
坪350万でも地代で結局500万くらいと変わらない支払いになりそう

[165: 匿名さん]

>>163 通りがかりさん
定期借地権の分譲マンションだから、建物の固定資産税はかかるでしょ。

建物は誰の物？購入者でしょ。だから、購入者が固定資産税を払うんです。

土地は住不の所有でしょ。だから、住不が払うんです。

[166: 匿名さん]

>今回、郵送物での資料のご準備はございません。予めご了承下さい。

物件サイトより、
昔はデベから大量に資料や宣伝郵便が送られてきたけど
今は郵便物が無い時代になったのですか？

[167: 匿名さん]

ここって地下と直結になりそうですか？

[168: eマンションさん]

>>166 匿名さん
郵送物にコロナウイルスがどうとか、印刷費もばかにならないからとか理由はありそうですが、パークフロントは紙一枚のがたまに入ってますね
経費削減するかわりに安くしてくれればいいですね。

[169: マンション比較中さん]

地代は月額どれくらいなるやろか。

[171: 評判気になるさん]

[NO.170と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[172: マンション検討中さん]

逆に東京・恵比寿で施工不良見つかったから他所の物件はきちんと
点検するんじゃない？
また数年後したら知らんけど。

[173: eマンションさん]

>>171 評判気になるさん
施工会社が違う
天王寺は同じですね

[174: マンション検討中さん]

ここは大林ですから、安心ですね。

[175: 匿名さん]

>>174 マンション検討中さん

大林ってことは免震ではなく制振なのかな？

[176: 匿名さん]

https://www.obayashi.co.jp/chronicle/database/t8-2.html

これらしいですね。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん

大林組ご自慢のDFSですね。

[178: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん

DFS免税店はいらん、免震が欲しい。

[179: マンション検討中さん]

免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。
大林の特許なので他社は真似出来ない。
制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。

[180: 匿名さん]

免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけど
ここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。

[181: 匿名さん]

分譲が39階までとありました。

「住宅、ホテル、商業の機能」とあるので40階以上はホテルになりますか？
住宅も分譲＆賃貸と書いてあり、賃貸もあるようです。
迫力ある建物になりそう。
価格もお高そうですよね。

商業施設も何が入るのか、今後の発表が楽しみです。

[182: 匿名さん]

皆さん、特別案内会の申し込みが早いですねえ。次々と埋まってました。
メールをチェックしてなかったから、今朝気が付いて申し込みました。

[183: 匿名さん]

>>182 匿名さん

そんなの来てたんですか？完全に出遅れました

[184: マンション検討中さん]

特別案内会、すごく人気みたいですね。
なんとかすべりこみましたが、今から楽しみです。

[185: 匿名さん]

上階のラトゥールに住んでみようかと考えていますが、ここって駐車場あるんでしょうか？物件概要みると駐輪場とはありますが駐車場が書いてないので。駐車場は他所で探す必要あるなら面倒くさいです。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
DFSの心棒はタワーパーキングなので駐車場はありますよ。
バレーパーキングサービスが欲しいですね。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
情報ありがとうございました<m(__)m>

[188: 検討板ユーザーさん]

大林組の最上タワー構造は、免震にDFSを組み合わせた、DFSハイブリッドと聞きました。コスト高のため、採用実績はパークタワー晴海くらいとも聞いてます。この梅田ガーデンはどうでしよう？案内会が楽しみです。

[189: 匿名さん]

なるほど。

https://www.bakko-hakase.com/entry/031_oobayashi_dfs

[190: 匿名さん]

１階が店舗・ホテルエントランス等ってあるけどスーパーマーケット入って欲しい！あと簡単なカフェ。この二つがあれば最高！

[191: 匿名さん]

50年後には住友に渡る物件に幾らの価値があるのだろうかね？ 45歳以上の独身ならありだと思うけど、魅力はかなり下がるね。
しかし、住友ってエグいな。最初に資金回収して、50年後にまた物件全部回収でしょ。坪480って悪いけどかなり売れ残るよ。勿論売れ残って時間がかかれば益々資産価値が無くなるね。

[192: 検討板ユーザーさん]

住友が議決権の過半数を持つマンションになりますね。商業施設、ホテルそして最高級レジのラトゥールとくれば、一般のマンションより修繕費が高くなりそうです。外観の劣化は、即、収益悪化に繋がるので、住友としては過大な修繕でもするでしょう。それをを止めるために区分所有者が団結しても、議決数が足りない。

[193: 口コミ知りたいさん]

実質的に、50年の定期借家と同じですね。

[194: 匿名]

>>193 口コミ知りたいさん
将来、区分所有者が団結してスミフと交渉して権利を買い取ることは無理かな。
当然、支払えなくて転居する人も少なからずいるとは思うが。

[195: 口コミ知りたいさん]

>>194 匿名さん
契約なので、どんな敏腕弁護士を引き連れても無理やと思う・・・。
それに年齢が・・・。
梅田第1～第3ビルや、船場センタービルが分譲を
してしまったが故に、怪しげなテナントまみれで建て替えできない惨状を
見ていると、50年後に所有権をなくすのはよいことかもね。

[196: eマンションさん]

>>195 口コミ知りたいさん
第一ビルあたりは建て替えられればすごいことになりそうなのに本当に勿体無い。
そう考えると定期借地権での分譲も仕方ない。
50年後ってのがなんとも微妙やね。
死ぬまで住めないからどこかで出口を探さないと駄目だけど一等地とはいえ大阪の定期借地権とか予想できない。

[197: 匿名さん]

こちらのレジデンスの最大の付加価値はエントランスから徒歩１０秒にホワイティうめだという地下街があること。なにせ各種レストランやキャフェテリアやスーパーが勢ぞろいしおまけに地下街だから雨にも濡れないし地下鉄もすぐ乗れちゃうという便利さ。このホワイティうめだが当レジデンスの価値を相当に押し上げます。

[198: マンション検討中さん]

いよいよ梅田最高な建物is coming！

[199: マンション検討中さん]

敷地内に地下街への入り口作ってくれたら良いのに

[200: 匿名さん]

>>199 マンション検討中さん
いや敷地から１０秒のとこにあるやん(*^▽^*)

[201: マンション検討中さん]

いくらになるんでしょうか？
すみふだけに相当高くなるんでしょうね。

[202: 匿名さん]

業界の詳しい人より聞いたら500万円蒻　坪単価らしいですよ。
別途毎月の地代が結構必要でしょうね。
住友なら妥当な価格なんでしょうね｡
正式発表を待ちましょう｡
シティタワーパークフロント東梅田の部屋も１割切って秋ごろ完売目標でしょうか。
住友は確実に時間と建物完成付加価値挙げて連続完売続行中でしょう｡

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 匿名さん
定借期間は７０年が標準になりつつある中での５０年、それでも坪単価５００弱ですか？土地権利ありの一般マンションなら、坪単価７００位に相当します。グランフロントの中古相場が、お安く思えます。

[204: 匿名さん]

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2...

住んでみたい、と実際に住めるのとは別ですが。

[205: 通りがかりさん]

>>194 匿名さん

そんな余地が1でもあったら違う形の賃貸or分譲にするか、住友が相当アホかだと思います。
この立地は永遠に手放さないつもりで計画立ててるはずです。

[206: 匿名さん]

>>205 通りがかりさん

そういう意味では、梅北2期のタワマンは分譲になるのでしょうか？

[207: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん

梅北の2棟は、土地所有権ありの普通の分譲、堂島のブリリアは借地権と予想してます。なお、梅北の南館の建物レベルは、GFを凌駕して欲しいものです。

[208: 匿名さん]

>>207 検討板ユーザーさん

うめきた2期って通り挟むし、その先の導線的にグランフロントやルクアほど賑わわせるのは難しそう。
ただでさえ、人件費や資材費が高騰してるのに、公園にそこまでお金掛ける価値あるんかな。

[209: 匿名さん]

>>200 匿名さん

みつけられていません、詳しい位置を教えてください。

[210: 匿名さん]

>>208 匿名さん
バチバチに価値あるでしょう。

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

うめきた公園はほどほどに、まずは駅前ビルの方を何とかして欲しいですね…
こっちの方が北新地とか堂島への導線上にあってバチバチに価値あるでしょうから。

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
あそこは全体が区分所有なので、ほぼ不可能だと思います。。

[213: マンション検討中さん]

借地権マンションって千里中央のマンションでもそうだけど、価格次第ではかなりお買い得になりそう。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

住友にその手の期待はしない方がいいかなと。

[215: 匿名さん]

>>214 匿名さん

過去には住友さんでも例外的に事情があって、東京品川でお買い得な借地権マンションが出たことはあったんですけどね。
ここでは無理でしょうね。

[216: マンション比較中さん]

CT品川は、地主の東京都が、スミフに利益を載せすぎないように要請したからね
25階83㎡で2900万円とかで、スミフらしくない価格だった。
最上階の43階の90㎡の部屋も3600万円くらい。
ここも、良心的に算出してもらえれば良いのだが・・・。

[217: 検討板ユーザーさん]

>>208 匿名さん

導線的に不利だからこそ、集客施設としての公園誘致でしょう。
ただ下手すると、てんしばみたいに余り金落とさない家族連ればかりが押し寄せて収拾つかなくなりそうだが。

[218: 匿名さん]

>>217 検討板ユーザーさん

大阪って大規模公園に対する敬意や文化がないよね。

[219: 匿名さん]

>>217 検討板ユーザーさん

上野公園みたいにならないといいですね笑

[220: 匿名さん]

立地からのイメージですが、
ほんとに購入できるかどうかの現実的なものは別として
住めたらいいなと思うマンションです。
大阪史上初の最高層というキャッチフレーズにも心惹かれます。
最上階はとんでもない価格になるでしょうね。
間取りや設備など詳しい情報が、とにかく早く知りたいです。

[221: マンション検討中さん]

最上階は賃貸ですけど家賃に興味あります

[222: マンション掲示板さん]

金余りだし結構人気出るんちゃうかな
人生使いきれないほど金持っとる奴ようけおるやろ

[223: マンション検討中さん]

>>222 マンション掲示板さん
だったらラ・トゥール部分の賃貸がいいと思いますが
わざわざ中層階を買うのも中途半端ですよね

[224: 検討板ユーザーさん]

なんと言っても大阪タワー様おすすめ物件やからのう。

[225: マンション検討中さん]

何の情報もないつまらない説明会でした。

[226: 匿名さん]

やっぱり

[227: eマンションさん]

資料とか販売員の反応を見ると、坪単価400万超えそうな雰囲気でした。
そうなったら自分は買えないし買わないけど、それでも売れちゃうんだろうなぁ。

[228: デベにお勤めさん]

坪単価４００だったら私の予想より2割以上たかいのでやめです

[229: 匿名さん]

>>227 eマンションさん

平均400だとしたらお安く感じます。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

坪600くらいじゃないんですか。
新梅田グラメだって500越えでしたよ。
新梅田

[231: 匿名さん]

福島のはずれを新梅田と呼ぶのですね笑
新梅田と言えば新梅田食堂街でしょ。
中津を梅田Northと言うのと同じくらい滑稽に感じる。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん

福島のはずれと同じくらいの相場ならお買い得かと？

[233: マンション検討中さん]

土地は地代払うから建物代金だけやろ。
それで坪400っておかしくない？

[234: 匿名さん]

>>231 匿名さん

確かに新梅田で検索するとトップに新梅田食堂街が出てもつくる。
もっとアピール頑張れ積水！

[235: eマンションさん]

>>230 匿名さん
定期借地権で600万ならすごいですね

[236: eマンションさん]

>>228 デベにお勤めさん
梅田の相場の資料に大阪ナンバーワンの物件を出してきて、相場はこれくらいっすね！参考にしてください！って言ってきたのには吹き出しそうになった。
近隣のタワマンとか中津じゃなかったけど、あそこと比較されて恥ずかしくないサービスとクオリティなのかな。

[237: 検討板ユーザーさん]

説明会で、議決権についての説明は有りましたか？つまりスミフが過半数の議決権と拒否権を持つのは勿論、思い通りの修繕や規約変更や管理費、修繕積立金の値上げをしたりが可能なのでしょうか？

[238: マンション検討中さん]

説明会行くの無駄な気がしてきた…

[239: マンション検討中さん]

坪いくらならほしいですか？

[240: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
土地、借地料は購入価格として考えるわけですね。

[241: 匿名さん]

>>240 匿名さん
間取りや価格など、具体的なことは今回の説明会では発表しないと聞きましたが、説明会に行かれた方、今回は何を教えてくれたのですか？

[242: マンション検討中さん]

説明会で聞いたこと。
ガーデンシリーズがいかに素晴らしいか。
大林組がいかに素晴らしいか。
大林組のオイルダンバーがいかに優れているか。
大阪タワーマンションの中で、唯一自社で完結させてる物件。
マンションの地域への貢献。
グランフロントの中古価格の相場を見せられて、こらぐらいは超えてくると。
借地権付きのマンション、具体的にはシェリアタワー千里中央の中古相場を見せて、全く価値が落ちないとごろか値段が上がってるとの話。
他は忘れた。

とりあえず、借地権付きのマンションの価値が落ちない話に重点を置いた内容でした。
間取り、価格、設備、仕様などの情報は一切なし。

[243: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん

価値が落ちないなら何で全室賃貸にしないんですかね…解放した意図がわからないです

[244: マンション掲示板さん]

>>242 マンション検討中さん
定借も賃貸があるのも自分は別に良いのですが、分譲を下駄にして上に賃貸を持ってくる意味が全然分かりません。それで分譲の広告に大阪最高を謳うのは誇大広告ではないでしょうか？

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
グラフロの中古価格を超えると言いましたか？？？

[246: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
坪450前後なら購入希望。
坪500以上なら間取り・設備等を考慮して判断。
グラフロの中古価格越えなら、堂島ブリリアまで検討します。

[247: マンコミュファンさん]

>>237 検討板ユーザーさん
私もそこが心配です。
スミフが半分以上議決権を持っていたら、マンションを思いのままに操れますよね。
借地権50年でしたっけ？
そのギリギリになって『ここが壊れてます～あそこもです～』とか言ってお金をたんまり徴収してハイ返してくださいーってなことになるかと。
神様殿様スミフ様は何でもありですから。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
同感です。
定期借地料を購入時支払いとして、坪600超えたら、検討しないです。

[249: 匿名さん]

いくらここで買わない宣言したところで、スミフは嫌なら買わなくてけっこうのいつものスタンスなんでしょうね。

[250: 匿名さん]

[重複投稿のため、削除しました。管理担当]