梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1431: 匿名さん]

60平米で月々の地代概ねいくらぐらいでしょうか？

[1432: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1433: 匿名子さん]

>>1431 匿名さん
概ね11,000円前後かと。

[1434: 匿名さん]

>>1421 匿名さん
>「どうせ70年後は」というのは極論ですね

都合の悪い事には蓋。見て見ぬ振り。ですね。
70年間保持するかどうかに関係なく、70年後も誰かが「所有者」となっているわけですから。

>>1422 匿名さん
>1420さんのように、マンションの価値保全にそもそも懐疑的な方は、掲示板において荒らし扱いを受けても致し方ないと思います。

この言葉の方が極論ですね。
懐疑的、ではなくて資産の「リスク」は考えておくのが当然です。
定借のメリットの一つは、借地の期限が切れれば、自動的に物件から手を切れる。所有者の立場から逃げられる。
もし遠い将来に定借ではないマンションが少子化や温暖化で「負の資産価値」となってしまった場合に、所有者が困った事態となってもね。

[1435: 匿名さん]

1434ですが、
スムログでも見かけた話題ですので分からない方は
https://www.sumu-log.com/archives/29675/
をお読みください。以上。

[1436: マンション掲示板さん]

>>1434 匿名さん

デメリットは、70年後に手放さないといけない。
どう考えてもデメリットのほうが大きいだろ笑

[1437: 匿名さん]

>>1436 マンション掲示板さん
築70年の古い建物を手放すことに抵抗のある日本人はどのくらいいるのでしょうね
海外なら建物はむしろ古いほうが価値があったりもしますが
日本人は新しい建物を好みませんか？

土地については区分所有建物についてる土地の所有権は共有状態ですから
個人が自由にできるのは区分所有建物と一緒に処分（売却、賃貸）できるくらいで
それ以外は組合の決議が必要となるとても面倒くさい所有権です
土地を所有することのメリットが欲しいなら
単独所有ができる戸建てでなければあまり意味がないと思いますよ

[1438: 匿名さん]

ただ、金銭的に定借にメリットがあるかどうかと言われたら
所有権と大差ないと思います

確かに物件本体の価格は安くなるんですが
固定資産税の代わりに支払うことになる地代が意外と高いんですよ
以前、計算して比較したことがあるんですが
トータルすると所有権物件と同じが少し高いくらいでした

[1439: 匿名さん]

>>1434 匿名さん

あなたの論なら、最初から買わなければ良い話。
簡単でしょ

[1440: 匿名さん]

>>1439 匿名さん
横から失礼します

今の社会の現状ではそう簡単に割り切ることができないのですよ
よく耳にする話だとは思いますが、土地や建物の所有者は
年寄りには賃貸したがらないですから
「自分の」老後を考えると賃貸しなくても済む所有権が欲しいのです
かといって「未来の自分の子供」のことを考えると
不良債権化するかもしれない所有権は欲しくない

そんな事情もあるため、土地の定借権が切れれば自動的に建物の所有権も含めて
不動産を手放せるシステムは魅力的に映るわけです

[1441: 匿名さん]

>>1440 匿名さん

定借権が切れるまでに手放したい時はどうするの？
買う人いるの？

[1442: 匿名さん]

>>1440 匿名さん

子供のこと考えるなら老人ホーム一択では

[1443: 匿名さん]

>>1441 匿名さん
定借を嫌う人が多い今の状況では転売には不利でしょうね

転売することが目的なら買い手のつきやすい物件を選ぶ方がいいと思いますが、
未来の子供のことを考えるならこういった判断もあるということです

[1444: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
一択になるとは思えませんが
子供のこと「だけ」を考えるなら、それもいいかもしれないですね

ただ、当事者は様々な点を考慮して判断をするものなのですよ
他人事ではないので一点だけを考え判断するわけではないのです

[1445: 匿名さん]

>>1442 匿名さん

なるほど三井のパークウェルステイトですね。

[1446: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
何故
「途中で手放したい時は」から
「転売することが目的なら」に
大きく変換して論じてるんだろう

[1447: マンション検討中さん]

物件名
梅田ガーデンレジデンス
販売期
第１期
販売概要
販売スケジュール
先着順受付　
販売戸数
5戸　
販売価格
11,000万円～17,000万円　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
58.55m2～79.74m2　
バルコニー面積
8.24m2～13.33m2　
管理費（月額）
20,865円 ～ 27,955円　
修繕積立金（月額）
11,470円 ～ 15,640円　
管理準備金
10,432円 ～ 13,977円　
修繕積立基金
705,000円 ～ 960,100円　
物件概要
所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
584戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2023年4月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,072.18m2　　
建築延床面積
108,473.70m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）、第R03確更建築GBRC00020号（2021年8月12日）　
駐車場総台数
268台（タワーパーキング268台）、他に管理用6台（電気自動車充電スペース兼用1台含む）※その他非分譲用143台　
駐車場使用料（月額）
31,000円～43,000円　
自転車置場総台数
818台〔平置208台、スライド97台、2段式（上段202台、下段311台）〕　※その他非分譲用699台（非住宅用81台含む）　
自転車置場利用料（月額）
500円～4,000円　
バイク置場総台数
8台、防盗パイプ設置　※その他非分譲用13台　
バイク置場使用料（月額）
7,000円～8,000円　
ミニバイク置場台数
136台（非分譲用含む）　※その他非分譲用（非住宅用）4台　
ミニバイク置場使用料（月額）
4,000円～5,000円　
分譲後の権利形態
土地：借地権の準共有(75年)、建物：区分所有権　
借地権の地代
7,303円～19,489円　
借地権の保証金
219.090円～584,670円（敷金）　
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業所]　〒541-0041　大阪市中央区北浜四丁目4番9号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。
更新日
2022年1月15日　
次回更新予定日
2022年1月22日　

[1448: 匿名さん]

地代まで含めると
管理費等が@677円か

これは凄い。

[1449: 匿名さん]

この定借って建物譲渡特約付き借地権なのか
解体費用の積立金がない分、初期費も毎月支払う費用も少なくて済む点はいいね
他の定借と違って必ず建物を解体して退去しなければいけないわけではないから
場合のよっては借地権が切れた後でも住み続けることはできる

売却しやすいかという点では不利であることに変わりないけどね

[1450: 匿名さん]

地主は誰なんでしょうね
登記を調べた人いますか？

[1451: マンション検討中さん]

90Aの3LDKがまた乗ってますが？

[1452: 匿名さん]

>>1450 匿名さん
スミフですよ。

[1453: 匿名さん]

>>1452 匿名さん
ありがとう！
だったら借地権を処分しようとしたときに地主がゴネて売れないなんてこともないでしょうね

立地条件等、様々な条件は良いようですし、定借物件の中ではいいほうじゃないでしょうか

[1454: マンション掲示板さん]

>>1453 匿名さん
いや買うと管理業務で儲けて、大規模修繕で儲けて、地代で儲けて全て住友不動産が儲かるシステム。素晴らしい。
謄本みると売買金額までわかりますよ！

[1455: 匿名さん]

土地は貸すので用地取得費は関係ない。
建築費は高騰してるとはいえ@100万もしません。
それを@700万で売る。
最高益を叩き出すビジネススキームです

[1456: 匿名さん]

>>1453 匿名さん
大阪も定借マンション増えそうですね！
上本町駅前タワー、関電病院、十三区役所再開発、定借でも売れるんだろーな。

[1457: 匿名さん]

>>1455 匿名さん

それは事実かな？虚の情報だと、ばら撒くと、企業側も怒りそうですが。

[1458: マンション検討中さん]

>>1457 匿名さん
新しい間取りには、2.1億円の物件がありましたが、またまた住友のお家芸、値上げでしょうか？

[1459: 匿名さん]

こちらのマンションは借地権が切れた後でも住み続ける事ができるとの事ですが、
恐らく建て替えはしませんよね。
そうなればいずれは老朽化により住めなくなり、転居が必要になりませんか？

[1460: 匿名さん]

>>1459 匿名さん
大阪駅前第一ビルは築50年ですが区分所有者の問題がなければ建て替えていたでしょう。
立地や地価を考えるとこの場所も75年後には建て替えた方が収益化できると思いますが先のことは分かりませんね。

75年後の転居が心配でしたら75年後でも老朽化せずに住み続けられるマンションか区分所有者間の同意を得て建て替えられるマンションを探した方がいいですね。
仮に建て替えが決定したら費用を払えないと安値で売却させられて転居になりますけど。

[1461: マンション比較中さん]

>>1459 匿名さん
建物譲渡特約付きの借地権は建物を必ず取り壊さなければいけない縛りがないので
建物が残っている限り土地所有者との協議によって住み続けられる可能性があるというだけです

住人としては、住めないほど老朽化したら建て替えか転居を考えるのが普通だと思いますが
マンションで建て替え費用の積立があっても足りないことが多いですから
足りない分の費用を支払えないのであれば
たとえ借地権ではなく所有権であったとしても転居するしかないと思いますよ

75年後、建て替え問題に直面するのは自分の子供や孫になると思いますが
住めないほど老朽化してもなお住み続けられるようにしておきたいと思うなら
戸建てのほうがいいですよ
建て替え費用がないなら老朽化した建物に住み続ける選択権は自分の子供や孫にあり
マンション建て替えほど苦労をしなくて済みますから

[1462: 匿名さん]

>>1461
子どもや孫に古い不動産を相続させる気なんですか!?
現金以外は迷惑ですよ。稼げないご子息なら嬉しいのかな。

[1463: 匿名さん]

なんで借地なんかにしたかな。所有権なら多少高くても買うのに。

[1464: 匿名さん]

区分所有権と高級賃貸とでは、建替の時に面倒臭いからなんでしょうね。
定借だと、一斉に「さっさと出て行け」で済みます。

[1465: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
定借はもともと地主のために作られた制度ですものね

ただ、土地神話の時代のように確実な資産であれば所有権一択なんでしょうけど
不良債権化するリスクと共有のリスクを考えると定借もありだなと思います

[1466: 口コミ知りたいさん]

>>1458 マンション検討中さん

現在の物件概要では1.1億から2億になっていますね。
早く1LDK販売してくれないかな？

[1467: 匿名さん]

さすがに75年後まで生きているとは思えませんし建て替えの心配まではしませんが、転売は難しくなってしまうかもしれませんね。

話は変わりますがここはマンションの規模の割に管理費と修繕積立金が割高のように思えてしまいます。

[1468: マンション検討中さん]

・あと６年ほどは大阪はプチバブるので売値を最大限高くして分譲した方がよいと判断し総賃貸の予定を分譲にきりかえた。75年賃貸代より儲かる。
・定借で650は今の水準ではなく、実質うめきた完成後の価格。何はともあれ大阪最高の地なので大阪の物件価格水準をここが決めたといえよう。
・つまり、われわれが高値で買い賃貸に出すやり方はほぼ旨みがない気がする。
・しかも定借。いずれは全てすみふのもの。
・本町と同じ部材を大量安価手配し、さっさと作っちゃった。
・ラトゥールとホテルあるので12年毎に大規模修繕確定で下請けにも分配できる。
・堂島の様子見でもなんでもなく、敢えて売り出し遅らせた。23年中に引渡ししないのはすみふの経営に余裕があって23年期中はお金いらないってこと。
・堂島のホテル上もしょせんブリリアでしかなくホテルレジデンスではない。経費で落としたいラ・トゥール賃貸需要を逃さまいと一部豪華仕様変更をかけた。
・すみふの戦略は相当緻密。相当賢い。われわれはすみふと裏にいるコンサルの手のひらに転がされており旨味はそこの報酬へ消える。
・一般人は火傷する。実需に徹せよ。バブルが崩壊してもまだ生き残れる。

[1469: 匿名さん]

>>1468 マンション検討中さん

なるほど。梅田周辺見てましたが、実需なら買わない方が良さそうですね。

[1470: 匿名さん]

>>1468 マンション検討中さん
頭の中を整理していただいたような感じでありがとう。
住友不動産は会計上の会社都合操作は有名でしたが、3月竣工なのに来年4月以降分譲はまさにそれですね。
神戸ベイも値上げしてものすごい価格ですし毎年の利益すごいでしょうね。

[1471: 匿名さん]

>>1468
敢えて売り出し遅らせた?その割には当初の聞いてた価格より実際の販売価格は下がっていたので要望が集まらず売り出しを送らせざる得なかった感がありますが。

[1472: 匿名さん]

最近築浅中古マンションのオーナーチェンジ物件をよく見かけるけど
あまり儲からないからなのかな

[1473: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
堂島とは性格がまったく違う分譲マンションなのであちらのあぶれた分を初めから取るつもりだったのかもしれません。
抽選が入るということは堂島はもう少し高くてもよかったと思いますが、その堂島の動向を研究の上、梅田ガーデンは角部屋を値下げするなど着実に失敗しない戦略を取ったのかなあ、

[1474: マンション検討中さん]

>>1473 匿名さん

入居の時期が最新情報では、4月から7月に変更になっています。上のラトゥールは夜には電気がついている部屋もあります。まだ31階から35階部分しか販売していないし、そこも売れ残りが出ています。
今後の販売予定はどうなるのでしょうか。
住不のことだから、それなりの戦略があると思いますが。

[1475: 匿名さん]

>>1474 マンション検討中さん
ラトゥールの1階エントランスも完成してないので部屋の明かりはただの工事でしょう。

すみふの基本戦略は類似事例比較法で値付けをして購買力限界を見ながら値上げをしていきます。
建築費の高騰はあまり関係ない。

販売した分譲住戸が完売したら値付けが甘いだけなので少し売れ残るくらいが販売責任者の評価に繋がります。
すみふ的にはちょうどいい販売状況でしょう。
1期の残りの部屋は1期の入居時期（2022年7月入居）ではなく、既に次期販売の入居時期（2023年4月）になるので残りの部屋を焦って売ろうとも考えてないと思います。

[1476: 匿名さん]

堂島のおこぼれを狙うためブリリアのモデル前に広告出しています。

[1477: 匿名]

>>1472 匿名さん
儲からないですね。アパートローンは金利が高いので
今表面で５％利回が多いので微妙かと。
現金購入で資産分散と考えるといいのかも？
今も大阪市北区・中央区・天王寺区が人口増加で
後は苦戦。大阪市全体では直近２年で4000人超人口減少。
世帯数は増加。綺麗なワンルーム以外は厳しくなりそうですね。築15年で売却がいいのかなと考えています。

[1478: 匿名さん]

>>1472 匿名さん

この金額なら売ってもいいやという値段で販売されているだけ。だから、基本は割高だし、別に売り急いでいない。

[1479: マンション検討中さん]

>>1475 匿名さん

住不の方からのアドバイスは助かります。
これからもよろしくお願いいたします。

[1480: マンション検討中さん]

ここは管理組合は第三者管理者方式ですか