梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1311: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1312: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/994decd701075fcd0dcba6bd16a22a7a4463...

これですね。
火を使う飲食店が多いエリアですから、いつ火事が起きても不思議ではないですね。

[1313: 匿名さん]

>>1311 匿名さん

BTDのあたりまで煙きてたみたいですよ

[1314: マンション検討中さん]

>>1311 匿名さん
そうなったら再開発でおしゃれな街に変身して無敵になる。

不謹慎でした....

[1315: 匿名さん]

>>1314 マンション検討中さん

いずれ再開発でお初天神周辺は綺麗になるんじゃないですか。
茶屋町のように。今のままでも大阪らしくて好きですけどね！

[1316: 名無しさん]

こういうのをきっかけに機運高まるかも。
再開発になれば、大手がこぞって乗り出すやろな～。
一部空き地が売り出されるみたいやし。

[1317: 検討板ユーザーさん]

西側が落ち着いたら次は東側をなんとかしてほしいですよね。兎我野町とか堂山らへんを綺麗にしてほしい

[1318: マンション検討中さん]

茶屋町は小綺麗でおしゃれな街になってるけど、水害には大阪の中でも最も弱い地域です。水没で有名になった武蔵小杉よりも厳しいかも。

エリアの価値は比べるべくもないけど。

[1319: 口コミ知りたいさん]

>>1318 マンション検討中さん

梅田が水害に弱いなんて誰でも知ってます。
それでも梅田周辺の中古マンションが値上がりし続けているのは欲しい人が多いからです。
仮に水害にあって一時的に価値が下がっても、これだけのターミナルなら必ず復活します。
武蔵小杉との違いはそこでしょうね。

[1320: 匿名さん]

こちらのマンションは一般的な定借マンションと異なり
75年後に建物は解体しないでそのまま引き渡しになるんですか？
解体の費用は売主が負担してくれると考えればお得になりますか？

[1321: 匿名さん]

解体しないって事は、建物を長生きさせるために修繕費にこまめにお金を掛けて
劣化を防がなければいけないって事でもありますから。
修繕費を決定する管理組合の主導権を「誰が」握るのかは重要になるでしょうね。

[1322: マンション検討中さん]

価格決定したみたいですね。どれくらいか早く知りたいですね。

[1323: 坪単価比較中さん]

>>1315 匿名さん
ここ、目の前がパチンコ、スロット、ゲーセンですものね
横の細道は庶民的な飲食店街。
反対側の東側は阪神高速が通ってるし、その道越えたらお姉さんが立ってたりレジャーホテル等の歓楽街。
地権的にも難しそうな土地柄のように思えます。

ただお初天神通りの手前の方なので、奥の方に入らなければそれ程ディープさは味合わないかも。
便利は便利ですし、良い意味でも悪い意味でもいかにも大阪らしい町並みですよね。
ホテル街越えたら、すぐ法律事務所や裁判所、法務局が並びますし、その先の川沿いも綺麗ですしね

[1324: マンション比較中さん]

発売開始がまたまた延びて12月になったみたいですね。

[1325: 検討板ユーザーさん]

12/2から登録開始ですよ！わくわくしてきました

[1326: 通りがかりさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
いよいよですね！
1期52戸、最低価格1億1,000万?
凄すぎる。。

[1327: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
韓国ソウルのマンション平均価格が9月に11億9978万ウォン（約1億1200万円）
だったので、梅田ガーデンも安く見えてくる・・・。
向こうは1人あたりのGDPが日本より高いから楽々買えるのかもしれないが、
人口あたりの生活保護受給者数が日本一の大阪に、
そんな金持ちおるんかって疑問。

[1328: 通りがかりさん]

>>1327 匿名さん

大阪も二極化しとるんでしょうねー。
金持ちはますます金持ちに、貧乏人はますます貧乏人に。。

[1329: マンション検討中さん]

ここには、他と一線を画す、
なにか魅力があるな～

買える財力はないけど。

[1330: 匿名さん]

スミフは宣伝が下手なだけで、
間取りやロビーのインテリアはブリリアよりも
男っぽくて好きやけどな
建物内モデルルーム早く作って公開すればいい

[1331: 検討板ユーザーさん]

いつもなら竣工前が安くて、竣工後見れるようになったら怒涛の値上げになりますがもうここは完成しそうですしどうするんでしょう

[1332: マンコミュファンさん]

ここの苦戦を見ると
マンション価格が上がって
立地だけでは厳しい時期になったんだなと

[1333: マンション検討中さん]

>>1330 匿名さん
宣伝下手というか、宣伝自体をほとんどしてないし
モデルルームも無かった。ある意味すごい。

[1334: 匿名さん]

海外超富裕層の手持ち不動産の1つや
田舎のご高齢の富豪を狙ってるのでしょうね…
ここは庶民には無理だわ

[1335: ご近所さん]

明日から登録受付開始の部屋は、すべて高層階でしょうか？

[1336: 匿名子さん]

３５Ｆから下みたいです。

[1337: eマンションさん]

>>1332 マンコミュファンさん
苦戦してるというか、お金掛けずに興味ある人のみにゆっくり販売していくのでしょう。
定借期間75年に伸ばしたのも長期販売の為と言ってましたよ。

[1338: 買い替え検討中さん]

一部分譲ってのがよくわからないですよね。全部ラトゥールか全部分譲ならどちらか会社にとってメリットがある方を選んだと判断できますがどうして分譲もアリにしたのか

[1339: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
1期52戸、ですか。総戸数の１割も出せなかったって事ですね。
東京では晴海が凄い倍率に成ったとニュースされてるのと対照的ですね。

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
晴海フラッグ8.8倍でしたね。見送り組です。

[1341: マンコミュファンさん]

>>1339 匿名さん
全部1億以上ですからね。
東京でもそんなマンション少ないんじゃないですか？

[1342: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
いつものスミフの販売方法ですよ。
晴海の高倍率はバーゲンセールに人が殺到しているだけです。立地が悪いタワマンほど安くして頑張って販売しますからね。
確かにこことは対照的ですね。

[1343: 匿名さん]

ここは最高倍率が何倍になるか楽しみです。

[1344: eマンションさん]

>>1343 匿名さん
スミフマンションは高倍率とかならないよ。
うまく倍率優遇使って、事前にうまーい事割り振るから。

[1345: マンション掲示板さん]

>>1344 eマンションさん

売り方は本当にうまい。
無駄な広告もせずに高値で売る。
利益率見れば他社を圧倒してますね。

[1346: 検討板ユーザーさん]

>>1345 マンション掲示板さん
確かに利益を最大化できる販売手法ですが、常に巨大な在庫を抱えるデメリットもありますね。在庫の現金化が何年も先になるため、物件ごとのキャッシュ・フローが赤字の状態が何年も続きます。この状況に耐えられる企業のみが可能な手法です。

[1347: 匿名さん]

UGRの広告かな？

「定期借地権だから、安い」は過去の話…「定借マンション」の新潮流をご存知ですか
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/89883

[1348: 匿名]

>>1341 マンコミュファンさん
東京でもタワマンですべて億ションは少ないですよ。
森ビルの虎ノ門ヒルズのレジデンスはそうですが。

[1349: 検討板ユーザーさん]

>>1347 匿名さん
まさに桜氏のサクラ記事ですねー。定借が安い最大理由は、中古売却時の銀行融資の厳しさから買手が少ない事ですが、これを完全スルー。広大な代々木公園を臨むパークコート渋谷ザタワーも高いでしょって書かれても、渋谷ザタワーも定借だからこそ1億未満で買えたんでしようね。

[1350: 匿名さん]

渋谷ザタワーは、地代が一括前払いなので、一般的な定借よりも割高になるのは当たり前です。

[1351: 検討板ユーザーさん]

>>1350 匿名さん
それなのに１億未満から？やはり定借は安くて然るべきですね。

[1352: 匿名さん]

>>1347 匿名さん
新潮流も何も、全て売る側の都合で
定借の方が儲かるからでしょう。
定借の危険性が未だ周知されてないからこその価格と思いますね。
定借のデメリットを上回る価格のメリットがあれば売れるだけで
好立地というなら、ラトゥールを借りれば済む話では

[1353: 匿名さん]

>>1352 匿名さん
儲かる事が理由ならスミフは梅田ガーデンを分譲にしてもっと高く売るよりも75年後に返還されてスミフが解体した方が儲かるということですね。
75年も先なんて会社が残っているかも分からないのに75年先の利益を優先するとはすごいですね。

他のタワマンを定借にしないのもきっと儲からないからですね。

[1354: 通りがかりさん]

ラトゥールの詳細聞いてきた。

[1355: 検討板ユーザーさん]

>>1353 匿名さん
いやいや定借販売なら、すぐに利益が出ます。販売した後も土地価格の底地分は資産計上して残せますので、その残った金額だけ一般の区分所有権での販売より利益が大きくなります。さらに底地分と本来の土地収得価格の差額を７５年にわたって利益計上しつつ、資産を増やし続けられます。大阪市から格安で落札できた土地ですから、企業として巨大な含み益を享受できます。定借を現状のように３割引き位ではなく、区分所有権と同価値で購入する人が居るようなら、他のタワマンもどんどん定借になるでしょう。

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

[1357: マンション検討中さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

[1358: 匿名さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
土地取得費用が安いメリットは分譲販売しても同じですよ。
定借にして3割引きで売る方が儲かる訳ありません。定借で儲かるならなら世の中には既に定借マンションばかりになっているはずでしょう。
本来の理由は将来的な再開発の為のリスクヘッジですよ。郊外の土地は希少性が低いから定借にする価値もないだけです。
発展途上国にリースホールドの物件が多いのも同じ理由です。

[1359: 匿名さん]

3割安いならね。
ここを3割安いと言い切れるのが凄い

[1360: 検討板ユーザーさん本人]

>>1355 検討板ユーザーさん
ここのように定借なのに所有権と同価格が通用するようになるなら、どんどん定借になるという意味です。3割引き販売なら、デベにとって旨味はありません。