梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1301: 通りがかりさん]

>>1300 匿名さん
固定資産税の数倍となる金額に設定されるのが一般的。インフレや増税で固定資産税が上昇すると、同割合で増額されるのも一般的です。しかしガーデンは管理組合の議決権のほとんどを地権者たるスミフが持つ点、ホテルなどの居住用以外の割合が大きく１／６への減税割合が少なくて土地の固定資産税が高い点が不安です。スミフから方針開示が欲しい所です。できたら契約書にも、居住用の土地としての固定資産税を基準とした借地料から逸脱しない旨の記載などが欲しいですね。

[1302: 匿名さん]

>>1301 通りがかりさん

参考になります。ありがとうございます。大手ですので、法外な値上げはないと思いますが、方針などは気になりますね。重ねての質問ですみませんが、議決権はなぜスミフが多く持つのでしょうか？てっきり、ラトュールとは組合が別運営だと思ってました。

[1303: 通りがかりさん]

>>1302 匿名さん
ホテルもラトゥールも商業施設の賃貸も、例えば大規模修繕は一緒にするだろうし、当然に管理組合は全部一緒と思ってました。もしかしたら、それぞれが別の管理で、ホテルなどと共通事案は管理者間で調整されるのかも？底地人たるスミフが借地料値上げを申し立てた場合の賛否は、どう決議するのでしょう？

[1304: 匿名さん]

ブリ堂は盛り上がってるのに、近所のここは静かですね

[1305: 匿名さん]

>>1304 匿名さん

ブリリア堂島は一人が延々と文句を繰り広げてるだけの様子ですけどね。こちらとは両極端で面白いです。
こっちは、蓋を開けてみれば立地以外があまりにも平凡で、盛り上がる要素はないですねえ。いつものシティタワーと代わり映えないです。

[1306: 匿名さん]

あまりにも人が来ないから1期の販売すらまだ行えない状況。7月にやるのが10月また延びて11月に今回はやるのかそれともまたまた延期か?

[1307: マンション検討中さん]

完全に値付け失敗でしょう
なんで見直さないんだろう

[1308: 評判気になるさん]

うめきたから漏れた層を拾おうとしてるのかしらんけどそんなに上手く行くんかなあ
もう少し中身にこだわって欲しかった

[1309: 匿名さん]

既にブリリアタワー堂島は、全戸完売できるほどの要望書が集まってるし
堂島が完売すれば、梅田ガーデンの一人勝ちになる算段です。

[1310: eマンションさん]

>>1309 匿名さん
すみふの狙い通りなのかもね。
うめきた2期までは敵なしか。

[1311: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1312: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/994decd701075fcd0dcba6bd16a22a7a4463...

これですね。
火を使う飲食店が多いエリアですから、いつ火事が起きても不思議ではないですね。

[1313: 匿名さん]

>>1311 匿名さん

BTDのあたりまで煙きてたみたいですよ

[1314: マンション検討中さん]

>>1311 匿名さん
そうなったら再開発でおしゃれな街に変身して無敵になる。

不謹慎でした....

[1315: 匿名さん]

>>1314 マンション検討中さん

いずれ再開発でお初天神周辺は綺麗になるんじゃないですか。
茶屋町のように。今のままでも大阪らしくて好きですけどね！

[1316: 名無しさん]

こういうのをきっかけに機運高まるかも。
再開発になれば、大手がこぞって乗り出すやろな～。
一部空き地が売り出されるみたいやし。

[1317: 検討板ユーザーさん]

西側が落ち着いたら次は東側をなんとかしてほしいですよね。兎我野町とか堂山らへんを綺麗にしてほしい

[1318: マンション検討中さん]

茶屋町は小綺麗でおしゃれな街になってるけど、水害には大阪の中でも最も弱い地域です。水没で有名になった武蔵小杉よりも厳しいかも。

エリアの価値は比べるべくもないけど。

[1319: 口コミ知りたいさん]

>>1318 マンション検討中さん

梅田が水害に弱いなんて誰でも知ってます。
それでも梅田周辺の中古マンションが値上がりし続けているのは欲しい人が多いからです。
仮に水害にあって一時的に価値が下がっても、これだけのターミナルなら必ず復活します。
武蔵小杉との違いはそこでしょうね。

[1320: 匿名さん]

こちらのマンションは一般的な定借マンションと異なり
75年後に建物は解体しないでそのまま引き渡しになるんですか？
解体の費用は売主が負担してくれると考えればお得になりますか？

[1321: 匿名さん]

解体しないって事は、建物を長生きさせるために修繕費にこまめにお金を掛けて
劣化を防がなければいけないって事でもありますから。
修繕費を決定する管理組合の主導権を「誰が」握るのかは重要になるでしょうね。

[1322: マンション検討中さん]

価格決定したみたいですね。どれくらいか早く知りたいですね。

[1323: 坪単価比較中さん]

>>1315 匿名さん
ここ、目の前がパチンコ、スロット、ゲーセンですものね
横の細道は庶民的な飲食店街。
反対側の東側は阪神高速が通ってるし、その道越えたらお姉さんが立ってたりレジャーホテル等の歓楽街。
地権的にも難しそうな土地柄のように思えます。

ただお初天神通りの手前の方なので、奥の方に入らなければそれ程ディープさは味合わないかも。
便利は便利ですし、良い意味でも悪い意味でもいかにも大阪らしい町並みですよね。
ホテル街越えたら、すぐ法律事務所や裁判所、法務局が並びますし、その先の川沿いも綺麗ですしね

[1324: マンション比較中さん]

発売開始がまたまた延びて12月になったみたいですね。

[1325: 検討板ユーザーさん]

12/2から登録開始ですよ！わくわくしてきました

[1326: 通りがかりさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
いよいよですね！
1期52戸、最低価格1億1,000万?
凄すぎる。。

[1327: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
韓国ソウルのマンション平均価格が9月に11億9978万ウォン（約1億1200万円）
だったので、梅田ガーデンも安く見えてくる・・・。
向こうは1人あたりのGDPが日本より高いから楽々買えるのかもしれないが、
人口あたりの生活保護受給者数が日本一の大阪に、
そんな金持ちおるんかって疑問。

[1328: 通りがかりさん]

>>1327 匿名さん

大阪も二極化しとるんでしょうねー。
金持ちはますます金持ちに、貧乏人はますます貧乏人に。。

[1329: マンション検討中さん]

ここには、他と一線を画す、
なにか魅力があるな～

買える財力はないけど。

[1330: 匿名さん]

スミフは宣伝が下手なだけで、
間取りやロビーのインテリアはブリリアよりも
男っぽくて好きやけどな
建物内モデルルーム早く作って公開すればいい

[1331: 検討板ユーザーさん]

いつもなら竣工前が安くて、竣工後見れるようになったら怒涛の値上げになりますがもうここは完成しそうですしどうするんでしょう

[1332: マンコミュファンさん]

ここの苦戦を見ると
マンション価格が上がって
立地だけでは厳しい時期になったんだなと

[1333: マンション検討中さん]

>>1330 匿名さん
宣伝下手というか、宣伝自体をほとんどしてないし
モデルルームも無かった。ある意味すごい。

[1334: 匿名さん]

海外超富裕層の手持ち不動産の1つや
田舎のご高齢の富豪を狙ってるのでしょうね…
ここは庶民には無理だわ

[1335: ご近所さん]

明日から登録受付開始の部屋は、すべて高層階でしょうか？

[1336: 匿名子さん]

３５Ｆから下みたいです。

[1337: eマンションさん]

>>1332 マンコミュファンさん
苦戦してるというか、お金掛けずに興味ある人のみにゆっくり販売していくのでしょう。
定借期間75年に伸ばしたのも長期販売の為と言ってましたよ。

[1338: 買い替え検討中さん]

一部分譲ってのがよくわからないですよね。全部ラトゥールか全部分譲ならどちらか会社にとってメリットがある方を選んだと判断できますがどうして分譲もアリにしたのか

[1339: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
1期52戸、ですか。総戸数の１割も出せなかったって事ですね。
東京では晴海が凄い倍率に成ったとニュースされてるのと対照的ですね。

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
晴海フラッグ8.8倍でしたね。見送り組です。

[1341: マンコミュファンさん]

>>1339 匿名さん
全部1億以上ですからね。
東京でもそんなマンション少ないんじゃないですか？

[1342: 匿名さん]

>>1339 匿名さん
いつものスミフの販売方法ですよ。
晴海の高倍率はバーゲンセールに人が殺到しているだけです。立地が悪いタワマンほど安くして頑張って販売しますからね。
確かにこことは対照的ですね。

[1343: 匿名さん]

ここは最高倍率が何倍になるか楽しみです。

[1344: eマンションさん]

>>1343 匿名さん
スミフマンションは高倍率とかならないよ。
うまく倍率優遇使って、事前にうまーい事割り振るから。

[1345: マンション掲示板さん]

>>1344 eマンションさん

売り方は本当にうまい。
無駄な広告もせずに高値で売る。
利益率見れば他社を圧倒してますね。

[1346: 検討板ユーザーさん]

>>1345 マンション掲示板さん
確かに利益を最大化できる販売手法ですが、常に巨大な在庫を抱えるデメリットもありますね。在庫の現金化が何年も先になるため、物件ごとのキャッシュ・フローが赤字の状態が何年も続きます。この状況に耐えられる企業のみが可能な手法です。

[1347: 匿名さん]

UGRの広告かな？

「定期借地権だから、安い」は過去の話…「定借マンション」の新潮流をご存知ですか
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/89883

[1348: 匿名]

>>1341 マンコミュファンさん
東京でもタワマンですべて億ションは少ないですよ。
森ビルの虎ノ門ヒルズのレジデンスはそうですが。

[1349: 検討板ユーザーさん]

>>1347 匿名さん
まさに桜氏のサクラ記事ですねー。定借が安い最大理由は、中古売却時の銀行融資の厳しさから買手が少ない事ですが、これを完全スルー。広大な代々木公園を臨むパークコート渋谷ザタワーも高いでしょって書かれても、渋谷ザタワーも定借だからこそ1億未満で買えたんでしようね。

[1350: 匿名さん]

渋谷ザタワーは、地代が一括前払いなので、一般的な定借よりも割高になるのは当たり前です。

[1351: 検討板ユーザーさん]

>>1350 匿名さん
それなのに１億未満から？やはり定借は安くて然るべきですね。

[1352: 匿名さん]

>>1347 匿名さん
新潮流も何も、全て売る側の都合で
定借の方が儲かるからでしょう。
定借の危険性が未だ周知されてないからこその価格と思いますね。
定借のデメリットを上回る価格のメリットがあれば売れるだけで
好立地というなら、ラトゥールを借りれば済む話では

[1353: 匿名さん]

>>1352 匿名さん
儲かる事が理由ならスミフは梅田ガーデンを分譲にしてもっと高く売るよりも75年後に返還されてスミフが解体した方が儲かるということですね。
75年も先なんて会社が残っているかも分からないのに75年先の利益を優先するとはすごいですね。

他のタワマンを定借にしないのもきっと儲からないからですね。

[1354: 通りがかりさん]

ラトゥールの詳細聞いてきた。

[1355: 検討板ユーザーさん]

>>1353 匿名さん
いやいや定借販売なら、すぐに利益が出ます。販売した後も土地価格の底地分は資産計上して残せますので、その残った金額だけ一般の区分所有権での販売より利益が大きくなります。さらに底地分と本来の土地収得価格の差額を７５年にわたって利益計上しつつ、資産を増やし続けられます。大阪市から格安で落札できた土地ですから、企業として巨大な含み益を享受できます。定借を現状のように３割引き位ではなく、区分所有権と同価値で購入する人が居るようなら、他のタワマンもどんどん定借になるでしょう。

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

[1357: マンション検討中さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

[1358: 匿名さん]

>>1355 検討板ユーザーさん
土地取得費用が安いメリットは分譲販売しても同じですよ。
定借にして3割引きで売る方が儲かる訳ありません。定借で儲かるならなら世の中には既に定借マンションばかりになっているはずでしょう。
本来の理由は将来的な再開発の為のリスクヘッジですよ。郊外の土地は希少性が低いから定借にする価値もないだけです。
発展途上国にリースホールドの物件が多いのも同じ理由です。

[1359: 匿名さん]

3割安いならね。
ここを3割安いと言い切れるのが凄い

[1360: 検討板ユーザーさん本人]

>>1355 検討板ユーザーさん
ここのように定借なのに所有権と同価格が通用するようになるなら、どんどん定借になるという意味です。3割引き販売なら、デベにとって旨味はありません。

[1361: 検討板ユーザーさん]

>>1359 匿名さん
ここは定借なのに所有権価格です。これが通用したなら大儲けでしよう。

[1362: 買い替え検討中さん]

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/list.php

すみふらしく間取りはいいですね。1LDKはしっかり寝室が独立してるし2L3Lもいい間取り

[1363: 匿名さん]

>>1353 匿名さん
先の事を「分からないのに」と言うなら
そもそもラトゥールのように賃貸しする必要ないのでは？
全て分譲の方が短期的な利益は出ますよ。
スミフが貴方と同じ考えならね

[1364: 匿名さん]

>>1363 匿名さん
ラトゥールは別の需要に対応するためですよ。
高級賃貸の方が都合のいい顧客もいますからね。

[1365: 口コミ知りたいさん]

>>1364 匿名さん

安くても家賃70万以上との事です。
芸能人とかスポーツ選手が住むんでしょうね。

[1366: 匿名さん]

>>1361 検討板ユーザーさん
ここは定期借地権付きの部屋しか販売してませんが？

[1367: 匿名さん]

>>1366 匿名さん

レス付ける前に、よく読んであげましょう

[1368: 匿名さん]

>>1361 検討板ユーザーさん

>ここは定借なのに
ここは渋谷と違って「地代一括前払い込み」でもない定借なのに

と書いて欲しかった。

[1369: 匿名]

>>1365 口コミ知りたいさん
阪神タイガースの大物が住みそうですね

[1370: 匿名さん]

とある不動産解説サイトに定借マンションは定期借地権の残存期間に従って融資期間も短くなるため、長期の住宅ローンを金融機関から借りるのが難しくなると書いてありましたがこちらのマンションは長期の住宅ローン契約が可能ですか？

[1371: 口コミ知りたいさん]

今日の３時から抽選ですが盛り上がってないしスレも全く進まない。

[1372: 通りがかりさん]

ラトゥールは70-480万ですね。
虎レジレベルになるみたい。

[1373: 買い替え検討中さん]

抽選どうでしたか？

[1374: 名無しさん]

>>1371 口コミ知りたいさん

ここ買うような金持ちは見てないんでしょ。

[1375: 評判気になるさん]

住友不動産のマンションて抽選日もこんなに静かなんですか?ハルフラとか堂島みたいに盛り上がるのかと思っていたのに。

[1376: 通りがかりさん]

抽選終わったんですね。
出遅れたー。次の販売とかきまってるんですかね？

[1377: 匿名さん]

>>1376 通りがかりさん
未定。
2期以降は1期より下層階なのに値上げ、そして駐車場優先権は無くなって入居が2023年以降になるらしいです。

[1378: 購入経験者さん]

長い間寝かせるんですな。

[1379: 匿名さん]

>>1377 匿名さん

概要が先着順に変わってますね。
7戸という事は45戸売れたという事かな？
欲しいけど、それにしても高い。年収1500万程度では手が出ない。
早く40㎡の1L出して欲しい。

[1380: 匿名さん]

私は以前にMR行って、高くて諦めたクチですが
「40㎡は売り出さない可能性もある」って営業さんが言ってました。
もし売り出せば超人気になるだろうから温存するかもって事で。

[1381: 匿名さん]

>>1380 匿名さん

価格次第ですね。今の感じでは売れませんね。

[1382: 検討板ユーザーさん]

>>1370 匿名さん

[1383: 匿名子さん]

１３７０さんへ
銀行の審査に借地云々は、関係ないと思われます。
あくまでも、ご本人様の返済能力の問題かと！

[1384: 匿名子さん]

失礼しました。
能力ではなく、資力でした。
すみません。

[1385: 検討板ユーザーさん]

>>1370 匿名さん
定借でも長期住宅ローンは、可能と思われます。ただし、中古になって売却する時は、極端に融資がつきにくくなるため安くなります。買手に返済能力があってもです。

[1386: 匿名さん]

>>1385 検討板ユーザーさん
経験則から言って、中古の古さも関係します。
70年定借は築10年程度までで売却するなら、融資もつきやすいです。

それにしても、
https://www.sumu-lab.com/archives/29174/
に名前を出してもらえませんでしたね。

[1387: 匿名さん]

>>1386 匿名さん

あくまでも一個人の意見ですからね。
ここの立地は最強だと思いますけどね。

[1388: 匿名さん]

梅田自体が西宮北口や東京の湾岸と並ぶ素人向け立地だから、しょうがないけど、
土地所有権の共有で、坪単価450万円くらいにしないと玄人は手出ししないだろうな。
ラトゥールじゃなくて全戸分譲で（エントランスやロビーの敷地も全部買った人用に広大に設計）、
シティタワー西梅田やグラン天王寺みたいな挑戦的なデザイン＋免震、
仕様はマークスタワー堂島みたいなのだったら、評価も違った。
定借は渋谷や青山といった最高立地向けであって、うめきた2期もそうだけど、
梅田なんて地歴、校区、治安、標高、地盤、文化、景観、災害脆弱性とも悪いし、
特に曽根崎、堂山は、飲む打つ買う、サウナ・パチンコ・居酒屋・ゲイバー・試写室・立ちんぼの地域。

[1389: 匿名さん]

>>1388 匿名さん
ど素人の意見ですね。

[1390: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
玄人の意見は？

[1391: 口コミ知りたいさん]

>>1388 匿名さん

うめきた2期も定借になるんですか？

[1392: 匿名さん]

>>1388
大阪で玄人向け立地はどこですか?

[1393: マンション検討中さん]

>>1391 口コミ知りたいさん

あんな端っこの駅遠で定借にしたら売れにくいでしょ

[1394: 匿名さん]

しかしここは人気ないな。価格が高すぎるのでは？
東京と同価格帯ですね。仕様は大阪レベルですが。

[1395: 口コミ知りたいさん]

ここは場所がなー大阪に住んでる人は買いたいと思う人が少なそう。海外、地方の人をターゲットにしないと。

[1396: マンション掲示板さん]

>>1395 口コミ知りたいさん

御堂筋線梅田駅3分はありえない立地だと思いますよ。
パチンコ、風俗とか色々ありますが、それも含めて大阪でこれ以上駅近は有り得ない。
うめきた2期とか堂島とか期待できるマンションあるけど立地だけを考えると最強。
安かったら誰でも買いたいマンションですね。
海外とか地方とかの人も興味あるか分からないけど、勝ち組マンション狙ってる超富裕層は買うんでしょうね。

[1397: 評判気になるさん]

35階くらいだとシティビューの西向きが人気ある感じなんですかね

[1398: 買い替え検討中さん]

南はアパホテルだし東は山だし見てて楽しいのは西か北。

[1399: 匿名さん]

>>1396 マンション掲示板さん
だって、仕様が普通のスミフ以下（東京基準）なんですもん。
上にラトゥールあるから賃貸に出してもラトゥールより下の価格でしか絶対無理だし、
実需でファミリーで住むには環境悪くて。
投資用に購入するとしてもスミフさんの足取りと共にタイミング狙ってたら、なかなか利回り難しいよね。
中崎町にも東急が土地を取得したようだから、わざわざここ狙うのはしんどいね。

でも、あなた富裕層なら、気にせず頑張って。
やりがいあるよ、きっとw

[1400: 検討板ユーザーさん]

中崎町とここを比べても繁華街は近いしどっちもどっち。子育てファミリーなら梅田ガーデンよりは扇町小学校はいいし公園もあるし中崎町の方がいいかも。
てか東急は茶屋町の小学校跡地にマンション建てればここを超えられるのに