梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1231: 検討板ユーザーさん]

>>1230 マンション検討中さん
利益相反といえど、区分所有法に従うしかないでしょう。持分比率で圧倒するスミフが、例えば１００年住宅を実現するかのような大規模リノベや必要な積立金の大増額を提案すれば、可決されるでしょう。賃貸は７０年後退去条件の定借契約が条件となりそうです。

[1232: 匿名さん]

ラトュールじゃだめなんでしょうか？こっちを選ぶメリットはどこら辺を感じられていますか？

[1233: 匿名さん]

>>1232 匿名さん
100㎡以上希望で経費で月100万ぐらい落としたいならラトゥールでいいんじゃないですか？分譲にするメリットは人によると思いますが、広さそんなに要らないとか住む用であれば100万払うよりトータル安くなるんじゃないですか？
100万を10年で1億2000万ですから。

[1234: 検討板ユーザーさん]

>>1233 匿名さん
ここの1億2000万の部屋は58m2しかないので、家賃はせいぜい20万か30万が相当です。100m2超のラトゥールでさえ家賃60万からと想定しているようです。これでは経年劣化の室内の修繕や増大するであろう管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税を考えたら、分譲で元をとるには、明らかに70年でも不足しそうです。

[1235: 検討板ユーザーさん]

・分譲後の権利形態：（誤）土地：借地権の準共有（70年）
　　　　　　　　　　（正）土地：借地権の準共有（75年）

75年に伸びてる？！

[1236: 匿名さん]

>>1234 検討板ユーザーさん
賃貸と分譲、結構悩ましいですね。管理費、修繕費の情報がないのですが目安としてどれくらいかご存知でしょうか？

[1237: 匿名さん]

もともと賃貸予定だった部屋を分譲に変えてる時点で賃貸は厳しいと思わないと。
賃貸で儲かるなら分譲に切り替えたりしません。

[1238: 匿名さん]

>>1237 匿名さん
賃貸から分譲に切り替えたから儲からない、ってのはそもそも定立としておかしいし、反例も容易に見つかるでしょう。まあ、この物件においては投資の妙味は薄いことは合意ですが。

[1239: 検討板ユーザーさん]

賃貸目的の設計にもメリットがあり、それは床スラブ厚が300mm以上で足音など重騒音が響かない事です。デメリットは天井が低くなる事ですが、賃貸では天井高は2600でも充分です。太鼓現象で遮音に劣る二重床なので、自社経営で想定される賃貸でのクレームを恐れてと思われます。他のCTでは多くのデベと同様に、天井高を上げて床のボイドスラブ厚を犠牲にしてるようです。

[1240: 検討板ユーザーさん]

>>1236 匿名さん

>>1236 匿名さん
管理費、修繕積立金までは聞けてませんが、最初は安い積立金も新築から５から１０年で高額になるような設定が普通ですから要注意ですね。

[1241: マンション掲示板さん]

大阪駅から見える垂れ幕なくなってるのは撮影か何かのため？

[1242: 匿名さん]

2021年11月中旬販売開始予定と書いてありました。
購入希望の方は、要望書を出しました？？

希望の部屋は早く埋まってしまう可能性があると聞きます。
購入するか決まっていなくても「○○なら買う」など伝えておいた方がいいでしょうか。

>>積立金も新築から５から１０年で高額になる
これって途中から高くなるのキツいですよね…

[1243: 匿名さん]

また発売時期が延びたのか。要望の集まりがかなり悪いの?

[1244: 匿名さん]

>>1242 匿名さん

不動産屋「早く要望書出して頂かないと、ご希望のお部屋が無くなりますよ。」「どのお部屋も抽選になりそうなくらい人気なんです。あ、勿論お客様には抽選にならないよう出来るだけ調整致します。」「値上げするかもしれません」

[1245: マンション検討中さん]

梅田3分て、買える人 まじでいいな～
8000万円以内(買える限界)では、やっぱりでないのかな
出たら絶対に買うんだけどな～

[1246: 検討板ユーザーさん]

>>1245 マンション検討中さん
中古ですが梅田2分のジオグランデなら、８千万で余裕でしよう。

[1247: 匿名さん]

>>1245 マンション検討中さん
40平米買えば？

[1248: マンション検討中さん]

よく後輩には
・リセール考えるならスミフだけは買うな
・それ踏まえた上で住みたいって人もいるような建物作ってるから感動したら買え
って言ってる。1人もスミフ買ってないけど。ギラギラの独身の子だけ迷ってたわ。

[1249: 検討板ユーザーさん]

>>1248 マンション検討中さん
スミフのリセール全部ダメ的なアドバイスは言い過ぎでしょう。

[1250: 匿名さん]

>>1249 検討板ユーザーさん
スミフさんですか？

[1251: 検討板ユーザー]

>>1250 匿名さん
スミフではないけど、つい。CT品川、梅田東、東梅田、西天満などリセール良好なスミフ物件も少しはありましたから。しかしながら、ここや天王寺は、、、

[1252: マンション検討中さん]

>>1251 検討板ユーザーさん

いや値上がりしたスミフがあることは当然わかってるんだけどね。ただCT品川は別にスミフが設定した価格じゃないし他の件も時期が良かっただけで、、4.5年前に分譲されたマンションはもれなく上がってるよね？
販売戦略知っててかつ周りに選択できる他デベもあるんならわざわざ知人に勧めないかなって。

[1253: 検討板ユーザー]

>>1252 マンション検討中さん
そりゃまあ確かにですが、身も蓋も

[1254: 匿名さん]

>>1252 マンション検討中さん
今まで東京、大阪で色んなデベ物件買いましたが、やっぱり立地抜群な物件はリセール高いです。ここは周りに他デベないので私は買います。だいたい知人に勧めて失敗したら責任取れるのか？

[1255: 匿名さん]

>>1252 マンション検討中さん
じゃあスミフ批判しなくてよかったじゃん笑

[1256: マンション検討中さん]

>>1254 匿名さん
というか勧めて責任取れないのはスミフだよねって話で。リセールしたいタイミングで10年販売だーなんて新築横で売られたらしんどいよね。

[1257: 検討板ユーザー]

ほとんどのスミフ物件は、ここのスマログ、スムラボの公式？ブロガーに推奨される傾向がありますが、サイトに責任はありません。まして知人のお勧めごときに責任は無いですが、恨む事はできますね。

[1258: 匿名さん]

>>1256 マンション検討中さん
ちょっとよくわからないな。それによって価格のベンチマークもできるわけだから、有利に働くことも想像出来る。その10年間のインカムもしくは、かかっていたであろう賃貸費用を考慮すれば、経済合成は見いだせるでしょう。

[1259: 匿名さん]

>>1258 匿名さん
未入居住戸売られてる状態でわざわざ中古買う？
よほど価格に差がないと誰も手を出さないよ。

[1260: 匿名さん]

>>1259 匿名さん

部屋の条件良ければ普通に需要あると思いますよ。
シティータワー天満でも新築価格がどんどん上がったので相当儲かりました。

[1261: マンション検討中さん]

>>1260 匿名さん
それは時期的な話であってスミフだからじゃないんですよ。相場なんて誰も読めないのに価格が上がらない時期だとどうすんのよ。定借だし焦るスミフが価格下げたらそれ以上ではほぼ売れないのよ？持ち出ししなきゃ売れないって地獄だよ。

[1262: 匿名さん]

まぁスミフなら間違いないでしょう。
買って損はありませんよ。

私は都合が悪くて控えますが、貴方達なら大丈夫です。ここでも儲けてくださいね

[1263: マンション検討中さん]

>>1261 マンション検討中さん
貴方があせってどうする。
スミフが10年かけて売ろうとしてるのに、

あまり売りたくないんですよ。
大半の人は気付いてると思いますが。

[1264: 匿名さん]

>>1261 マンション検討中さん
スミフの販売戦略で中古価格に悪影響が出た事例が出てから言えばいいと思う。今の時点では、あなたが言ってるに対する反例しか思い浮かばない。

[1265: 匿名さん]

不動産販売なのに
「あまり売りたくないんですよ」
と、忖度してくれる会社

素晴らしい

[1266: 匿名さん]

>>1265 匿名さん
こんなの真に受けちゃうのはお人好し通り越して信者ですね。

[1267: 業者さん]

>>1266 匿名さん

信者作れたら最強ですね。
うちもそうなりたい。

[1268: 名無しさん]

みなさんすごく詳しいんですね。CT品川とかネットで調べてはじめて知りました。とても研究熱心なんですね。10年以上前の物件ですけどそんなに長くマンションを見続けてるんですか。
どこも値上がってるとか物件の相場にも詳しいですし。

[1269: 匿名さん]

公式サイトのQ&Aを読むと共用施設にはフィットネスルーム、スカイラウンジ、テレワークラウンジが作られるようですが、友達や親が遊びに来た際の宿泊施設はありますでしょうか？
他にもせっかくの56階建なので眺望の良さを生かせる施設があるといいですよね。

[1270: 評判気になるさん]

そのためにホテルがありますよ

[1271: 匿名さん]

>>1269 匿名さん

この立地ですから、わざわざゲストルームは作らないんでしょうかね。あっても良かった気はしますが。

[1272: ツイッタラー達]

こんな書込みを見つけました。まず、この意見

みんな売り方が〇〇不動産的な「この価格で売れるまで待つ」的になりつつある

続いて反論的に

“〇〇スタイル”も限界に？〇〇〇タワー所沢が値下げ
2期は1期より1～2割値下げ

なおこのタワー、今は値下げしない方向で販売中らしいですので、限界は言い過ぎだろうと思います。ただし一期で買えば絶対とは言えない時代になりました。

[1273: 匿名さん]

公式ではインスタグラムやTwitterのようやSNSでの宣伝もはじめているようですね。
Twitterの方を拝見しましたが、型にはまった周辺スポットの紹介ばかりだったので、もう少しパーソナルな目線でマンションを紹介してもらえたらフォロワーが増えるかも？と感じました。

[1274: マンション検討中さん]

過疎ってんなここ、、

[1275: マンション検討中さん]

全部1億超ですからねー
実際に買える人 ここにはおらんでしょ。

[1276: マンション検討中さん]

その割にはブリリア堂島は抽選だけどな。

[1277: 匿名さん]

>>1276
ブリリアはここがライバルになる予定だったが勝手にこけてくれたから抽選になった。

[1278: 匿名さん]

>>1277 匿名さん

ブリリアとは別物ですよね。とにかく立地と住友好きにはガーデン一択だし、フォーシーズンズの魅力と豪華な設備と広さが欲しいならブリリアだし。

[1279: マンション掲示板さん]

>>1276 マンション検討中さん
ここの物件買えるのは紛れもなく金持ちだよ。

[1280: 評判気になるさん]

一般人しか来ない掲示板で、一般人では買えない物件の話。意味無いかもね。

[1281: 通りがかりさん]

>>1280 評判気になるさん
案外買える層も結構いるんや。年取って郊外は辛くなった年寄りとか家売って便利なマンションに引っ越すんや。
自営業で溜め込んでる人とか結構おるんや。

[1282: 匿名さん]

買える買えない
ではなく、定借は要らない
わざわざ億出して借り物に住む意味がない

[1283: 匿名さん]

もうすぐ発売なのでさすがにそろそろホームページを更新して欲しい。

[1284: 匿名さん]

>>1282 匿名さん
酸っぱい葡萄

[1285: 口コミ知りたいさん]

ここは70年の借地権ですけど下にあるホテルは70年も營業出来るのでしょうか。
もちろんリノベーションはするんでしょうけど、同じ規模グレードで70年建て替えせずに営業出来ているホテルってありますか？

4,50年たったら建て替えの為にスミフが分譲したマンション部分を買い取りしそうな予感がします。
買い叩かれるかは分かりませんが。

[1286: 匿名さん]

>>1285 口コミ知りたいさん

解体ありだっけ？

[1287: 匿名さん]

75年後だったか、スミフに土地建物を引き渡しですよ。
なので、定期借地権というより「定期借家権」でしょう

[1288: 匿名]

>>1287 匿名さん

解体に向けた積立は必要ないと言うことでじょうか？また、借地代は固定なのでしょうか？

[1289: 匿名さん]

>>1288 匿名さん

建物もそのまま返却なので解体準備金は必要ありませんね。

[1290: 匿名さん]

期間が70年から75年に変更されたのですか?

[1291: 評判気になるさん]

60平米1.1億で75年なら賃料換算で12万2222円か。立地を考えたら最高ですね。それ以前に私は買える力がありませんが...

[1292: 通りがかりさん]

>>1291 評判気になるさん
斬新な基準、これなら利回り1.５%位で優良物件。

[1293: 匿名さん]

>>1291 評判気になるさん

そう考えれば最高ですね。激安です。

普通はそうは考えませんが

[1294: 匿名さん]

>>1291
本やネットでマンションの購入VS賃貸の時に購入側の武器としてよく使われる計算ですね。いまだに結論は出ていませんが。

[1295: 匿名さん]

>>1294 匿名さん
流石に、こんな単純計算の幼稚な比較なんて見たことないですね。

[1296: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
賃貸の値段と同じローンで持ち家を、といった類いのチラシはたまに見ますけどね。まあ、このクラスの住宅においては、幼稚すぎるは同感です。

[1297: 通りがかりさん]

ここの購入者イメージが、垂涎の金力と残念な知力、に思えてきました。

[1298: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
定借は一般的に、
借地代を数年ごとに見直す変動式なのが普通です。

[1299: 匿名さん]

大阪タワーさんも
>私は素直に撤退かな。。。
だそうで、私も撤退します。
堂島にも興味は無いのでウメキタを待ちます。

[1300: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

ありがとうございます。その際の借地代はある程度のリーズナビリティが担保されるのでしょうか？地権者の言われるがままだとだいぶ不安がのこりますが。

[1301: 通りがかりさん]

>>1300 匿名さん
固定資産税の数倍となる金額に設定されるのが一般的。インフレや増税で固定資産税が上昇すると、同割合で増額されるのも一般的です。しかしガーデンは管理組合の議決権のほとんどを地権者たるスミフが持つ点、ホテルなどの居住用以外の割合が大きく１／６への減税割合が少なくて土地の固定資産税が高い点が不安です。スミフから方針開示が欲しい所です。できたら契約書にも、居住用の土地としての固定資産税を基準とした借地料から逸脱しない旨の記載などが欲しいですね。

[1302: 匿名さん]

>>1301 通りがかりさん

参考になります。ありがとうございます。大手ですので、法外な値上げはないと思いますが、方針などは気になりますね。重ねての質問ですみませんが、議決権はなぜスミフが多く持つのでしょうか？てっきり、ラトュールとは組合が別運営だと思ってました。

[1303: 通りがかりさん]

>>1302 匿名さん
ホテルもラトゥールも商業施設の賃貸も、例えば大規模修繕は一緒にするだろうし、当然に管理組合は全部一緒と思ってました。もしかしたら、それぞれが別の管理で、ホテルなどと共通事案は管理者間で調整されるのかも？底地人たるスミフが借地料値上げを申し立てた場合の賛否は、どう決議するのでしょう？

[1304: 匿名さん]

ブリ堂は盛り上がってるのに、近所のここは静かですね

[1305: 匿名さん]

>>1304 匿名さん

ブリリア堂島は一人が延々と文句を繰り広げてるだけの様子ですけどね。こちらとは両極端で面白いです。
こっちは、蓋を開けてみれば立地以外があまりにも平凡で、盛り上がる要素はないですねえ。いつものシティタワーと代わり映えないです。

[1306: 匿名さん]

あまりにも人が来ないから1期の販売すらまだ行えない状況。7月にやるのが10月また延びて11月に今回はやるのかそれともまたまた延期か?

[1307: マンション検討中さん]

完全に値付け失敗でしょう
なんで見直さないんだろう

[1308: 評判気になるさん]

うめきたから漏れた層を拾おうとしてるのかしらんけどそんなに上手く行くんかなあ
もう少し中身にこだわって欲しかった

[1309: 匿名さん]

既にブリリアタワー堂島は、全戸完売できるほどの要望書が集まってるし
堂島が完売すれば、梅田ガーデンの一人勝ちになる算段です。

[1310: eマンションさん]

>>1309 匿名さん
すみふの狙い通りなのかもね。
うめきた2期までは敵なしか。

[1311: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1312: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/994decd701075fcd0dcba6bd16a22a7a4463...

これですね。
火を使う飲食店が多いエリアですから、いつ火事が起きても不思議ではないですね。

[1313: 匿名さん]

>>1311 匿名さん

BTDのあたりまで煙きてたみたいですよ

[1314: マンション検討中さん]

>>1311 匿名さん
そうなったら再開発でおしゃれな街に変身して無敵になる。

不謹慎でした....

[1315: 匿名さん]

>>1314 マンション検討中さん

いずれ再開発でお初天神周辺は綺麗になるんじゃないですか。
茶屋町のように。今のままでも大阪らしくて好きですけどね！

[1316: 名無しさん]

こういうのをきっかけに機運高まるかも。
再開発になれば、大手がこぞって乗り出すやろな～。
一部空き地が売り出されるみたいやし。

[1317: 検討板ユーザーさん]

西側が落ち着いたら次は東側をなんとかしてほしいですよね。兎我野町とか堂山らへんを綺麗にしてほしい

[1318: マンション検討中さん]

茶屋町は小綺麗でおしゃれな街になってるけど、水害には大阪の中でも最も弱い地域です。水没で有名になった武蔵小杉よりも厳しいかも。

エリアの価値は比べるべくもないけど。

[1319: 口コミ知りたいさん]

>>1318 マンション検討中さん

梅田が水害に弱いなんて誰でも知ってます。
それでも梅田周辺の中古マンションが値上がりし続けているのは欲しい人が多いからです。
仮に水害にあって一時的に価値が下がっても、これだけのターミナルなら必ず復活します。
武蔵小杉との違いはそこでしょうね。

[1320: 匿名さん]

こちらのマンションは一般的な定借マンションと異なり
75年後に建物は解体しないでそのまま引き渡しになるんですか？
解体の費用は売主が負担してくれると考えればお得になりますか？

[1321: 匿名さん]

解体しないって事は、建物を長生きさせるために修繕費にこまめにお金を掛けて
劣化を防がなければいけないって事でもありますから。
修繕費を決定する管理組合の主導権を「誰が」握るのかは重要になるでしょうね。

[1322: マンション検討中さん]

価格決定したみたいですね。どれくらいか早く知りたいですね。

[1323: 坪単価比較中さん]

>>1315 匿名さん
ここ、目の前がパチンコ、スロット、ゲーセンですものね
横の細道は庶民的な飲食店街。
反対側の東側は阪神高速が通ってるし、その道越えたらお姉さんが立ってたりレジャーホテル等の歓楽街。
地権的にも難しそうな土地柄のように思えます。

ただお初天神通りの手前の方なので、奥の方に入らなければそれ程ディープさは味合わないかも。
便利は便利ですし、良い意味でも悪い意味でもいかにも大阪らしい町並みですよね。
ホテル街越えたら、すぐ法律事務所や裁判所、法務局が並びますし、その先の川沿いも綺麗ですしね

[1324: マンション比較中さん]

発売開始がまたまた延びて12月になったみたいですね。

[1325: 検討板ユーザーさん]

12/2から登録開始ですよ！わくわくしてきました

[1326: 通りがかりさん]

>>1325 検討板ユーザーさん
いよいよですね！
1期52戸、最低価格1億1,000万?
凄すぎる。。

[1327: 匿名さん]

>>1326 通りがかりさん
韓国ソウルのマンション平均価格が9月に11億9978万ウォン（約1億1200万円）
だったので、梅田ガーデンも安く見えてくる・・・。
向こうは1人あたりのGDPが日本より高いから楽々買えるのかもしれないが、
人口あたりの生活保護受給者数が日本一の大阪に、
そんな金持ちおるんかって疑問。

[1328: 通りがかりさん]

>>1327 匿名さん

大阪も二極化しとるんでしょうねー。
金持ちはますます金持ちに、貧乏人はますます貧乏人に。。

[1329: マンション検討中さん]

ここには、他と一線を画す、
なにか魅力があるな～

買える財力はないけど。

[1330: 匿名さん]

スミフは宣伝が下手なだけで、
間取りやロビーのインテリアはブリリアよりも
男っぽくて好きやけどな
建物内モデルルーム早く作って公開すればいい