梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1221: eマンションさん]

>>1218 匿名さん
築10年、残存60年になるまでは高値で売り続けた方が良いという算段になったのでしょうね。

売れない住戸は結局ラトゥールではない高級賃貸として貸出を始めたりして。

住友にとっては60年後も建物そのまま残りますしね。

[1222: 匿名さん]

>>1221 eマンションさん
ババ抜きですか？
デベとしては購入者が現れればラッキーと。えげつないですね。

[1223: マンション検討中さん]

なんやかんやと売れていく気がしますね。

[1224: 販売関係者さん]

売れてしまいそうなのが怖い

[1225: 検討板ユーザーさん]

デベ営業さん、こんな事言ってるようです。
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。

意地悪に読むと、こうなりませんか？
・購入希望者が少なすぎ、一期としては極端に供給を絞って３０戸とせざる得ませんでした。販売期間を１０年としたため、これでも計画通りと言えます。

[1226: 買い替え検討中さん]

本ホームページにおいて次の誤りがございました。
お詫びするとともに修正させていただきます。
販売スケジュール：（誤）2021年10月上旬　販売開始予定
　　　　　　　　　（正）2021年10月下旬　販売開始予定

同じ誤りは何回も何回も繰り返すかなぁ。誤植ではなく、意図的な変更でしょう。
誠実さが欠けるいい加減な情報公開ですねぇ。どこに「信用と創造」がある？

[1227: 検討板ユーザーさん]

定借だと途中から修繕積立金がなくなって解体準備金になることが多いと思いますが、この物件は最後解体しないのでそれがなくなるってことですか？

[1228: 検討板ユーザーさん]

>>1227 検討板ユーザーさん
定借期間後はスミフ所有となるため、７０年になる直前に積立金を使い切ってリノベを実施するのでは？

[1229: eマンションさん]

>>1226 買い替え検討中さん

夏に営業さんとお話しした時は11月くらいになると聞いてましたので、10月下旬なら早まった方では？もしくはもう一度くらいは遅らせるのでしょうかね。

そして住友不動産の有利子負債は三井不動産が東京ドーム買うまでは業界一位でしたからね。まさに信用力かと。そして創造は、新しい不動産の販売モデルの構築。。。

追加CGかエントランスの写真出ないかなー。

[1230: マンション検討中さん]

区分所有者にとって、最終的に建物を譲渡するのであれば、50-70年の時には修繕費を抑えた方が経済合理性が高いように思うのですが、区分所有者とそれ以外の権利を持つ住友不動産の修繕積立金の余剰金もしくは累積欠損に伴う借入並びに修繕発注の意思決定に関する利益相反はどのように取り扱うことになるのでしょうね。

[1231: 検討板ユーザーさん]

>>1230 マンション検討中さん
利益相反といえど、区分所有法に従うしかないでしょう。持分比率で圧倒するスミフが、例えば１００年住宅を実現するかのような大規模リノベや必要な積立金の大増額を提案すれば、可決されるでしょう。賃貸は７０年後退去条件の定借契約が条件となりそうです。

[1232: 匿名さん]

ラトュールじゃだめなんでしょうか？こっちを選ぶメリットはどこら辺を感じられていますか？

[1233: 匿名さん]

>>1232 匿名さん
100㎡以上希望で経費で月100万ぐらい落としたいならラトゥールでいいんじゃないですか？分譲にするメリットは人によると思いますが、広さそんなに要らないとか住む用であれば100万払うよりトータル安くなるんじゃないですか？
100万を10年で1億2000万ですから。

[1234: 検討板ユーザーさん]

>>1233 匿名さん
ここの1億2000万の部屋は58m2しかないので、家賃はせいぜい20万か30万が相当です。100m2超のラトゥールでさえ家賃60万からと想定しているようです。これでは経年劣化の室内の修繕や増大するであろう管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税を考えたら、分譲で元をとるには、明らかに70年でも不足しそうです。

[1235: 検討板ユーザーさん]

・分譲後の権利形態：（誤）土地：借地権の準共有（70年）
　　　　　　　　　　（正）土地：借地権の準共有（75年）

75年に伸びてる？！

[1236: 匿名さん]

>>1234 検討板ユーザーさん
賃貸と分譲、結構悩ましいですね。管理費、修繕費の情報がないのですが目安としてどれくらいかご存知でしょうか？

[1237: 匿名さん]

もともと賃貸予定だった部屋を分譲に変えてる時点で賃貸は厳しいと思わないと。
賃貸で儲かるなら分譲に切り替えたりしません。

[1238: 匿名さん]

>>1237 匿名さん
賃貸から分譲に切り替えたから儲からない、ってのはそもそも定立としておかしいし、反例も容易に見つかるでしょう。まあ、この物件においては投資の妙味は薄いことは合意ですが。

[1239: 検討板ユーザーさん]

賃貸目的の設計にもメリットがあり、それは床スラブ厚が300mm以上で足音など重騒音が響かない事です。デメリットは天井が低くなる事ですが、賃貸では天井高は2600でも充分です。太鼓現象で遮音に劣る二重床なので、自社経営で想定される賃貸でのクレームを恐れてと思われます。他のCTでは多くのデベと同様に、天井高を上げて床のボイドスラブ厚を犠牲にしてるようです。

[1240: 検討板ユーザーさん]

>>1236 匿名さん

>>1236 匿名さん
管理費、修繕積立金までは聞けてませんが、最初は安い積立金も新築から５から１０年で高額になるような設定が普通ですから要注意ですね。