梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1151: 匿名さん]

ラ・トゥールでいい

[1152: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

「定借かどうかに関係なく」
って、大いに関係あるでしょ
定借の問題は、流動性とリセールの悪さなんだから
どさくさ紛れに定借を所有権と一緒にしないでね

[1153: マンション検討中さん]

本当に以前発表した強気価格のままいくのかな？
スレも過疎ってるし注目していた人たちも興味失ってるね

[1154: マンション検討中さん]

一期はそのまま申し込み入らなくて先着順になったとして、あとは順番に欲しい部屋があれば予告広告と先着順一緒に出しておけば、いつでも欲しい人に欲しいお部屋を売れるという方法になるから、それでも良いのでは？

そもそも一期一次は10%も売り物出さないでしょ。

[1155: 匿名さん]

ウメキタ2期の販売時もここはまだかなり残ってそうなのでウメキタの値段と仕様を見て比較してからでも遅くなさそうなくらいのスピードでの販売になるのでは。

[1156: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
10年程度住んで売ってしまう場合の話だから、70年定借なら
定借か所有権かどうかに関係無し。

https://mituikenta.com/?p=2057

>契約期間が70年の場合は、「20年住んでも残りは50年もあるわけですから、次に買って下さる人もそれなりの価値を認めてくれるに違いない」と考えるかもしれません。
>このような観点で価値判断をすると、契約期間が70年なら高くてもいいと言えます。

[1157: 匿名さん]

スムログで大阪タワーさんいわく

>流動性もここならあまり心配はないでしょう。取り扱い経験のある不動産仲介に依頼すればうまく処理してもらえるでしょう。

[1158: 匿名さん]

「認めてくれるに“違いない”」と考える“かも”しれません。

それって、定借新築を買って20年で転売する人の心理を書いてるのであって、定借物件の価値を評価するものではありませんよ。

[1159: 評判気になるさん]

中古だと、そもそも定借物件を対象外とする人も多いでしょう。
ローンの条件も所有権に比べて厳しくなると思います。
（ローン審査が通らないではなくて、ローンの額を減らされる）

そうするとキャピタルゲインを考えると、リセールで買いたい人、買える人の両方で厳しくなるのではと思ってます。

[1160: 評判気になるさん]

1期1次は、事前に引き合いのあった分プラスαだけ売り出すのではないですか。

それで1期1次即日完売と宣伝すればいいですね。

[1161: 検討板ユーザーさん]

定借だろうがなんだろうが値段さえ安けりゃ売れる。この値段を妥当と捉えられるかですね

[1162: 匿名さん]

マンションは１に立地２に立地、３4が無くて5に立地
但し、不相応に価格の高過ぎるものは除外ってのが格言

ここは難しいね。
だけど、いいホテルが入るかどうかなんてのは立地と関係ないので、選択の優先理由に成らない。

[1163: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
>このような観点で価値判断をすると

と、三井健太さんが記事の結論としてお書きになったものからの引用なので
評価に批判がおありなら三井さんにどうぞ。

[1164: 匿名さん]

誰々が言ってたとか。自分の頭で考えられないのかしらね。

[1165: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

と、スレに何の役にも立たない君の考えは、自分の頭の中だけにできないのかしらね。

[1166: 検討者]

ここって竣工まで一年切っているのに、
まだ売出し始めないのは何故なのでしょうか？

周りにも競合となる物件が出始めている中、
あまり賢明な戦略だとは思はないのですが。

住友不動産は、あまり賢くないのか、
それとも人員が足りず、動けないのか、どうなのでしょうか。
ここの物件のホームページの質も低いですし、
内容もやばい…。

あまり賢い会社ではないのかな、と思ってしまます。

[1167: 検討板ユーザーさん]

待てば待つほど周辺相場が上昇すると思ってるからですよ。

[1168: 匿名さん]

>>1167 検討板ユーザーさん

うめきたの坪単価の推定情報が確かな筋から流れてきてからドンとやるつもりでしょうか。
庶民には縁のないマンションと感じています。

[1169: 匿名さん]

第1期の発売まで1カ月なのに共用部分、間取りすら公開されてないのは住友らいしです。

[1170: マンション掲示板さん]

>>1169 匿名さん
第一期はもう少し遅れるかと。

[1171: 匿名さん]

このエレベーターホールはギラギラ感があっていいね。
堂島とは異なる雰囲気。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

ホストクラブみたいな雰囲気ですね

[1173: 匿名さん]

>>1172 匿名さん

何とか貶してやろうという気概を感じました

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん

あなたはどう思いました？

[1175: 評判気になるさん]

>>1166 検討者さん
無理して売る気ない感じよ。
後で売ったほうが高くうれるからね。

[1176: 匿名さん]

スミフは売れなくても
「売る気ない」と忖度されます。

それもまたスミフのチカラですが

[1177: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
流石に時代錯誤ですな。ぶっちゃけ今の感覚お持ちの人ならないかと。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん

今の感覚ってコストカットデザインのこと？？

[1179: 匿名さん]

>>1178 匿名さん
あー違う違う。分かってないね。

[1180: 匿名さん]

タワマンの基本的設計なんて３年くらい前にやってるわけで
もうすぐ完成のここに「今」なんて期待する方が錯誤でしょう。

[1181: 匿名さん]

>>1180 匿名さん
それ込みで錯誤です。てか10年前の物件かと疑うレベル。今時東京の超高額物件でこんなギラギラな物件ない。

[1182: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

ここまで振り切っているとむしろ新しく感じますね。

[1183: 匿名さん]

プレサンスでありそうなデザインですね

[1184: 名無しさん]

>>985 匿名さん

梅田はいいところ。そんなこと言っていたら西成や生野はどうなの。

[1185: 通りがかりさん]

確かに梅田はいいけど高すぎて金持ちしか住めない！
福島や都島くらいが梅田すぐで買いやすい

[1186: 匿名さん]

金持ちも何も、今の曽根崎二丁目に住民票がある人は少ない。

[1187: マンコミュファンさん]

場所抜きにしても貧弱設備で1億?は頭抱え込むわ。
ブリリアがここに立てばかなり無敵だったんだけどな。

[1188: 通りがかりさん]

>>1187 マンコミュファンさん
ブリリア並の豪華デザインでも微妙と思う。周りが大衆酒場とビジネスホテルなので、堂島や茶屋町とは少し雰囲気が違うように思う。

[1189: 評判気になるさん]

>>1187 マンコミュファンさん
マンションは場所がすべてですよ。

[1190: マンション検討中さん]

堂島と堂山至近か・・・
うん。場所がすべてですね。

[1191: 匿名さん]

「1に立地､2に立地､3・4がなくて､5に立地」
但し、不相応に価格が高い物は除く
がマンション選びの基本

[1192: 匿名さん]

>>1191 匿名さん

3,4がないってどういうこと？

[1193: 匿名さん]

ここの土地スミフ所有ですね。
デベが所有してるのに定借で出すという珍しいパターン。
絶対に手放さんという強い意志を感じますね
桑原桑原

[1194: マンション検討中さん]

>>1193 匿名さん
70年後のもっと大きな再開発の種地にするんじゃないですか？

[1195: 匿名さん]

>>1194 マンション検討中さん

スミフはこの場所の将来性を高く評価しての定借でしょう。
70年後に出て行く人達には関係のない話ですが

[1196: 住民板ユーザーさん6]

70年の間にパチンコや南北の小さなビル達の土地を買えるならさらに大規模になってるかもしれないけど、そのときの世界の姿は想像も出来ない。

[1197: 匿名さん]

70年定借だからって、買いたいなら70年住み続ける必要はないから。
万博とカジノとリニアで、話題になった時に手放せばいいんじゃない。損得は知らないけど。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
損する可能性が高いから簡単には手が出せないんですよ

[1199: 匿名さん]

武蔵小杉の汚水逆流浸水で、住民が「汚水ではない」と言い張ったのは単に『資産価値の為』『リセールを考えて』のことですよ。
それほど、タワマンの住民は資産価値を気にする。気にするからマンコミュもチェックするw
なのに損得は抜きにして欲しいから買う人は、そもそもマンコミュなんて見ない。

[1200: 匿名さん]

10月下旬販売開始予定で9/18からモデルルームがグランドオープンとなっていますが
今の段階でも間取りや共用施設は工事中になっているんですね。
マンション販売なので間取りは真っ先に公開しないとまずい気がしますが、大丈夫なんでしょうか？

[1201: マンション検討中さん]

>>1200 匿名さん
なんか急いでまで売る気ないみたいですよ。
もう数年してからの方が高く売れるからの様です。

[1202: 匿名さん]

誰もデベの心配なんてしてないわ。

[1203: 匿名さん]

近くの住友タワーの住民ですが最短で７年から8年かけて販売計画を住友不動産本社は検討してると。
住んでる私のタワーは１期から4年半経過して現在も販売中ですよ。20戸は切ってると言われてましたね。
年間50戸位のじっくり焦らしながらその時の最高単価､いまは600万円以上恐らく650万円坪単価で紹介されました｡
１期販売予定です｡
ドン引きする価格50㎡強北向12階前後9800万円でした｡

[1204: 検討板ユーザーさん]

パークフロントは順調に値上げ販売で利益出してますね。同じことが最初からこの値段なのに通用するのかどうか。すみふの腕の見せ所ですね

[1205: マンション検討中さん]

スミフの腕というか、そもそもまとまった土地が都心部では減ってきてるので、今後販売数が減ってくるのにわざわざ急いでまで売る必要がないみたいですよ。

[1206: 匿名さん]

>>1205 マンション検討中さん

そうなんですか。駐車場等として寝かされている大きな土地は都心部にまだたくさんある印象でしたが。

[1207: マンション検討中さん]

>>1206 匿名さん
細切れの土地はあっても、タワマン作るとなるとなかなか無いと思いますよ。

[1208: 匿名さん]

商店街側の低層部が出来上がってきてますね。

[1209: 匿名さん]

基準地価の下落が、ミナミからキタに波及しているし、
中国の方では不動産絡みの問題が起きているし、
マンションを今買う時期なのか？が疑問です。

1203さんの１期販売予定って、このマンションの事ですか？
12階って書かれていますが、ここは低層階を後回しにして上の方の階から発売する予定ではなかったのですか？

[1210: 匿名さん]

モデルルームにて販売責任者から直接聞き取りしたらどうですか？
もっと詳細情報､販売時期､価格､予約状況､倍率､お宝部屋､割安という意味　もってますが掲示板が荒れたらいやなので黙りです｡静かに先行します。

[1211: 匿名さん]

では、大阪タワーさんの報告に期待します。
大阪タワーさんがこの物件を最初に紹介なさったのですから、
責任を持って第１期販売の詳しい報告を望みます。

[1212: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
そんなアホな投稿してるとTwitterで晒されますよ

[1213: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
他人任せすぎですよ

[1214: 検討板ユーザーさん]

>>1209 匿名さん
そうなんですよね。まあ、中国の件は投資マネーが中国国外に流れる可能性もあるので、私は両睨みのスタンスです。

[1215: 匿名さん]

上記投稿にありますが、本当に8年かけて売るつもりなら定借期間残62年になりますね。それを値上げされた価格で買う訳ですか

画期的ですw

[1216: 匿名さん]

それが住不なんですね
これまでも
これからも

[1217: マンコミュファンさん]

もう少し広ければなぁ。ラトゥールだけじゃなくて分譲の方も150平米以上の部屋が1つ2つあっても良いんじゃ無いかなと思ったりはする。設備がアレなのは後で部屋ぶち抜いてアレコレすれば解決はするけどさ。
住んだことがある身としてはラトゥールの水回り、高級マンションとは思えないくらい貧弱仕様です。

エレベーターホールの写真がここに載ってたけど、東京エディション虎ノ門の1Fエレベーターホールの雰囲気と似ていてこれはこれで良いのかなと。
どんな人が住むのかな…

[1218: 匿名さん]

寸評追加されてますが、やはりリセールは現実的ではなさそうですね。

[1219: 匿名さん]

>>1217 マンコミュファンさん
仮に50坪の部屋があったら、価格は5億ですよ。定借なのに
欲しいですか？

[1220: 匿名さん]

>>1208 匿名さん

商店街アーケードまで庇でつながっているんだね。
雨に濡れずに駅まで行けるね。

[1221: eマンションさん]

>>1218 匿名さん
築10年、残存60年になるまでは高値で売り続けた方が良いという算段になったのでしょうね。

売れない住戸は結局ラトゥールではない高級賃貸として貸出を始めたりして。

住友にとっては60年後も建物そのまま残りますしね。

[1222: 匿名さん]

>>1221 eマンションさん
ババ抜きですか？
デベとしては購入者が現れればラッキーと。えげつないですね。

[1223: マンション検討中さん]

なんやかんやと売れていく気がしますね。

[1224: 販売関係者さん]

売れてしまいそうなのが怖い

[1225: 検討板ユーザーさん]

デベ営業さん、こんな事言ってるようです。
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。

意地悪に読むと、こうなりませんか？
・購入希望者が少なすぎ、一期としては極端に供給を絞って３０戸とせざる得ませんでした。販売期間を１０年としたため、これでも計画通りと言えます。

[1226: 買い替え検討中さん]

本ホームページにおいて次の誤りがございました。
お詫びするとともに修正させていただきます。
販売スケジュール：（誤）2021年10月上旬　販売開始予定
　　　　　　　　　（正）2021年10月下旬　販売開始予定

同じ誤りは何回も何回も繰り返すかなぁ。誤植ではなく、意図的な変更でしょう。
誠実さが欠けるいい加減な情報公開ですねぇ。どこに「信用と創造」がある？

[1227: 検討板ユーザーさん]

定借だと途中から修繕積立金がなくなって解体準備金になることが多いと思いますが、この物件は最後解体しないのでそれがなくなるってことですか？

[1228: 検討板ユーザーさん]

>>1227 検討板ユーザーさん
定借期間後はスミフ所有となるため、７０年になる直前に積立金を使い切ってリノベを実施するのでは？

[1229: eマンションさん]

>>1226 買い替え検討中さん

夏に営業さんとお話しした時は11月くらいになると聞いてましたので、10月下旬なら早まった方では？もしくはもう一度くらいは遅らせるのでしょうかね。

そして住友不動産の有利子負債は三井不動産が東京ドーム買うまでは業界一位でしたからね。まさに信用力かと。そして創造は、新しい不動産の販売モデルの構築。。。

追加CGかエントランスの写真出ないかなー。

[1230: マンション検討中さん]

区分所有者にとって、最終的に建物を譲渡するのであれば、50-70年の時には修繕費を抑えた方が経済合理性が高いように思うのですが、区分所有者とそれ以外の権利を持つ住友不動産の修繕積立金の余剰金もしくは累積欠損に伴う借入並びに修繕発注の意思決定に関する利益相反はどのように取り扱うことになるのでしょうね。

[1231: 検討板ユーザーさん]

>>1230 マンション検討中さん
利益相反といえど、区分所有法に従うしかないでしょう。持分比率で圧倒するスミフが、例えば１００年住宅を実現するかのような大規模リノベや必要な積立金の大増額を提案すれば、可決されるでしょう。賃貸は７０年後退去条件の定借契約が条件となりそうです。

[1232: 匿名さん]

ラトュールじゃだめなんでしょうか？こっちを選ぶメリットはどこら辺を感じられていますか？

[1233: 匿名さん]

>>1232 匿名さん
100㎡以上希望で経費で月100万ぐらい落としたいならラトゥールでいいんじゃないですか？分譲にするメリットは人によると思いますが、広さそんなに要らないとか住む用であれば100万払うよりトータル安くなるんじゃないですか？
100万を10年で1億2000万ですから。

[1234: 検討板ユーザーさん]

>>1233 匿名さん
ここの1億2000万の部屋は58m2しかないので、家賃はせいぜい20万か30万が相当です。100m2超のラトゥールでさえ家賃60万からと想定しているようです。これでは経年劣化の室内の修繕や増大するであろう管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税を考えたら、分譲で元をとるには、明らかに70年でも不足しそうです。

[1235: 検討板ユーザーさん]

・分譲後の権利形態：（誤）土地：借地権の準共有（70年）
　　　　　　　　　　（正）土地：借地権の準共有（75年）

75年に伸びてる？！

[1236: 匿名さん]

>>1234 検討板ユーザーさん
賃貸と分譲、結構悩ましいですね。管理費、修繕費の情報がないのですが目安としてどれくらいかご存知でしょうか？

[1237: 匿名さん]

もともと賃貸予定だった部屋を分譲に変えてる時点で賃貸は厳しいと思わないと。
賃貸で儲かるなら分譲に切り替えたりしません。

[1238: 匿名さん]

>>1237 匿名さん
賃貸から分譲に切り替えたから儲からない、ってのはそもそも定立としておかしいし、反例も容易に見つかるでしょう。まあ、この物件においては投資の妙味は薄いことは合意ですが。

[1239: 検討板ユーザーさん]

賃貸目的の設計にもメリットがあり、それは床スラブ厚が300mm以上で足音など重騒音が響かない事です。デメリットは天井が低くなる事ですが、賃貸では天井高は2600でも充分です。太鼓現象で遮音に劣る二重床なので、自社経営で想定される賃貸でのクレームを恐れてと思われます。他のCTでは多くのデベと同様に、天井高を上げて床のボイドスラブ厚を犠牲にしてるようです。

[1240: 検討板ユーザーさん]

>>1236 匿名さん

>>1236 匿名さん
管理費、修繕積立金までは聞けてませんが、最初は安い積立金も新築から５から１０年で高額になるような設定が普通ですから要注意ですね。

[1241: マンション掲示板さん]

大阪駅から見える垂れ幕なくなってるのは撮影か何かのため？

[1242: 匿名さん]

2021年11月中旬販売開始予定と書いてありました。
購入希望の方は、要望書を出しました？？

希望の部屋は早く埋まってしまう可能性があると聞きます。
購入するか決まっていなくても「○○なら買う」など伝えておいた方がいいでしょうか。

>>積立金も新築から５から１０年で高額になる
これって途中から高くなるのキツいですよね…

[1243: 匿名さん]

また発売時期が延びたのか。要望の集まりがかなり悪いの?

[1244: 匿名さん]

>>1242 匿名さん

不動産屋「早く要望書出して頂かないと、ご希望のお部屋が無くなりますよ。」「どのお部屋も抽選になりそうなくらい人気なんです。あ、勿論お客様には抽選にならないよう出来るだけ調整致します。」「値上げするかもしれません」

[1245: マンション検討中さん]

梅田3分て、買える人 まじでいいな～
8000万円以内(買える限界)では、やっぱりでないのかな
出たら絶対に買うんだけどな～

[1246: 検討板ユーザーさん]

>>1245 マンション検討中さん
中古ですが梅田2分のジオグランデなら、８千万で余裕でしよう。

[1247: 匿名さん]

>>1245 マンション検討中さん
40平米買えば？

[1248: マンション検討中さん]

よく後輩には
・リセール考えるならスミフだけは買うな
・それ踏まえた上で住みたいって人もいるような建物作ってるから感動したら買え
って言ってる。1人もスミフ買ってないけど。ギラギラの独身の子だけ迷ってたわ。

[1249: 検討板ユーザーさん]

>>1248 マンション検討中さん
スミフのリセール全部ダメ的なアドバイスは言い過ぎでしょう。

[1250: 匿名さん]

>>1249 検討板ユーザーさん
スミフさんですか？