梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1090: 匿名希望]

>>1089 検討板ユーザーさん
日本人の購買力下がってますもんね。

[1091: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

それはありますよ。
なんだかんだで不動産はインフレには強いですからね。実際生活必需品は横這いなのに、資産はインフレ気味です。

ただ定期「借家」権は資産ではないでしょう

[1092: マンション検討中さん]

投資家や経営者以外のサラリーマン達の給料は上がらず、可処分所得が下がり続けるなか不動産や株価は上がり続ける。
そのうちサラリーマンには大阪市内ってだけの駅遠のマンションを買うことすら贅沢になりそう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん

大阪に住みたい富裕層ってそんなにたくさんいてますの？

[1094: 評判気になるさん]

>>1093 匿名さん
富裕層云々の議論ではなくて国際的視点では高くなってはいないという議論かと。

[1095: 販売関係者さん]

坪400だったら飛ぶようにうれただろうし、坪５００でもそれなりに売れる。坪６００ならどうかな・・・みたいな感じの値付けじゃないんですかね。同じ階で600-900まで幅があるのはよくわからないですが

[1096: 匿名さん]

400で飛ぶように売れますかね？
所有権で400なら大抽選会でしょうけど

[1097: 匿名さん]

梅田駅歩3分
最強だけど、さて自分はこういうとこに住みたいかというと...

[1098: 匿名さん]

>>1096
400でも室内は普通のシティータワーだから抽選になる部屋は角とかの限られた部屋だけだと思う。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
現実には角部屋が900…

[1100: 通りがかり]

築１０年、所有権、梅田駅徒歩2分のジオグラが坪４００くらい。２０年後に残存期間５０年になったガーデンの中古価格は、ジオグラより安くなってないかな？

[1101: マンコミュファンさん]

>>1100 通りがかりさん

梅田駅2分て、阪急ですよ。。
しかも、ジオグラはちっちゃいのでランドマーク性がない。
比べるならグラフロ中古が妥当。

[1102: 匿名さん]

定借の本領発揮は残45年を切ってから
そこから買い手は35年ローンを組めなくなるし、経年毎にローン年数は削り取られていく。
グラフロは築25年でも資産価値は高いでしょうが、ここはどうなるか

[1103: 通りがかり]

>1101 マンコミュファンさん
同じ棟内であっても、ガーデンはジオグラ、そしてラトゥールはグラフロが最適な比較対象と思います。シティタワー仕様のガーデンは、ラトゥールやグラフロとは豪華さやターゲット層がランク違いで比較が困難です。現にラトゥールの予定賃料は、グラフロを参考にしています。ガーデンをグラフロと同等と見るのは、ラトゥールをシティタワー仕様と評価することにもなりそうです。住友さんは、ガーデンは関西で唯一無二の立地として価格設定したようですが、御堂筋線梅田3分は大阪とはいえ東京一等地レベルで阪急梅田2分は大阪にすぎない、との判断でしょう。

[1104: 匿名さん]

>>1103 通りがかりさん

どなたか最後の3行を解読してください。

[1105: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

読んでるとソワソワするので、はやく忘れたい文章です。

[1106: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1107: 通りがかり]

>>1104 匿名さん
阪急梅田駅徒歩2分のジオグラは、中古価格が坪400程度で流通しており、大阪の標準的な価格内です。御堂筋線梅田駅徒歩3分のガーデンは、高級仕様のパークタワー渋谷並みの値付にしようとしていますが、関西で唯一無二の立地だから通用するとの判断以外に理解できません。阪急と御堂筋とでこれ程違うかと疑問に思ってるイメージを滲ませた書き方をしたので、わかりにくかったですね。

[1108: 通りがかり]

パークタワー渋谷ではなく、正しくはパークコート渋谷ザ・タワーでした。お詫びし、訂正いたします。

[1109: 匿名さん]

全然通りががりじゃないじゃん

[1110: 買い替え検討中さん]

通りがかりと言ってる割には、
仕込みと気合入りすぎ

[1111: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/kansai/

梅田を代表するのは、阪急梅田ではなく御堂筋線梅田と言いたいんでしょう。
大阪駅もランキングは下だし。

[1112: 匿名さん]

大島てる情報消されてるね。都合の悪い情報は削除って、フェアじゃない。

[1113: マンション検討中さん]

>>1029 口コミ知りたいさん

建て替えでも土地が残るか残らないかは、大きいかと。

[1114: 匿名さん]

>>1112 匿名さん
どこのマンションの話？

[1115: 匿名さん]

ここ人気なさすぎちゃうか

[1116: マンション比較中さん]

>>1113 マンション検討中さん

建て替えで残る土地は廃墟付きね。
金を掛けて廃墟を壊して金を掛けて廃材を捨てて
金を掛けて建て替え中の仮住まいして金を掛けて新しいマンションを建てて住む。
その前に建て替えするかしないかで組合のひと悶着があるかもね。

[1117: 匿名さん]

スムログの建て替えネタ

https://www.sumu-log.com/archives/29675/

[1118: 通りがかりさん]

ここやったら70年賃貸に住むのと一緒やから買う必要ないやん。

[1119: 匿名さん]

借地の時点で本来8掛けくらいするのが普通だと。
周辺相場から考えて、借地じゃない場合で高くて坪500として、そうすると普通は400で出すべきで。
本当に坪600だとしたら1.5倍高い
感覚的にもそうではないですか？

[1120: 匿名さん]

>>1119 匿名さん
こういうプレミアムな立地(諸説あるでしょうが、これからも出てこないであろう希少性という意味で)は相場なんてあってないようなもんなんですよね。気に入ったお金持ちを部屋の数だけ用意すれば完売するわけで。なのでこのマンションの売れ行きは大阪のポテンシャルを占うという意味でも注目しています。

[1121: 不動産投資家]

>>1120 匿名さん

東京では希少性の高い立地の定借マンションは所有権価格と同じ価格で売れるというのは通説ですから、スミフとしてはこの立地は所有権価格なら坪600であり、希少性が高いのでその価格と同価格が妥当ということなんでしょうね。
まあ、評価はどうなるかわかりませんが。

[1122: 匿名さん]

>>1121 不動産投資家さん
東京での通説の根拠となる実例はありますか？

[1123: 匿名さん]

もう殆ど完成してるんだね。
やはり全て賃貸だと用地代と建築費の回収に時間かかるから、手っ取り早く回収とリスクヘッジの為に、購入者に被せる戦略に切り替えたか

[1124: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1125: 匿名さん2]

>>1123 匿名さん
そうでしょうね。以下は私の想像です。会社もこの価格で、５年でも完売できない可能性も考慮してると思います。コロナで悪化した賃貸部分（ラトゥール、ホテル、オフィス、貸店舗）の利益率を上げるため、ガーデン部分だけを分譲在庫に移して、賃貸部分の帳簿価格を下げる経営戦略と想像します。分譲価格を思い切り高くすると、それだけ賃貸部分の簿価が小さくなり、利益率が高まります。分譲在庫を気にしない会社だからこその戦略と想像します。

[1126: 匿名さん]

参加費用が億を超え、70年にわたる壮大なババ抜きが今始まる。

[1127: 匿名さん]

売れなかった部屋はスミフ所有の賃貸になるんですかね

[1128: 匿名さん2]

>>1127 匿名さん
もしくは、発売5周年記念バーゲンセール

[1129: 匿名さん]

今の価格、仕様では70年かけても完売は厳しいと思う。

[1130: 名無しさん]

スミフはコロナでも純利益1500億ぐらいあって、困っているようには見えんがのう・・
梅田3分、無理して売る必要もないじゃろ(笑)

[1131: 検討板ユーザーさん]

この仕様と価格でもスミフはいけると思ってるから
売れなきゃそれはそれで良いって姿勢は感じるよ

[1132: 匿名さん2]

>>1130 名無しさん
売るふりする為の、とんでも価格でしようか。

[1133: 匿名さん]

インフレと海外富裕層が買う前提での価格ですよね。日本人はもう貧乏になってしまったので。

[1134: 名無しさん]

梅田もそうやけど大阪全体でマンションの価格高すぎる。
マンションバブルなってる

[1135: ?? ??? ?]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1136: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1138: 匿名さん]

>>1134さん
全国的に不動産バブルになっている気がします。
興味本位で、コロナ禍、J-REIT買いましたがどんどん値を上げています。
今は少し下がりましたが、2020年3月～4月はすごく下がっていて、2020年中は買い時でした。
今は上がりすぎな気も・・・

海外投資家が不動産を狙っているとも聞きましたので、買える方は買えるのでしょう。

[1139: マンション検討中さん]

バブルはまだまだこれから。買える人が買っていくでしょう

[1140: 匿名さん]

バブルが起ころうと
バブル崩壊しようと
真実はいつも一つ

「ここは70年後返却」

[1141: 匿名さん]

>>1140 匿名さん

70年後は100歳か。その年齢で追い出されるのは辛いな

[1142: マンション比較中さん]

大阪と阪神間のマンションについて、スムログとスムラボのマンションブロガーによる対談が掲載されています。

https://www.sumu-lab.com/archives/15201/
このマンションは続編になるようです。

[1143: 匿名さん]

>>1141 匿名さん
2022年の入居から70年後に100歳って事は現在は29歳ですか
そのお歳で１億１千万円以上を調達できるとは羨ましい

[1144: マンション検討中さん]

オンライン案内時に送信された『先行間取り』が「非公開設定のためご覧いただくことができません」と表示され閲覧不可になってしまいました、理由ご存知のかた教えてください。

[1145: 匿名さん]

今後寿命は延びていって、人生120年も見えてくる時代ですから、定借70年じゃ足りない方も多いでしょうね。

[1146: マンション掲示板さん]

健康寿命は70歳程度ですけどねー
子ども孫世代に引き継げないのは辛いところですが。

[1147: 匿名さん]

>>1145 匿名さん
マンションは10年位住んだら、別なマンションに買い替えした方がいいよ。
修繕積立金などがドンドン高くなっていくのが普通ですから。
定借かどうかに関係なく、永住するなんて考えずに。

[1148: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

そんなにマンション買い替えた方がいいんですね。
それだったら最初から賃貸でもそんなに変わらないなと思ってしまう。

[1149: 匿名さん]

こういうの見るとやっぱ戸建てと迷うね

[1150: 匿名さん]

>>1148 匿名さん
賃貸はリフォームして好みに変更できないし。
敷金、礼金、仲介手数料、更新料が掛かりますね。

[1151: 匿名さん]

ラ・トゥールでいい

[1152: 匿名さん]

>>1147 匿名さん

「定借かどうかに関係なく」
って、大いに関係あるでしょ
定借の問題は、流動性とリセールの悪さなんだから
どさくさ紛れに定借を所有権と一緒にしないでね

[1153: マンション検討中さん]

本当に以前発表した強気価格のままいくのかな？
スレも過疎ってるし注目していた人たちも興味失ってるね

[1154: マンション検討中さん]

一期はそのまま申し込み入らなくて先着順になったとして、あとは順番に欲しい部屋があれば予告広告と先着順一緒に出しておけば、いつでも欲しい人に欲しいお部屋を売れるという方法になるから、それでも良いのでは？

そもそも一期一次は10%も売り物出さないでしょ。

[1155: 匿名さん]

ウメキタ2期の販売時もここはまだかなり残ってそうなのでウメキタの値段と仕様を見て比較してからでも遅くなさそうなくらいのスピードでの販売になるのでは。

[1156: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
10年程度住んで売ってしまう場合の話だから、70年定借なら
定借か所有権かどうかに関係無し。

https://mituikenta.com/?p=2057

>契約期間が70年の場合は、「20年住んでも残りは50年もあるわけですから、次に買って下さる人もそれなりの価値を認めてくれるに違いない」と考えるかもしれません。
>このような観点で価値判断をすると、契約期間が70年なら高くてもいいと言えます。

[1157: 匿名さん]

スムログで大阪タワーさんいわく

>流動性もここならあまり心配はないでしょう。取り扱い経験のある不動産仲介に依頼すればうまく処理してもらえるでしょう。

[1158: 匿名さん]

「認めてくれるに“違いない”」と考える“かも”しれません。

それって、定借新築を買って20年で転売する人の心理を書いてるのであって、定借物件の価値を評価するものではありませんよ。

[1159: 評判気になるさん]

中古だと、そもそも定借物件を対象外とする人も多いでしょう。
ローンの条件も所有権に比べて厳しくなると思います。
（ローン審査が通らないではなくて、ローンの額を減らされる）

そうするとキャピタルゲインを考えると、リセールで買いたい人、買える人の両方で厳しくなるのではと思ってます。

[1160: 評判気になるさん]

1期1次は、事前に引き合いのあった分プラスαだけ売り出すのではないですか。

それで1期1次即日完売と宣伝すればいいですね。

[1161: 検討板ユーザーさん]

定借だろうがなんだろうが値段さえ安けりゃ売れる。この値段を妥当と捉えられるかですね

[1162: 匿名さん]

マンションは１に立地２に立地、３4が無くて5に立地
但し、不相応に価格の高過ぎるものは除外ってのが格言

ここは難しいね。
だけど、いいホテルが入るかどうかなんてのは立地と関係ないので、選択の優先理由に成らない。

[1163: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
>このような観点で価値判断をすると

と、三井健太さんが記事の結論としてお書きになったものからの引用なので
評価に批判がおありなら三井さんにどうぞ。

[1164: 匿名さん]

誰々が言ってたとか。自分の頭で考えられないのかしらね。

[1165: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

と、スレに何の役にも立たない君の考えは、自分の頭の中だけにできないのかしらね。

[1166: 検討者]

ここって竣工まで一年切っているのに、
まだ売出し始めないのは何故なのでしょうか？

周りにも競合となる物件が出始めている中、
あまり賢明な戦略だとは思はないのですが。

住友不動産は、あまり賢くないのか、
それとも人員が足りず、動けないのか、どうなのでしょうか。
ここの物件のホームページの質も低いですし、
内容もやばい…。

あまり賢い会社ではないのかな、と思ってしまます。

[1167: 検討板ユーザーさん]

待てば待つほど周辺相場が上昇すると思ってるからですよ。

[1168: 匿名さん]

>>1167 検討板ユーザーさん

うめきたの坪単価の推定情報が確かな筋から流れてきてからドンとやるつもりでしょうか。
庶民には縁のないマンションと感じています。

[1169: 匿名さん]

第1期の発売まで1カ月なのに共用部分、間取りすら公開されてないのは住友らいしです。

[1170: マンション掲示板さん]

>>1169 匿名さん
第一期はもう少し遅れるかと。

[1171: 匿名さん]

このエレベーターホールはギラギラ感があっていいね。
堂島とは異なる雰囲気。

[1172: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

ホストクラブみたいな雰囲気ですね

[1173: 匿名さん]

>>1172 匿名さん

何とか貶してやろうという気概を感じました

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん

あなたはどう思いました？

[1175: 評判気になるさん]

>>1166 検討者さん
無理して売る気ない感じよ。
後で売ったほうが高くうれるからね。

[1176: 匿名さん]

スミフは売れなくても
「売る気ない」と忖度されます。

それもまたスミフのチカラですが

[1177: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
流石に時代錯誤ですな。ぶっちゃけ今の感覚お持ちの人ならないかと。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん

今の感覚ってコストカットデザインのこと？？

[1179: 匿名さん]

>>1178 匿名さん
あー違う違う。分かってないね。

[1180: 匿名さん]

タワマンの基本的設計なんて３年くらい前にやってるわけで
もうすぐ完成のここに「今」なんて期待する方が錯誤でしょう。

[1181: 匿名さん]

>>1180 匿名さん
それ込みで錯誤です。てか10年前の物件かと疑うレベル。今時東京の超高額物件でこんなギラギラな物件ない。

[1182: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

ここまで振り切っているとむしろ新しく感じますね。

[1183: 匿名さん]

プレサンスでありそうなデザインですね

[1184: 名無しさん]

>>985 匿名さん

梅田はいいところ。そんなこと言っていたら西成や生野はどうなの。

[1185: 通りがかりさん]

確かに梅田はいいけど高すぎて金持ちしか住めない！
福島や都島くらいが梅田すぐで買いやすい

[1186: 匿名さん]

金持ちも何も、今の曽根崎二丁目に住民票がある人は少ない。

[1187: マンコミュファンさん]

場所抜きにしても貧弱設備で1億?は頭抱え込むわ。
ブリリアがここに立てばかなり無敵だったんだけどな。

[1188: 通りがかりさん]

>>1187 マンコミュファンさん
ブリリア並の豪華デザインでも微妙と思う。周りが大衆酒場とビジネスホテルなので、堂島や茶屋町とは少し雰囲気が違うように思う。

[1189: 評判気になるさん]

>>1187 マンコミュファンさん
マンションは場所がすべてですよ。