梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1090: 匿名希望]

>>1089 検討板ユーザーさん
日本人の購買力下がってますもんね。

[1091: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

それはありますよ。
なんだかんだで不動産はインフレには強いですからね。実際生活必需品は横這いなのに、資産はインフレ気味です。

ただ定期「借家」権は資産ではないでしょう

[1092: マンション検討中さん]

投資家や経営者以外のサラリーマン達の給料は上がらず、可処分所得が下がり続けるなか不動産や株価は上がり続ける。
そのうちサラリーマンには大阪市内ってだけの駅遠のマンションを買うことすら贅沢になりそう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん

大阪に住みたい富裕層ってそんなにたくさんいてますの？

[1094: 評判気になるさん]

>>1093 匿名さん
富裕層云々の議論ではなくて国際的視点では高くなってはいないという議論かと。

[1095: 販売関係者さん]

坪400だったら飛ぶようにうれただろうし、坪５００でもそれなりに売れる。坪６００ならどうかな・・・みたいな感じの値付けじゃないんですかね。同じ階で600-900まで幅があるのはよくわからないですが

[1096: 匿名さん]

400で飛ぶように売れますかね？
所有権で400なら大抽選会でしょうけど

[1097: 匿名さん]

梅田駅歩3分
最強だけど、さて自分はこういうとこに住みたいかというと...

[1098: 匿名さん]

>>1096
400でも室内は普通のシティータワーだから抽選になる部屋は角とかの限られた部屋だけだと思う。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
現実には角部屋が900…

[1100: 通りがかり]

築１０年、所有権、梅田駅徒歩2分のジオグラが坪４００くらい。２０年後に残存期間５０年になったガーデンの中古価格は、ジオグラより安くなってないかな？

[1101: マンコミュファンさん]

>>1100 通りがかりさん

梅田駅2分て、阪急ですよ。。
しかも、ジオグラはちっちゃいのでランドマーク性がない。
比べるならグラフロ中古が妥当。

[1102: 匿名さん]

定借の本領発揮は残45年を切ってから
そこから買い手は35年ローンを組めなくなるし、経年毎にローン年数は削り取られていく。
グラフロは築25年でも資産価値は高いでしょうが、ここはどうなるか

[1103: 通りがかり]

>1101 マンコミュファンさん
同じ棟内であっても、ガーデンはジオグラ、そしてラトゥールはグラフロが最適な比較対象と思います。シティタワー仕様のガーデンは、ラトゥールやグラフロとは豪華さやターゲット層がランク違いで比較が困難です。現にラトゥールの予定賃料は、グラフロを参考にしています。ガーデンをグラフロと同等と見るのは、ラトゥールをシティタワー仕様と評価することにもなりそうです。住友さんは、ガーデンは関西で唯一無二の立地として価格設定したようですが、御堂筋線梅田3分は大阪とはいえ東京一等地レベルで阪急梅田2分は大阪にすぎない、との判断でしょう。

[1104: 匿名さん]

>>1103 通りがかりさん

どなたか最後の3行を解読してください。

[1105: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

読んでるとソワソワするので、はやく忘れたい文章です。

[1106: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1107: 通りがかり]

>>1104 匿名さん
阪急梅田駅徒歩2分のジオグラは、中古価格が坪400程度で流通しており、大阪の標準的な価格内です。御堂筋線梅田駅徒歩3分のガーデンは、高級仕様のパークタワー渋谷並みの値付にしようとしていますが、関西で唯一無二の立地だから通用するとの判断以外に理解できません。阪急と御堂筋とでこれ程違うかと疑問に思ってるイメージを滲ませた書き方をしたので、わかりにくかったですね。

[1108: 通りがかり]

パークタワー渋谷ではなく、正しくはパークコート渋谷ザ・タワーでした。お詫びし、訂正いたします。

[1109: 匿名さん]

全然通りががりじゃないじゃん

[1110: 買い替え検討中さん]

通りがかりと言ってる割には、
仕込みと気合入りすぎ

[1111: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/kansai/

梅田を代表するのは、阪急梅田ではなく御堂筋線梅田と言いたいんでしょう。
大阪駅もランキングは下だし。

[1112: 匿名さん]

大島てる情報消されてるね。都合の悪い情報は削除って、フェアじゃない。

[1113: マンション検討中さん]

>>1029 口コミ知りたいさん

建て替えでも土地が残るか残らないかは、大きいかと。

[1114: 匿名さん]

>>1112 匿名さん
どこのマンションの話？

[1115: 匿名さん]

ここ人気なさすぎちゃうか

[1116: マンション比較中さん]

>>1113 マンション検討中さん

建て替えで残る土地は廃墟付きね。
金を掛けて廃墟を壊して金を掛けて廃材を捨てて
金を掛けて建て替え中の仮住まいして金を掛けて新しいマンションを建てて住む。
その前に建て替えするかしないかで組合のひと悶着があるかもね。

[1117: 匿名さん]

スムログの建て替えネタ

https://www.sumu-log.com/archives/29675/

[1118: 通りがかりさん]

ここやったら70年賃貸に住むのと一緒やから買う必要ないやん。

[1119: 匿名さん]

借地の時点で本来8掛けくらいするのが普通だと。
周辺相場から考えて、借地じゃない場合で高くて坪500として、そうすると普通は400で出すべきで。
本当に坪600だとしたら1.5倍高い
感覚的にもそうではないですか？

[1120: 匿名さん]

>>1119 匿名さん
こういうプレミアムな立地(諸説あるでしょうが、これからも出てこないであろう希少性という意味で)は相場なんてあってないようなもんなんですよね。気に入ったお金持ちを部屋の数だけ用意すれば完売するわけで。なのでこのマンションの売れ行きは大阪のポテンシャルを占うという意味でも注目しています。

[1121: 不動産投資家]

>>1120 匿名さん

東京では希少性の高い立地の定借マンションは所有権価格と同じ価格で売れるというのは通説ですから、スミフとしてはこの立地は所有権価格なら坪600であり、希少性が高いのでその価格と同価格が妥当ということなんでしょうね。
まあ、評価はどうなるかわかりませんが。

[1122: 匿名さん]

>>1121 不動産投資家さん
東京での通説の根拠となる実例はありますか？

[1123: 匿名さん]

もう殆ど完成してるんだね。
やはり全て賃貸だと用地代と建築費の回収に時間かかるから、手っ取り早く回収とリスクヘッジの為に、購入者に被せる戦略に切り替えたか

[1124: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1125: 匿名さん2]

>>1123 匿名さん
そうでしょうね。以下は私の想像です。会社もこの価格で、５年でも完売できない可能性も考慮してると思います。コロナで悪化した賃貸部分（ラトゥール、ホテル、オフィス、貸店舗）の利益率を上げるため、ガーデン部分だけを分譲在庫に移して、賃貸部分の帳簿価格を下げる経営戦略と想像します。分譲価格を思い切り高くすると、それだけ賃貸部分の簿価が小さくなり、利益率が高まります。分譲在庫を気にしない会社だからこその戦略と想像します。

[1126: 匿名さん]

参加費用が億を超え、70年にわたる壮大なババ抜きが今始まる。

[1127: 匿名さん]

売れなかった部屋はスミフ所有の賃貸になるんですかね

[1128: 匿名さん2]

>>1127 匿名さん
もしくは、発売5周年記念バーゲンセール

[1129: 匿名さん]

今の価格、仕様では70年かけても完売は厳しいと思う。

[1130: 名無しさん]

スミフはコロナでも純利益1500億ぐらいあって、困っているようには見えんがのう・・
梅田3分、無理して売る必要もないじゃろ(笑)

[1131: 検討板ユーザーさん]

この仕様と価格でもスミフはいけると思ってるから
売れなきゃそれはそれで良いって姿勢は感じるよ

[1132: 匿名さん2]

>>1130 名無しさん
売るふりする為の、とんでも価格でしようか。

[1133: 匿名さん]

インフレと海外富裕層が買う前提での価格ですよね。日本人はもう貧乏になってしまったので。

[1134: 名無しさん]

梅田もそうやけど大阪全体でマンションの価格高すぎる。
マンションバブルなってる

[1135: ?? ??? ?]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1136: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1138: 匿名さん]

>>1134さん
全国的に不動産バブルになっている気がします。
興味本位で、コロナ禍、J-REIT買いましたがどんどん値を上げています。
今は少し下がりましたが、2020年3月～4月はすごく下がっていて、2020年中は買い時でした。
今は上がりすぎな気も・・・

海外投資家が不動産を狙っているとも聞きましたので、買える方は買えるのでしょう。

[1139: マンション検討中さん]

バブルはまだまだこれから。買える人が買っていくでしょう