梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1055: 匿名さん]

[No.1051～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1056: 匿名さん]

ちゃんと購入者が現れてくる
まぁ見ててご覧
不思議かな
土地は希少ゆえさすがにお売りできませんが、
70年間も（ゆっくり限定販売なので実質50年くらいか）お貸しします

[1057: 匿名さん]

>>1046 匿名さん
何事もなかったかのように、ひっそりと低層階は賃貸に戻すかもね
分譲フロアの表示がいつの間にか変わってそう

[1058: 匿名さん]

土地というか建物も返還だよね。
他人の建物の修繕費も負担してやる訳か

親切と言う他ない

[1059: 匿名さん]

1048を消さずに、1051を消すのが卑怯というかなんというか
他物件の悪口は構わないけどスミフの悪口は許さないんだねえ

[1060: マンション検討中さん]

>>1057 匿名さん

そうだとすると、検討するなら早めがいいのか。
1期がいいのは有名だが迷う。

[1061: 評判気になるさん]

>>1059 匿名さん
1051に書いてる内容より
その後の座布団5枚とか、すごく面白いといった自演のような連投コメントが
意味不明やった。内輪で盛り上がるような流れは消されやすいよ。

[1062: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
スミフの注文住宅の広告入ってませんか？
広告主に忖度しているんでしょうね。
公平ではありませんね。

[1063: マンコミュファンさん]

>>1062 匿名さん

どうでもいい。
お初天神側の1?3階部分出来上がってきましたね。
外構とかどんな感じになるか楽しみですね。

[1064: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

>建物も返還だよね。

定借は通常、更地返還になるので建物解体費を払うことになる。
ここは建物付き返還なので、解体費が不要。

解体費を取らないだけ親切、だか何だか知らないが

[1065: 検討板ユーザーさん]

>>1064 匿名さん
地代はどうなりましたか？

渋谷の三井みたいに保証金含んで、税引後利回りのコスパも幾分ましになるので、検討の土台にのる方々も増えてくるような気もしますが。

[1066: 検討板ユーザーさん]

阪急阪神と同じ視界に入るのにあの外観ではスレも盛り上がらんわな。正直梅田の価値下げてんちゃうかと思うくらい。
なんか小学校へのオマージュとか言って低層階にデザイン残すって考えが、真面目に将来性考えてない感じがする。難波のエディオンと同じようにこけないことを祈るばかりやわ。

[1067: 匿名さん]

ここは絶対ないな。
仕様も悪すぎる。値段が高すぎる。
今後、中央区や北区でもっといい物件が山の様に売り出されるから、もし買うなら上町台地あたり希少性があり、差別化出来る物件にした方がいい。

[1068: eマンションさん]

では上町台？へどぞ
谷町何丁目とやら選びたい放題でしょ！

[1069: マンション掲示板さん]

・・上町台地とやらには、何があるのですか？都会ですか？

[1070: 匿名さん]

>>1069 マンション掲示板さん

安全。

[1071: 匿名さん]

あぁ、見事に釣られちゃって

[1072: eマンションさん]

>>1069 マンション掲示板さん

うえほんまちハイハイタウンを、
まさか知らんのか

[1073: スムログみっけ]

定借と所有権物件の適正価格を比較したスムログがありました。ス◯◯様におかれましては、ご参照の上、発表済みの概算価格に捉われないサプライズな正式価格の決定をお願いいたします。
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

上記スムログの重要部分を抜き出します。

徒歩3分の所有権マンションのRV95％
新築時：7,000万円→10年後：6,650万円

徒歩3分の定期借地権付きマンションのRV93％
新築時：6,000万円→10年後：5,580万円

[1074: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

言うて西日本最大のターミナルですからね。単純に駅徒歩だけではスミフも動かないかと。
品川あたりの借地のリセールが参考になるかも

[1075: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

そのスムログ物件の例は、借地期間が60年であるため
こことは異なりますよ。
しかもその物件の最寄駅の南砂町駅は、快速通過駅だそうです。

[1076: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

このブロガー
固定資産税の部分に事実誤認があるね。

[1077: 匿名さん]

必死ね笑

[1078: 匿名さん]

第1期で何戸販売するかと人気部屋の最高倍率がどれくらいになるかが気になります。

[1079: eマンションさん]

>>1078 匿名さん

スミフは、最初戸数なんて少ししか販売しないよ。
倍率なんて、事前案内で5倍持ってる人もいるから当てにならないし。販売戸数、倍率で人気を測りたいってのはスミフには意味をなさないね。

[1080: スムログみっけ]

ぶっ飛んだ見込み価格からの想像ですが、ガーデンは竣工後に値下げしながら売る気もします。最初に高く買った客のクレームには、借地期間が短くなる分を下げただけ、と言い訳できる点が、所有権のCTと違いますから。スミフは一期が最安、この常識は通用しないかも。

[1081: マンション検討中さん]

どれだけ売れるんだろ

[1082: 匿名さん]

>>1079 eマンションさん
こういう信者を作っただけスミフは偉いな

要望が少なくても「スミフだから」

売れなくても「ゆっくり売るつもりスミフだから」

ここまでくると無敵だわ

[1083: 匿名希望]

>>1082 匿名さん
とはいっても、実際投資家情報見ても、ずっと増収増益ですし、竣工後も引き渡しをすぐにしないで、来来期以降の決算の数字を作りに行ってるともっぱらの噂の会社ですからね。スミフは、梅田ガーデンは2022年竣工なのに2024-2028年の決算期に貢献してくれたらいいといった捉え方をしている会社なのではないでしょうか？

[1084: 匿名さん]

>>1080 スムログみっけさん

その理屈でいいなら所有権のマンションだって
経年劣化した分を下げただけって言い訳できるでしょ

[1085: 匿名さん]

>>1080 スムログみっけさん
それはないでしょうね。相場が上がってるのに値下げする意味ありますか？

[1086: スムログみっけ]

>>1085 匿名さん
5年後の上昇相場をも超える値付けのため売れないようなら、値下げやむなしと思います。

[1087: マンション検討中さん]

もはや値付けの根拠なんてないんだから金のある人が税金対策とかで買うんじゃないの？

[1088: 匿名さん]

今は大阪全体の相場上がってるけど今後も続くとは思えない。買い手が極端にしぼられるだろう

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
ここ数年同じ思いでいました。
しかし、最近は現物資産相場が高騰しているんじゃなくて通貨が下がっている？という不安に変わってきました。根拠なしの皮膚感覚ですが。

[1090: 匿名希望]

>>1089 検討板ユーザーさん
日本人の購買力下がってますもんね。

[1091: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

それはありますよ。
なんだかんだで不動産はインフレには強いですからね。実際生活必需品は横這いなのに、資産はインフレ気味です。

ただ定期「借家」権は資産ではないでしょう

[1092: マンション検討中さん]

投資家や経営者以外のサラリーマン達の給料は上がらず、可処分所得が下がり続けるなか不動産や株価は上がり続ける。
そのうちサラリーマンには大阪市内ってだけの駅遠のマンションを買うことすら贅沢になりそう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん

大阪に住みたい富裕層ってそんなにたくさんいてますの？

[1094: 評判気になるさん]

>>1093 匿名さん
富裕層云々の議論ではなくて国際的視点では高くなってはいないという議論かと。

[1095: 販売関係者さん]

坪400だったら飛ぶようにうれただろうし、坪５００でもそれなりに売れる。坪６００ならどうかな・・・みたいな感じの値付けじゃないんですかね。同じ階で600-900まで幅があるのはよくわからないですが

[1096: 匿名さん]

400で飛ぶように売れますかね？
所有権で400なら大抽選会でしょうけど

[1097: 匿名さん]

梅田駅歩3分
最強だけど、さて自分はこういうとこに住みたいかというと...

[1098: 匿名さん]

>>1096
400でも室内は普通のシティータワーだから抽選になる部屋は角とかの限られた部屋だけだと思う。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
現実には角部屋が900…

[1100: 通りがかり]

築１０年、所有権、梅田駅徒歩2分のジオグラが坪４００くらい。２０年後に残存期間５０年になったガーデンの中古価格は、ジオグラより安くなってないかな？

[1101: マンコミュファンさん]

>>1100 通りがかりさん

梅田駅2分て、阪急ですよ。。
しかも、ジオグラはちっちゃいのでランドマーク性がない。
比べるならグラフロ中古が妥当。

[1102: 匿名さん]

定借の本領発揮は残45年を切ってから
そこから買い手は35年ローンを組めなくなるし、経年毎にローン年数は削り取られていく。
グラフロは築25年でも資産価値は高いでしょうが、ここはどうなるか

[1103: 通りがかり]

>1101 マンコミュファンさん
同じ棟内であっても、ガーデンはジオグラ、そしてラトゥールはグラフロが最適な比較対象と思います。シティタワー仕様のガーデンは、ラトゥールやグラフロとは豪華さやターゲット層がランク違いで比較が困難です。現にラトゥールの予定賃料は、グラフロを参考にしています。ガーデンをグラフロと同等と見るのは、ラトゥールをシティタワー仕様と評価することにもなりそうです。住友さんは、ガーデンは関西で唯一無二の立地として価格設定したようですが、御堂筋線梅田3分は大阪とはいえ東京一等地レベルで阪急梅田2分は大阪にすぎない、との判断でしょう。

[1104: 匿名さん]

>>1103 通りがかりさん

どなたか最後の3行を解読してください。