公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。
販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定
販売戸数
未定
販売価格
未定
間取り
1LD・K～3LD・K
専有面積
40.27m2～108.27m2
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2
管理費（月額）
未定
修繕積立金（月額）
未定
管理準備金
未定
修繕積立基金
未定
物件概要
所在地
大阪府大阪市北区 曽根崎二丁目73番2(地番)
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸
完成年月
2022年3月下旬予定
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬
敷地面積
6,837.63m2
建築面積
5,028.69m2
建築延床面積
108,190.91m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造） 地上56階建 地下1階建
地目
宅地
用途地域
商業地域
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）
駐車場総台数
未定
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
[近畿事業部] 〒530-0005 大阪市北区中之島三丁目2番18号
TEL：06-6448-7047
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。
設計
株式会社大林組 大阪本店一級建築士事務所
施工
株式会社大林組
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。
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[スレ作成日時]2021-02-03 19:30:00
梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？
| No.101 |
by 通りがかりさん 2021-02-08 23:35:44
投稿する
削除依頼
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|---|---|---|
| No.102 |
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| No.103 |
定借の最大のデメリットは、中古価格の下落です。メリットは安さと、普通なら分譲にならない超絶立地が可能な事ですね。
中古下落の原因ですが、かつては消滅する期限がある事より、むしろ定借中古を担保に融資する銀行が少ないためでした。東京を中心に貸借が増えた今は、どうなんでしょうか？ |
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| No.104 |
私は，定借物件ではないと思います。定借かどうかはとても重要なことです。公式HPの物件概要は，単に，「分譲後の権利形態 土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権」であり，期間50年の定期借地権の準共有ではありません。定期借地権（更新がない権利）であれば，その旨の明記が必要です。ここからは，単に，期間50年の普通借地権（更新できる権利）の準共有と読めます。「準共有」ですが，共有という言葉は，所有権についてだけ使い，それ以外の権利の共有は準共有といいます（民法264条）。中身は何も違いません。もしも，これが定期借地権の準共有であるとすると，住友HPの物件概要が重要な点について誤解を呼ぶことになると思います。
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| No.105 |
物件概要は、あくまでも概要です。
住友不動産のプレスリリースです http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu... |
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| No.107 |
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| No.108 |
あまりにも明確に、「９～３９階を定期借地権付きの分譲マンションとすることにいたしました」との、ニユースリリースですので無理のある解釈ではないですか？
重要事項説明書・契約書等で確認すべきとは思いますが（ ＾ω＾）・・・ 当然、住友不動産内部の議論としては両方あったとは思いますが・・・ |
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| No.109 |
こちらは安牌でしょうね。詳細早く出してくれんかな
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| No.110 |
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| No.111 |
泉の広場までのM13出口までマンションから30Mだけど階段長いし重い扉を開けなきゃいけない。
どこかのビルからエスカレーターで地下に行けますか？ |
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| No.112 |
どなたか、ご意見をお願いします。
定借タワーの中古を担保とした融資は、大部分の金融機関で可能になってますか？ ５年前に、千里中央の定借タワーの新築を検討しました。使える金融機関が少なく、中古で売却する時は、さらに厳しくなりそうで購入断念しました。今は、改善されていたら良いのですが。ここの物件力なら、例外的に大丈夫かもですが。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
＞＞111匿名さん
商店街の入り口右側のパチンコ屋の横にもEVありますね。 |
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| No.115 | ||
| No.116 |
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| No.117 |
大阪駅や淀川花火を望める北東角が一番人気かな？
南向きも、真っ直ぐ南下する御堂筋の夜景が綺麗に眺められそう。 |
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| No.118 |
>>117
淀川の花火大会はグランフロントの新旧タワマンが邪魔じゃない？ |
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| No.119 |
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| No.120 |
うめきた2期のタワマンやビルが邪魔かもしれませんね
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
お隣のタワーホテルがアパというのがこの場所らしいですね。
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
>>126 匿名さん
いや、でもマンションて建つ場所は決まっていて、それを検討する掲示板ということなので、場所をディスる投稿はどうかなとは思います。この場所で検討する人らが書き込めばいいわけで、とは思うところあります。124さんみたいに強くは言いませんが、ここ検討される方（購入できる方、審査通る方）は他も選べる方だと思いますのでね。検討板なので買えない方、審査通らない方は書き込まなくていいですやん、検討もできない人は。検討板なので。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
>>127 マンション検討中さん
立地も含めてマンションなのに立地の話をするなとはどうなの。 つーか、ここの売りは立地なんではなくて？ 立地に自信がないんですか？ だったら本町でも買ってろって話だな。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
価格次第だけど5～10年で出ていくつもりで買うならいいかも
予想より安いなら40歳くらいの人なら、相続考えずに永住するのにもいいかな |
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| No.132 |
ここの価格ですが、ひとつ住友の良心に期待したいですね。6934m2をたった１４５億で落札した土地です。坪単価700万円弱、今なら大淀だって買えるかどうか。
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
まあ人生何に金使うかやな
どうせ死ぬのに使い切れない金を残しても意味ないし 今40代ならあと50年もありゃ健康人生は十分全うできるだろうし住居にぱーっと金使うのもいいんじゃない |
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| No.136 |
売出から完工まで一年しか無いため、住友得意のジワジワ値上げなら、完成後の大量在庫が見込まれます。今時はやらない５０年の最短期間の定借でもあるし、ここは思い切ったディスカウント値付を期待したいですが、何しろこの立地。これが全ての弱点を相殺するかもですね。
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| No.137 |
>>136 検討板ユーザーさん
50年と言うリミットがある中で、売出しから一年しか無いというのは、かなりしんどい気もしますね…｡ いつものように、長々と売り続けることは資産価値を落とすことに直結するので…。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
完成在庫を、数年間かけてジリジリ値上げしながら売る住友ビジネスは使えない、と想像します。１年後に売れ残りがあれば、自社物件にするか、中古として販売するしかないでしょう。
５０年の定借カウントダウンは、おそらく、販売引渡しの日から始まります。竣工後に契約・引渡の買手が居れば、定借終了時期が部屋によってズレるという事になってしまいます。これは、駄目でしょう。以下は想像です。 通常の７０年の定借マンションなら、売れ残りを定借期間を短くしながら販売すれば、定借終了時期はズレません。 ５０年の定借物件の場合、これを短くして新築として販売すれば、違反になると思われます。 |
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| No.141 |
賃貸なら20万ださなくても借りれそうだね 1LDKとか。 借りますよ！
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| No.142 |
50年の定借と言っても、こことは違って建物解体が決まってる場合は
解体終了して地主に返還するまでの期限が50年じゃなかったかな？ 解体しないここは、住めない解体期間が不要でしょう。 |
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| No.143 |
>>142 匿名さん
おー、しますかねー。竣工後５０年過ぎた期間は、住友が９０%くらいの所有権を有してる。どんな議決も住友の思い通りの期間になりますね。残った区分所有者としては、せめて端金で住友が買い取ってくれれば良いのですが。 |
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| No.144 |
今日、近辺をうろうろしてきましたが、いいも悪いもすごい立地ですね。
うめきたや堂島も気になりますが、そうこうしているうちにいい歳になってしまうので、間取りと価格しだいでは定借だろうが住んでみたいと思うところではあります。 |
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| No.145 |
>>135 匿名さん
同感です。高い物件買って気に入らなくて売却してもゼロにはならないし損出てもその数字は使えますし一生の一度の買い物みたいな細かいこと言わなくても余裕あったらぱーっと決めて買うでいいっすよね |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
>マンションコミュニティは、マンション購入検討者を応援する口コミ掲示板サイトです。
と、サイトの頭にあるので、購入検討の人のスレちゃいますやん？ |
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| No.151 |
>>143 検討板ユーザーさん
ミスの修正です、数年かけてジワジワ値上げの住友ビジネスは、このタワーでも可能でした。 建物譲渡特約付・定期借地契約は、最短期間が３０年（５０年では無く）でした。これなら竣工後しばらくは、ジワジワと借地期間を短縮しながらの販売も可能です。ただ借地期間が短くなるのに値下げ無しなら凄いですが、無理が通せる立地ですしね。 https://grand-next.jp/journal/2019/06/05/135.html |
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| No.152 |
ここは建物譲渡特約付き借地権ですか？
そもそもなのですが、ここの物件に関する情報で 建物解体準備費用が不要であるとどこかに書かれているのでしょうか？ |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
スムログの人はこのマンションオススメマークついてたのにしれっと消してるわ。
んでスムログではオススメと言ってきた自覚はないと・・・ あんまり信用ならんね。 |
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| No.156 |
間取りと設備仕様の情報が早く欲しいな。
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| No.157 |
こういう立地って固定資産税どれくらいになるの？
そういうの気になる人は住んじゃだめなんだろうけど |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>158 匿名さん
土地の固定資産税・都市計画税は掛かりません。 土地所有者が支払うかたちとなります。 但し、毎月地代を住不に支払う必要があり、地代の一部は、実質、固定資産税・都市計画税を含んでいるということになりますね。 |
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| No.160 |
>>155 マンション掲示板さん
のらえもん、マンマニの一団なんて、デべと迎合している提灯記事屋だからな 希望は坪480万とか書いてるけど、あまりにデべ目線すぎる。 希望は350万って書いてこそ読者目線。 たとえば、スミフだったら、恵比寿問題に切り込んでこそ 本物のマンション評論家だと思うね。誰も書かないし、誰も言わない。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
>>162 検討板ユーザさん
坪350万でも地代で結局500万くらいと変わらない支払いになりそう |
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| No.165 |
>>163 通りがかりさん
定期借地権の分譲マンションだから、建物の固定資産税はかかるでしょ。 建物は誰の物？購入者でしょ。だから、購入者が固定資産税を払うんです。 土地は住不の所有でしょ。だから、住不が払うんです。 |
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| No.166 |
>今回、郵送物での資料のご準備はございません。予めご了承下さい。
物件サイトより、 昔はデベから大量に資料や宣伝郵便が送られてきたけど 今は郵便物が無い時代になったのですか？ |
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| No.167 |
ここって地下と直結になりそうですか？
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| No.168 |
>>166 匿名さん
郵送物にコロナウイルスがどうとか、印刷費もばかにならないからとか理由はありそうですが、パークフロントは紙一枚のがたまに入ってますね 経費削減するかわりに安くしてくれればいいですね。 |
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| No.169 |
地代は月額どれくらいなるやろか。
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| No.171 |
[NO.170と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.172 |
逆に東京・恵比寿で施工不良見つかったから他所の物件はきちんと
点検するんじゃない？ また数年後したら知らんけど。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
ここは大林ですから、安心ですね。
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| No.175 |
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| No.176 | ||
| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。
大林の特許なので他社は真似出来ない。 制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。 |
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| No.180 |
免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけど
ここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。 |
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| No.181 |
分譲が39階までとありました。
「住宅、ホテル、商業の機能」とあるので40階以上はホテルになりますか？ 住宅も分譲＆賃貸と書いてあり、賃貸もあるようです。 迫力ある建物になりそう。 価格もお高そうですよね。 商業施設も何が入るのか、今後の発表が楽しみです。 |
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| No.182 |
皆さん、特別案内会の申し込みが早いですねえ。次々と埋まってました。
メールをチェックしてなかったから、今朝気が付いて申し込みました。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
特別案内会、すごく人気みたいですね。
なんとかすべりこみましたが、今から楽しみです。 |
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| No.185 |
上階のラトゥールに住んでみようかと考えていますが、ここって駐車場あるんでしょうか？物件概要みると駐輪場とはありますが駐車場が書いてないので。駐車場は他所で探す必要あるなら面倒くさいです。
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| No.186 |
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| No.187 |
>>186 匿名さん
情報ありがとうございました<m(__)m> |
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| No.188 |
大林組の最上タワー構造は、免震にDFSを組み合わせた、DFSハイブリッドと聞きました。コスト高のため、採用実績はパークタワー晴海くらいとも聞いてます。この梅田ガーデンはどうでしよう？案内会が楽しみです。
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| No.189 | ||
| No.190 |
１階が店舗・ホテルエントランス等ってあるけどスーパーマーケット入って欲しい！あと簡単なカフェ。この二つがあれば最高！
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| No.191 |
50年後には住友に渡る物件に幾らの価値があるのだろうかね？ 45歳以上の独身ならありだと思うけど、魅力はかなり下がるね。
しかし、住友ってエグいな。最初に資金回収して、50年後にまた物件全部回収でしょ。坪480って悪いけどかなり売れ残るよ。勿論売れ残って時間がかかれば益々資産価値が無くなるね。 |
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| No.192 |
住友が議決権の過半数を持つマンションになりますね。商業施設、ホテルそして最高級レジのラトゥールとくれば、一般のマンションより修繕費が高くなりそうです。外観の劣化は、即、収益悪化に繋がるので、住友としては過大な修繕でもするでしょう。それをを止めるために区分所有者が団結しても、議決数が足りない。
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| No.193 |
実質的に、50年の定期借家と同じですね。
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| No.194 |
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| No.195 |
>>194 匿名さん
契約なので、どんな敏腕弁護士を引き連れても無理やと思う・・・。 それに年齢が・・・。 梅田第1～第3ビルや、船場センタービルが分譲を してしまったが故に、怪しげなテナントまみれで建て替えできない惨状を 見ていると、50年後に所有権をなくすのはよいことかもね。 |
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| No.196 |
>>195 口コミ知りたいさん
第一ビルあたりは建て替えられればすごいことになりそうなのに本当に勿体無い。 そう考えると定期借地権での分譲も仕方ない。 50年後ってのがなんとも微妙やね。 死ぬまで住めないからどこかで出口を探さないと駄目だけど一等地とはいえ大阪の定期借地権とか予想できない。 |
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| No.197 |
こちらのレジデンスの最大の付加価値はエントランスから徒歩１０秒にホワイティうめだという地下街があること。なにせ各種レストランやキャフェテリアやスーパーが勢ぞろいしおまけに地下街だから雨にも濡れないし地下鉄もすぐ乗れちゃうという便利さ。このホワイティうめだが当レジデンスの価値を相当に押し上げます。
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| No.198 |
いよいよ梅田最高な建物is coming！
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| No.199 |
敷地内に地下街への入り口作ってくれたら良いのに
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| No.200 |
>>199 マンション検討中さん
いや敷地から１０秒のとこにあるやん(*^▽^*) |
